Kannattaako myytävä asunto myydä vuokrattuna vai tyhjänä?

Useimmat sijoitusasuntonsa myyntiin laittavat asunnon omistajat irtisanovat vuokrasopimuksen ennen myyntiä, ja myyvät asuntoa mieluummin tyhjänä kuin vuokrattuna. Se tehdään usein siksi, että niin on aina tehty tai koska asunnon myyntiin ottavavälittäjä suosittelee sitä. Samalla tämä asunnon omistaja kuitenkin maksaa satoja euroja kuukaudessa tyhjästä asunnosta hoitovastikkeen (ja ehkä lainanhoitokulujen) muodossa, jos asunto ei mene välittömästi kaupaksi.

Asuntosijoittamisessa tuottoa tehdään joko vuokraamalla asuntoa tai myymällä se voitolla eteenpäin. Tyhjän asunnon myymisessä kulut juoksevat, mutta tuottoa ei tule.

Kaikki ostajat eivät halua tyhjää asuntoa. Joillekin vuokralainen on este ja toisille se on täsmälleen se mitä he etsivät. Oikea kysymys ei ole ”vuokraanko vai en”, vaan kuka asuntoni todennäköisimmin ostaa.

Kolme signaalia jotka kertovat, kuka asuntosi ostaa

Varmaa vastausta ei ikinä tiedä etukäteen. Silti useamman sadan asuntokaupan kokemuksella voimme sanoa, että kolme tekijää ennustaa ostajan profiilin melko luotettavasti.

Asunnon koko

Yksiöt menevät isoilta osin sijoittajille. Kysyntä pienille asunnoille on monien kaupunkien keskustoissa kova. Harva etsii itselleen loppuelämän kotia yksiöstä. Kolmiot ja sitä isommat menevät useimmiten (mutteivät aina) omistusasujille. Kaksiot ovat välimaastossa ja ne voivat mennä kummallekin. Paikalliset markkinat vaikuttavat myös paljon. Esimerkiksi tietyissä kaupungeissa voi olla ylitarjontaa kaksioista, jolloin hyviä kauppoja saattaa syntyä helpommin isommista perheasunnoista.

Velaton hinta

Harva sijoittaja ostaa yli 300 000 euron sijoitusasuntoa, toisaalta harva omistusasukas etsii kotia alle 50 000 eurolla. Edulliset asunnot kiinnostavat nimenomaan tuottohakuisia sijoittajia.

Vuokratuotto

Jos kohteen vuokratuotto on matala, kannattaa yleensä kohdentaa myyntiponnistelut suosiolla omistusasujiin. Huonolla tuotolla sijoittajan on vaikea rakentaa positiivista kassavirtaa, joka jättäisi tilille rahaa lainanlyhennysten ja vastikkeiden jälkeen.

Asuntosijoittaja rakastaa valmiiksi vuokrattua, mutta vaatii hyvän sopimuksen

Asuntosijoittajalle asiansa hoitava, hyvä vuokralainen valmiina asunnossa on selkeä myyntivaltti. Valmiiksi vuokratun asunnon osto voi olla kaikista suoraviivaisinta osta ja pidä strategian toteuttamista. Ostaja välttää tyhjät kuukaudet ja saa kassavirran rullaamaan heti. Asuntosijoittaja ostaa mielellään valmiin sijoituspaketin eikä vain seiniä.

Toinen etu liittyy verottajan remonttilinjoihin. Jotta saat vähentää pintaremontin kulut vuokratuloista, asunnossa on pitänyt tosiasiallisesti asua vuokralainen ennen remontin aloittamista. Jos ostat tyhjän asunnon ja remontoit sen ennen ensimmäisen vuokralaisen sisäänmuuttoa, kuluja ei saa vähentää vuokratuloista lainkaan. Ne lisätään asunnon hankintahintaan ja huomioidaan vasta mahdollisessa myyntitilanteessa luovutusvoittoa laskettaessa.

Voit toki saada veroedun ostamalla tyhjän asunnon, vuokraamalla sen ensin ja remontoimalla vasta myöhemmin. Valmiiksi vuokratussa asunnossa tämä ehto kuitenkin täyttyy laakista heti kaupantekohetkellä. Kun teet asuntoon pintaremonttia myöhemmin, saat vähentää remonttikulut suoraan verovuoden vuokratuloista. Tämä pitää oman kassavirran vahvana heti alusta alkaen.

Muista kuitenkin eräs tärkeä asia. Valmiiksi vuokratun asunnon ostaessaan ostaja sitoutuu aina olemassa olevaan vuokrasopimukseen. Vuokrasopimuksia on laadultaan todella kirjavia. Jos sopimus on heikko, ehdot ovat sekavat tai vuokrataso on kaukana markkinahinnasta, vuokralainen ei enää olekaan pelkkä plussa. Hyvä vuokralainen huonolla sopimuksella voi karkottaa kokeneen sijoittajan. Ota mallia vuokraukseen vaikka meidän ohjeistamme, niin onnistut varmasti!

Omistusasujalle tilanne on täysin päinvastainen. Hän etsii kotia ja haluaa muuttaa mahdollisimman pian. Vuokrasopimuksen irtisanomiseen menee yleensä yhdestä kuuteen kuukautta (vuokranantajan näkökulmasta haarukka on kolmesta kuuteen kuukautta – toki vuokralaisen kanssa voi aina sopia asiasta erikseen, mutta lakisääteinen minimi on kolme). Siksi omistusasukas jättää usein vuokratut kohteet kokonaan katsomatta pelkkien aikataulusyiden takia.

Omistusasujille myydessä Airbnb kattaa kulut myynnin ajan

Jos myyt todennäköisesti omistusasujalle ja joudut pitämään asunnon tyhjänä pitkäaikaisista vuokralaisista, sinun ei silti tarvitse maksaa kuluja omasta pussista.

Voit harkita myös, että laittaisit omistusasujille myytävän asuntosi lyhytaikaiseen Airbnb vuokraukseen myynnin ajaksi. Lyhytaikainen vuokraus pitää kalenterin joustavana näyttöjä varten, mutta saat silti kuluja katettua ja tuottoa omalle pääomalle. Muista vain varmistaa etukäteen, että lyhytaikainen vuokraus on taloyhtiössä ja kunnassa sallittua.

Tässä on myös vahva psykologinen etu. Airbnb käytössä asunto pysyy kalustettuna ja se siivotaan aina näyttöjä varten. Täysin tyhjillään seisovasta asunnosta tulee ostajalle helposti tunne, että kohde on jätetty oman onnensa nojaan. Kalustettu koti myy aina tyhjiä seiniä paremmin.

Lisäksi on hyvä muistaa konkreettinen fakta, joka puoltaa omistusasujille myymistä. Omaan käyttöön ostavalle myydessä toteutuva kauppahinta on lähes poikkeuksetta markkinoiden korkein.

Omistusasuja maksaa paremman hinnan kuin sijoittaja

Vaikka valmiiksi vuokratun asunnon myyminen sijoittajalle on helppoa ja suoraviivaista, omistusasujalle myymisessä on yksi kouriintuntuva etu. Omaan käyttöön ostavalle myydessä toteutuva kauppahinta on lähes poikkeuksetta markkinoiden korkein.

Miksi näin on? Sijoittaja tekee ostopäätöksen aina numerot ja kassavirta edellä. Kokenut sijoittaja etsii tuottoa ja yrittää usein ostaa kohteen mieluummin hieman alle markkinahinnan.

Omistusasukas sen sijaan ostaa itselleen kotia. Ostopäätöstä ohjaavat silloin tunne, asunnon pohjaratkaisu, siisteys ja oman arjen tarpeet. Kun omistusasukas löytää juuri hänelle sopivan kodin, hän on usein valmis maksamaan siitä täyden hinnan. Siksi pienen vaivan näkeminen asunnon tyhjentämisessä, siivoamisessa ja esimerkiksi lyhytaikaisessa vuokrauksessa voi maksaa itsensä lopullisessa kauppasummassa moninkertaisesti takaisin.