Sijoitusasunto vuokratontilla – Kattava opas laskelmilla ja sopimusvinkeillä

Suomessa on tuhansia asuntoja (niin kerros-, rivi-, paritalo- kuin omakotitaloasuntoja), jotka sijaitsevat vuokratonteilla. Eli taloyhtiö tai kiinteistön omistaja ei omista sitä maaplänttiä missä asunto sijaitsee, vaan maksaa vuokraa tontin omistajalle. Tyypillisesti kaupungille, rahastolle tai esimerkiksi seurakunnalle. Tonttien vuokra-ajat ovat pitkiä, yleensä kymmeniä vuosia, ja sopimuksessa myös sopimusehtoja on yleensä sovittu vuosikymmeniksi eteenpäin.

Viime vuosina vuokratontit ovat puhuttaneet asuntosijoittajia ja asunnonostajia, sillä maavuokrien korotukset voivat olla merkittäviä etenkin vanhojen sopimusten uusimisen yhteydessä.

Tässä blogissa käsitellään Suomen suurimpien kaupunkien tonttivuokrien periaatteita, käydään läpi mitä asuntosijoittajan tulee tietää vuokratonttisesta sijoituskohteesta ja perehdytään maanvuokrasopimusten yleisiin ehtoihin tarkemmin.

Vuokratonttien ehdot ja vuokrankorotukset

Suurissa kaupungeissa kunnat omistavat paljon asuinkerrostalojen ja pientalojen tontteja, jotka ne luovuttavat määräaikaisilla maanvuokrasopimuksilla esimerkiksi 50–60 vuodeksi kerrallaan. Itse en ainakaan muista koskaan nähneeni toistaiseksi voimassa olevaa maanvuokrasopimusta.

Vuotuinen tonttivuokra on yleensä sidottu tontin arvoon: käytännössä kunta tai kaupunki määrittää tontille euromääräisen arvon (esim. tietty euro/m² kerrosalan perusteella tietyllä vyöhykkeellä) ja perii siitä tavoittelemansa tuoton prosenteissa vuodessa. Esimerkiksi Helsingissä kaupungin tuottotavoite on ollut pitkään noin 4 % vuodessa tontin arvosta, mutta vuonna 2022 linjattiin uuden periaatteen mukaisesti siirtymä 3,5 %:iin jos sopimukseen lisätään määräaikainen vuokran tarkistus.

Käytännössä Helsingin kaupunki perustelee Ylen jutussa muutosta sillä, että maan arvo on noussut niin nopeasti, että vanhojen sopimusten kiinteällä 4 %:n korolla todellinen tuotto on jäänyt tavoiteltua alhaisemmaksi – kaupunki ei ole kyennyt nostamaan vuokria riittävästi kesken sopimuskauden, ja näinollen näillä uusilla ehdoilla aiotaan varmistaa, että vuokrat pysyvät paremmin tonttien käyvän arvon tasolla myös sopimuskauden aikana.

Lähes kaikissa kaupungeissa uudet vuokratonttien sopimukset sidotaan elinkustannusindeksiin, eli vuokra nousee vuosittain inflaation kanssa samaa vauhtia. Indeksiehtoa on vuokralaisen kannalta hyvä ja oikein kohtuullinen korotusehto, koska silloin vuokra kasvaa samaa tahtia yleisen hintatason kanssa eikä vuokra nouse yllättäen isommalla harppauksella. Monissa kaupunkien sopimissa maanvuokrasopimuksissa on kuitenkin myös määritelty pieni minimikorotus prosentteina siltä varalta, että jos tämä indeksi nousee vain hyvin vähän. Esimerkiksi Espoon kaupungin (linkki Espoon kaupungien sivuilta löytyvään maanvuokrasopimuksen luonnokseen, sivulla 5, ”Indeksiehto”) sopimuksissa on ollut vähintään 1 % vuotuinen korotus, vaikka indeksi olisi matalampi.

Yksityisillä vuokranantajilla on nähty tätä huomattavasti tiukempiakin ehtoja: esimerkiksi jotkut instituutio-omistajat vaativat aina vähintään 2–3 % korotuksen vuodessa, mikä voi pitkällä aikavälillä johtaa hyvin suuriin nousuihin, jos inflaatio on alhainen. Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen totesi Ylen haastattelussa vuonna 2019, että rahastojenkin olisi suotavaa pitäytyä puhtaasti indeksipohjaisissa korotuksissa ilman kiinteitä lisäprosentteja.

