Miten paljon sijoitusasunto tuottaa?

“Miten paljon sijoitusasunto tuottaa?” on kysymys, jonka kuulee usein. Vastaus riippuu tietenkin kohteesta, sen sijainnista, rahoituskuviosta, vuokrauksen onnistumisesta ja monesta muusta tekijästä. Puretaan kuitenkin asia tässä artikkelissa esimerkin avulla osiin ja katsotaan, miten sijoitusasuntoa harkitsevan kannattaa lähteä laskemaan potentiaalisen kohteen lukuja auki.

Esimerkissä oletetaan, että sijoittaja hankkii noin 50 000 euron sijoitusasunnon ja pyrkii ostamaan lisää sijoitusasuntoja, kun vuokratuloista kertynyt pääoma ja vapautunut vakuus sen sallivat.

 

Ensimmäisen sijoituskohteen tiedot

Käytetään esimerkkinä ensimmäiselle ostettavalle sijoitusasunnolle meille tyypillistä myytävää kohdetta, noin 50 000 € :n kaksiota, jonka tiedot ja tunnusluvut näyttävät tältä:

• Hinta: 49 750 €
• Pinta-ala: 58.5 m²
• Hoitovastike: 239.85 €
• Vuokra: 660 €

Asunto on hyvässä kunnossa ja taloyhtiössä ei ole isompia remontteja edessä lähitulevaisuudessa. 

Sijoitusasunnon rahoitus

Sijoitusasunto rahoitetaan lähes aina pankkilainalla, ja kokonaisuus koostuu kahdesta osasta:

Oma pääoma
Sijoittajan oma osuus, yleensä noin 30 % asunnon hinnasta. Mitä enemmän omaa rahaa sijoitat, sitä pienempi laina ja korkokulut – mutta suurempi velkavipu mahdollistaa nopeamman kasvun, kun pääomaa jää seuraaviin kohteisiin.

Pankkilaina
Loput, yleensä 70 %, katetaan lainalla, joka maksetaan takaisin vuokratuloilla. Hyvä (kassavirtapositiivinen) sijoituskohde tuottaa sen verran kassavirtaa, että laina ja vastike hoituvat, ja päälle jää vielä tuottoa.

Rahoitusosuudet ja lainaehdot riippuvat tuloistasi, varallisuudestasi ja lainanhoitokyvystäsi. Muista myös varata puskuria alkukuluihin, kuten remontteihin tai kodinkoneiden uusimiseen. Lisää sijoitusasunnon rahoittamisesta voit lukea täältä.

 

Esimerkkikohteen rahoitus:

Tässä esimerkissä ostettava sijoituskohteesta 70 % rahoitetaan pankkilainalla, eli 34 825 €. Ja loput 30 %, eli 14 925 €, tulee omarahoituksesta. Oletetaan, että kyseessä 20 vuoden annuiteettilaina (tasaerä), jonka (kokonais)korko on 2,95 %.

Tällöin kuukausierä tulee olemaan noin 192 €/kk (sisältäen lainan lyhennyksen sekä korot).

 

Annuiteettilainassa (eli tasaerälainassa) kuukausittainen maksuerä pysyy samansuuruisena koko laina-ajan, mutta sen sisäinen jakauma muuttuu ajan myötä:

• Alussa suurin osa maksuerästä on korkoa, koska lainapääoma on vielä suuri.
• Ajan myötä koron osuus pienenee ja lyhennyksen osuus kasvaa, kun velkaa on vähemmän jäljellä.

 

Asunto-osaketta ostettaessa tulee huomioida myös varainsiirtovero. Varainsiirtovero on 1,5 % asunnon velattomasta hinnasta eli tässä tapauksessa noin 746 €. Todellinen oman sijoitettavan pääoman osuus on siis yhteensä 15 671 €.

 

Lasketaan sijoitusasunnon tuotto

Ostetun sijoitusasunnon on 660 € kuukaudessa ja hoitovastike 239,85 €. Kun nämä ja lainanhoitokulut (192 €/kk) vähennetään, jää kassavirtaa ennen veroja noin 228 € kuussa. 

Kassavirta ennen veroja tarkoittaa sitä rahamäärää, joka jää sinulle käteen joka kuukausi sen jälkeen, kun kaikki sijoitusasunnon kulut (vastike, laina ja mahdolliset ylläpitokulut) on maksettu vuokratuloista. Sijoitusasunnon tuottamasta voitosta tulee vielä maksaa verot. 

