5+1 syytä miksi saat ostettua meiltä parempia sijoitusasuntoja kuin yleisiltä markkinoilta

Olet ehkä huomannut tai kuullut, että yleisiltä markkinoilta on vaikea löytää hyviä sijoitusasuntoja. Uudet myyntiin tulevat hyvät sijoitusasunnot menevät kokeneille sijoittajille, jotka tekevät ostopäätökset salamannopeasti. Pidempään myynnissä olleet kohteet eivät ole muille kelvanneet, joten ovat hyvin epätodennäköisesti kelvollisia.

Kuinka sitten me pystymme tarjoamaan hyviä sijoitusasuntoja asiakkaillemme? Syitä löytyy ainakin viisi.

1. Tukkuostaminen mahdollistaa alle markkinatasoiset hinnat

Ostamme asuntoja isoissa erissä. Tukkuostoissa lähtökohtana on, että asunnot on saatava ostettua alle markkinahintaan. Koska emme maksimoi omaa katettamme, vaan tyydymme pienempään siivuun nopean kaupankäynnin ja volyymin turvin, pystymme myös myymään asuntoja alle markkinahinnoin.

Alennusta on mahdollista saada niin uusista kuin vanhoistakin taloyhtiöistä/asunnoista. Uudiskohteissa rakennusliikkeillä on muutamia syitä, jotka mahdollistavat alennuksien saamisen:

a) Kohteen käynnistäminen vaatii tietyn varausasteen (yleensä 50%), jonka vuoksi rakennusliike voi myydä asuntoja alennuksella, jotta saavat kohteen käyntiin ja luottavat siihen, että loput asunnot menevät kaupaksi rakentamisen aikana tai viimeistään asuntojen valmistuttua.
b) Rakennusliike on saanut myytyä suurimman osan asunnoista ja on valmis myymään viimeiset asunnot alennuksella
c) Rakennusliikkeellä on useita tontteja samalla alueella vierekkäin, jonka vuoksi haluavat myydä osan taloista kokonaisina vuokrataloiksi sijoittajille ja osan julkisen markkinan kautta. Myynti voi hidastua ja takkuilla, jos liian suuri määrä asuntoja laitetaan julkisen markkinan kautta myyntiin.

Uudiskohteissa pystymme tarjoamaan alennusta tyypillisesti 5-12%:in luokkaa rakennusliikkeen myyntihinnastosta. Vanhoissa kerrostaloissa alennusprosentit markkinahinnoista ovat vähintään samaa luokkaa kuin uudispuolellakin.

Liity postituslistalle ja saat tarjouksia alle markkinahintaisista asunnoista!

Liity postituslistalle!

2. Jalostamalla saamme hiilestä puristettua timantteja

Jos asuntosijoittaminen on ennestään vähänkään tuttua, olet varmasti tietoinen, että pienet asunnot ovat lähes poikkeuksetta pitkässä juoksussa tuottavampia kuin suuret. Suuret asunnot ovat monelle sijoittajalle haaste, mutta me suhtaudumme niihin eri tavalla. Olemme poikkeuksellinen sijoitusyhtiö siinä mielessä, että osaamme jakaa suuria asuntoja tehokkaasti pienemmiksi. Olemme lähteneet ja tulemme myös jatkossa lähtemään projekteihin, joissa suurten asuntojen jakaminen on mahdollista tehokkaiksi pienasunnoiksi, jotka a) tuottavat paremmin b) menevät helpommin vuokralle c) ovat jakamisremontin jälkeen kuin uusia ja d) taloyhtiön tulevat remonttikustannukset pienenevät asuntoa kohti.

Olemme toteuttaneet asuntojen jakamisia Jyväskylässä Pupuhuhdantie 16:ssa, Polttolinja 19:ssä, Valssikuja 6:ssa (kerhohuoneen muuttaminen neljäksi asunnoksi) ja syksyllä 2017 käynnistyy seuraava suuri 44:n asunnon jakamisprojekti, jonka lopputuloksena on 88 pienempää asuntoa. Toistaiseksi olemme saaneet aikaan hankkeilla paljon tyytyväisiä asiakkaita ja pelkkää positiivista palautetta.

