Ilmainen asuntoflippilaskuri – laske flippauksen tuotto realistisesti
Syötä hankintahinta, remontit, käyttökulut, vuokratulot ja rahoitus. Laskuri laskee flippaustuoton ja antaa sinulle siitä kolme skenaariota: pessimistinen, neutraali ja optimistinen.
Ilmainen asuntoflippilaskuri – laske asuntoflippauksen tuotto ja näe, mistä se koostuu
Harkitsetko asunnon ostamista, remontoimista ja myymistä voitolla? Asuntoflippaus eli osta-ja-myy -strategialla tehtävä asuntosijoittaminen on tuottoista ja monesti nopeasti rahat kotiuttavaa sijoitustoimintaa. Kuintekin, onnistunut flippi alkaa aina huolellisesta laskelmasta ja siitä, että löytää sopivan kohteen jonka saa ostettua sopivaan hintaan.
Olemme tehneet ilmaisen, selaimessa toimivan flippauslaskurin jolla voit laskea asuntoflipin tuottoa ja katsoa, että mitkä parametrit vaikuttavat mitenkin tuottoon ja että millä hinnalla asunto pitäisi ostaa, myydä tai remontoida, jotta se toisi sinulle tuottovaatimustesi mukaisen tuoton.
Näin käytät flippauslaskuriamme
Tämä flippauslaskuri on suunniteltu antamaan mahdollisimman realistinen kuva projektin kannattavuudesta. Alla on ohjeet laskurin eri osioiden täyttämiseen.
Aloita syöttämällä kohteen velaton hinta. Muista huomioida varainsiirtovero (VSV), joka on asunto-osakkeissa 1,5 %. Laskuri lisää automaattisesti arvion muista ostokuluista (esim. pankin järjestelypalkkiot), mutta voit tarkentaa niitä tarvittaessa.
Arvioi remonttikulut realistisesti. Laskurissa on valmiit liukusäätimet yleisimmille remonteille. Muista, että budjetti remonttihommissa monesti ylittyy (vaikka sen kuinka hienosti osaisi laskea, jotenkin se aina tuppaa menemään yli), joten laske se ehkä mieluummin hieman yläkanttiin.
Flippauksen aikana juoksevat kulut syövät tuottoa. Syötä hoitovastike, mahdollinen rahoitusvastike sekä vesi- ja sähkömaksut.
Pitoaika ja vuokratulot ovat yksi tämän laskurin tärkeistä ominaisuuksista:
- Pitoaika: Koko projektin kesto ostohetkestä myyntiin.
- Vuokratulot: Jos kohde on vuokrattuna osan ajasta (esim. ennen remonttia tai myynnin aikana), syötä vuokrattu aika ja kuukausivuokra.
- Tyhjäkäynti: Laskuri kertoo automaattisesti, kuinka monta kuukautta asunto on tyhjillään tuottamatta kassavirtaa
Vivun käyttö on flippauksessa yleistä. Syötä omarahoitusosuus ja pankkilainan määrä. Laskuri laskee korkokulut pitoajan perusteella. Huomaa, että korkoprosenttiin kannattaa laskea mukaan viitekorko, marginaali ja muut pankin kulut.
Lopuksi sitten se arvioitu myyntihinta! Määritä tavoittelemasi myyntihinta. Laskuri luo sinulle automaattisesti kolme skenaariota:
- Pessimistinen: Myyntihinta jää tavoitteesta (vakiona -5 %, mutta voit tämän asettaa itse)
- Neutraali: Tavoitehinta.
- Optimistinen: Markkina vetää odotettua paremmin (vakiona +10 %, mutta mutta voit tämänkin asettaa itse)
Mitä on asuntoflippaus?
Asuntoflippaus tarkoittaa sijoitusstrategiaa, jossa asunto ostetaan, sen arvoa nostetaan (yleensä remontoimalla) ja se myydään lyhyen ajan sisällä voitolla. Toisin kuin ”osta ja pidä” -strategiassa, jossa tavoitellaan tasaista vuokratuottoa, flippauksessa tavoitellaan kertaluontoista arvonnousua eli luovutusvoittoa.
Asuntoflippauksen tärkeimmät vaiheet:
- Osto alle markkinahinnan: Voitto tehdään usein jo ostettaessa. Etsi ”pommeja” tai huonokuntoisia asuntoja hyviltä alueilta.
- Kustannustehokas remontointi: Älä yli- tai aliremontoi. Materiaalivalintojen on sovittava alueen hintatasoon.
- Nopea myynti: Jokainen kuukausi, jonka asunto seisoo tyhjänä, syö katettasi vastikkeiden ja korkojen muodossa.
Toisin kuin pitkäaikaisessa vuokraamisessa, flippauksessa tuotto ei lähtökohtaisesti synny kuukausittaisina vuokratuloina, vaan projektin lopussa kerralla realisoituvana myyntivoittona. Siksi ostohetken hinta, remonttibudjetti ja realistinen arvio myyntihinnasta ovat kriittisiä
– kannattava flippi tehdään käytännössä jo siinä vaiheessa, kun ostat asunnon. Aloittelijan kannattaa keskittyä selkeisiin kohteisiin, joissa pintaremontilla (esimerkiksi lattiat, seinäpinnat ja keittiön päivitys) voidaan nostaa arvoa merkittävästi ilman isoja teknisiä riskejä, kuten putkiremontteja tai laajoja rakenteellisia muutoksia.
Muista verotus! Tämä flippauslaskuri laskee tuloksen ennen veroja. Suomessa asunnon myyntivoitosta eli veroteknisesti luovutusvoitosta maksetaan pääomatuloveroa (30 % tai 34 %). Muista vähentää verottajalle hyväksyttävät kulut, kuten remonttikustannukset, varainsiirtovero ja välityspalkkiot, myyntihinnasta verotusta laskettaessa.
Jos haluat syvällisemmän step-by-step -oppaan flippauksen aloittamiseen, lue myös blogikirjoituksemme Näin aloitat asuntoflippauksen – kattava opas.