Omasta mielestäni tuommoinen yhden prosentin minimikorotusehto on aivan maltillinen ja hyvä, jos indeksi ei nousisikaan. Sen sijaan esim 3% vuotuinen minimikorotusehto on sellainen, että 20 vuodessa tuolla tahdilla tontin vuokra nousee 80,6%, mikä on jo melkoinen nousu.

Tämä lasketaan korkoa korolle -periaatteella eli vuokra nousee joka vuosi edellisen vuoden vuokran päälle, ei alkuperäisen vuokran päälle:

Uusi vuokra = Alkuperäinen vuokra × (1 + korotusprosentti) ^{vuosien määrä}

Lasketaan esimerkin vuoksi, miltä näyttää alunperin 10.000€ vuosivuokra, kun maanvuokrasopimusta on mennyt 20 vuotta, ja jos korotus on ollut 1%, 2% tai 3%.

Vuosittainen korotus voi kasvaa yllättävän suureksi pitkällä aikavälillä. Kannattaa siis aina tarkistaa vuokratontin sopimuksesta, onko indeksin lisäksi määritelty kiinteitä minimikorotuksia ja laskea niiden todellinen vaikutus.

Pitkät, määräaikaiset tonttivuokrasopimukset ovat arkipäivää

Tyypillinen vuokratontin vuokra-aika on ollut isoissa kaupungeissa 50 vuotta (kaupungeissa kuten Turku ja Jyväskylä). Helsingin kaupunki teki aiemmin 60 vuoden maanvuokrasopimuksia, mutta Helsingin kaupunki on ilmoittanut pidentävänsä uusien asuntotonttien vuokrasopimukset noin 80 vuoteen ja Tamperekin on siirtynyt 50 vuodesta 60 vuoden sopimuksiin vuonna 2023.

Pidempi sopimuskausi tuo asunnon omistajalle varmuutta vuokran koosta sekä omista menoistaan pitkäksi aikaa, mutta samalla kaupungit ovat halunneet laittaa vuokran välitarkistuksia mukaan sopimuksiinsa: esimerkiksi tuossa aiemmin linkatussa Ylen Tampereen tonttivuokrien ajan kasvua käsittelevässä jutussa kerrotaan, että Tampereen kaupunki lisää kaikkiin uusiutuviin sopimuksiin ehdon, että tontin arvo (eli se vuokran peruste) tarkistetaan 20 vuoden välein Pirkanmaan asuntohintaindeksillä. Elikkäs, jos maan arvo Tampereella asuntojen hintojen kehityksen myötä on noussut merkittävästi 20 vuodessa, myös tontin vuokra voi nousta vastaavasti näinä tarkistusajankohtina.

Tämä on kaupungilta aivan ymmärrettävä toimi: se pyrkii välttämään tilanteita, joissa vuokra olisi 40–50 vuotta lähes paikallaan ja sitten kerralla pomppaisi moninkertaiseksi – juuri tällaisia ”korotuspiikkejä” on nähty vanhojen sopimusten umpeutuessa, eikä sellainen jysäys ole vuokralaisen eikä kaupungin intresseissä.

Vanhojen tontinvuokrasopimusten uusiminen, korotuspiikit ja vyöhykehinnoittelu

Monet Suomen suuret kaupungit solmivat tonttien vuokrasopimuksia etenkin 1950–1970-luvuilla ilman indeksiehtoa, ja tämän seurauksena monet taloyhtiöt ovat maksaneet kymmeniä vuosia lähes muuttumatonta, hyvin pientä vuokraa tontistaan, vaikka asuntojen ja sen myötä tonttien arvo on paisunut pullataikinan tavoin etenkin isoissa kaupungeissa.

Kun tämä tontin määräaikainen vuokrasopimus sitten lopulta päättyy, uusi vuokra määritetään sen päivän hintatason mukaan  ja ero voi olla dramaattinen. Esimerkiksi Tampereella on viime vuosina uusittu poikkeuksellisen paljon 1960–70-lukujen sopimuksia, ja vuokrat ovat voineet nousta 10–15-kertaisiksi kertarysäyksellä. Samoin Helsingissä on viime vuosina päättynyt satoja kaupungin vanhoja kerros- ja muiden asuintonttien vuokrasopimuksia, joissa korotukset ovat olleet moninkertaisia nykyvuokriin nähden.

