Näin aloitat asuntoflippauksen – kattava opas

Asuntoflippaus tarkoittaa sijoitusasunnon ostamista edullisesti, mutta sen sijaan, että se ostettaisi pitkäaikaiseen omistukseen ja että tuottoajatuksena olisi vuokrata asunto ja saada rahaa vuokralaiselta vuokran muodossa, tarkoits on nostaa asunnon arvoa remontoimalla sitä ja sitten myydä asunto eteenpäin hyvällä voitolla.

Tyypillisesti flippauskohteeksi etsitään huonokuntoinen asunto semmoiselta asuinalueelta, jossa on paljon kysyntää omistusasujien joukossa – remontti voi nostaa asunnon arvoa huomattavasti, ja suositulla sijainnilla varmistetaan, että ostaja löytyy nopeasti.

Toisin kuin perinteisempi vuokrallapito, flippaaja ei pidä asuntoa omistuksessaan pitkään, vaan omistusaika pyritään pitämään mahdollisimman lyhyenä, esimerkiksi muutamissa kuukausissa. Tuotto kotiutetaan asunnon arvonnousulla myyntivaiheessa, mutta ensisijaisen tärkeää niin flippauksessa kuin muissakin asuntosijoittamisen strategioissa on ostaa asunto oikeaan hintaan: flippaajan tulee onnistua hankkimaan flippikohteensa riittävän halvalla, jotta remontin ja kulujen (myyntikulut, hoitovastikkeet jne.) jälkeenkin asuntosijoittajalle jää voittoa projektista.

Mitä pitää ottaa huomioon asuntoflippaamisen laskelmissa?

Asuntosijoittamisessa päätökset tulee aina perustua laskelmiin: ennen flipattavan asunnon ostoa sinun pitää mm.

• remonttikustannukset
• arviotu asunnon myyntihinta remontin jälkeen
• kiinteistönvälittäjän palkkio asunnon myynnistä + mahdolliset asiakirja ym. -kulut
• varainsiirtovero
• rahoituskulut
• myyntiajan kulut (vastike, sähkö, vakuutukset, stailaus, valokuvaus jne.)
• verot
• aika-arvio (kuinka monta viikkoa/kuukautta rahat ovat kiinni kohteessa)
• myyntituotto ja oman pääoman tuotto
• paljonko voit maksaa asunnosta, jotta voit päästä tavoittelemaasi tuottotasoon

Millaiseen asuntoon aloittelijan kannattaa asuntoflippaamisessa tähdätä?

Aloittelijalle on yleensä kaksi hieman erilaista ideaa flippaamiseen, joista kuitenkin voi löytää samankaltaisuuksia:

1. huonokuntoinen kerrostaloasunto alueelta, josta omistusasujat etsivät muuttovalmiita kerrostaloasuntoja. Tämän voi ostaa joka suoraan nopeaan flippiin, tai sitten
2. … asunnon ostaminen (vaikka ihan ensiasunnon) itselle remonttikohteeksi. Voit ostaa edullisen asunnon, asua siinä ja remontoida sen kaikessa rauhassa. Kun olet asunut asunnossa vähintään kaksi vuotta vakituisesti, voit myydä sen kokonaan verovapaasti yksityishenkilönä (tarkasta aina ajankohtainen tilanne Verottajalta, mutta tämä tilanne oli voimassa kirjoitushetkellä)

Aloittelijalle erityisen hyvä kohde on sellainen, jossa ei ole tarvetta aivan nille isoimmille huoneistoremonteille: ei kylpyhuoneremonttia, ei kantavien seinien muutoksia, ei laajaa sähkösaneerausta. “Perus pintaremontilla” selviävät sijoitusasunnot ovat juuri niitä, joista moni tekee ensimmäisen onnistuneen, tuottavan flipin. Vielä kuin hän pitää muistissa, että kunhan asuinalueella on kysyntää remontoiduille omistusasunnolle, siellä on kysyntää myös onnistuneelle flipille.

Miten täysin kokematon pääsee alkuun asuntoflippauksessa?

