Taloyhtiön tuloslaskelma ja tase sijoitusasuntoa etsiessä

Taloyhtiön taloudellinen tilanne kertoo potentiaalisesta sijoitusasunnosta enemmän kuin mikään myynti-ilmoituksen adjektiivi. Siksi tässä blogitekstissä keskitymme taloyhtiön talouteen. Tarkemmin sanottuna tilinpäätöksessä olevaan tuloslaskelmaan ja taseeseen, sekä näiden tehokkaaseen hyödyntämiseen asuntosijoittamisen työkaluina.

Toki on huomattava, että tilinpäätöksen asiakirjojen tarkastelu on tuijottamista peruutuspeiliin, kun taas budjetti eli talousarvio antaa paremman käsityksen yhtiön taloudellisista suunnitelmista. Samaan aikaan budjetti on vain arvio eli suunnitelma, kun taas tilinpäätöksen sisältämät tiedot pitävät lähtökohtaisesti paikkansa.

Miksi taloyhtiön talous on asuntosijoittajan tärkein lähtökohta?

Juridisesti ajateltuna asunto-osakeyhtiöstä ei koskaan osteta asuntoa, vaan yhtiön osakkeita, jotka antavat oikeuden hallita huoneistoa, jota kutsumme omaksemme. Siksi mukana tulee myös pala yhtiötä varoineen, velkoineen ja vastuineen.

Asunto-osakeyhtiössä viime kädessä kaikki osakkaat vastaavat yhtiön velvoitteista, kuten ylläpidosta, veloista ja tonttivuokrasta, vaikka niitä ei olisi jyvitetty omalle asunto-osakkeelle. Vastuu ei ole henkilökohtainen, mutta jos joku osakas laiminlyö maksunsa, muut joutuvat paikkaamaan tätä rakoa omissa vastikkeissaan. Vaihtoehtoisesti yhtiö velkaantuu ja sen seurauksena oma pääoma haihtuu.

Mikä ihmeen tuloslaskelma ja tase?

Tuloslaskelma ja tase laaditaan tilinpäätöksen yhteydessä, tilikauden eli yleensä kalenterivuoden lopussa.

Tuloslaskelma kertoo, mistä rahaa on tullut ja mihin sitä on mennyt tilikauden aikana.

Tulot koostuvat tyypillisesti vastikkeista, kun taas menot liittyvät kiinteistön hoitoon, lämmitykseen ja korjauksiin.

Tase puolestaan näyttää, mitä yhtiö omistaa ja mitä se on velkaa. Tase on eräänlainen kuvakaappaus yhtiön taloudellisesta asemasta tuolla kyseisellä hetkellä. Varoihin kuuluvat usein kiinteistö, pankkitili ja mahdolliset rahastot, kun taas vastattavaa-puolelta löytyy oma pääoma sekä vieras pääoma.

Sijoittajaa kiinnostaa lyhyesti sanottuna kohteen tuotto, kassavirta ja riski. Tuoton ja kassavirran näkökulmasta on hyvä kiinnittää tuloslaskelmassa ja taseessa huomiota niihin seikkoihin, jotka aiheuttavat vastikkeen nostopainetta, kun taas taloyhtiön talouteen liittyviä riskejä ovat esimerkiksi liika velkaisuus tai korjausten ja kunnossapidon viivästykset tai jopa laiminlyönti. Nämäkin vaikuttavat paitsi vastikkeeseen, myös asunnon jälleenmyyntiarvoon ja -mahdollisuuksiin.

Mitä tuloslaskelmasta kannattaa etsiä?

Paineita vastikkeen nostolle?

Vastikkeiden riittävyyttä voi arvioida katsomalla, ovatko kerätyt vastikkeet ja muut tuotot hyvässä suhteessa taloyhtiön kuluihin? Pelkkä vastikelaskelma ei välttämättä kerro koko totuutta, sillä joissain yhtiöissä osa kuluista katetaan vuokratuotoilla. Tällöin vastikekertymän ei tarvitsekaan kattaa kaikkia kuluja.

Tuloslaskelmassa ylijäämä tai nollatulos kertoo siitä, että vastikkeen suuruus on ollut ainakin menneellä tilikaudella hyvällä tasolla, eikä sen puolesta nostopainetta ole. Asuntosijoittajan kannalta tämä lisää kohteen ennustettavuutta.

Alijäämäinen tulos voi indikoida päinvastaista, ellei esimerkiksi kassavarat ole ennestään olleet hyvin runsaat, jolloin hoitokate on jätetty tarkoituksella miinukselle. Jos näin on, se selviää taseen puolelta. Huom! Mahdolliset poistot voivat näennäisesti painaa tuloksen alaspäin, mutta niillä ei ole negatiivista vaikutusta yhtiön talouteen.

