Mikä on sopiva vakuuden määrä? Näin turvaat selustasi karkottamatta hyviä hakijoita

Vuokralaisen valinta on yksi asuntosijoittajan tärkeimmistä päätöksistä. On täysin luonnollista, että haluat suojata omat rahasi ja asuntosi mahdollisilta vahingoilta. Tässä piilee kuitenkin sudenkuoppa, johon moni sijoittaja astuu. Vakuuden suuruus vaikuttaa nimittäin suoraan siihen, keitä asuntosi ylipäätään houkuttelee. Jos vaadit maksimaalista vakuutta vain oman turvallisuudentunteesi vuoksi, saatat samalla karkottaa ne kaikista potentiaalisimmat ja säntillisimmin asiansa hoitavat hakijat kilpailijan asuntoon. Tässä tekstissä käymme läpi, miten löydät tasapainon, jolla turvaat selustasi pitämällä asuntosi silti houkuttelevana markkinoilla.

Mitä laki sanoo vakuuden maksimimäärästä?

Aloitetaan kylmistä faktoista. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki linjaa harvinaisen selkeästi, että vakuus saa olla korkeintaan kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa. Jos asuntosi vuokra on esimerkiksi 600 euroa kuukaudessa, voit lain puitteissa pyytää vuokralaiselta jopa 1800 euron vakuutta. Paperilla tämä kuulostaa todella turvalliselta vaihtoehdolta ja paksulta puskurilta yllätysten varalle.

Tässä kohtaa moni asuntosijoittaja kuitenkin kompastuu. Se, mitä laki sallii, ei nimittäin läheskään aina ole oman kassavirran kannalta järkevintä. Mieti asiaa vuokralaisen näkökulmasta. Useamman tuhannen euron sitominen vakuustilille on todella iso kynnys täysin rehelliselle ja maksukykyisellekin hakijalle. Jos sinä vaadit kolmen kuukauden vakuuden ja naapuritalon sijoittaja tyytyy yhteen kuukauteen, hyvät hakijat valitsevat hyvin nopeasti kilpailijan asunnon. Yksikin tyhjä kuukausi syö asuntosi tuottoja nopeammin kuin mikään vakuus ehtii koskaan pelastaa.

Rautalankamalli: Vuokralaisen aloituskustannus euroina

Oletetaan, että sijoitusasuntosi vuokra on 600 euroa kuukaudessa. Näin valitsemasi vakuuden määrä vaikuttaa suoraan vuokralaisen lompakkoon heti kättelyssä:

• 3 kuukauden vakuus: Vuokralaisen on sidottava 1800 euroa käteistä pelkkään vakuustiliin. Kun tähän lisätään ensimmäisen kuukauden vuokra, uuden kodin aloituskustannus on peräti 2400 euroa. Tämä on massiivinen kynnys täysin rehelliselle ja työssäkäyvällekin hakijalle.
• 1 kuukauden vakuus: Vakuus on 600 euroa. Yhdessä ensimmäisen vuokran kanssa sisäänmuuton hinta on 1200 euroa. Kynnys on puolet matalampi ja asunto houkuttelee huomattavasti enemmän hakijoita.

Karua faktaa sijoittajalle: Jos maksimivakuuden vaatiminen pitää asuntosi tyhjänä edes yhden ylimääräisen kuukauden, menetät heti 600 euroa puhdasta vuokratuloa. Yksikään vakuus ei pelasta tyhjien kuukausien tuhoamaa kassavirtaa.

Ei vuokravakuus, takuuvuokra, vuokratakuu, vaan vakuus

Vuokrasopimusta laatiessa on erittäin tärkeää olla tarkkana termeistä: käytä sopimuksessa aina sanaa vakuus. Vältä sellaisia puhekielessä yleisiä, mutta harhaanjohtavia sanoja kuin takuuvuokra, vuokratakuu tai vuokravakuus. Ero on vuokranantajan kannalta merkittävä, sillä nimenomaan oikea termi ”vakuus” turvaa selustasi paitsi maksamattomien vuokrien, myös asunnon vaurioiden ja tekemättömän loppusiivouksen varalta. Muut termit saattavat juridisesti rajata korvaukset koskemaan ainoastaan rästissä olevia vuokria. Meillä on blogi, joka kertoo enemmän vakuuden käytännöistä, kun tässä artikkelissa keskitymme vakuuden määrään.

Yksi, kaksi vai kolme kuukautta? Vaihtoehdot puntarissa

Käydään läpi kolme yleisintä vaihtoehtoa. On tärkeää ymmärtää, että vakuuden asettaminen ei ole pelkkää riskienhallintaa, vaan se on myös puhdasta psykologiaa. Vakuuden suuruus viestii hakijalle asuntosi laadusta ja asettaa odotuksia, joten valinta kannattaa tehdä ajatuksen kanssa.

Kolmen kuukauden vakuus

Kuten todettua, tämä on paperilla vahvin linnoituksesi. Käytännössä se on kuitenkin raskas vaatimus. Vaikka asuntosi sijaitsisi kuinka halutulla paikalla, useamman tuhannen euron sitominen voi hirvittää oikein hyvätuloistakin hakijaa. Riski tyhjästä kuukaudesta kasvaa, ja menetetty vuokratulo syö asuntosijoituksesi vuosituoton nopeasti.

