Valmiiksi vuokrattuja asuntokokonaisuuksia todella kovilla tuotoilla

Yksiöissä vanhoissa vuokrasopimuksissa takaamme markkinavuokratason ostajalle heti alusta asti.

Hyvitämme ostajalle nykyvuokran ja markkinavuokran välisen erotuksen jo välittömästi kaupanteossa.
Esimerkki: Asunnon listahinta on 24.900€, josta hyvitetään nykyvuokran ja markkinavuokran välinen erotus vuokratulossa 500€ => Asiakkaamme hinta on 24.400€. Markkinavuokrahyvitys on vähennetty yksiöiden listahintaan suoraan. 

Asunnot

Kaikki asunnot myydään valmiiksi vuokrattuna. Asuntojen kunto vaihtelee peruskuntoisesta, 2000-luvun alussa uusitusta asunnosta hiljattain remontoituun hyväkuntoiseen huoneistoon. Lattiapinnat ovat joko muovimattoa tai laminaattia. Seinät ovat tapetoituja tai maalattuja.

Keittiöiden kaapistot ovat pääasiassa peruskorjauksen jäljiltä, mutta kodinkoneita on uusittu isoon osaan asuntoja.

Peruskorjauksessa uusitut kylpyhuoneet ovat muovimatolla ja sen jälkeen remontoidut pääasiassa laatoitettuja. Noin 35% asuntojen kylpyhuoneista on remontoitu lähivuosina aikavälillä 2010-2022, ja ne ovatkin tyylikkään moderneja. Yksikään taloyhtiön kylpyhuone ei siis ole alkuperäisessä kunnossa, vaan vanhimmatkin peruskorjauksen ajalta ja niissä on käyttöikää vielä hyvin jäljellä.

TALOYHTIÖ

Taloyhtiö Asunto Oy Siilinjärven Jussinkoto koostuu 4 kerrostalosta ja 101 asunnosta. Yhtiössä on perusmukavuudet, kuten pesutupa, saunat ja kuivaushuoneet, sekä kaapeli-TV ja 10mb nettiyhteys. Talot on rakennettu vuonna 1971 vuokratonteille, joiden sopimukset ovat vuoteen 10.2041 saakka voimassa. Vuokra-aikaa on siis reilusti jäljellä ja tonttivuokrat ovat edulliset 0,70 € / m².

Taloyhtiö on kattavasti peruskorjattu vuosina 1997 – 2001. Tarkka remonttikuvaus alla.

HALLITUKSEN SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEISTA VUOSILLE 2023-2027

Asunto-osakeyhtiölain mukaisena hallituksen kirjallisena selvityksenä yhtiön rakennusten ja kiinteistön kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden aikana esitämme arvionamme seuraavia kunnossapitotöitä, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai siitä aiheutuviin kustannuksiin.

• Kaukolämpölaitteistojen toiminnan kuntotarkastukset ja lämmityskäyrien säätömuutokset
• Lukituksen uusiminen
• Ikkunoiden ja ovien tiivistyksien tarkastus ja tarvittaessa tiivistyksien/heloituksien korjauksia
• Kylpyhuoneiden muovimattolattioiden hitsaussaumojen kunnon tarkistus / tarvittaessa saumakorjaukset
• Ilmanvaihdon nuohous ja ilmamäärien säätö: AK 2, JT 7 ja JT 10 >> 2025