Helsingin kaupunki hoitaa korotukset siten, että se pyrkii toteuttamaan ne asteittain: uusi täysi vuokra tulee voimaan 10 vuoden siirtymäajalla siten, että vuokraa nostetaan portaittain kohti markkinatasoa, eikä kertarysäyksellä. Myös Tampereen kaupunki on myöntänyt tapauskohtaisesti erilaisia porrastuksia (esim. eka vuosi 60 % uusi vuokra, toka vuosi 80 %, kolmannesta vuodesta 100 %) osalle taloyhtiöistä. On hyvä huomata, että näissäkin tapauksissa porrastettu vuokra on aina vähintään yhtä suuri kuin vanha vuokra, eli tontin vuokra ei ole päässyt missään tilanteessa laskemaan.

Kaupungeilla on yleensä vyöhykehinnoittelu käytössä tonttien arvonmäärityksessä. Tämä tarkoittaa, että kaupunki jakaa omat alueensa eri vyöhykkeisiin (kuten keskustaan, kantakaupunkiin, lähiöt, reuna-alueet tms.), joille määritellään markkinalähtöinen hinta rakennusoikeuden kerrosneliömetrille (€/kem²). Esimerkiksi Oulussa tonttien myynti- ja vuokrahinnat määräytyvät vyöhykkeittäin, ja hintoja tarkistetaan vuosittain indeksillä yleisen hintakehityksen mukaan.

Esimerkki Oulusta (linkki KHO:n päätökseen)

Oulun kaupunki päätti uudistaa Raksilan kaupunginosan maanvuokrasopimuksia. Päätöksessä määriteltiin uudet vuokratasot, jotka olivat huomattavasti korkeammat kuin aiemmin. Vuokrien määrityksessä käytettiin vyöhykekohtaisia hintoja:

• Vyöhyke I: 0,757 €/kem² vuodessa → vuoden 2011 hintatasossa noin 13,25 €/kem²/v
• Vyöhyke II: 0,714 €/kem² vuodessa → vuoden 2011 hintatasossa noin 12,5 €/kem²/v

Vuokra perustui tontin rakennusoikeuden määrään ja vuokra sidottiin elinkustannusindeksiin (1951:10 = 100).

Asunto Oy Oulun Puutarhakatu 20 valitti asiasta, koska heidän mielestään vuokrien korotukset olivat:

• Kohtuuttomia (400–1700 % nousu)
• Rikkovat suhteellisuus- ja yhdenvertaisuusperiaatteita
• Perustuivat liikaa rahallisiin tekijöihin
• Jättivät huomioimatta esimerkiksi vertailun muihin kaupunginosiin, kuten Nuottasaareen tai Karjasillalle, joissa vuokrat olivat huomattavasti alempia

Mitä oikeus päätti?

• Kaupunki oli valmistellut asian asianmukaisesti.
• Päätöksessä ei ollut tapahtunut lainvastaisuutta.
• Kaupunki oli käyttänyt useita tietolähteitä vuokran määrittelyssä, eikä tukeutunut pelkästään ulkopuolisen konsultin arvioon.
• Vuokrien porrastaminen oli kohtuullista, koska täysi vuokra astui voimaan vasta 10 vuoden kuluttua.

Korkein hallinto-oikeus hylkäsi valituksen.

Jokaisella kaupungilla on omat taksansa ja omat vyöhykkeensä. Oleellista on, että keskustan tonteilla maan arvo on moninkertainen lähiöihin verrattuna, ja siksi vuokratkin euroissa huomattavasti korkeampia. Lähiöissä tonttien arvot eivät ole yhtä korkeat, joten vaikka prosentuaalinen korotus vuokraan olisi suuri vanhan sopimuksen päättyessä, euroissa korotus voi olla selvästi kohtuullisempi.

Näin esimerkiksi, vaikka prosentteina 200–300 % korotukset lähiöissä ja kaupunkien laitamilla voivat olla summiltaan joitakin satoja euroja vuodessa asuntoa kohden, kun taas Helsingin tai Tampereen keskustoissa puhutaan helposti useista euroista per asuinneliö per kuukausi, mikä tarkoittaa esimerkiksi 50 m² asunnossa jopa 150–300 euroa kuukaudessa eli 1800–3600 euroa vuodessa pelkkää tonttivuokraa.

