“Mitä jos vuokralainen hajottaa koko kämpän?”ja muut asuntosijoittajalta usein kysytyt kysymykset.

Asuntosijoittamiseen liittyy enemmän ennakkoluuloja kuin moneen muuhun sijoitusmuotoon. Olen kuullut väittämiä toisten kustannuksella rikastumisesta, liian riskialttiista hommasta, asiasta, joka ei edes kunnolla ole sijoittamista, jos ostaa velalla. On sinänsä mielenkiintoista, että yleisimmät kysymykset kumpuavat aivan eri ääripäistä: toisissa oletuksena on helppo rikastuminen, kun taas toiset ovat huolissaan liiasta riskistä ja toiminnan kannattamattomuudesta.

On aika kuopata tunkkaisia asenteita ja avaa tärkeitä näkökulmia asuntosijoittamiseen liittyen. Siksi haluan antaa tässä blogitekstissä suorat vastaukseni minulle eniten esitettyihin kysymyksiin, ja toivon, että se auttaa sinuakin näkemään asuntosijoittamisen uusista näkökulmista käsin.

Eikö sun mielestä ole väärin rikastua vuokralaisen kustannuksella?

Aloitetaan tällä monisyisellä kysymyksellä, jonka ensisijainen tarkoitus on selkeästi kyseenalaistaa asuntosijoittajan moraali. En voi luvata, että jokainen asuntosijoittaja toimisi moraalisesti oikein, mutta asuntosijoittaminen itsessään ei tee kenestäkään moraalitonta.

Lyhyesti sanottuna tuotto on korvaus riskistä, ja asunnon vuokralle antaminen on eräänlainen vaihtokauppa: asunnon omistaja saa rahallisen korvauksen siitä, että sitoo kohteeseen paljon rahaa ja tarjoaa toiselle kodin. Tämän lisäksi hän ottaa vastatakseen asunnon omistamiseen liittyvät riskit, kuten lainaan liittyvän korkoriskin sekä vastuun asunnon kalusteista, kodinkoneista sekä taloyhtiön kunnossapidosta. Vastaavasti vuokralainen maksaa korvauksen siitä, että hänen ei tarvitse sitoutua edellä mainittuihin vastuisiin, ja hän voi myös vaihtaa kotia koska tahansa vuokrasopimuksen ehtojen puitteissa.

Toiset näkevät asuntosijoittamisen pelkästä rikastumisen näkökulmasta, mutta uskallan väittää, että monikaan ei ole valmis kantamaan harteillaan yllä mainittuja vastuita ilman minkäänlaista korvausta. Henkilökohtaisesti olen sitä mieltä, että asunnon omistajan ja vuokranantajan vastuu on aika suuri verrattuna siitä saatavaan korvaukseen. Eli mielestäni ei ole väärin saada tuottoa asuntonsa vuokraamisesta, ja jos joku sillä pääsee rikastumaan, ei sekään ole väärin.

Miksi nimenomaan piensijoittajia tarvitaan?

Omasta mielestäni on ylipäätään väärin, että meillä ei ole tasaisia mahdollisuuksia. Osalla on enemmän rahaa kuin toisella, jotkut ovat perusterveitä, toiset eivät. Toiset saavat kasvaa turvallisessa kodissa, toiset eivät. Tätä listaa maailman epäreiluuksista voisin jatkaa monen blogitekstin verran.

Vallitseva talousjärjestelmämme kuitenkin perustuu suurelta osin markkinatalouteen, jossa yksityinen omistaminen ja pääoman sijoittaminen ovat keskeisessä roolissa. Se on tämänhetkinen toimintaympäristömme, koettiin se sitten reiluksi tai ei.

Yksi markkinatalouden kääntöpuolista on se, että se mahdollistaa varallisuuden kasautumisen koko ajan pienemmälle ihmisjoukolle. Tilastokeskuksen  mukaan varakkain kymmenys kotitalouksista omisti jo 52 prosenttia kaikesta nettovarallisuudesta vuonna 2023 – ensimmäistä kertaa yli puolet koko vuodesta 1987 alkaneen mittaushistorian aikana. Samaan aikaan vähävaraisin puolisko kotitalouksista omisti vain neljä prosenttia varallisuudesta, ja varakkaimman kymmenyksen osuus on kasvanut jokaisella tutkimuskerralla, kun muissa kymmenyksissä suunta on ollut päinvastainen.

