Asuntosijoittajan taulukkolaskentatyökalu kohteiden arvioimiseen

Vierailijablogi kirjoittajalta Pauliina Järvisalo

Jokainen asuntosijoittaja tietää, että laskin ja taulukkolaskentaohjelma ovat luotettavimpia työkalujamme. Itse käytän kohteiden arvioimisessa Google Sheetsiä, jonka rullaaminen on kaltaiselleni numeronörtille ehkä kivointa asuntosijoittamisessa heti vuokran tilille kilahtamisen jälkeen. 

Olenkin aikanani rakentanut kaavojen himmelin, jota pystyn vaivattomasti hyödyntämään tänäkin päivänä. Kohteiden arvioiminen sujuu näppärästi, kun näen sen tunnusluvut eri skenaarioineen vaivattomasti yhdellä silmäyksellä. Lupauduin esittelemään työkaluani tässä blogitekstissä ja toivon, että löydät tästä hyviä vinkkejä omaan prosessiisi. Tekstin alussa esittelen taulukon osat laskelma kerrallaan, ja koko taulukko löytyy blogin lopusta. 

Perustiedot

Aloitetaan perustiedoista. Taulukkoon syötetään ensin tiedot kaikista asunnon hankintaan liittyvistä kuluista sekä yhtiölainan osuus. Lopulliseen hankintakuluun sisällytän kaikki muut kulut paitsi yhtiölainan, jota maksellaan rahoitusvastikkeen muodossa. 

Lainalaskelma

Heti seuraavaksi taulukosta löytyy lainalaskelma, johon olen speksannut valmiin annuiteettikaavan pankkilainan lukujen arviointia varten. Tätä varten on oltava tiedossa lainan summa, laina-aika, korkoprosentti sekä se kuukausi, jolle summat haluaa laskea. Itselläni on tapana laskea summat ensimmäiselle lainakuukaudelle, joka on tuoton laskennan näkökulmasta kaikista epäedullisin, sillä korko on ensimmäisessä erässä suurin. 

Tämä laskelma on tehty sillä oletuksella, että asunto rahoitetaan 100 %:n velkavivulla, joka on mielestäni edellytys sille, että kohde on kannattava. Eri asia on, minkälaista vipua loppujen lopuksi päätyy käyttämään, mutta palaamme tähän myöhemmin. Tässä esimerkissä omista varoista maksetaan ainoastaan muut hankintaan liittyvät kulut eli varainsiirtovero ja lainan järjestelypalkkio.

Tuottolaskelma

Vuokratuoton arvioimiseksi on selvitettävä todennäköinen vuokrataso selailemalla Oikotietä ja Vuokraovea. Tavoiteltavaan vuokrapyyntiin vaikuttaa erityisesti asunnon sijainti, koko, kunto ja ominaisuudet. Vuokratason arvioimiseen voi pyytää myös apua vuokranvälittäjältä. Kun vuokrahaarukka on selvillä, nappaan maltillisemman arvon laskelmaani. Jokainen lisäeuro on sen jälkeen kivaa bonusta.

Seuraavaksi olen sisällyttänyt himmeliini kaikki mahdolliset kulut: Hoitovastike sekä rahoitusvastikkeen ja pankkilainan korot. Näiden lisäksi lasken karkean varauksen myös tyhjälle kuukaudelle sekä välityskuluille siten, että molemmat toteutuvat kahden vuoden välein. Tuottolaskelmassa kannattaa ottaa huomioon myös mahdolliset vuokrasuhteen huolenpitokustannukset sekä vuokranantajan vakuutukset.

Kyseessä olevaan huoneistoon kohdistuu yhtiölainaa, joka tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa. Sen osalta on tärkeää olla kaksi eri laskelmaa – toinen itselle ja toinen verottajalle. Tämä siksi, että rahoitusvastikkeen voi vähentää kokonaisuudessaan verotuksessa kuluvana vuonna, vaikka se sisältää myös yhtiölainan lyhennysosuutta. Lyhennysosuus ei kuitenkaan heikennä kohteen tuottoa, joten olen jättänyt sen varsinaisesta tuottolaskelmasta pois.

Kassavirtalaskelma

Kassavirtaa laskettaessa otetaan huomioon kulujen lisäksi myös lainojen lyhennysosuudet. Useimmat asuntosijoittajat ovat positiivisen tai vähintään neutraalin kassavirran perään, joten viimeistään tässä vaiheessa moni siirtäisi esimerkissä olevan kohteen Ö-mappiin. Toisaalta monia saattaa houkutella kyseisen kohteen sijainti Länsimetron varrella Espoossa sekä sen arvonnousupotentiaali pitkällä aikavälillä. Kyllä – tämä kohde päätyi salkkuumme negatiivisesta kassavirrasta huolimatta, sillä kohteen potentiaali voitti. 

Vuosituottolaskelma

Vuosituottolaskelmassa näkyy koko vuoden vuokratulot kaikkien kulujen jälkeen. Tänne olen laskenut myös puhtaan vuokratuottoprosentin ilman rahoituskuluja, josta voi tarkistaa, onko keissi ylipäätään linjassa yleisen tuottovaatimustason kanssa.

Omasta mielestäni myös pankkilainasta kertyvät bonukset ja muut kylkiäiset kannattaa laskea mukaan, mikäli kyse on rahan arvoisesta edusta. Joku saattaa naureskella tällaiselle puuhastelulle, mutta esimerkiksi kyseisessä kohteessa bonukset nostavat sen tuottoa merkittävästi, jopa 26 %. Tämä vastaa 37 euroa kuukausitasolla.

