Remontoimme 36 asunnon kerrostalosta 60 asunnon kerrostalon!

Ostimme Mäntsälästä kolmirappuisen, yhteensä 36 asuntoa käsittävän kerrostalon jokunen vuosi sitten. Sen jälkeen käärimme hihat, teimme suunnitelmat ja lähdimme laittamaan kohdetta kuntoon niin sisältä kuin ulkoa.

Kun ostimme talon, sillä oli paljon ominaisuuksia jotka eivät mitenkään erityisesti puhutelleet asuntosijoittajia:

• Kohteessa oli reilusti korjausvelkaa (peruskorjaamaton kohde 1970-luvun alusta)
• Kolmirappuisessa kerrostalossa oli yhteensä vain 36 asuntoa, eli 12 asuntoa per rappu
• Asunnot olivat isoja, ja kohteessa oli useita isohkoja kolmioita
• Taloyhtiön lisäksi myös asuntojen pinnat olivat täydellisen remontin tarpeessa

Projekti valmistui vuoden 2021 aikana, ja lopputulos on todella herkullinen niin ulkonäöllisesti kuin myös excelissä.

• Runko on ennallaan, lähes kaikki muu saneerattu
• Asuntomäärä nousi 36 -> 60 asuntoon
• Rakennuksen asuinneliömäärä ei muuttunut
• Julkisivulle saatiin hyvä loppusilaus pienellä lisävalaistuksella (blogitekstin loppupuolella kuvia iltavalaistuksesta)
• Kaikki kohteen asunnot on vuokrattu, ja tällä vuokratasolla kohde nakuttaa tuommoista reilun 300.000€ vuosituottoa

24 kappaletta asuntoja lisää samoihin neliöihin

Olemme onnistuneet menneinä vuosina ostamaan useita korjausvelkaisia kohteita (esimerkiksi Kuopiosta ja Lahdesta), joissa on korjausvelan lisäksi isoja asuntoja, joiden tehottomat pohjaratkaisut mahdollistavat asuntojen jakamisen pienemmiksi.

Tässä Mäntsälän kohteessa oli erinomainen mahdollisuus tehdä LVIS-saneerauksen yhteydessä asuntojen jakamista. Kohteessa oli kolmen tyyppisiä asuntoja:

• 12 kappaletta 38m² yksiöitä
• 12 kappaletta 60m² kaksiota
• 12 kappaletta 72m² kolmioita

Alla olevassa kuvassa yhden rapun kerrospohja ennen remonttia. Tässä kerroksessa ja tässä rapussa oli yhteensä kolme asuntoa: yksi 72m² kolmio (1), yksi 60m² kaksio (3) ja yksi 38m² yksiö (2).

Nyt saneerausten ja remontin jälkeen vastaavassa tilassa on yhteensä viisi asuntoa: 36.5m² kaksio (1), 37m² kaksio (2), 28m² yksiö (3), 25m² kaksio (4) ja 31.5m² kaksio (5). Kärjistetysti voisi sanoa, että pohjien jakaminen sujui laittamalla isot asunnot keskeltä kahtia, jonka jälkeen rakensimme uudet kylppärit nyt syntyviin asuntoihin, ja otimme asunnoista rappukäytävään hieman lisätilaa lisääntyviä ulko-ovia varten.

Näissä 70-luvun kohteissa on useasti keittiöt tehty erilliseen huoneeseen. Siirtämällä keittiön tai keittokomeron omasta huoneestaan olohuoneen yhteyteen (jos vain talotekniikka sen mahdollistaa) saa kaksiosta tehtyä kolmion, tai vapauttaa neliömetrejä asuntojen jakamista varten. Esimerkiksi edellisen kerrospohjakuvan asunto nro 4, 25m² kaksiossa on olohuoneen yhteydessä keittokulmaus, mikä on jättänyt tilaa omalle, erilliselle makuuhuoneelle ja vaatehuoneelle.