Kaupunkien logiikka tonttivuokrien takana on tasapuolisuus kaikkia kohtaan

Kaupungit ja kunnat julkisina toimijoina ovat velvoitettuja kohtelemaan kaikkia tasapuolisesti, ja siksi heidän on yhdenmukaistettava vuokraehdot ajan mittaan. Kun uudet, juuri rakennetut kerrostalot ja heidän taloyhtiöt tekevät tonttivuokrasopimuksia nykyhinnoilla, on vanhojenkin sopimusten uusittaessa noudatettava saman alueen silloista hintatasoa. Kaupunkien ei voida odottaa subventoivan vanhoja, jo rakennettuja tontteja ikuisesti alle sen hetken käyvän markkinahinnan, koska se vääristäisi asukkaiden välisiä suhteita – oikeastaan tilanne on päinvastoinen, kaupunkien ja kuntien päättävissä elimissä pyritään lähtökohtaisesti siihen, että heidän kaikissa kaupunginosissa olisi sama vuokrataso kaikille ja ehdot indeksiin sidottuja.

Kaupungit eivät halua ajaa taloyhtiöitä kohtuuttomiin vaikeuksiin, vaan kyllä ne ovat olemassa asukkaitaan, kuntalaisia ja kaupunkilaisiaan varten. Tonttivuokrien korotukset pyritään tuomaan voimaan vaiheittain juuri siksi, ettei kukaan joudu yhtäkkiä kohtuuttomaan tilanteeseen.

Maanvuokralain mukaan tontin vuokrasuhdetta ei automaattisesti jatketa sopimuskauden päättyessä, ellei osapuolten kesken sovita, eli periaatteessa vuokranantajana kunta tai kaupunki voisi pyytää mitä tahansa hintaa tontistaan tai olla jatkamatta sopimusta. Käytännössä kaupungit tietysti jatkavat vuokraustaan eivätkä sano taloyhtiölle, että ”siirtäkääpä se kerrostalo veks siitä mun tontiltani”, mutta markkinahintaan palautettuna. Taloyhtiöiden kannattaa hyvissä ajoin selvittää tulevat vuokranmääräytymisen periaatteet, olla yhteydessä kunnan henkilöstöön ja varautua korotuksiin (vaikkapa keräämällä puskuria), jottei yllätyksiä tulisi tonttivuokrasopimuksen päättyessä.

Lunastusoikeus ja vuokratontin ostaminen omaksi

Lunastusoikeudella tarkoitetaan sopimusehtoa, jonka mukaan tontin vuokralainen, kuten vaikkapa taloyhtiö, voi tietyin ehdoin ostaa tontin omakseen kesken määräaikaisen vuokrasuhteen. Tämä on tärkeä mahdollisuus sijoittajalle, koska tontin lunastaminen muuttaa vuokratontin omaksi tontiksi, ja sen jälkeen ei tarvitse maksaa tontinvuokravastiketta lainkaan. Se parantaa asunnon kassavirtaa ja nostaa sen arvoa. Moni asuntosijoittaja arvostaakin lunastusmahdollisuutta, ja meidän mielestä on erittäin tärkeää selvittää vuokratonttista asuntoa ostaessaan, että onko maanvuokrasopimukseen kirjattu lunastusmahdollisuutta vai ei ja että millä ehdoilla lunastaminen on mahdollista.

Kunnat ja kaupungit harvoin tarjoavat lunastusoikeutta taloyhtiölle – kaupungit haluavat pitää maat isellään eivätkä etenkään myydä niitä kesken sopimuskauden. Poikkeuksiakin on, mutta ne koskevat usein omakoti- tai paritalotontteja. Taloyhtiö voi toki aina yrittää neuvotella kaupungin kanssa tontin ostosta, mutta kaupungilla tuskin on intressiä luopua tuottavasta omaisuudesta paitsi ehkä joissain poikkeustapauksissa.

Viime vuosina on yleistynyt malli, jossa rakennusliike tai tonttirahasto omistaa tontin uudessa hankkeessa ja tarjoaa asunnon ostajille valinnaisen vuokratontin mallin: asunto-osakeyhtiö vuokraa oman tonttinsa esimerkiksi 50 vuodeksi ja rahasto jääpi vuokranantajaksi, mutta asunto-osakeyhtiön osakkailla on oikeus lunastaa oma osuutensa tontista heti valmistumisen yhteydessä tai tietyin väliajoin, kuten kerran vuodessa. Jos kaikki osakkaat lunastavat, taloyhtiö maksaa koko tontin ja vuokrasopimus päättyy; toisaalta jos kukaan ei lunasta, yhtiö maksaa vuokraa normaalisti. Usein tämä järjestely on huoneistokohtainen, eli jokainen voi päättää lunastaako vai maksaako tonttivastiketta jolla kattaa tonttivuokrasta oman osuutensa.