Remonttiosaamisemme ei rajoitu ainoastaan asuntojen jakamiseen. Pystymme lähtemään myös projekteihin, joissa muutetaan rakennuksen käyttötarkoitusta esim. toimistoista asunnoiksi sekä vanhoihin huonokuntoisiin kerrostaloihin, joihin pitää tehdä laaja taloyhtiön remontti, kuten linjasaneeraus. Lopputuloksena pyrimme tarjoamaan sijoittajille sopivia remontoituja pieniä asuntoja hyviltä paikoilta.

3. Taloyhtiön läpikäyminen suurennuslasilla

Kun ostamme kokonaisen talon, käymme taloyhtiön tarkasti läpi. Se pitää sisällään mm. isännöitsijän valitsemisen, yhtiöjärjestyksen laatimisen sekä kulurakenteen tarkastelun. Se teettää meille aika paljon töitä, mutta on hienoa myydä sijoittajille asuntoja tietäen, että taloyhtiö on trimmattu tuottavaan kuntoon. Projektia helpottaa huomattavasti hyvä isännöitsijä ja isännöintitoimisto. Viimeisimpiin kohteisiin olemme valinneet isännöintitoimistoksi Kiinteistötahkolan, johon olemme olleet erittäin tyytyväisiä.

Taloyhtiön kuluja saadaan  pienennettyä mm. karsimalla, tehostamalla ja kilpailuttamalla. Säästöjä on mahdollista saada mm. huollosta, isännöinnistä, siivouksesta, sähköstä, vakuutuksista sekä lämmityksestä. Yleensä olemme saaneet säästöä aikaiseksi noin 10%:ia, välillä enemmänkin, joka voi tarkoittaa vastikkeeseen jopa 0,50€/m² pudotusta. Esimerkiksi Jyväskylän Laajavuorentien kohteessa pääsemme yli 10%:in säästöön ja vastiketta ollaan pudottamassa 0,50€/m² alaspäin. Terveisiä kaikille sijoittajille, jotka ostivat sieltä yksiön, joissa vastike oli ostohetkellä 4,45€/m² ja syksystä alkaen olemme hallituksen ja isännöitsijän kanssa kaavailleet sen tasolle 3,95 €/m².

4. Poikkeuksellisen hyvät yhtiölainat – eikä pelkästään uudiskohteisiin

Kaikissa myytävissä kohteissamme ei ole yhtiölainaa, mutta niissä missä sitä on, ehdot ovat poikkeuksellisen hyvät. Miksi? Ensinnäkin, myymme uudiskohteita aina alennetuin hinnoin. Jos rakennusliikkeen yksiön velaton myyntihinta on esim. 100.000€, niin siitä on yleensä lainaa 70.000€ eli velkavipu on 70%:ia. Jos me myymme samaa asuntoa -5%:in alennuksella, niin velaton hinta on 95.000€ ja siitä yhtiölainan osuus on edelleen sama 70.000€. Se tarkoittaa sitä, että sijoittaja saa yli 70%:in velkavivun kohteeseen. Jos pystyisimme myymään asunnon -10%:in alennuksella, niin asunnon hinta on enää 90.000€, josta 70.000€ on lainaa. Velkavipu on tässä tapauksessa jo 77,8%:ia.

Yleensä vanhoissa kerrostaloasuntoissa ei ole paljoa yhtiölainaa, kun niitä myydään, mutta osa meidän kohteistamme tekee siinäkin suhteessa poikkeuksen. Kokonaisen kerrostalon ostamisen yhteydessä on mahdollista saada taloyhtiölle yhtiölaina, joka jaetaan asunnoille. Kun asuntoihin kohdistuu yhtiölainaa, niihin voi päästä melko pienelläkin rahalla kiinni ilman pankkilainaa. Esimerkiksi Järvenpään kohteessamme kaksioihin pääsi kiinni noin 10.000€:lla ja ne myytiin parissa tunnissa. Ja jos ehdit tällä välin jo miettiä kuumeista puheenaihetta eli tuloutetaanko vai rahastoidaanko vastikkeet, niin vastaus on sijoittajan kannalta se parempi vaihtoehto eli tuloutetaan (ovat 100%:sti vähennyskelpoista verotuksessa).