Verotuksessa saa vähentää vastikkeen ja lainan korot, mutta ei lainan lyhennyksiä. Kun korkomenot huomioidaan, verotettava vuokratulo on ensimmäisenä vuonna noin 334 € kuussa, josta maksetaan 30 % pääomatuloveroa eli noin 100 € kuussa. Näin nettokassavirta (kassavirta verojen jälkeen) on noin 128 € kuussa eli 1 538 € vuodessa. 

Sijoitusasuntosi tuottaa siis 1538 euroa vuodessa.

▶
Termit tutuksi

Kassavirta

Kassavirta tarkoittaa sitä rahaa, joka jää käteen vuokralaisen maksamasta vuokrasta, kun hoitovastike, lainanhoito ja muut kulut on vähennetty.
Kassavirta voi olla joko ennen veroja (brutto) tai verojen jälkeen (nettoo).

Nettovarallisuus

Nettovarallisuus tarkoittaa käytännössä henkilön tai yrityksen varallisuutta sen jälkeen, kun kaikki velat on vähennetty.

Nettovarallisuus = Varat (eli omaisuus) − Velat

Arjessa tämä voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, kuinka suuren osan omasta kodistaan tai sijoitusasunnostaan omistaa itse (ilman pankin velkaa).

Esimerkki:

• Sijoitusasuntojen määrä = 1 kpl
• Sijoitusasunnon käypä arvo = 100.000 €
• Sijoituslainaa jäljellä = 65.000 €
• Nettovarallisuus = 100.000 € − 65.000 € = 35.000 €

Vakuusarvo

Vakuusarvo on se osuus asunnon arvosta, jonka pankki hyväksyy lainan vakuudeksi.
Tyypillisesti 70–80 % asunnon arvosta. Lainan vakuuksista voit lukea lisää tekstistämme ”Sijoitusasunnon lainan vakuudet ja käsiraha – näin ne toimivat!”

Tämän lisäksi lainan lyhennys kasvattaa varallisuuttasi: ensimmäisenä vuonna lyhennetään noin 1 272 € pääomaa. Kun nettokassavirta ja lyhennys lasketaan yhteen, sijoittaja hyötyy noin 2 800 € vuodessa. Se tarkoittaa, että 15 671 € sijoitukselle saadaan noin 18 %:n vuotuinen tuotto (oman pääoman tuotto) – ilman arvonnousua. Jos asunnon arvo kasvaa esimerkiksi 1 % vuodessa, nousee kokonaistuotto yli 20 %:iin.

Oman pääoman tuotto lasketaan jakamalla vuosittainen tuotto sijoitetulla omalla pääomalla. Tässä tapauksessa sijoittajan oma panos on yhteensä 15 671 euroa, joka sisältää omarahoitusosuuden ja varainsiirtoveron. Vuotuinen hyöty, eli nettovuokratuoton ja lainanlyhennyksen yhteissumma, on noin 2 800 euroa. Kun tämä jaetaan sijoitetulla pääomalla, saadaan tulokseksi noin 18 prosentin vuotuinen oman pääoman tuotto.

Tämä laskelma osoittaa, miksi sijoitusasunto on tehokas vipuvaikutteinen sijoitusmuoto. Omaa pääomaa sitoutuu verrattain vähän, mutta lainan avulla tuotto kertautuu sekä kassavirran että velanlyhennysten kautta. Lisäksi tuotto paranee ajan myötä, kun lainapääoma pienenee, korkokulut laskevat ja vuokrat yleensä nousevat.

Onnistunut sijoitus siis tuottaa kassavirtaa ja vapauttaa vakuutta. Kertyvää pääomaa ja vapaata vakuutta voit hyödyntää seuraavan sijoitusasunnon ostamiseen.

 

Näin varallisuutesi kehittyy

 

Alla oleva kaavio näyttää, miten varallisuutesi kehittyy 20 vuoden aikana, kun omistat yhden sijoitusasunnon. Alussa punainen viiva osoittaa, että suurin osa lainasta on vielä maksamatta, mutta se pienenee tasaisesti joka vuosi, kun lainaa lyhennetään vuokratuloilla. Vihreä viiva kuvaa kertyvää kassavirtaa – eli vuokratuloista verojen jälkeen käteen jäävää rahaa – joka kasvaa koko ajan korkokulujen pienentyessä. Sininen viiva puolestaan esittää asunnon nettovarallisuutta, eli kuinka suuren osan asunnosta sijoittaja omistaa itse.