Kahden kuukauden vakuus

Tämä on se perinteinen ja hyvin usein toimivin kultainen keskitie. Mutta miksi juuri näin on? Kahden kuukauden vakuus on tavallinen, työssäkäyvän tai opiskelevan hakijan silmissä täysin normaali käytäntö, joka viestii laadusta. Se kertoo, että sinä arvostat omaisuuttasi ja oletat myös vuokralaisen tekevän samoin. Se antaa sinulle mukavan puskurin, mutta ei ole liian korkea kynnys juuri sille kohderyhmälle, joka etsii pitkäaikaista ja siistiä kotia.

Yhden kuukauden vakuus

Tämä on nykyisessä kilpaillussa vuokramarkkinassa yhä yleisempi valinta. Yhden kuukauden vakuus madaltaa asunnon hakukynnystä huomattavasti verrattuna perinteiseen kahden kuukauden vaatimukseen, jolloin saat asuntosi todennäköisesti nopeammin vuokralle. Vaikka kynnys on hakijalle matalampi, saat silti yhden kokonaisen kuukauden vuokraa vastaavan summan puskuriksi yllätysten varalle. Tämä on loistava ja erittäin toimiva vaihtoehto silloin, kun haluat houkutella reilusti hyviä hakijoita, mutta haluat pitää kiinni kohtuullisesta rahallisesta turvasta.

Pieni könttäsumma (esimerkiksi 250 euroa)

Tämä on markkinoinnin todellinen täsmäase. Kun lasket kynnyksen näin alas, saat parhaimmillaan valtavan määrän yhteydenottoja, joiden joukosta pääset valitsemaan mieluisimman vuokralaisen. Sillä on kuitenkin kääntöpuolensa. Jos sinulla on huippukuntoinen asunto erittäin halutulla alueella, todella pieni vakuus saattaa herättää hakijassa epäilyksiä asunnon tai taloyhtiön kunnosta. Toisaalta hieman rauhallisemmalla markkina-alueella tai kovan kilpailun keskellä pieni vakuus on erinomainen työkalu. Se voi olla juuri se ratkaiseva tekijä, joka saa alueelle täydellisesti sopivan vuokralaisen tarttumaan puhelimeen. Pienen vakuuden käyttö vaatii sinulta aina erittäin tarkkaa taustatyötä ja hakijoiden luottotietojen huolellista seulontaa.

Vakuuden suuruus kannattaakin aina peilata asunnon sijaintiin, laatuun ja siihen, millaista vuokralaista olet etsimässä.

Entä jos vakuus ei riitä kattamaan vahinkoja?

Tämä on se skenaario, joka valvottaa useimpia aloittelevia asuntosijoittajia. Mitä jos asunnossa on rikottu paikkoja, tai vuokria on jäänyt rästiin enemmän kuin mitä vakuustilillä on rahaa?
Tässä kohtaa on hyvä vetää syvään henkeä. Vakuus on vain sinun etuvartiosi, ei suinkaan koko puolustuslinjasi.

On erittäin tärkeää ymmärtää, että vuokralainen on aina täysimääräisesti korvausvelvollinen aiheuttamistaan vahingoista ja maksamattomista vuokrista. Tämä korvausvelvollisuus ei katoa minnekään, vaikka asettamasi vakuus olisi ollut vain yhden euron tai se loppuisi vahinkojen edessä kesken. Jos vakuus ei kata kaikkea, voit periä loppuosaa suoraan vuokralaiselta laskulla tai tarvittaessa hakea käräjäoikeuden kautta tuomion, jolla saat saatavasi viralliseen perintään.

Lisäksi sinulla on käytössäsi muitakin erinomaisia työkaluja selustasi turvaamiseen. Vaadi vuokrasopimuksessa aina, että vuokralaisella on voimassa oleva laaja kotivakuutus vastuuvakuutusosineen. Jos taas vuokraat asunnon esimerkiksi opiskelijalle tai nuorelle, jolla ei ole vielä pitkää luottohistoriaa, voit hyvin pyytää vanhemmilta omavelkaisen takauksen vakuuden rinnalle. Takaus on monesti jopa pelkkää rahavakuutta järeämpi turva, sillä siinä takaaja vastaa asunnon velvoitteista omalla lompakollaan.

Yhteenveto: Näin teet päätöksen

Sijoitusasunnolle vaadittavan vakuuden määrä heijastelee vahvasti omaa strategiaasi ja sitä, millaiselle kohderyhmälle asuntosi on suunnattu. Ei ole olemassa yhtä ainoaa oikeaa summaa, joka toimisi jokaiseen kohteeseen pomminvarmasti. Tärkeintä on ymmärtää kokonaisuus ja peilata vakuuden suuruutta asunnon laatuun sekä alueen kysyntään. Vakuus on lopulta vain yksi työkalu asuntosijoittajan pakissa.

Oma asiantuntemuksesi ja pelisilmäsi kasvavat tekemällä. Kun opit lukemaan paikallista markkinaa ja tunnistamaan luotettavat hakijat, osaat myös asettaa vakuuden juuri oikealle tasolle. Pidä aina kirkkaana mielessä asuntosijoittamisen perusfakta: hyvän ja asiansa hoitavan vuokralaisen löytäminen on aina arvokkaampaa ja tuottoisampaa pitkässä juoksussa kuin maksimaalisen vakuussumman makuuttaminen pankkitilillä.