Mikäli vastiketta joudutaan nostamaan, jo 20 euron nosto vaikuttaa yllättävän paljon kohteen tuottoon. Jos kohde on aiemmin tuottanut 100 euroa kuukaudessa, 20 euroa tarkoittaa 20%:n laskua aiempaan tuottoon verrattuna. Lisäksi se vaikuttaa kohteen kassavirtaan negatiivisesti 240 euroa vuodessa. Hikisemmin tuottavissa kohteissa ero on vielä merkittävämpi.

Yllättäviä kuluja?

Yhtiön tuloslaskelmassa verrataan menneen tilikauden tuottoja ja kuluja budjettiin sekä edelliseen tilikauteen. Mahdolliset yllärit saattavat näkyä reippaina pomppuina esimerkiksi korjauskustannuksissa. Tavallisesti merkittävät ylitykset (ja alitukset) on selitetty auki tilikauden toimintakertomuksessa, joka löytyy myös tilinpäätöksen yhteydestä. Yllättävien kuluerien kohdalla on myös hyvä arvioida riskiä niiden uusiutumiselle, ja mitä muuta näistä tilanteista voi vielä poikia.

Tässä muutama esimerkki tuloslaskelman yllättävistä kulueristä ja niiden arvioinnista:

• Yllättävästä kosteusvauriosta aiheutunut kylpyhuoneremontti voi tuoda jopa 20 000 euron loven yhtiön talouteen. Tässä vaiheessa vielä tärkeämpi kysymys kuuluu: Missä kunnossa muut kylppärit ovat? Vaikka omassa asunto-osakkeessa olisi bränikkä kylppäri, täytyy muistaa, että kaikkien kylpyhuoneiden kunnostaminen kuuluu taloyhtiön vastuulle, ellei yhtiöjärjestyksessä ole toisin päätetty. Tässäkin tapauksessa on hyvä muistaa, että viime kädessä vastuun kantaa aina taloyhtiö ja sen muut osakkaat.
• Suuri red flag ainakin itselleni on tuholaistorjuntaan viittaavat kulut, sillä tähän käytetty raha ei suinkaan tarkoita sitä, ongelma on ohi. Esimerkiksi luteiden valloittama asunto voi tarkoittaa tyhjiä kuukausia myös naapuriasunnoille, puhumattakaan näiden houkuttelevuudesta vuokramarkkinoilla.
• Toisaalta kulujen yllättävä kasvaminen voi liittyä myös yleiseen trendiin, kuten kaukolämmön ja sähkön hinnan nousuun. Yleisiä hinnannousuja ei varsinaisesti pääse pakoon toista kohdetta etsimällä, mutta ne saattavat nostaa vastiketta.
• Luottotappiot on jokaisessa taloyhtiössä murheenkryyni kaikille osakkaille. Käytännössä ne kertovat siitä, että taloyhtiö ei ole saanut perittyä vastikkeita tai muita kuluja kaikilta osakkailta tai vuokria vuokralaisilta.

Kuinka tasetta pitäisi tulkita?

Omaisuus jakautuu pysyviin ja vaihtuviin vastaaviin

Pysyvät vastaavat -osastoon lukeutuvat mm. itse rakennukset ja tontti (mikäli talo ei seiso vuokratontilla), lämmitysjärjestelmät, koneet ja laitteet. Pysyvän omaisuuden voi ajatella taloyhtiön “kivijalkana” sekä konkreettisesti että taloudellisesti. Taloyhtiön sijoitukset löytyvät myös pysyvistä vastaavista.

Vaihtuvat vastaavat ovat yhtiön käyttövaroja, kuten pankkitilillä oleva raha ja mahdolliset saamiset, kuten maksamattomat vastikkeet.

Iso kassa + pienet saamiset = hyvä maksuvalmius

Taloyhtiön kassavaroista eli pankkitililtä olisi hyvä löytyä hieman puskuria. Usein puhutaan, että kassassa tulisi olla noin kolmen kuukauden vastikekertymän verran rahaa. Mitä enemmän kassavaroissa on pelivaraa, sitä parempi – Yllättävien menojen tai suurten kuluerien erääntyessä ei todennäköisemmin tarvitse turvautua esimerkiksi ylimääräisten vastikkeiden perimiseen. Toisaalta liian suureksi paisunut kassa ilman selkeää agendaa on turhaa varojen hilloamista.

Runsaat saamiset taseessa soittavat hälytyskelloja ainakin meikäläisellä. Tämä siksi, että rästissä olevat vastikkeet voivat olla merkki osakkeenomistajien maksuvaikeuksista. Mikäli vastikesaamiset vastaavat edes yhden kuukauden vastikekertymää, tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että osakkaat maksavat vastikkeet keskimäärin kuukauden myöhässä. Tällaisessa taloyhtiössä voi olla kohonnut riski luottotappiolle ja muille järjestelyille, jotka kuormittavat yhtiötä, lue: muita osakkaita.

Oma pääoma – positiivisesti eteenpäin

Oma pääoma kuvaa yhtiön varallisuuden määrää sen jälkeen, kun velat eli vieras pääoma on vähennetty yhtiön varoista. Oma pääoma koostuu esimerkiksi osakepääomasta, rakennusrahastosta ja menneiden tilikausien voitoista ja tappioista.

Positiivinen oma pääoma on tietenkin positiivinen asia → Yhtiöllä on enemmän varoja kuin velkaa.

Negatiivinen oma pääoma tarkoittaa päinvastaista: Velkaa on enemmän kuin varoja. Käytännössä siis velkaa on niin paljon, että edes taloyhtiön kiinteä omaisuus, kuten rakennukset ja tontti eivät riitä kattamaan sitä. Tämä voi johtaa esimerkiksi tilanteeseen, jossa pankit eivät myönnä lainaa tarvittaviin korjauksiin, joka voi hankaloittaa kiinteistön oikea-aikaista kunnossapitoa.

Oman pääoman ollessa negatiivinen suosittelen pysymään kaukana koko kohteesta, ellet sitten ole todellinen playeri, joka näkee kuralla olevan taseen takana varman kultakaivoksen.

Oman pääoman kehitystä kannattaa myös verrata aiempiin vuosiin: Onko havaittavissa laskua vai pysyykö se vakaana? Jos yhtiö on juuri ottanut suuren lainan remonttia varten, väliaikainen lasku ei ole välttämättä huono merkki – kunhan remontti nostaa kiinteistön arvoa vastaavasti.

Ei kai vipu ole lähtenyt laukalle?

Samassa kun 70% velkavipu voi olla erittäin passeli yksittäiselle asuntosijoittajalle, taloyhtiön taloudessa 70% vierasta pääomaa on omaan makuun jo korkea. Jossakin uudiskohteessa tai saneeratussa yhtiössä velan osuus saattaa toki yltää korkealle. Tällöin kuitenkin itse kiinteistön ja sen rakennusten pitäisi olla tuliterässä kunnossa, joka vähentää niihin liittyvää korjaustarvetta ja riskejä huomattavasti.

Kokonaisriskiä arvioitaessa kannattaa perehtyä oman asunnon lisäksi koko yhtiön velkatilanteeseen. Velan suuruutta voi arvioida laskemalla, kuinka paljon vierasta pääomaa löytyy oman asunnon osakkeita kohden tai yhtä neliömetriä kohden.

Täysin velaton taloyhtiö ei myöskään ole automaattisesti hyvä asia – se voi joskus kertoa korjausvelasta, jolloin yllätys odottaa itse kiinteistössä ja/tai sen rakennuksissa.

Potentiaalinen korkofiasko?

Suuri vieras pääoma tarkoittaa myös suurta korkoriskiä, sillä yhtiö on tällöin alttiimpi korkomuutoksille. Erityisesti parin viime vuoden aikana asuntosijoittajat kokivat kauhunhetkiä korkojen noustessa hyvin nopeasti hyvin korkealle.

Tuloutetut vai rahastoidut pääomavastikkeet?

Mikäli asunto-osakkeelle on jyvitetty yhtiölainaa, kannattaa vilkaista onko lainanhoitoa varten
kerätyt rahoitusvastikkeet merkitty yhtiön tuloslaskelmaan vai taseen lainanlyhennysrahastoon
ja mitä asiasta on päätetty yhtiökokouksessa. Tämä siksi, että tuloutetut rahoitusvastikkeet ovat
asunnon omistamisen ajan kokonaisuudessaan verovähennyskelpoisia vuokratuotoista, kun
taas rahastoiduista vastikkeista voi vähentää verotuksessa ainoastaan koron osuuden.

Lisätietoja isännöitsijältä, hallitukselta tai välittäjältä
Mikäli yhtiön papereista herää mitään kysymyksiä, niihin kannattaa pyytää selvitykset myyjältä
tai välittäjältä. Itse en ole ostanut vielä yhtään asuntoa pyytämättä lisäselvitystä lukuisista
kysymysmerkeistä. Taloyhtiön nykytilanteesta ja tulevaisuuden näkymistä voi ottaa selkoa myös
kysymällä suoraan isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta.

Checklist:

1. Muista: et osta vain asuntoa, vaan palan taloyhtiötä.
2. Arvioi riittääkö nykyinen vastiketaso tulevaisuudessa.
3. Tarkista mitä yllättäviä kuluja on syntynyt ja mitä yllätyksistä voi poikia.
4. Onko oma pääoma positiivinen?
5. Vieraan pääoman osuus suhteessa omaan pääomaan
6. Korkoriski vieraan pääoman ollessa suuri
7. Pääomavastikkeiden tulouttaminen vai rahastointi
8. Kirjaa kysymykset ylös ja kysy lisätietoja

Kirjoittaja:

Pauliina Järvisalo

Talouden asiantuntija, yrittäjä, asuntosijoittaja

Ota Pauliinan @tiliote -kanava seurantaan!