Ostimme 1 300 asuntoa neljässä kuukaudessa – ja miksi tämä on hyvä uutinen sinulle

Uutisissa puhutaan asuntomarkkinan kriisistä lähes viikoittain. Silti me täällä Sijoitusasunnot.comilla olemme ostaneet tämän vuoden alkukuukausina jo yli 1 300 asuntoa (!!). 

Vaihtoehtojahan on oikeastaan kaksi: joko olemme menettäneet täysin järkemme, tai sitten asuntomarkkinassa tapahtuu juuri nyt jotain todella kiinnostavaa, mitä moni muu ei näe.

Ja me olemme varmoja, että jälkimmäinen pitää paikkansa. Istuimme alas toimitusjohtajamme Henrin kanssa, joka vastaa käytännössä asuntojen ostamisesta, ja kävimme läpi, mistä tällainen määrä koostuu – ja mitä se tarkoittaa kenelle tahansa, joka harkitsee sijoitusasunnon ostamista.

Kuvasimme aiheesta myös kattavan videon:

Mistä 1 300 asuntoa oikeasti koostuu

Ensimmäinen väärinkäsitys kannattaa oikaista heti: emme ole napsineet yksittäisiä asuntoja Etuovesta yksi kerrallaan. Yhtäkään tämän vuoden asunnoista ei ole ostettu sillä tavalla.

Määrä koostuu 5–6 vähän isommasta portfoliokaupasta, joissa on ostettu useita kokonaisia kerrostaloja kerralla, sekä muutamasta yksittäisestä kerrostalosta niiden rinnalle. Pienin yksikkö on siis kokonainen kerrostalo ja suurin monen talon portfolio. Yhdessä kohteessa teimme poikkeuksen ja ostimme talosta noin 70 %, emme koko taloa.

Kohteet ovat hajallaan ympäri Suomea. Mukana on Tamperetta ja Helsinkiä, muita isoja kaupunkeja sekä muutama pienempi paikkakunta. Myös rakennusten iät vaihtelevat laidasta laitaan: uusimmat ovat 2000- ja 2010-luvulta, ja joukossa on paljon vanhempaa kantaa 1960-, 1970-, 1980- ja 1990-luvulta. Yhtä muottia ei siis ole – paitsi yksi.

Se yksi on ehto, josta emme jousta: diilin pitää olla hyvä. Ennen kaikkea sen pitää olla hyvä asiakkaalle.

Miten tämä on ylipäätään mahdollista – ja juuri nyt

Iso ostomäärä keskellä vaisua markkinaa ei synny sattumalta. Taustalla on muutama tärkeä tekijä.

Ensinnäkin kokemus. Yhtiömme täyttää tänä kesänä 15 vuotta, joten tiedämme, mistä kohteita saa ostettua ja millaiset kaupat kannattaa jättää tekemättä. Toiseksi pelimerkit ovat kunnossa: rahoitus- ja talousasiat ovat järjestyksessä, mikä on iso kysymys silloin, kun ostetaan iso määrä kokonaisia taloja eikä yksittäisiä asuntoja.

Kolmas tekijä on markkina itse. Muutama vuosi sitten ostajia oli enemmän, ja myyjiä vähemmän. Nyt tilanne on kääntynyt: myytäviä kohteita tulee hyvin tarjolle, ja ostajia on aiempaa vähemmän. Se on klassinen ostajan markkina – ja juuri siksi meillä on ollut mahdollisuus tehdä hyviä kauppoja.

Toimimme tietoisesti pien- ja suursijoittajien välimaastossa. Emme kilpaile yksittäisistä asunnoista piensijoittajan kanssa, emmekä tee sadan miljoonan euron jättikauppoja kuten kaikkein suurimmat toimijat. Olemme löytäneet siitä välistä oman paikkamme, jossa kilpailua on vähemmän ja neuvotteluvaraa enemmän.

Hyvä diili tarkoittaa kahta asiaa

Liiketoimintamallimme on yksinkertainen. Emme osta asuntoja pitääksemme niitä itse pitkään, vaan myydäksemme ne eteenpäin asuntosijoittajille – nopeasti ja hyvällä hinnalla. Siksi jokaisen kaupan on toimittava erinomaisesti myös asiakkaan näkökulmasta, ei vain meidän.

Käytännössä hyvä diili rakentuu kahdesta asiasta:

• Hinta suhteessa markkinaan. Arvioimme jokaiselle kohteelle sen markkinahinnan. Perusperiaate on, että jos markkinahinta on tietyllä tasolla, meidän on pystyttävä tarjoamaan asunto asiakkaalle hieman sen alle. Vasta silloin kyseessä on aidosti hyvä diili.
• Vuokratuotto. Asuntosijoittajaa kiinnostaa tuotto, joten vuokratuoton pitää olla korkea / kohdallaan suhteutettuna kohteen profiiliin (ikään, kuntoon, sijaintiin etc).

Kun molemmat toteutuvat eli hinta on kohdillaan ja vuokratuotto hyvä, asunnot on helppo myydä eteenpäin. Se näkyy myös tyytyväisinä asiakkaina.