HALLITUKSEN SELVITYS AIEMPINA VUOSINA TEHDYISTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISTÄ

Peruskorjaukset tehty n. v.1997-2001, alla peruskorjauksen sisältökuvaus saamamme aineiston
pohjalta eriteltynä:
• Käyttövesiputkistot uusittu. Käyttövesiverkoston linjasäätö- ja sulkuventtiilit uusittu. Lämpöisen ja kylmän
veden kulutusmittarit asennettu jokaiseen huoneistoon (kuukausittainen ennakkovesimaksu ja tasauslasku
4kk jaksoissa). Vesikalusteet uusittu.
Käyttövesiputkiremontin yhteydessä vanhojen putkistojen asbestieristeet poistettu
• Lämmitysverkoston asennettu uudet linjasäätö- ja sulkuventtiilit. Lämmityspattereihin asennettu uudet
termostaattiventtiilit ja termostaattisäätimet, sekä lämmitysverkosto tasapainotettu.
• Jätevesiviemärit ovat tyyppihyväksyttyjä PVC-viemäriputkia. JT 7 Tonttiviemäri uusittu
• Sadevesiviemäreitä (ja kattokaivot) uusittu asemapiirroksen mukaisesti (putkiurakassa). Sadevesiviemärit
ovat tyyppihyväksyttyjä PVC-viemäriputkia
• Huoneistojen kylpyhuoneet remontoitu ja samalla kylpyhuoneen seinäkaivo-malli korvattu lattiamallisella
kaivolla.
• Keittiön, eteisen, kph/wc- ja makuuhuoneiden kiintokalusteet ja keittiön kodinkoneet uusittu. Kuivien tilojen
seinä- ja kattopinnat huoltomaalattu. Lattioihin uusittu muovimatot.
• Huoneistojen ikkunat (MSEL 170) ja parvekelasiovet uusittu. Huoneisto-ovet kunnostettu.
• Metalliset porrasovet / tuulikaapin ovet uusittu. Yleisten tilojen muut ovet uusittu tai kunnostettu.
• Parvekkeet kunnostettu ja parvekkeille asennettu parvekelasit (Lumon).
• Rakennusten – ja ylimpien parvekkeiden vesikate uusittu 2-kert. kumibitumikermikatteella. Kattojen
vedenpoisto samalla uusittu (uudet kattokaivot sähkösulatuskaapeleilla varustettuna), räystäiden pellitykset
uusittu ja räystäiden reunakorotusrimat uusittu.
• Kattotikkaisiin asennettu turvakiskot.
• Yhteistilat kunnostettu: saunaosasto, varastot, porrashuoneet, portaikot ja kylmäkellarit.
• Saunan, pesuhuoneen, sekä pesulan lattioihin asennettu sähköinen lattialämmitys.
• Aluevalaistus- ja autonlämmitystolpat uusittu.
• Uusi jätekatos rakennettu.
• Salaojitukset huollettu (huuhdeltu). Ulkovarusteet kunnostettu/uusittu: mm. keinut, tomutustelineet, jäte- ja
hiekka-astiat, yms.).
• Julkisivun saumaukset uusittu
• Ulkoseinien levypinnat uusittu ja paneelipinnat kunnostettu & huoltomaalattu, sokkelien kunnostus ja
pinnoitus
• Yhteisilmanvaihtokoneet on huollettu tai uusittu peruskorjauksen yhteydessä ja yhteissaunatiloihin
asennettu uudet 2-nopeuksiset huippuimurit. Huippuimureita ohjaa ulkotermostaattiohjattu
vuorokausi/viikkokello
——————————————————————————–
Iv-kanavat nuohottu ja säädetty
• AK 2, 12/2015
• JT 7 11/2015
• JT 10 11/2015
Huippuimureita uusittu/huollettu:
• Huippuimureita uusittu 3 kpl, JT 7 ja JT 10, 10/2015
Muita isompia remontteja/muutostöitä 2000-2022:
• Huoneistojen kylpyhuoneita uusittu tarpeen mukaan 2010-2022 välisenä aikana (uusittuja kylppäreitä 26 kpl)
• Väestönsuojien tiiveyskokeet 2015
• Kylmäkellarit otettu pois käytöstä (= nyt tyhjillään)
• Asuntokohtaiset manuaaliluettavat sähkömittarit asennettu 2010-luvulla
• Kaukolämpöpaketteja uusittu 2000-luvun alussa (jokaisessa talossa oma lämpökeskus)
• Taloyhtiön palotarkastukset 2019-2020
• Huoltokirjan mukaiset huolto- ja korjaustyöt