Päätös tontin lunastamisesta tehdään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksenä

Kun tontin lunastus tulee ajankohtaiseksi taloyhtiössä (sopimuksessa on lunastusehto tai koska esim. rahasto tarjoaa mahdollisuutta), päätös tehdään taloyhtiön yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksenä. Eli yksimielisyyttä ei tarvita, vaan yli 50 % osakkeista riittää päättämään, että taloyhtiö lunastaa tontin omakseen. Tämän jälkeen jokaisen osakkaan on maksettava oma osuutensa kauppahinnasta (yleensä vastikeperusteiden suhteessa). Käytännössä usein niin, että taloyhtiö ottaa pankista lainan koko tontin ostoon, ja osakkaat voivat maksaa osuutensa taloyhtiölle kerralla tai lyhentää omaa osuuttaan lainasta rahoitusvastikkeen muodossa.

Asuntosijoittajiahan kiinnostaa toki se, että pankit rahoittavat tällaisia tontin lunastuksia hyvin mielellään. Kun taloyhtiö ostaa tontin, vakuutena on koko rakennus ja maa, mikä on erittäin hyvä turva lainan myöntävälle pankille. Monesti pankit antavat jopa 100 % lainan tontin ostoa varten taloyhtiölle, olettaen toki että taloyhtiön talous on kunnossa ja että tontti sijaitsee järkevällä paikalla.

Tämä mahdollistaa sen, että asuntosijoittaja voi hyödyntää velkavipua maksimaalisesti: tontin ostolla taloyhtiö ikään kuin luo arvoa, kun aiemmin vuokrattu maa tulee omaksi: omistustontti tuo markkinoilla monesti ennustettavuutta ja vähentää tulevia kustannuspaineita. Osakkaille tämä näkyy siten, että tontinvuokravastike poistuu ja tilalle tulee yleensä rahoitusvastike (lainalyhennys + korko). Taloyhtiöissä tontin lunastamisesta päätettäessä usein käy niin, että erityisesti sijoittajaosakkaat kannattavat lunastusta: he saavat suuremman osuuden pankkirahoitteisesti ja vuokratuotto kohteessa paranee. Omistusasujat saattavat joskus epäröidä lunastusta koska he ajattelevat enemmän kuukausikustannuksiaan kuin tuottoa, mutta koska päätös ei vaadi yksimielisyyttä vaan enemmistön, lunastuspäätös menee usein läpi jos taloudellinen logiikka on vahva.

Aina lunastuslauseketta ei löydy

Kaikissa vuokratonteissa tällaista tontin lunastamisen optiota ei ole. Laki ei anna automaattista oikeutta lunastaa tonttia, eli ellei siitä ole erikseen sovittu vuokrasopimuksessa, vuokralaisella ei ole mitään etuosto- tai lunastusoikeutta. Monella on virheellinen käsitys, että tontin voisi “lunastaa koska tahansa”, mutta tilannehan ei ole tämä, vaan käytännössä maanvuokrasopimuksissa joista lunastuslauseke löytyy on aina sovittuna myös aikaikkuna, jonka aikana tontti on lunastettava.

”Edullinen ja turvallinen kaupungin vuokratontti”

Kaupunki vuokranantajana koetaan yleisesti turvalliseksi ja ennakoitavaksi tontin vuokranantajaksi. Kunta on pitkäaikainen omistaja, joka haluaa turvata kuntalaisten palvelut mm. vuokratuotolla, ja maanvuokrasopimuksissaan kaupungit ja kunnat yleisesti sitoutuvat olemaan myymättä tonttia kolmannelle osapuolelle kesken sopimuskauden, eli ei ole pelkoa, että maa myytäisiin toiselle sijoittajalle.”  Kaupunki on julkinen organisaatio ja toimii julkisen organisaation tavoin: sen päätökset perustuvat tiettyihin periaatteisiin kuten tasapuolisuus, kohtuullisuus, läpinäkyvyys, ja kaupunki on vastuussa asukkaistaan poliittisesti. Lisäksi kaupunkien ja kuntien tonttivuokrasopimuksissa on yleensä indeksiin sidonta ilman korkeaa minimikorotuspykälää, mikä rajaa vuosittaisen nousun inflaation suuruiseksi.

Kaupunkien asema koettuna turvallisina, ennakoitavina ja edullisina tonttien vuokranantajina on siis aivan perusteltu. Vaikka ne eivät tarjoa lunastuspykälää omissa maanvuokrasopimuksissaan, ovat he kuitenkin maltillisten indeksikorotusten ja vuokrakausien vaihtuessa vuokrannousujen porrastamisen takia oikein reiluja vuokranantajia. Lisäksi heillä on intressi huolehtia kaupunkilaisten asumisoloista ja välttää tilanteita, joissa kokonaiset taloyhtiöt ajautuvat ahdinkoon.

Kaupunki tontin vuokranantajana vs. muut tahot tontin vuokranantajana

Seurakunnat omistavat joiltakin asuinalueilta tontteja, jonne on rakennettu paljon asuinrakennuksia. Ehkä tunnetuin esimerkki viime vuosilta on Helsingin Lehtisaari, jossa on useita 1960-luvulla rakennettuja taloyhtiöitä on vuokratonteilla ja jotka omistaa Vantaan seurakuntayhtymä. Vanhoissa sopimuksissa vuokrat olivat pysyneet käytännössä 1960-luvun nimellistasolla – ilman edes niitä indeksikorotuksia – noin 50 vuotta. Kun sopimukset umpeutuivat 2010-luvun lopulla, seurakunta päätti päivittää vuokrat kertarysäyksellä markkinatasolle. Tämä johti eräässä taloyhtiössä noin 400 % vuokrankorotukseen ja yhtiön hoitovastike yli kaksinkertaistui, koska tonttivuokra nousi niin merkittävästi. Asuntojen hinnat romahtivat, eikä talosta saatu myytyä asuntoja tällä vastiketasolla eteenpäin.

Mielenkiintoista kyllä, Helsingin seurakuntayhtymä omistaa myös tontteja Lehtisaaressa ja teki samaan aikaan omat vuokrankorotuksensa. Helsingin seurakunnan kiinteistöjohtaja Osmo Rasimus totesi, että Helsingissä päädyttiin ”hiukan maltillisempaan ratkaisuun kuin Vantaan puolella,” mutta tarkempaa tietoa tästä maltillisuudesta ei ole saatavilla, mutta selvästikin seurakuntienkin välillä oli eroa lähestymistavassa. Seurakunnilla ei ollut tapana porrastaa korotuksia samalla tavalla kuin kaupungeilla. Kirkko eli seurakunta pyrkii oman lausuntonsa mukaan noudattamaan “markkinaehtoisen vuokran vakiintunutta määritystapaa”

Kaupungit eivät ole seurakuntia, ja niiden vuokrapolitiikka eroaa seurakunnista. Kaupungit ja kunnat myös tiedostavat, että lähiöiden ja keskustan erot on huomioitava: maanvuokraprosentti on sama kaikkialla kunnassa, mutta koska reunavyöhykkeiden arvot ovat matalampia, niiden euromääräiset vaikutukset ovat pienempiä.

Myös rakennusliikkeet, tonttirahastot ja pienemmissä määrin erilaiset yksittäiset toimijat omistavat tontteja ja vuokraavat niitä taloyhtiöille.

Rakennusliikkeet saattavat jättää tontin omaan omistukseensa rakennusvaiheen jälkeen, mikä mahdollistaa usein asunnon ostamisen edullisemmalla hinnalla verrattuna omatonttisiin asuntoihin (tai he tarjoavat osakkaalle mahdollisuutta lunastaa oma osuutensa tästä tontista). Kun tontti ei ole osa asunnon kauppahintaa, asunnon hankintahinta on matalampi ja ostajalla on helpompi päästä kiinni sijoitusasuntoon pienemmällä pääomalla. Tämä on monelle ostajalle konkreettinen etu ja lisää markkinoille valinnanvaraa.