Suomeksi sanottuna varallisuuden keskittyminen voi hidastaa talouskasvua ja heikentää mahdollisuuksien tasa-arvoa. Eriarvoisuus ja köyhyys lisäävät esimerkiksi syrjäytymistä, rikollisuutta ja vastakkainasettelua. Ydinongelma on mielestäni se, että varallisuuden keskittyessä keskittyy myös poliittinen vaikutusvalta. Myös niille, jotka laiminlyövät sen mukana tulevan vastuun.

Vai mitä luulet, missä määrin varakkain kymmenys on valmis huolehtimaan koko hyvinvointiyhteiskunnasta varsinkin, kun se vaatisi muun muassa seuraavia uhrauksia:

• Lisää regulaatiota, joka tekee bisneksen pyörittämisestä ja riskin ottamisesta kannattamattomampaa.
• Koko ajan kiristyvää verotusta, jotta hyvinvointiyhteiskunnan peruspilarit ja -palvelut toteutuvat myös köyhtyvien kymmenysten kohdalla. Tämän mahdollistaminen siitä huolimatta, että varakkain kymmenys ei ole riippuvainen edullisista julkisista palveluista.
• Oman elintason merkittävää laskua.

Mutta kuinka asuntosijoittajat liittyvät koko yhtälöön? Asuntosijoittaminen, kuten muukin sijoittaminen, on omistamista. Ja mitä laajemmalle joukolle omaisuus eli varallisuus jakautuu, sitä tehokkaammin pystymme ehkäisemään varallisuuden kasautumiseen liittyviä lieveilmiöitä. Tätä kutsutaan kansankapitalismiksi. Mitä useampi henkilö kuuluu omistavaan joukkoon, sitä enemmän joukkoon mahtuu myös heitä, jotka ovat itsekin riippuvaisia hyvinvointiyhteiskunnasta ja sen palveluista.

Kun joku pitää vaikka kymmenen asunnon omistajaa ahneena, minä pidän tämmöistä mielipidettä enemmänkin naapurikateutena. Kokonaiskuvan puuttuessa nähdään ainoastaan se, mitä jollain toisella on ja mitä itseltä puuttuu. Vaikka onhan se syvältä, jos naapuri pääsee mälläämään ja itse et pääse. Fakta on kuitenkin se, että naapurin piensijoittaja ajattelee todennäköisemmin myös meidän tavallisten ihmisten etua enemmän kuin varakkain kymmenys. Ja suurella joukolla piensijoittajia on jo merkittävästi valtaa. Siksi lähtökohtaisesti pidän itse jokaista piensijoittajaa tärkeänä yhteiskunnallisena toimijana.

Mainittakoon vielä, että oman kokemukseni mukaan pieniä toimijoita kritisoidessa tuppaa myös unohtumaan satoja miljoonia vuosittain takovat kiinteistöjätit, joiden kaikkien missio ei todellakaan ole tarjota vuokra-asuntoja kohtuuhinnalla. Piensijoittajilla ei ole samaa koneistoa tai volyymietua käytössään, eikä myöskään rahapussiin valuvat tuotot ole lähellekään samaa luokkaa. Tästä huolimatta usein tuntuu, että on enemmän ok lihottaa ihmisläheiseksi brändättyjen jättien pussia kuin jonkun ahneen yksityishenkilön pussia.

Mitä jos vuokralainen hajottaa koko kämpän?

Ymmärrän huolen, ja tämä varmasti onkin monen asuntosijoittajan pahin pelko. Yleensähän asunnon vuokraaminen tarkoittaa sitä, että luovutat kymmenien (ellei satojen) tuhansien eurojen arvoisen omaisuutesi tuntemattoman ihmisen käyttöön. Kaikesta huolimatta olen sitä mieltä, että tämän riskin voi minimoida tasolle, jossa se on hyvin pieni suhteessa kohteesta saatavaan tuottoon nähden.

Kohteen ja vuokralaisen valinta

Vuokralaiseen liittyvät riskit kannattaa ottaa huomioon jo sopivaa kohdetta etsiessä. Mikä on itse asunnon ja rakennuksen kunto, ja minkä tyyppinen vuokralainen siellä suostuisi asumaan? Hyväkuntoinen asunto kiinnostaa yleensä kaikkia, mutta huonokuntoinen asunto todennäköisemmin karkottaa matalan riskin kandidaatit, joilla on enemmän valinnanvaraa.

Entä mikä on alueen tyypillinen vuokralaisprofiili? Asuntosijoittajat suosivat erityisesti yliopistokaupunkeja, sillä opiskelijoita pidetään perinteisesti hyvinä vuokralaisina. Heillä on suunta elämässään, ja he haluavat hoitaa asiansa kunnolla. Tämä on mielestäni tärkein tekijä arvioitaessa vuokralaiseen liittyviä riskejä.

