Asuntosijoittamisen strategiat BRRRR:stä flippaamiseen

Asuntosijoitusstrategioita on lähes yhtä monta kuin on asuntosijoittajiakin

Ihan kuin osake-, metsä- ja taidesijoittamisessa, myös asuntosijoittamisessa on useita erilaisia strategioita. Toiset strategiat painottavat uusia asuntoja, toiset vanhoja, toiset tasaista, positiivista kassavirtaa ja vuokratuottoa, toiset arvonnousupotentiaalia, toiset huolettomuutta, toiset aktiivista omalla toiminnalla arvonluomista.

Asuntosijoittajan strategioita on tavattu kirjoittaa auki asunnolle tehtävien toimenpiteiden muodossa. Kolme tunnetuinta ja myöskin suosituinta asuntosijoitusstrategiaa näin kirjoitettuna ovat

• Osta, vuokraa ja pidä -strategia
• Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista -strategia
• Osta, remontoi, myy -strategia

Nämä eivät siis suinkaan ole ainoat asuntosijoittajan strategiat. Lisäämällä tai poistamalla sanoja näiden strategioiden kylkeen tai kehittämällä ihan uusia sanarimpsuja voidaan todeta asuntosijoittamisen strategioita olevan lukuisia muitakin.

• Osta ja pidä -strategia (valmiiksi vuokrattujen sijoitusasuntojen ostaminen ja vuokratuottojen kerryttäminen)
• Osta uudiskohde ennakkomarkkinoinnista ja myy voitolla siirtosopimuksella -strategia
• Osta, vuokraa kalustettuna lyhytaikaisille vuokralaisille -strategia
• Osta vain kaupungista X alle hinnan NN.NNN€, vuokraa vuoden määräaikaisilla sopimuksilla kesäkuukausina ja osta kaksi uutta sijoitusasuntoa vuosittain
• Rakenna, vuokraa, myy -strategia
• ja niin pois päin

Asuntosijoittajan ei tarvitse keskittää koko sijoitustoimintaansa vain yhteen strategiaan (vaikka sekin on toki mahdollista ja suosittua).  Voit ihan hyvin hankkia erilaisia sijoitusasuntoja ja toteuttaa eri asunnoilla eri strategioita. Joku sijoitusasunto sopii hyvin sellaisenaan pitosalkkuun tuomaan kassavirtaa, toinen asunto taas on hyvä kohde osta-remontoi-pidä -strategiaan ja joku toinen asunto flippaamiseen.

Osta, vuokraa ja pidä -strategia 💼

Perinteisin ja tunnetuin asuntosijoittamisen strategia. Asuntosijoittaja omistaa asunnon ja vuokraa sen vuokralaiselle. Vuokralainen maksaa tälle asuntosijoittajalle eli vuokranantajalle yhdessä sovitun vuokran kerran kuussa ja pitää asunnosta hyvää huolta. Vuokrasopimuksen umpeutuessa vuokralainen luovuttaa asunnon vuokranantajalle sovitusti.

Osta, vuokraa ja pidä -strategian nimi jo aikalailla kertoo mistä on kyse: ostetaan sijoitusasunto omaan salkkuun, vuokrataan se vuokralaiselle ja pidetään asunto salkussa kerryttämässä vuokratuottoa omistajalleen. Kun vuokrasta ja asuntosijoittajan muista tulonlähteistä on kertynyt tarpeeksi rahaa kirstuun tai kun sijoitusasuntoon otettua lainaa lyhennetty tarpeeksi ja vapautettu vapaata vakuutta tästä sijoitusasunnosta, ostetaan seuraava sijoitusasunto ja pistetään sekin vuokralle.

Toki asuntosijoittaja saa tuottoa myös jos asunnon arvon nousee ajan saatossa, mutta arvonnousu ei ole läheskään yhtä ennustettavaa kuin vuokratuotolla saatava kassavirta.

Tehokas ja simppeli tapa rakentaa toinen rahavirta kuukausipalkan rinnalle

Ostetaan sijoitusasuntoja, vuokrataan ne, pidetään asunnot omassa omistuksessa, lyhennetään sijoitusasuntojen ostamiseen otettua tulonhankkimislainaa ja aina kun voidaan ostaa lisää, ostetaan lisää. Tämä on todella toimiva ja aika varma tapa kasvattaa varallisuutta ja saada rakennettua iso asuntosalkku, jonka tuomilla kuukausittaisille vuokratuotoilla voi esimerkiksi jäädä palkkatöistä pois taloudellisesti riippumattomaksi ammattivuokranantajaksi.

Osta ja pidä -strategiassa tärkeää on ensinnäkin saada hyvä rahoitus hankittaviin sijoitusasuntoihin. Lainaa pitää ensinnäkin saada riittävästi, jotta sinun ei tarvitse laittaa itse isoa määrää omaa rahaa yhteen sijoitusasuntoon. Esimerkiksi pankin myöntämällä sijoituslainalla sinun oman pääomasi tuoton tunnusluvut kasvavat merkittävästi, ja voit ostaa samalla omarahoitusosuudella useamman sijoitusasunnon kuin jos et käyttäisi lainaa eli velkavipua ollenkaan.

Otetaan esimerkki: sinua kiinnostaa ostaa sijoitusasunto ja olet löytänyt markkinoilta kohteen, jonka velaton hinta on 100.000€. Asunnosta saa vuokraa 600.00€ kuukaudessa ja sen hoitovastike on 100.00€ kuukaudessa. Tuottoa tulee näin 500.00€ kuukaudessa, ja jos vuokran saa joka kuukausi niin se tekee 6000.00€ vuodessa (ennen veroja, lainanlyhennyksiä ynnä muita). Mutta koska olet tavoitteellinen asuntosijoittamisessa ja haluat rakentaa itsellesi viiden tai kenties kymmenen sijoitusasunnon asuntosalkun (ja myöhemmin vielä ehkä paljon suuremman),

 

Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista -strategia ♻️

Rakkaalla lapsella on monta nimeä: otsikon strategian voi lyhetää OVRJT-startegiaksi tai englannin kieliseksi BRRRR (buy, rehab, rent, refinance, repeat). Tämä BRRRR-strategia eroaa aiemmin mainitusta osta, vuokraa ja pidä -strategiasta monella tavalla: monesti tätä strategiaa varten hankintaan huonompikuntoinen sijoitusasunto, jolle voidaan pakottaa arvonkorotusta remontoimalla enemmän, kuin mitä remonttiin menee rahaa. Näin saat uutta vapaata vakuusarvoa tästä sijoitusasunnosta, jota voit jälleenrahoittamalla käyttää seuraavaan sijoitusasunnon hankintaan käteisen sijaan.

Kyllä, kuulit oikein. Sijoitusasunnon voi hankkia ilman, että sen ostoon käyttää omaa rahaa laisinkaan. Sijoitusasuntoa varten otetun lainan omarahoitusosuuden voi pankkitilin sijaan hoitaa esimerkiksi hyödyntämällä aiempien asuntojen vapaita vakuusarvoja.

Otetaan esimerkki!

Alla olevista taulukoista käy hyvin ilmi vapaan vakuuden arvo asuntosijoittajalle, joka haluaa kasvattaa asuntosalkkuaan. Tarkastellaan ensin tilannetta enemmän osta-ja-pidä -asuntosijoittajan silmin: sijoitusasunto ostetaan ja se melkeinpä unohdetaan asuntosalkkuun, ja sen annetaan rauhassa tuoda tasaista vuokratuottoa. Katsotaan tämän jälkeen, mitä asunnon arvoa nostova remontointi tekee yhtälölle.

Asuntosijoittaja on tässä esimerkissä ostanut sijoitusasunnon, jonka velaton hinta oli 60.000€. Hän käytti 70% velkavipua tähän hankintaan, jolloin omarahoitusosuus oli 18.000€. Asuntoon ei tehdä remonttia eikä taloyhtiöönkään tehdä isompia remontteja. Asunnon ostoon otettua lainaa tämä asuntosijoittaja lyhentää 235 euroa kuukaudessa sekä maksaa lainasta pankille korkoa, mutta korkokulua emme ole tähän laskeneet: lainan lyhennys kattaa tässä esimerkissä vain sen osan, jolla sijoittaja lyhentää lainaansa ja näin kasvattaa omaa nettovarallisuuttaan.

 

Kahdessa vuodessa vapaata vakuusarvoa on tämän esimerkin asuntosijoittajallemme kertynyt tästä yksittäisestä sijoitusasunnosta 5.640€, ja viidessä vuodessa jo 14.100€ – ilman, että asunnon arvo olisi noussut tänä aikana. Ja tämä 14.100€ euroa vapaata vakuutta riittää hienosti jonkun toisen sijoitusasunnon lainan vakuudeksi, kunhan tämän asunnon velaton hinta on enintään 47.000€. Olettaen, että myös uusi sijoitusasunto saa 70% vakuusarvon, jolloin laskemalla 14.100€ / 0,3 = 47.000€.

Vielä houkuttelevammaksi tilanne muuttuu, jos asunto ostetaan hieman huonokuntoisena edulliseen hintaan, ja se remontoidaan siten että asunnon markkina-arvo nousee enemmän kuin mitä remonttiin menee rahaa.

 

Tässä esimerkkilaskelmassa on sekä arvonnousua että laskennallisesti vapaata vakuutta on asunnossa heti remontin jälkeen enemmän, kuin mitä remonttiin meni rahaa. Kahdessa vuodessa vapaata vakuutta on lähes yhtä paljon, kuin mitä ilman remontin tuomaa arvonnousua olisi viidessä vuodessa (aiempi taulukko).

Tärkeää tässä strategiassa on löytää asunto, johon tietää pystyvänsä tekemään tai teettämään remontin siten että asunnon markkina-arvo nousee enemmän kuin mitä remontin kustannus on. Sijoitusasunto on ostettava oikealla hinnalla, jotta ostohinnan ja remontin yhteiskustannus pysyy riittävällä tasolla ja asunnon on sijaittava alueella, jossa remontti tuo arvoa.

Toivon että alat pikkuhiljaa hahmottaa eräänlaista asuntosijoittamisen lumipalloefektiä, joka syntyy kun asuntosijoittaja ostaa sijoitusasuntoja pitosalkkuun kerryttääkseen vuokratuloa, ja hyödyntää pankin rahoituspalveluja tähän. Kun sijoitusasuntojen lainat lyhenevät (parhaassa tapauksessa kuittaat lainan lyhennyksen vuokralaisen maksamalla vuokralla) riittävästi tai saat asunnon käypää arvoa nostettua, voit vapaita vakuuksia käyttäen ostaa lisää sijoitusasuntoja ilman, että laitat peliin varsinaisesti lisää omaa rahaa.

BRRRR-strategia vaatii sijoittajalta enemmän aikaa ja vaivannäköä kuin osta, vuokraa ja pidä -strategia, mutta etenkin remonttitaitoisille ja asuntosalkkunsa aggressiivista kasvatusta hakeville sijoittajille se tarjoaa verotehokkaan työkalun oman sijoitustoiminnan kasvattamiseen. Verotehokkaan siksi, että vapaata vakuutta käytettäessä asuntosijoittajan ei tarvitse maksaa veroa siitä, että saa vapautettua varallisuuttaan uuden sijoitusasunnon ostamiseen. Sen sijaan jos varallisuuden haluaisi vapauttaa uusiin ostoihin myymällä sijoitusasunnon, joutuisit ensin maksamaan verot myyntivoitosta.

ps. käytännössä lähes aina remontoidusta asunnosta saa myös enemmän vuokraa kuin remontoimattomasta.

Osta, remontoi ja myy -strategia 🤝

Asuntosijoittamisen ei tarvitse olla vuokratuoton hankkimista ja vuokranantajana toimimista, vaan tuottoa voi hakea myös klassisella ”osta edullisesti, myy eteenpäin vähemmän edullisesti” tavalla!

Asuntojen ostaminen, remontointi ja myyminen voitolla kuulostaa helpolta, mutta se vaatii sijoittajalta yllättävän paljon: hyviä remonttikohteita etsii moni muukin, ja niistä joutuu taistelemaan. Remontit, mahdollinen asunnon pitäminen tyhjänä, vastikekulut ja asunnon myynnin kulut on laskettava oikein jotta myyntituottoa jää sijoittajan tuottovaatimuksen verran. Lisäksi asunto on ostettava riittävän edullisesti, jotta sen voi myydä voitolla. Muista, että asuntosijoittamisessa strategiasta riippumatta tehdään tuotto aina ostettaessa!

Tekemällä perus- tai tyydyttäväkuntoiseen asuntoon kunnon hyvän pintaremontin, voi sijoittaja tehdä mojovan tuoton itselleen.

Tästäkin strategiasta voit jättää kohteesta riippuen sanan ”remontoi” pois, tai voit lisätä sanan ”vuokraa” remontoimisen tilalle tai säästää sanan ”remontoi” ja lisätä sanan ”vuokraa” sen jälkeen ennen myymistä. Asuntoja voi ostaa ja myydä hyvin erilaisilla strategioilla, kohteesta riippuen. Jos esimerkiksi alueen postinumeron yleinen hintataso on noussut merkittävästi, voi huonokuntoisenkin sijoitusasunnon myydä hyvällä voitolla eteenpäin. Ja toisena esimerkkinä, jos myyt asuntoja sijoituskäyttöön osta ja pidä -sijoittajalle, voi valmiiksi asunnossa asuva asiansa hoitava vuokralainen nopeuttaa kaupantekoa sijoittajaostajan kanssa.

Myös asuntojen flippaamisessa on tärkeää ostaa asunto edullisesti!

Kun olet ostanut sijoitusasunnon ja maksanut siitä rahat asunnon myyjälle, on sinun hankintahintasi lyöty lukkoon – sitä ei voi sen jälkeen enää muuttaa, toisin kuin vaikka vuokranmäärää, kylpyhuoneen varustelutasoa tai sijoituslainan ehtoja. Maksamasi hinta määrittää aina ison osan saamastasi myyntivoitosta: samalla hinnalla myyty asunto tuo sinulle aina sitä enemmän tuottoa, mitä edullisemmin saat asunnon ostettua. Jos maksat itse asuntoa ostaessasi siitä ylihintaa, on tuoton tekeminen vaikeaa puhumattakaan siitä, että löytäisit ostajan, joka hänkin haluaa maksaa tästä asunnosta ylihintaa.

Asuntojen flippaamisen suosio ammattimaisena harraastuksena ja ihan päätyönä on noussut merkittävästi. Tämän takia etenkin isommissa kaupungeissa on vaikea löytää hyviä kohteita, joita remontoida ja myydä voitolla. Asuntosijoittaja kilpailee muita sijoittajia vastaan samoista kohteista, ja kukaan ei haluaisi maksaa ylihintaa, mutta jokainen haluaa maksaa sen hinnan, millä remontoitavan asunnon saa itselleen. Monesti joku maksaa kuitenkin liian kovan ostohinnan ja myyntivoitto jää laihaksi, etenkin jos huoneistoremontti teetetään ulkopuolisella urakoitsijalla.

 

 

Sijoitusasunnot.comilta saat sijoitusasuntoja jokaiseen strategiaan

 

Olet saattanut kuulla tai lukea iltapäivälehdistä, että hyviä sijoitusasuntoja on kokoajan vaikeampi ja vaikeampi löytää. Jatkuvasti kasvava yksityissijoittajien lauma laittavat kaikki samat hakuvahdit ja tarjoavat samoista asunnoista kilpaa.

Kuinka Sijoitusasunnot.com pystyy tarjoamaan hyviä sijoitusasuntoja edullisilla hinnoilla ja hyvillä tuotoilla?

Ostamme asuntoja isoissa erissä isoilta toimijoilta. Tukkuostoissamme asunnot on saatava ostettua alle markkinahintaan. Ison volyymin ja nopean kaupankäynnin turvin voimme tarjota asuntoja sivustomme kautta omille asiakkaillemme erittäin edullisesti. Olemme kertoneet toiminnastamme lisää mm. tässä blogitekstissä
”Jos nämä sijoitusasunnot ovat näin hyviä, miksi ette pidä niitä itse?”

Tavoitteemme on tarjota parempia sijoitusmahdollisuuksia kuin mitä asuntosijoittajat löytävät julkisilta markkinoilta.

Jos olet kiinnostunut eriomaisista diileistä sijoitusasunnoista, kannattaa ehdottomasti liittyä Sijoitusasunnot.comin uutiskirjeen tilaajaksi. Voit tehdä sen tuosta alta.