Tonttirahastot puolestaan ovat pitkäjänteisiä sijoittajia, joiden liiketoiminnallinen tarkoitus on ostaa tontteja ja vuokrata niitä eteenpäin. Rahastot taas mahdollistavat muun muassa sen, että rakennusliikkeet voivat keskittyä rakentamiseen ilman, että tontti sitoo heidän pääomiaan pitkäksi aikaa. Tonttirahastojen kautta asuntomarkkinoille syntyy uusia kohteita, ja niillä on oma tärkeä roolinsa erityisesti kasvukeskuksissa.

Rakennusliikkeillä ja rahastoilla voi monesti olla perusindeksiä tiukempia korotusehtoja tontinvuokrasopimuksissa, mutta sijoittaja tykkää siitä, että he monesti suostuvat laittamaan lunastusehdon maanvuokrasopimukseen, toisin kuin vaikkapa kaupungit ja kunnat. Jokaisella toimijalla on oma roolinsa tonttimarkkinassa.

Vuokratontti on mahdollistanut monille oman asunnon hankinnan

Vuokratontit ja niillä asuminen on mahdollistanut monille oman asunnon hankinnan, joka muuten ei olisi ollut taloudellisesti mahdollista. Kun tontin hintaa ei tarvitse maksaa asuntoa ostettaessa, kynnys omistusasumiseen alenee. Tämä on ollut tietoinen valinta useissa kaupungeissa, ja esimerkiksi Helsinki esimerkiksi on linjannut, että jatkossa valtaosa omistusasuntotuotannosta rakennetaan vuokratonteille jotta kaupunki saa tuloja ja asunnon ostajalle lähtöhinta on edullisempi.  Ja vaikka vuokratontti toki vaikuttaa asumiskustannuksiin, niin yksittäinen henkilö tai kotitalous on  jo päässyt kiinni omistusasuntoon kun tontti ei rasita asunnon hintaa. Vuokratontti on mahdollistanut monille omistusasuntoon kiinnipääsyn.

Vuokratonttia on turha välttää kategorisesti, kyseessä on hinnoittelukysymys

Moni asuntosijoittaja on perinteisesti suosinut omatonttisia taloyhtiöitä esimerkiksi niiden selkeyden vuoksi. Vuokratonttinen kohde vaatii sijoittajalta hieman enemmän perehtymistä, mutta se ei ole automaattisesti huonontava ominaisuus eikä tee kohteesta heikkoa sijoitusta.

Vuokratontin kustannus tulee kyllä esiin asunnon hinnassa.  Sijoittajan on syytä laskea huolellisesti, että jos vuokratontilla varustetun asunnon vastike on vaikkapa 2 € korkeampi per neliö kuin vastaavan omatonttisen, paljonko se pitäisi diskontata hintaan, jotta sama tuottovaade säilyy?  Toisaalta, jos vuokratonttiasunto on selvästi halvempi, se voi tuottaa yhtä hyvin, kunhan vuokravastike huomioidaan.

Riskipuolella suurin riski on pitkällä aikavälillä tapahtuvat tonttivuokrankorotukset. Asuntosijoittajan tulisi katsoa vuokrasopimuksen jäljellä oleva kesto: Jos jäljellä on kymmeniä vuosia ja ehdot sidottu indeksiin, tilanne on melko ennustettava – joo, inflaatio nostaa tontin vuokraa, mutta todennäköisesti myös vuokratulot nousevat inflaation mukana.

Sijoittajan näkökulmasta paras tilanne on, jos yksityisen omistamalla vuokratontilla on kirjattu lunastusoikeus. Silloin riski hallitsemattomasta vuokran noususta on rajattu, koska yhtiö voi aina päättää ostaa tontin itselleen ennen sopimuskauden loppua. Huonoimmassa tapauksessa eli tonttiin ei ole lunastusmahdollisuutta vuokralaisten on vain maksettava, mitä omistaja pyytää, tai myytävä asuntonsa ennen sopimuskauden päättymistä.

Moni asuntosijoittaja vierastaa vuokratontteja juuri siksi, että pelkää vuokrankorotuksia ilman pakotietä. Kyse on kuitenkin riskien hallinta eli hinnoittelukysymyksestä: hyvä sijoittaja ostaa vuokratontilla olevan asunnon vain, jos sen hinta on selvästi edullisempi vastaavaan omatonttiseen nähden, eli riski on diskontattu hintaan.

Ja jos lunastuspykälä on olemassa, riski pienenee huomattavasti – sijoittajavetoinen taloyhtiö todennäköisesti käyttää tilaisuuden hyväkseen ennemmin tai myöhemmin.