TALOYHTIÖ

Asunto Oy Siilinjärven Anteronkierto 15 ja 17 koostuu 2 kerrostalosta ja 52 asunnosta sekä yhdestä liiketilasta. Yhtiössä on mm. pesutupa ja sauna sekä kaapeli TV DNA Laajakaista 10M nettiyhteys. Talot on rakennettu vuonna 1976 vuokratonteille, joiden sopimukset ovat voimassa vuoteen 2045 asti. Sijoittajamateriaalit -kansiosta löydät tonttien vuokrasopimukset sekä laskelman tonttivuokrista. Taloyhtiössä on käynnissä yhtiöjärjestyksen muutos, jossa olemassa oleva liiketila muutetaan myös yhtiöjärjestykselle asunnoista liiketilaksi. Yhtiöjärjestyksen luonnos löytyy sijoittajamateriaalit -kansioista.   

HALLITUKSEN SELVITYS KUNNOSSAPITOTARPEISTA VUOSILLE 2023-2027

Asunto-osakeyhtiölain mukaisena hallituksen kirjallisena selvityksenä yhtiön rakennusten ja kiinteistön
kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden aikana esitämme arvionamme seuraavia kunnossapitotöitä, jotka voivat vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai siitä aiheutuviin kustannuksiin.
• Ilmanvaihdon nuohous ja ilmamäärien säätö: AK 17 2-3/2023 (AK 15: 2028)
• Kaukolämpölaitteistojen toiminnan kuntotarkastukset ja lämmityskäyrien säätömuutokset
• Lukituksen uusiminen
• Ikkunoiden ja ovien tiivistyksien tarkastus ja tarvittaessa tiivistyksien/heloituksien korjauksia
• Kylpyhuoneiden muovimattolattioiden hitsaussaumojen kunnon tarkistus / tarvittaessa saumakorjaukset
• AK 17 parvekkeiden betonikaiteet vaativat kunnostusta tai vaihtoehtoisesti korvaamista teräsrunkoisella
kaiteella tarkastelujakson lopussa.
Asunto Oy Siilinjärven Anteronkierto 15 ja 17 (3328932-2)
Os. Anteronkierto 15 ja 17, 71800 Siilinjärvi