Sama logiikka pätee myös yksittäiseen ostajaan

Tässä kohtaa moni ajattelee: hyvä juttu teille, mutta entä minä? Hyvä uutinen on, että samat lainalaisuudet toimivat myös yksittäisen sijoittajan mittakaavassa.

Nyt on ostajan markkina paitsi kokonaisten kerrostalojen, myös yksittäisten asuntojen puolella. Kun selaa Etuovea tai Oikotietä, tarjontaa on poikkeuksellisen paljon. Joukossa on asuntoja, jotka muutama vuosi sitten olisi viety käsistä – niistä olisi ehkä tarjottu yli pyyntihinnan. Nyt samat asunnot ovat yhä myynnissä, ja usein selvästi halvemmalla.

Se tarkoittaa hyvää neuvotteluasemaa ostajalle. Pitkään myynnissä olleista kohteista voi tehdä tarjouksia ja neuvotella sekä hinnasta että ehdoista tavalla, joka ei kuumassa markkinassa olisi onnistunut.

Edellytykset ovat pienelläkin sijoittajalla samat kuin meillä, vain pienemmässä koossa: tee taustatyö kunnolla, pidä oma rahoitus ja kassa kunnossa ja seuraa markkinaa niin, että tunnistat hyvän kohteen, kun se tulee vastaan. Mahdollisuuksia kyllä tulee – kun on hereillä ja tarttuu niihin.

Miksi nyt on turvallisempi hetki ostaa

Tämä on se kohta, joka jää julkisessa keskustelussa usein varjoon. Kun hinnat ovat tulleet reilusti alas, ostajan asema on lähtökohtaisesti turvallisempi kuin huipulla ostettaessa.

Ajattele tilannetta näin. Jos ostat silloin, kun hinnat ovat jo laskeneet vuosia, hinnan putoaminen tästä vielä 20 tai 30 prosenttia alaspäin tuntuu epätodennäköiseltä. Jonkinlainen riski on aina olemassa, mutta turvamarginaali on aivan toista luokkaa kuin huippuhinnoilla ostavalla. Ja kun vuokratuotto on samalla korkea, kassavirta kantaa, vaikka asunnon arvo ei nousisi lainkaan.

Juuri tämä tekee tilanteesta kiinnostavan myös varovaiselle sijoittajalle ja säästäjälle, joka arvostaa ennen kaikkea turvallisuutta ja vakaata varallisuuden kasvattamista. Asunto on konkreettinen omaisuuserä, joka tuottaa vuokraa kuukausittain – ei pelkkä veikkaus tulevasta arvonnoususta.

Mahdollinen arvonnousu on tässä yhtälössä vain plussaa, jota ei tarvitse edes laskea mukaan. Asuntomarkkina liikkuu hitaasti, ja muutokset tapahtuvat vuosien aikajänteellä. Korona-ajan hintahuiput nähtiin vuosina 2021–2022, ja siitä on nyt kulunut noin neljä vuotta. Useat pankit ja analyysitalot arvioivat, että markkina on lähellä pohjaa ja kääntymässä maltilliseen nousuun. Kukaan ei tiedä pohjahetkeä etukäteen – mutta jos sellaista nyt eletään, tästä eteenpäin suunta on todennäköisemmin ylös kuin alas.

Vuokratuotot ovat nyt korkeammalla kuin kuumina vuosina

Yksi konkreettinen muutos näkyy tuotoissa. Kun katsoo vaikka vuoden takaisia laskelmia, hinnat olivat selvästi nykyistä korkeammat ja vuokratuotot matalammat. Kuumimpina vuosina ei voinut kuvitellakaan sellaisia vuokratuottoja, joita tällä hetkellä on tarjolla.

Yhtälö on siis kääntynyt sijoittajan eduksi kahdella tapaa yhtä aikaa: hinnat ovat alhaalla ja tuotot korkealla. Sellaista yhdistelmää ei näe kovin usein.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle

Asuntomarkkinasta puhutaan helposti yhtenä könttänä, vaikka todellisuus on kirjavampi. Samaan aikaan kun otsikot kertovat kriisistä, asuntosijoittajalle on tarjolla edullisia hintoja, korkeita vuokratuottoja ja neuvotteluvaraa – eli juuri niitä asioita, joita hyvä sijoitus vaatii.

Me hyödynnämme tätä tilannetta isossa mittakaavassa ostamalla kokonaisia taloja ja portfolioita. Sinä voit hyödyntää samaa tilannetta ostamalla yhden tai useamman hyvän sijoituskohteen. Lähtökohta on sama: kun hinnat ovat alhaalla, ei kannata pelätä liikaa – kannattaa seurata markkinaa ja tarttua tilaisuuteen.

Me teemme sen helpoksi. Ostamme kohteet valmiiksi hyvällä hinnalla ja tarjoamme niitä eteenpäin asuntosijoittajille – usein hieman markkinahinnan alle ja korkealla vuokratuotolla.

Tutustu tällä hetkellä myynnissä oleviin kohteisiin ja katso, löytyykö joukosta sinun seuraava sijoitusasuntosi.