Toki moni asuntosijoittaja myös karttaa opiskelijakaupunkeja, sillä niistä ei suosionsa vuoksi löydy riittävän tuottavia kohteita. Onhan monella muullakin ihmisellä elämässään suunta, ja asuvat silti vuokralla – eli asuntosijoittaja löytää varmasti mahdollisuuksia muualtakin kuin eniten hypetetyistä opiskelijakaupungeista.

Mitä sitten tarkoittaa, että vuokralaiskandidaatilla on elämässään suunta? Kyse ei oikeastaan ole mistään yksittäisestä asiasta, vaan kokonaisvaikutelmasta, jossa elämä rullaa vakaasti ja tulevaisuuden suunnitelmat ovat realistisia. Hyviä merkkejä ovat säännöllinen tulonlähde, työ- tai opiskelupaikka ja se, että muutolle on selkeä syy. Myös suosittelijat kannattaa pyytää ja kontaktoida.

Näin vähennät vuokralaiseen liittyviä riskejä vuokrausprosessissa.

Itse pyydän jokaiselta vuokralaiselta vuokravakuuden ja kotivakuutus on edellytys vuokrasuhteen solmimiselle. Avaimet kannattaa luovuttaa vasta, kun vuokravakuus näkyy tilillä ja kotivakuutuksesta esitetään tosite.

On totta, että parinkin kuukauden vuokravakuus ei kata juuri mitään, jos koko luukku on saatettu tuhon partaalle. Asian voi kuitenkin nähdä myös toisin päin: todennäköisesti tuo 1–2 tuhatta euroa on vuokralaiselle iso raha, jonka hän haluaa aikanaan takaisin muuttaessaan pois. Tämä motivoi useimpia vuokralaisia pitämään asunnon hyvässä kunnossa – tai ainakin jossain kunnossa.

Vastauksena alkuperäiseen kysymykseen: jos vuokralaisvalinta on tehty harkiten, ja kuviossa on vuokravakuus ja vuokralaisen ottama kotivakuutus, ei mielestäni riski ole sellaisella tasolla, että sen takia kannattaisi jättää sijoitusasunto ostamatta. Tässä vaiheessa riski alkaa olla verrattavissa mihin tahansa omistamiseen. Joku tuntematon voi yhtä lailla hajottaa autosi, kesämökkisi tai jopa kotisi.

Onko velalla ostaminen edes sijoittamista?

Puhtaasti laskimella ajateltuna: Kyllä on, jos velan avulla saa tuottoa. Tätä kutsutaan velkavivuksi.

Mielestäni tämäkin kysymys on huvittava, sillä jokainen asiaan perehtynyt tietää, että tehokkain tapa tehdä tuottoa on yleensä jonkun muun rahoilla – eli velalla. Luulen, että tässäkin on taustalla enemmän fiilis kuin loppuun asti mietitty ajatus. Mielikuva siitä, että velalla sijoittaminen ei olisi sijoittamista, on mielestäni suurin ja samalla turhin este ihan tavallisen kansalaisen vaurastumisen tiellä.

Suomalaisten rahat ovat tyypillisesti kiinni omistusasunnoissa, ja ykkösprioriteettimme on maksaa asuntolaina nopeasti pois. Liian harva näkee mahdollisuuden esimerkiksi hyödyntää omasta kodista vapautunutta vakuusarvoa sijoitusasunnon ostamisessa, jolloin sijoituskohteen hankintaan ei parhaassa tapauksessa tarvita omaa rahaa ollenkaan. Mutta apua! Sitten pitäisi ottaa lisää lainaa…

On totta, että velkavivussa on myös kääntöpuoli, josta ei voi liikaa varoitella. Esimerkiksi korkojen noustessa velkavipu voi alkaa toimia päinvastaiseen suuntaan, mikäli velan korot nousevat suuremmiksi kuin kohteesta saatava tuotto. Kasvavat lyhennyserät ja vieläpä samaan syssyyn osuvat tyhjät kuukaudet aiheuttavat myös merkittävän kassavirtariskin. Tällöin rahaa pitäisi pystyä irrottamaan nopeasti jopa tuhansien eurojen verran paikkaamaan vajetta.

Mutta kun velkavivun riskit on tiedostettu ja niihin on kohtuudella varauduttu, sen avulla voi tehokkaasti parantaa oman pääoman tuotto-odotusta, jolloin se toimii erinomaisena työkaluna sijoittajalle.

Onko tänä päivänä enää järkevää sijoittaa asuntoihin?