Aloittaminen ei vaadi rakennusalan kokemusta tai esimerkiksi jumalallista kykyä arvioida seinien suoruuksia silmämääräisesti. Se vaatii kykyä tehdä laskelmia, opetella uutta ja tehdä kovasti töitä oikeiden flippikohteiden löytämiseen. Semmoisten kohteiden, jotka saat ostettua sillä hinnalla, että kun hankintahinnat päälle ynnätään remontti- ja muut kulut, niin että arviotu asunnon myyntihinta remontin jälkeen tuo tarpeeksi tuottoa.

Aloittelijoiden yleisin virhe on aliarvioida hankintahinnan merkitys omalle tuotolle: mitä edullisemmin saat flippikohteen hankittua, sitä enemmän sinulla on turvamarginaalia esimerkiksi yllättävien remonttikulujen tai alhaisemman myyntihinnan varalta. Jos itse maksat ostaessasi kohdetta ylihintaa, se ei suinkaan tarkoita sitä, että välttämättä joku toinen olisi yhtä leväperäinen ja maksaisi ylihintaa ostaessaan asuntoa sinulta.

Toinen yleinen virhe on ketjun toisessa päässä: arvioidaan kohteen myyntihinta liian optimisesti. Tähän on helppo karahtaa etenkin tilanteissa, joissa uutta kohdetta on etsitty kuumeisesti ja pitkään, mutta kohdetta, jonka saisi ostettua sopivaan hintaan ei vain tahdo millään löytyä. Tällöin flippaajalla on riski alkaa päässään hahmotella realistisempia isompia myyntihintoja remontoitaville asunnoille perustellakseen itselleen oikeuden maksaa ostohetkellä ylihintaa asunnosta.

Kun perkaat historiatietoja tehdyistä kaupoista, niin flipattavan asunnon mahdollinen myyntihinta kannattaa pohjata nimenomaan asuntojen toteutuneisiin kauppahintoihin alueella, ei hintapyyntöihin. Pyynnöt antavat toki myös osviittaa, mutta esimerkiksi Asuntojen hintatiedot -palvelu raportoi toteutuneita kauppoja, ei asuntojen hintapyyntejä.

Ja näin asuntoflippaaja tekee kaksi virhettä kerralla, ja heikentää mahdollisuuksiaan tehdä oman tuottovaatimuksensa mukaista tuottoa flippiprojektilla.

Kokeile yksinkertaisella laskurilla muuttujien vaikutusta asuntoflippauksen tuottoon

Jos haluat tutustua yksityiskohtaisempaan ja detalji-rikkaampaan laskuriin, tsekkaa meidän varsinainen flippilaskuri klikkaamalla linkkiä.

Yllä olevalla yksinkertaistetulla flippilaskurilla voit tarkastella suoraan, miten muutama keskeinen muuttuja vaikuttaa flippauksen kannattavuuteen. Kun säädät ostohintaa, remonttikustannuksia, myyntihintaa ja muita kuluja, näet suoraan miten tuotto ennen veroja muuttuu.

On kuitenkin hyvä ymmärtää, että laskuri ei vielä huomioi kaikkia verovaikutuksia tai esim. suoraan kohteen tyhjänäoloa ja rahoituskuluja. Myyntivoitto verotetaan tämän blogin kirjoitushetkellä pääomatuloista 30–34 % verran, riippuen siitä, tehdäänkö asuntosijoittamiseta yksityishenkilönä vai yrityksen kautta.

Taustatyö ja analyysi ovat aloittelijan paras turva

Asuntoflippaus on parhaimmillaan selkeä, suoraviivainen projekti, jossa arvoa luodaan remontilla ja kotiutetaan nopeasti myynnissä. Aloittelijan tärkeimmät työkalut ovat:

• realistinen laskelma
• oikea ostohinta
• arvoa nostava remontti
• asuinalue, jossa on kysyntää
• hyvä ymmärrys alueen toteutuneista myyntihinnoista

Flippaus vaatii vaatii kärsivällisyyttä, laskelmien tekemistä ja valmiutta oppia jokaisesta projektista. Ja kun peruspalikat ovat kunnossa, pienikin kohde voi tuottaa helposti useita tuhansia (tai kymmeniä tuhansia) euroja muutamassa kuukaudessa.