Ehkä tärkein yksittäinen tunnusluku on mielestäni oman pääoman tuotto, joka näyttää varsin houkuttelevalta parin tonnin alkupääomalla. On kuitenkin muistettava, että tämän kaltaisessa kohteessa oma pääoma myös kasvaa hurjaa kyytiä lainalyhennysten myötä, ellei niitä onnistu rahoittamaan toisella lainalla. Lisäksi on sanomattakin selvää, että suuren vivun kohteissa myös riskit ovat suuremmat, ja pienenkin yllätyksen seurauksena tuo lähes sadan prossan tuotto voi kääntyä miinusmerkkiseksi.

Tyhjät kuukaudet

On myös riski, että vuokralaisella ilmenee maksuvaikeuksia, asunto ei mene heti vuokralle ja tietenkin vuokralaiset vaihtuvat aikanaan. Tyhjien kuukausien varalta olen laskenut kaksi eri kulua: Kassavirtariski kertoo, kuinka paljon tyhjän kuukauden toteutuessa on oltava valmis pulittamaan omasta pussistaan vastikkeiden ja lainanlyhennysten kattamiseksi. Todellinen vahinko ei yleensä ole yhtä hurja, sillä varsinainen kuukausittainen tappio muodostuu vain kulujen, kuten korkojen ja hoitovastikkeen osuudesta.

Alla listattujen, säännöllisten kulujen lisäksi on hyvä huomata, että tyhjien kuukausien yhteydessä tililtä saattaa lähteä myös vuokranvälittäjän palkkio sekä maksut esimerkiksi isännöitsijäntodistuksen tilaamisesta, joka tarvitaan vuokrausta varten.

Rullaa läpi erilaiset skenaariot

Blogitekstin tähänastiset luvut on laskettu auki todennäköisimmän skenaarion mukaan, ja nyt on aika miettiä myös muita skenaarioita. Tämä onnistuu kopioimalla ensimmäisen sarakkeen sisältö uusiin sarakkeisiin, joihin kuhunkin voi päivittää haluamansa muuttujat. Alla olevassa kuvassa eri skenaariot on kuvattu sarakkeen yläosassa, ja niihin liittyvät muutokset alkuperäiseen skenaarioon verrattuna on merkitty oranssilla. Taulukkolaskentaohjelmien helppous on siinä, että sarakkeita voi monistaa niin paljon kuin erilaisia skenaarioita juolahtaa mieleen.

Vaihtoehtoiset velkavivut

Itselläni on tapana tarkistaa, kuinka luvut toimivat sekä 100 %:n että 70 %:n vivulla. Kun vipua vähentää, kaikki rahoituskuvioista riippuvat luvut paranevat, ja myös korkoriski pienenee. Mutta ehkä tärkein luku, oman pääoman tuotto, heikkenee.

Kestääkö kohde korkojen nousun?

Tässä esimerkissä olen laskenut, kuinka kohteen numerot muuttuvat, jos korko nousee viiteen prosenttiin. Pankin bonukset saattaisivat pitää tämän keissin juuri pinnan yläpuolella, jos vain tyhjiä kuukausia tai muita ylläreitä ei tule matkan varrelle. Lisäksi suurempaan kassavirtavajeeseen täytyy varautua. 

Korkojen noustessa on myös hyvä ottaa huomioon, että tämä todennäköisesti vaikuttaa myös rahoitusvastikkeen suuruuteen ja yleiseen taloudelliseen tilanteeseen, jolla voi olla suuriakin välillisiä vaikutuksia oman luukun kannattavuuteen. Toki vaikutukset voivat olla myös positiivisia, mikäli esimerkiksi olosuhteet lisäävät tarjoamasi kaltaisten asuntojen houkuttelevuutta.

Vuokrapyynnin laskeminen

Ensimmäisessä kohteessamme jouduimme laskemaan vuokrapyyntiä alkuperäisestä, mutta onneksi olimme varautuneet tähänkin skenaarioon. Tässä esimerkissä vuokrapyyntiä on laskettu 50 eurolla alkuperäiseen skenaarioon verrattuna. Huomaa, että jo pieni lasku vaikuttaa vuokratuottoon dramaattisesti.

Tulevat remontit

Mikäli yhtiössä on suunnitteilla tulevia remontteja, on niiden kustannukset hyvä ottaa huomioon. Itselläni on tapana skannata yhtiö ainakin seuraavien varalta:

– LVISA – lämmitys, vesi, ilmanvaihto, sähköt ja näiden automaattinen ohjaaminen

– Julkisivu ja parvekkeet

– Ikkunat ja ovet

– Katto ja pihakansi

– Hissi

– Energiaremontti

Mitä enemmän yllä mainittujen rakenteiden ja tekniikan käyttöikää on jäljellä, sitä parempi. Jos jotakin täytyy arvioni mukaan uusia seuraavan 20 vuoden kuluessa, lasken suuntaa antavan remppalisän kohteelle. Tulevan rempan kustannukset saadaan helposti arvioitua lisäämällä kyseinen summa pankkilaina -sarakkeeseen, jolloin saa suuntaa antavan kuvan tulevista kuukausisummista rahoituskustannuksineen. 

Tässä kohteessa valtaosa remonteista oli hiljattain tehty, joten seuraavalle 20 vuodelle arvioin remonttien kustannuksiksi 40 000 euroa. Missään nimessä kyseessä ei ole tarkka laskelma, vaan pelkästään suuntaa antava arvio siitä, miltä näyttää, jos nykyisten lukujen päälle tulisi 40 000 euroa lisää lainaa.

Kirjoittaja:

Pauliina Järvisalo

Talouden asiantuntija, yrittäjä, asuntosijoittaja

Ota Pauliinan @tiliote -kanava seurantaan!