Tällä hetkellä erityisesti itselleni tutuilla seuduilla on liikatarjontaa pienistä asunnoista. Uudisyksiöbuumi räjähti ainakin pääkaupunkiseudulla käsiin, kun asuntosijoittajien haalimia pikkuluukkuja valmistui yli tarpeen, ja samaan aikaan korot nousivat odotettua korkeammalle. Muuttuva markkina alkoi aiheuttaa epävarmuutta ja nakertaa tuotto-odotuksia, jättäen merkittävän osan myytävistä sekä vuokrattavista yksiöistä tyhjilleen.

Tilastokeskuksen mukaan  pääkaupunkiseudun yksiöiden hinnat ovat pudonneet jaksoittain jopa noin 11 prosenttia vuodentakaisesta, ja lasku on jatkunut maltillisempana edelleen vuosina 2025–2026.

Itse ostimme ensimmäisen sijoitusasuntomme syksyllä 2023 markkinoiden sen hetkisiltä pohjilta, mutta asunnon arvo on laskenut hienoisesti tuon jälkeenkin. Tällä hetkellä ei myöskään ole mitään toivoa saada yksiötämme kaupaksi, ellemme ole valmiita tarjoamaan sitä toiselle sijoittajalle riittävän houkuttelevalla hinnalla. Olemme myös joutuneet laskemaan vuokrapyyntiä yli sadalla eurolla / kk alun perin budjetoituun verrattuna.

Jokaisessa markkinassa on hyvät ja huonot puolensa

Nollakorkoaikana elettiin asuntosijoittajien kulta-aikaa, jolloin lainakustannukset olivat hyvin minimaalisia. Euriborit pysyivät pitkään lähellä nollaa tai sen alapuolella 2010-luvun puolivälistä aina vuoteen 2022 asti, mikä piti lainanhoitokulut poikkeuksellisen matalina vuosikausia. Tuolloin oltiin valmiita maksamaan asunnoista enemmän, sillä tuotto-odotukset olivat korkeammista hinnoista huolimatta riittävät.

Nyt moni kulta-ajan sijoittaja kärsii tällä hetkellä suurista lainoista, nousseista koroista ja vielä pahimmassa tapauksessa tyhjistä kuukausista. On totta, että nollakorkoaikana ostetut asunnot eivät näillä näkymin tule palaamaan vanhoihin hintoihinsa lähivuosina, eli sijoittaja ottaa hyvin todennäköisesti takkiin asuntojaan realisoidessa.

Kaikesta huolimatta en ole sitä mieltä, että ajat olisivat huonot asuntosijoittajalle. Mikäs siinä, jos vuokratuotto rullaa, lainat lyhenevät, eikä kohteita ole tarvetta myydä. Ja mahdollisuuksien mukaan kassavirtavajetta voi paikata uusilla kohteilla.

Uusia kohteita etsivän asuntosijoittajan kannalta tilanne onkin mielestäni erinomainen. Vihdoin on mahdollista löytää kohteita riittävällä tuotto-odotuksella siitä huolimatta, että korot eivät ole lähelläkään nollaa. Riippuen alueesta, toki vuokratkin ovat laskeneet, mutta eivät samaa vauhtia kuin asuntojen hinnat.

Yhteenveto: Onko asuntosijoittaminen väärin ja kannattaako sitä pelätä?

• Asuntosijoittamista ei kannata pelätä, mutta perehtyä kannattaa kunnolla.
• Vuokralaiseen liittyvä riski on hallittavissa harkitulla kohteen ja vuokralaisen valinnalla sekä kunnollisilla vakuuksilla.
• Velkavipu ei ole este vaan työkalu, kunhan sen riskit tiedostaa.
• Ja markkinatilanne, joka tuntuu monesta sijoittajasta juuri nyt raskaalta, voi olla samaan aikaan erinomainen hetki sille, joka vasta etsii ensimmäistä tai seuraavaa kohdettaan.

• Piensijoittajien rooli varallisuuden hajauttajina on yhteiskunnallisesti tärkeämpi kuin moni tulee ajatelleeksi, kun varallisuus keskittyy Suomessakin yhä harvemmille.
• Vuokratuotto on korvaus todellisesta riskistä ja vastuusta. Se ei ole suinkaan ilmaista rahaa.

Kiinnitä katse omaan tilanteeseen. Paljonko riskiä pystyt ottamaan ja sietämään? Kuinka suuren puskurin tarvitset? Ja jos mietit, että asuntosijoittaminen on moraalitonta, mieti sen sijaan, mitä hyvää voit tehdä piensijoittajana ja vuokranantajana.