5. Omat rahamme ovat kiinni myymissämme kohteissa

Ostamme myymämme kohteet ensin itsellemme ennen kuin laitamme ne myyntiin. Se tarkoittaa, että uskomme niihin. Mikä on parempi uskottavuustekijä kuin se, että meillä on omat rahat kiinni myymissämme kohteissa?

Haluan tarjouksia alle markkinahintaisista asunnoista!

5+1. Olemme välillä liiankin reiluja

En ole näitä asioita kertonut ennen tätä kirjoitusta kenellekään. Nämä asiat tulevat siis yllätyksenä myös sijoittajille, joiden kanssa olemme kauppaa käyneet kohteista.

Ensinnäkin Järvenpään Wärtsilänkatu, jossa oli paljon yhtiölainallisia kaksioita. Vastikemaksut ja vuokratuotot siirtyivät uusille omistajille 1.4 alkaen. Huhtikuun viimeinen päivä oli ensimmäinen yhtiölainan lyhennyserä, noin 40.000 euroa. Se tarkoittaa sitä, että jokaisen velallisen kaksion omistajan yhtiölaina lyheni lähemmäs tuhat euroa vaikka he olivat ennättäneet maksaa vasta yhden rahoitusvastikkeen, joka oli suuruudeltaan vain pieni osa suhteessa siihen kuinka paljon laina lyheni. Tämä siksi, että rahoitusvastiketta oli kerätty jo useita kuukausia ennen lainan lyhennystä eikä tulevaa lyhennyserää oltu huomioitu myynnin yhteydessä. Me maksoimme rahoitusvastikkeet, mutta hyöty niistä tuli suoraan sijoittajillemme. Olkaa hyvä!

Jyväskylän Kuokkalan Polttolinjalla sattui pieni vesivahinko, kun viemäri meni tukkoon ja vettä meni yhteen asuntoon ja vettä valui myös liiketilan varastoon. Vahinko saatiin nopeasti korjattua ja vakuutusyhtiö kyllä korvasi vahingot, mutta omavastuut yms. toivat kuitenkin jonkun tonnin kustannuksen myös taloyhtiölle. Huonoa tuuria oli, että olimme juuri päivää tai kahta ennen myyneet juuri sen asunnon, johon vesi nousi. Tarjosin ostajalle ilman pyytämättä, että maksamme asunnosta vuokratuotot menetetyltä remontin ajalta ja kaupan päälle tuli vahingon myötä vielä uutta keittiönkaapistoa yms. Maksoimme omasta pussista lisäksi ylimääräistä hoitovastiketta taloyhtiön tilille useamman tonnin tämän odottamattoman vahingon vuoksi, jotta vahinko ei mennyt uusien/tulevien omistajien pussista lainkaan.

On paljon muitakin pieniä tilanteita, joissa pyrimme auttamaan sijoittajiamme. Toimiemme ansiosta olemme saaneet luotua luottamusta. Ehkä siksi ne ketkä meiltä ostavat yhden asunnon, ostavat usein jatkossa myös lisää.

Haluatko tarjouksia alle markkinahintaisista sijoitusasunnoista?

Liity sähköpostilistallemme ja saat uusimmat myytävät sijoituskohteemme heti sähköpostiisi!

Kirjoittaja: Henri Neuvonen

Olen Sijoitusasunnot.comin ylläpitäjä ja sijoitusyhtiömme toimitusjohtaja.
sposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com
puh. 0400 778 146

0 Kommentit

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *