Näin löydät hyvän vuokralaisen – asuntosijoittajan käytännön opas

Vierailijablogi kirjoittajalta Pauliina Järvisalo

 

Itseäni asuntosijoittajana pelottaa eniten vuokralaisriski, joka lopulta voi tehdä kannattavasta sijoituksesta kannattamattoman. Siksi vuokralaisen valinta on mielestäni koko sijoituksen tärkein yksittäinen päätös. Myyntihintaa ja lainan kustannuksia hinkkaamalla saa toki numerot toimimaan hitusen paremmin, mutta koko homman edellytyksenä on vuokratulo ja asunnon kunnossa pysyminen, jotka riippuvat täysin yhdestä tekijästä – vuokralaisesta.

Tässä tekstissä käyn läpi, mistä hyvän vuokralaisen tunnistaa, ja kuinka vuokranantaja voi turvata oman selustansa parhaalla mahdollisella tavalla vuokrasuhteen elinkaaren aikana. 

 

Miksi vuokralaisen valinta on sijoituksesi tärkein yksittäinen päätös?

Tuottolaskelma voi näyttää hyvältä, kunnes vuokra ei tulekaan tilille ajallaan, tai ollenkaan! Parikin rästikuukautta tai muita vaikeuksia aiheuttava vuokralainen voi syödä koko vuoden tuoton, puhumattakaan vuokranantajan hermoista.

Aikoinaan kiinteistöjuridiikan luennolla opettajani kuvaili, että Suomen lainsäädäntö on aina heikomman puolella. Tämä pätee myös vuokrasuhteisiin. Mikäli hankala vuokralainen ei lähde vapaaehtoisesti, on monesti turvauduttava hitaaseen häätöprosessiin, josta aiheutuu kustannuksia viranomaiskulujen sekä mahdollisen juridisen avun muodossa. Asia muuttuu entistä monimutkaisemmaksi, jos vuokralaista ei esimerkiksi tavoiteta, mutta irtaimisto on jätetty huoneistoon. Huono tuuri voi aina sattua, ja varsinkin pitkän linjan vuokranantajilla voi olla kokemusta ikävistä vuokrasuhteista. Vuokralaisriskiä voi kuitenkin pienentää merkittävästi panostamalla vuokralaisvalintaan ja tsekkaamalla taustatiedot, joka saattaa maksaa itsensä takaisin moninkertaisena.

 

Mitä ”hyvä vuokralainen” oikeastaan tarkoittaa?

Hyvä vuokralainen on aika tulkinnanvarainen käsite. Omasta mielestäni se tarkoittaa henkilöä, joka huolehtii velvoitteistaan niin asunnon kunnossapidon kuin vuokranmaksun suhteen. Oikea herkkupala on sellainen vuokralainen, joka vielä viihtyy asunnossa pitkään.

Mutta mistä on pääteltävissä, onko kyseessä pitkä-aikainen ja luotettava vuokralainen? Täysin varmuudella – ei mistään! Itse ajattelen, että sellainen henkilö, jolla on suunta elämässään, haluaa todennäköisimmin hoitaa asiansa hyvin. Tavallisesti vakaasta elämäntilanteesta kertoo säännöllinen tulonlähde sekä työ- tai opiskelupaikka.

On kuitenkin hyvä huomata, että paperilla “paras” hakija ei ole välttämättä kannattavin valinta vuokralaiseksi, jos tämä esimerkiksi etsii asuntoa vain hetkeksi kunnes löytää uuden omistusasunnon. Sen sijaan vaikka jonkin tapahtuman seurauksena luottotietonsa menettänyt hakija saattaa viipyä asunnossa pitkään, ja voi olla jopa valmis maksamaan korkeampaa vuokraa johtuen siitä, että hänellä ei ole niin paljoa valinnanvaraa. 

 

Tee vuokrailmoitus vastaamaan asuntoa ja vuokralaisprofiilia

Vuokralaisprofiililla tarkoitetaan sitä, minkälaisessa tilanteessa oleva henkilö todennäköisimmin haluaa muuttaa asuntoosi. Toivottavasti vuokralaisprofiili on ollut sinulla selvillä jo siinä vaiheessa, kun olet hankkinut kohteen. Opiskelijakaupungissa sijaitseva yksiö kiinnostaa erilaista hakijajoukkoa kuin perheasunto kaupungin laidalla. Hyväkuntoinen ja siisti asunto kiinnostaa yleensä kaikkia, mutta huonompikuntoisesta rajautuvat pois ne kandidaatit, jotka todennäköisimmin vaativat laatua ja siisteyttä asunnolta ja itseltään.

Hyvät, mutta realistiset kuvat sekä rehellinen kuvaus auttavat karsimaan “väärän tyyppiset hakijat” pois prosessista jo ennen näyttöä. Jos vaikka hakija odottaa erityisesti keittiöltään täydellisyyttä, mutta kämpästäsi löytyy vain mukiinmenevä sellainen, ei kyseessä ole hyvä match. Tai jos olet ehdoton esimerkiksi puhtaista luottotiedoista, kannattaa luottotietojen tarkastamisesta mainita jo ilmoituksessa. Idea on siinä, että mahdollisimman moni sopimaton hakija jättäisi yhteydenoton väliin jo etukäteen ja ainoastaan potentiaaliset asukkaat tulisivat näytölle. Näin teet palveluksen itsellesi sekä vuokra-asunnon etsijille säästäen kaikkien aikaa.

 

Yksityisnäyttö vai yleisnäyttö – kumpi kannattaa?

Tämä on kysymys, johon moni ei tule ajatelleeksi ennen ensimmäistä vuokrausta. Yleisnäytössä kaikki hakijat kutsutaan paikalle samaan aikaan, mikä säästää sinun aikaasi merkittävästi, varsinkin, jos kohde on suosittu. Toisaalta yksityisnäytöt tarjoavat mahdollisuuden tutustua hakijoihin paremmin. 

Mikäli päädyt pitämään yleisnäytön, mitään hakijan henkilökohtaisia asioita ei voi käsitellä muiden hakijoiden kuullen. Yleisen näytön jälkeen voi olla hyvä idea hoitaa keskustelut kiinnostuneiden kanssa näytön päätteeksi tai myöhemmin esimerkiksi puhelimitse.

 

Mitä vuokralaisehdokkaalta saa kysyä ja mitä ei?

Esimerkiksi Suomen vuokranantajat ohjeistaa, mihin vuokralaisvalinta saa perustua.

Sallittuja perusteita vuokralaisvalintaan ovat

• hakijan maksukyky, kuukausitulot
• työ- tai opiskelutilanne
• ruokakunnan koko
• lemmikit tai tupakointi

Kiellettyjä perusteita ovat

• kansalaisuus tai etninen tausta
• uskonto
• seksuaalinen suuntautuminen
• vammaisuus 

Hakijalta voi ja kannattaakin pyytää henkilöllisyystodistusta, palkkatodistusta tai muuta tulotodistusta. Muuton syystä sekä suosittelijoista on myös luvallista kysyä. 

Hot tip: Vaikka vuokranantajan kysymysarsenaali saattaa olla niukka, voi vuokralaisehdokkaan kanssa jutustellessa saada enemmänkin tietoa tämän elämäntilanteesta.

Riko hieman jäätä, kerro kohteesta ja myös itsestäsi. Tämän jälkeen hakijakin on avoimempi, kun keskustelu ei tunnu kuulustelulta. Leppoisan jutustelun lomassa hakija saattaa kertoa itsestään jotakin, mikä helpottaa päätöksentekoasi suuntaan tai toiseen, vaikka et olisikaan oikeutettu itse kysymään kyseisestä asiasta. Huom! Päätökselläsi on silti oltava sallittu peruste.

Myös henkilötietojen käsittelyssä on omat pelisääntönsä: Vuokranantaja saa käsitellä hakijan tietoja oikeutetun edun perusteella, mutta hakijalle pitää kertoa avoimesti, mitä tietoja kerätään eikä tietoja saa kerätä enempää kuin on välttämätöntä. (tietosuoja.fi)

 

Taustatarkastus – luottotiedot ja suosittelijat

Luottotietojen tarkistaminen ei tarvitse erillistä suostumusta, mikäli se tehdään ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Yksityishenkilön luottotietoja tarjoaa useampi yhtiö, näistä tunnetuimpia ovat Suomen Asiakastieto, Dun & Bradstreet ja Intrum. Luottotietojen tarkastamiselle tulee hintaa parisen kymppiä, mutta tämä kannattaa nähdä investointina, josta saatat hyötyä jopa tuhansia euroja.

Pyydä hakijalta myös vähintään yhden suosittelijan yhteystiedot, ja ota myös yhteyttä tähän suosittelijaan. Aiempi vuokranantaja on paras henkilö kertomaan, kuinka vuokrasuhteen velvoitteet on tosiasiassa täytetty. Mikäli hakija ei halua kertoa aiemman vuokranantajan yhteystietoja, tämä nostaa ilmoille ison kysymysmerkin. 

Mikäli kyseessä on hakijan ensimmäinen vuokrasuhde, suosittelijana voi toimia joku muukin luotettava ja riippumaton taho. Mielellään sellainen, jolla on kokemusta hakijan tunnollisuudesta, luotettavuudesta ja toimintatavoista, kuten työnantaja tai opettaja.

Itse annan painoarvoa myös sille, kuinka keskustelu sujuu näytöllä tai vaikka puhelimitse. Tästä voi saada vihiä siitä, minkälaista kyseisen henkilön kanssa on hoitaa asioita. Jos yhteistyö tuntuu jo tässä vaiheessa hankalalta, se tuskin helpottaa vuokrasuhteen edetessä.

 

Entä jos hakijoita on useampi hyvä?

Jos useampi hakija on kiinnostunut asunnosta, tämä on mielestäni enemmänkin positiivinen ongelma. Itse pyrin valitsemaan hakijoista sopivimman. Huom ei “parhaimman”, vaan sopivimman. Kuten aiemmin todettiin, hakijalta toivotaan tottakai sitä, että tämä maksaa vuokransa ja huolehtii kodistaan, mutta toiset hakijat todennäköisesti viihtyvät asunnossa pidempään kuin toiset. 

Sopivan vuokralaisen löytymisestä kannattaa ilmoittaa pian myös muille hakijoille. Tämä on paitsi ystävällistä, se vähentää myös turhien yhteydenottojen määrää.

 

Kuinka suuri vuokravakuus on tarpeellinen?

Vuokravakuudella tarkoitetaan summaa, jonka vuokralainen maksaa vuokranantajalle sopimuksen teon yhteydessä, ja joka palautetaan takaisin vuokralaiselle vuokrasuhteen päätyttyä. Vuokranantaja saa käyttää vakuutta ainoastaan sopimusrikkomustilanteissa ja näin ollen esimerkiksi tavallisen kuluman korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia ei voida pidättää vakuudesta.  

Vakuuden enimmäismäärä saa olla korkeintaan kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa, mutta käytännössä näin suuri vakuus saattaa karkottaa osan hakijoista. Oman käsitykseni mukaan vuokralaisehdokkaat eivät pysty tai haluja järjestää näin suurta summaa vakuudeksi, vaikka olisivat miten “kunnollisia” vuokralaisia. On kuitenkin muistettava, että yksikin tyhjä kuukausi on varmasti realisoituva riski, joka syö vuokranantajan pussista monta sataa euroa. Sen sijaan asunnon merkittävä vahingoittuminen on huomattavasti epätodennäköisempää, jos vuokralaisvalintaan on muuten panostettu.

Itse pidän yhden kuukauden vuokran suuruista vakuutta ihan passelina, vaikka pari tuhatta euroa riittäisikin pidemmälle kuin pari sataa euroa. Asian voi nähdä myös, niin, että kyseessä on vuokralaiselle iso raha joka tapauksessa, jonka tämä oletettavasti pyrkii saamaan takaisin. 

 

Huolella laadittu vuokrasopimus ja muut riskiä madaltavat toimet

Vuokrasopimukseen kannattaa kirjata ehto kotivakuutuksesta, joka velvoittaa vuokralaisen ottamaan kotivakuutuksen asuntoon ja pitämään sen voimassa. Vahinkotilanteessa vuokralaisen vakuutus kattaa tietyin ehdoin vuokralaisen vastuulle kuuluvat taloudelliset vahingot, joita saattaisi olla hankalampi periä itse vuokralaiselta. 

Vuokrasopimuksesta on myös löydyttävä vuokran erääntymispäivä ja maksutapa sekä mahdollisen viivästyskoron peruste. Entä Saako asuntoon ottaa lemmikin tai saako parvekkeella tupakoida? Sijoitusasunnot com on tehnyt valmiin ja kattavan sopimuspohjan, jonka saat käyttöösi maksutta TÄÄLTÄ. 

Vuokralaista kannattaa ohjeistaa tekemään alkutarkastus, josta löytyy valokuvat ja kuvaus asunnon kunnosta sisäänmuuttohetkellä. Tämä on ennen kaikkea vuokralaisen etu, jotta ei saa kontolleen asunnosta jo valmiiksi löytyviä vaurioita. Vuokranantajaa kiinnostanee enemmän lopputarkastus, jossa selviää, minkälaiseen kuntoon asunto on jäänyt vuokralaisen jäljiltä ennen seuraavan muuttoa. Sekä alku- että lopputarkastukseen voivat osallistua myös vuokralainen ja vuokranantaja yhdessä.

 

Missä vaiheessa avaimet on turvallista luovuttaa vuokralaiselle?

Kun vuokrasopimus on tehty, seuraava askel on avainten luovutus. Vuokranantajan kannalta on ehdottoman tärkeää hoitaa seuraavat juhlallisuudet oikeassa järjestyksessä:

Luovuta avaimet vasta sen jälkeen, kun olet nähnyt todistuksen kotivakuutuksesta ja vuokravakuus näkyy tilillä.

Mikäli kumpi tahansa näistä jää puuttumaan, ei avainten luovuttaminen ole vuokranantajan kannalta turvallista. Ole myös varovainen, ettet niele kaikenlaisia stooreja tai tekosyitä sille, miksi vakuutta ei ole pystytty maksamaan. Jos vakuuden maksaminen takkuaa, herää kysymys, olisiko sitä tarkoitus maksaa ylipäätään. Sama meno saattaa jatkua myös vuokrien maksun kanssa.

 

Red flagit eli varoitusmerkit, joihin kannattaa kiinnittää huomiota

Hyvä ihmistuntemus auttaa arvioimaan ihmisen luotettavuutta myös vuokralaista etsiessä. On hyvä muistaa, että kaikki haluavat antaa itsestään mahdollisimman hyvän kuvan hakiessaan vuokra-asuntoa. Ja jos hakija ei kerta kaikkiaan pysty antamaan itsestään hyvää kuvaa, on tämä red flag numero yksi.

Tarkemmin hakijan kanssa jutustellessa voi tulla ilmi esimerkiksi seuraavia seikkoja, joita ei kannata sivuuttaa ennen tarkempaa selvittelyä.

 

Taloudelliset merkit 

• Ilmoitetut tulot vaikuttavat epärealistisen hyviltä hakijan tilanteeseen tai vuokrapyyntiin nähden.
• Hakijan oma kertomus luottotiedoista ei täsmää rekisterin kanssa
• Useita tuoreita maksuhäiriömerkintöjä (yksittäinen/vanha merkintä ei vielä itsessään ole este)
• Heikon tilanteen vähättely tai tietämättömyys omasta tilanteesta
• Asumistuen saaja ei suostu Kelan suoramaksuun vuokranantajalle

Käytös ja viestintä

• Tarina muuttuu tai on ristiriitainen, herää epäilys hakijan rehellisyydestä
• Epätavallinen tai omituinen viestintätyyli
• Haluttomuus tavata henkilökohtaisesti tai nähdä asunto ennen vuokraamista

Kiire ja painostus

• Poikkeuksellinen kiire päästä muuttamaan sisään ilman selkeää syytä
• Liiallinen innokkuus ja lupaus maksaa yli pyydetyn vuokran

Tausta ja suosittelijat

• Haluttomuus antaa aiempien vuokranantajien yhteystietoja
• Epämääräinen muuttosyy tai häätö edellisestä asunnosta

 

Yhteenveto: Muista ainakin nämä

1. Mieti etukäteen, minkälaiselle hakijaprofiilille kohteesi sopii parhaiten, ja laadi ilmoitus puhuttelemaan juuri tätä hakijajoukkoa.
2. Pidä yhteisnäyttö tai yksittäisnäyttöjä hakijamäärän ja tavoitteen mukaan.
3. Esitä pelkästään asumiseen ja maksukykyyn liittyviä kysymyksiä, mutta voit luoda ilmapiirin, jossa hakija kertoo oma-aloitteisesti enemmän.
4. Tarkista luottotiedot ja suosittelut.
5. Pyydä aina vuokravakuus ja tee sopimus huolella.
6. Luovuta avaimet vasta kun vuokravakuus näkyy tilillä ja kotivakuutuksesta esitetään todistus.

 

Kirjoittaja:

Pauliina Järvisalo

Talouden asiantuntija, yrittäjä, asuntosijoittaja

Ota Pauliinan @tiliote -kanava seurantaan!