HALLITUKSEN SELVITYS AIEMPINA VUOSINA TEHDYISTÄ KUNNOSSAPITO- JA MUUTOSTÖISTÄ

Yhtiön rakennuksissa on aiemmin toteutettu seuraavat merkittävimmät peruskorjaus, kunnossapito- ja muutostyöt:
Peruskorjaukset tehty n. v.1997-2001, alla peruskorjauksen sisältökuvaus saamamme aineiston
pohjalta eriteltynä:
• Käyttövesiputkistot uusittu. Käyttövesiverkoston linjasäätö- ja sulkuventtiilit uusittu. Lämpöisen ja kylmän
veden kulutusmittarit asennettu jokaiseen huoneistoon (kuukausittainen ennakkovesimaksu ja tasauslasku
4kk jaksoissa). Vesikalusteet uusittu.
Käyttövesiputkiremontin yhteydessä vanhojen putkistojen asbestieristeet poistettu
• Lämmitysverkoston asennettu uudet linjasäätö- ja sulkuventtiilit. Lämmityspattereihin asennettu uudet
termostaattiventtiilit ja termostaattisäätimet, sekä lämmitysverkosto tasapainotettu.
• Sadevesiviemäreitä (ja kattokaivot) uusittu asemapiirroksen mukaisesti (putkiurakassa). Sadevesiviemärit ja
jätevesiviemärit ovat tyyppihyväksyttyjä PVC-viemäriputkia
• Huoneistojen kylpyhuoneet remontoitu ja samalla kylpyhuoneen seinäkaivo-malli korvattu lattiamallisella
kaivolla.
• Keittiön, eteisen, kph/wc- ja makuuhuoneiden kiintokalusteet ja keittiön kodinkoneet uusittu ja kuivien
tilojen seinä- ja kattopinnat huoltomaalattu. Lattioihin uusittu muovimatot.
• Huoneistojen ikkunat (MSEL 170) ja parvekelasiovet uusittu. Huoneisto-ovet kunnostettu.
• Metalliset porrasovet / tuulikaapin ovet uusittu. Yleisten tilojen muut ovet uusittu tai kunnostettu.
• Parvekkeet kunnostettu ja AK 15 parvekkeille asennettu parvekelasit (Lumon).
• Rakennusten – ja ylimpien parvekkeiden vesikate uusittu 2-kert. kumibitumikermikatteella. Kattojen
vedenpoisto samalla uusittu (uudet kattokaivot sähkösulatuskaapeleilla varustettuna), räystäiden pellitykset
uusittu ja räystäiden reunakorotusrimat uusittu.
• Kattotikkaisiin asennettu turvakiskot.
• Yhteistilat kunnostettu: saunaosasto, varastot, porrashuoneet, portaikot ja kylmäkellarit.
• Saunan, pesuhuoneen, sekä pesulan lattioihin asennettu sähköinen lattialämmitys.
• Aluevalaistus- ja autonlämmitystolpat uusittu.
• Uusi jätekatos rakennettu.
• Salaojitukset huollettu (huuhdeltu). Ulkovarusteet kunnostettu/uusittu: mm. keinut, tomutustelineet, jäte- ja
hiekka-astiat, yms.).
• Julkisivun saumaukset uusittu
• Ulkoseinien levypinnat uusittu ja paneelipinnat kunnostettu & huoltomaalattu, sokkelien kunnostus ja
pinnoitus
• Yhteisilmanvaihtokoneet on huollettu tai uusittu peruskorjauksen yhteydessä ja yhteissaunatiloihin
asennettu uudet 2-nopeuksiset huippuimurit. Huippuimureita ohjaa ulkotermostaattiohjattu
vuorokausi/viikkokello
——————————————————————————–
Iv-kanavat nuohottu ja säädetty
• AK 15 10/2018
• AK 17 05/2011
Huippuimureita uusittu/huollettu:
• Huippuimurit uusittu AK 15, 02/ 2006
• Huippuimurit uusittu AK 17, 05/2011, laakerinvaihto 11/2014
Muita isompia remontteja/muutostöitä 2000-2022:
• Huoneistojen kylpyhuoneita uusittu tarpeen mukaan 2010-2022 välisenä aikana (uusittuja kylppäreitä 18 kpl)
• Väestönsuojien tiiveyskokeet 2015
• Taloyhtiön palotarkastus
Asunto Oy Siilinjärven Anteronkierto 15 ja 17 (3328932-2)
Os. Anteronkierto 15 ja 17, 71800 Siilinjärvi
• Kylmäkellarit otettu pois käytöstä (= nyt tyhjillään)
• Asuntokohtaiset manuaaliluettavat sähkömittarit asennettu 2010-luvulla
• Kaukolämpöpaketteja uusittu 2000-luvun alussa (jokaisessa talossa oma lämpökeskus)
• Taloyhtiön palotarkastukset 2019-2020
• Huoltokirjan mukaiset huolto- ja korjaustyöt

Siilinjärvi asuntosijoittajan silmin

Siilinjärven ehdottomasti parhaina puolina on muuttovoittoisuus ja sijainti ison yliopistokaupungin vieressä. Nopeat kulkuyhteydet mahdollistavat työskentelyn Kuopiossa, jonka lisäksi myös Siilinjärvellä on laajenevaa teollisuutta ja hyvä työllisyystilanne.

Asunnot ovat edullisia ja vuokralaisia on hyvin saatavilla, joten Siilinjärvi tarjoaa kovia vuokratuottoja ja positiivista kassavirtaa myös nousseella korkotasolla. Tulevaisuuden näkymät ovat hyvät, joten vuokraaminen on suhteellisen helppoa ja kassavirta pysyvää myös jatkoa ajatellen.