Laskelmaesimerkki tästä kohteesta

Ennen näitä mittavia remontteja keskimäärin yhden asunnon kuukausivuokra tässä kohteessa oli noin 545 euroa per asunto. 36 asunnon määrällä tämä teki vuokratuottoa vuodessa yhteensä noin 235.500 euroa. Vastikemenot olivat vuodessa noin 127.000 euroa, jolloin tuottoa jäi noin 108.500 euroa vuodessa.

Nyt remontin valmistuttua kohteessa on asuntoja yhteensä 60 kappaletta, keskivuokra noin 565€/asunto, vuokratuotto vuodessa noin 406.800€ ja vastikemeno 80.000€. Näin tämä Mäntsälän kohde tuo nettotuottoa vuodessa noin 326.800€ vuodessa.

Vuosituotto siis hieman yli kolminkertaistui, mikä on valtava muutos. Huomattavaa on, että esimerkiksi vastikekulut tippuivat merkittävästi. Tähän isoina syinä ovat poistuva korjausvelka, kun tuleviin korjauksiin ei enää tarvitse samalla lailla varautua, sekä se, että taloyhtiö lunasti tontin itselleen.

Tähän laskelmaan ei ole huomioitu sitä, että kaiken tämän lisäksi rakensimme kohteen kellarikerrokseen erillisiä varasto-osakkeita, joita voi vuokrata niin talon asukkaille kuin myöskin muille varastoja tarvitseville. Näistäkin tulee lisää tuottoa kohteelle.

Positiivista palautetta Facebookin Mäntsälän puskaradiota myöten

Sen lisäksi, että talon tuotto on nyt euroja vuodessa sen kolme kertaa enemmän kuin aiemmin, on vanhan kerrostalon remontoimisessa paljon muitakin hyviä puolia:

• Iltavalaistuksen ja julkisivujen värityksen kanssa käytimme hieman pelisilmää, ja ne sopivat erinomaisesti yhteen naapurissa olevan vanhan meijerin savupiipun kanssa.
• Monet ovat kommentoineet luullensa, että talo lanataan maan tasalle. On ympäristön kannalta paljon kannattavampaa saneerata ja remontoida talo, kuin purkaa se kokonaan ja rakentaa täysin uusi sen paikalle.
• Korjausvelka on todellinen ongelma lukuisissa taloyhtiöissä ympäri Suomen. Tämänkaltainen hanke on tuottoisuuden lisäksi yksi esimerkki myös sijoittamisen vastuullisuudesta.
• Olipa joku ottanut valokuvankin tästä kohteesta ja lähettänyt Facebookin puskaradion kautta isot kiitokset alueen viihtyvyyden parantamisesta remonttiryhmälle. Eipä kestä!

Ei tämä vanhan kerrostalon ostaminen ja tuottavaksi saneeraaminen ole mikään oikotie onneen, vaan se vaatii rautaista osaamista, reilusti rahaa kassassa ja luottoa omaan tekemiseen.

Rahaa palaa ensinnäkin kohteen ostamiseen, ja sen jälkeen remontoimiseen, mutta myös esimerkiksi asuntojen tyhjänä pitämiseen. Talo ei rempatessa ollut toki tyhjänä kokonaan, vaan tehtiin porras kerrallaan, jolloin esimerkiksi A-rappua rempatessa B- ja C-portaassa oli asukit paikalla. Tyhjiä kuukausia kuitenkin väistämättä tulee, ja osa vuokralaisista haluaa muuttaa pois kun naapurirapussa alkaa iso remontti. Esimerkiksi yötöitä tekeviltä ymmärrän tämän erittäin hyvin.

Vanhan remontoiminen on aina vaikeampaa kuin uuden rakentaminen, joten meidän oma, osaava saneeraustiimimme on ollut äärimmäisen tärkeä osa menestyneitä projektejamme – kuten myös loistava vuokratiimimme, joka ymmärtää vuokramarkkinaa.

Tulemme jatkossakin jalostamaan vanhoista, korjausvelkaisista kerrostaloista erinomaisia koteja vuokralaisille ja sijoituskohteita asiakkaillemme.

Kysy kiinteistöjalostuksesta

Haluatko lukea myös lahden blogista? –>