Siilinjärvi

Siilinjärvi on suomalaisittain harvinainen hieman yli 20.000 asukkaan muuttovoittoinen kunta Kuopion kupeessa. Kunnan asukasluku oli vuoden 2021 lopussa 21 293 asukasta, jossa  nousua edellisvuoteen +42 asukasta (+0,2 %). Kuluvalla vuosikymmenellä väestön määrä pyritään pitämään kasvulinjalla. Muuttovoitto on tämän kokoisella paikkakunnalla pientä, mutta vastaavan kokoisten kuntien joukossa kuitenkin harvinaista. Kasvua tulee alueen vahva työllisyys, hyvät liikenneyhteydet Kuopioon ja keskiarvoa nuorempi väestön jakauma.

Lannoitevalmistaja Yara omistaa Siilinjärvellä sijaitsevan, EU-alueen ainoan fosfaattikaivoksen sekä Suomen suurimman avolouhoksen. Apatiittia sisältävää malmikiveä louhitaan yhteensä 35.000 tonnia päivässä, ja Yara tiedotti joulukuussa investoivansa voimakkaasti (235 miljoonaa) Siilinjärven toimintaansa seuraavan viiden vuoden aikana.

Siilinjärven työllisyys ei suinkaan ole vain kaivoksen varassa: isoja työllistäjiä ovat mm. Lujabetoni Oy, Siilinjärvellä sijaitseva Kuopion lentoasema ja Ilmavoimien Karjalan Lennosto, Hydroline Oy, Virkistysuimala Fontanella ja Kylpylähotelli Kunnonpaikka. Työllisyysaste onkin Siilinjärvellä Pohjois-Savon korkeimpia.

Tämän lisäksi iso osa siilinjärveläisistä käy töissä Kuopiossa, joka sijaitsee todella hyvien ja nopeiden kulkuyhteyksien päässä.

Siilinjärvellä liikennöivät paikallisliikenteen bussit ovat osa Kuopion paikallisliikenteen verkostoa. Matka pikavuorolla Kuopion keskustaan kestää n. 20 minuuttia.

• Tuottolaskelmat eivät huomioi varainsiirto- ja pääomatuloveron vaikutusta
• Mikäli vuokrasopimus sisältää veden, sähkön tai autopaikan ja kulu tulee osakkaan maksettavaksi, on se huomioitu asunnon tuottolaskelmissa
• Asunnot on pisteytetty keittiöiden, kylpyhuoneiden sekä asuinpintojen mukaan. Kuntopisteet eivät perustu erillisiin kuntotutkimuksiin vaan asuntokierroksella silmämääräisesti tehtyihin arvioihin
• Hinnoittelu on tehty asunnon vuokran sekä kunnon mukaan, painottaen keittiön ja kylpyhuoneen kuntoa. Kuntopisteiden painotuskertoimet kokonaispisteissä (keittiö x 3, jääkaappi x 0,25, liesi x 0,25, kylpyhuone x 5, lattia x 1 ja seinät x 1)
• Kuntopisteiden arviointikriteerit:
  -Keittiö: 3=remontoitu siisti, 2=remontoitu epäsiisti / siisti ei remontoitu, 1=ei remontoitu epäsiisti
  -Jääkaappi&liesi: 3=uusittu siisti, 2=ei ihan uusi / uusi epäsiisti, 1=vanha / huonokuntoinen
  -Kylpyhuone: 3=remontoitu siisti, 2=käytetty hyväkuntoinen / remontoitu huonokuntoinen, 1=huonokuntoinen
  -Lattiat: 3=hyväkuntoinen laminaatti/parketti/vinyyli, 2=hyväkuntoinen muovimatto / epäsiisti laminaatti/parketti/vinyyli, 1=huonokuntoinen
  -Kuivien tilojen seinäpinnat: 3=hyväkuntoiset seinäpinnat, 2=pääosin hyväkuntoiset seinäpinnat, 1=huonokuntoiset seinäpinnat