Kahdenkymmenen vuoden kohdalla laina on maksettu kokonaan, ja sijoittaja omistaa asunnon velattomana. Samalla kassavirtaa on kertynyt merkittävä määrä ja nettovarallisuus on kasvanut lähes asunnon täyteen arvoon. Tässä vaiheessa vuokratuloista tulee lähes puhdasta tuottoa, sillä kuukausittaiset kulut rajoittuvat enää hoitovastikkeeseen ja veroihin.

Kahdenkymmenen vuoden kuluttua laina on maksettu kokonaan pois, ja sijoittaja omistaa asunnon täysin velattomana. Lainanlyhennysten lisäksi sijoittaja on saanut vakaata kassavirtaa koko matkan ajan. Graafin kumulatiivinen käyrä osoittaa, että 20 vuoden aikana nettokassavirtaa on kertynyt huomattava summa, joka on tullut tilille vuokratuloina. Tässä vaiheessa kuukausittaiset kulut rajoittuvat enää hoitovastikkeeseen ja veroihin, joten vuokratuotto jää lähes kokonaan sijoittajalle. Käytännössä asunto alkaa sen jälkeen tuottaa puhdasta passiivista tuloa.

Yhteenveto: 20 vuoden jälkeen laina on maksettu kokonaan, joten sijoittaja omistaa noin 50 000 euron arvoisen asunnon täysin velattomana. Lisäksi vuokratuloista on kertynyt noin 30 000 euroa nettokassavirtaa, joten sijoittajan varallisuus on kasvanut yhteensä noin 80 000 euroon alkuperäisellä noin 15 700 euron sijoituksella. Joissakin tilanteissa myös asunnon arvo on saattanut nousta.

Harvan asuntosijoittajan strategia on kuitenkaan ostaa vain yksi asunto. Useimmille koko homman ydin on sijoittaa kertynyt kassavirta ja vapautunut vakuus seuraavaan asuntoon.

Milloin on aika ostaa seuraava asunto?

Monen asuntosijoittajan strategian ydin on kasvattaa sijoitussalkkua hankkimalla lisää sijoitusasuntoja hyödyntämällä jo salkussa olevaa asuntoa. Jos sijoittaja haluaa hyödyntää velkavipua ja kasvattaa salkkua, seuraavan asunnon ostaminen on järkevintä silloin, kun oma pääoma ja vakuusarvo ovat kasvaneet riittävästi uuden lainan saamiseksi ilman, että kokonaisvelkaantuminen käy liian suureksi.

Katsotaan miltä tilanne näyttää ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla viiden vuoden jälkeen. Selvitetään paljonko vakuutta on vapautunut ja paljonko pääomaa on kertynyt olettaen, että kertynyt pääoma on jätetty säästöön.

Kerrataan lähtötiedot

• Ensimmäisen asunnon ostohinta: 49 750 €
• Lainaa alussa: 34 825 €
• Omarahoitus + varainsiirtovero: 15 671 €
• Lainaa lyhennetty korkojen jälkeen 5 vuodessa: 7 000–8 000 €
• Asunnon vakuusarvo pankille on yleensä 70–80 % käyvästä arvosta (käytetään 70 % laskelmassa).

Vapautunut vakuus viidessä vuodessa

Asunnon vakuusarvo 70 % × 49 750 € = 34 825 € (eli sama kuin alkuperäinen laina).

Kun lainaa on lyhennetty 7 500 € (keskiarvo), jäljellä oleva lainamäärä on 34 825 – 7 500 = 27 325 €.

Oletetaan että asunnon arvo säilyy muuttumattomana, jolloin, vakuusarvo pysyy 34 825 €, joten vapautunutta vakuutta on:

34 825 – 27 325 = 7 500 €.

Käytännössä siis viidessä vuodessa on vapautunut noin 7 000–8 000 € (vapaata) vakuutta, jota pankki voi käyttää seuraavan lainan vakuutena. Huomaa, että tämä on suuntaa antava esimerkki. Jokaisen rahoitusta hakevan kohdalla tilanne on yksilöllinen ja pankki arvioi halukkuuden rahoittamiseen tapauskohtaisesti.

Kertynyt pääoma tilille (kassavirta)

Ensimmäisen vuoden nettokassavirta oli noin 1 500 €/v, ja se kasvaa hieman vuosittain, kun korkokulut pienenevät.

Keskimäärin viidessä vuodessa voidaan arvioida:

1 600 € × 5 = noin 8 000 € kassavirtaa.

Yhteenveto 5 vuoden jälkeen

Viiden vuoden jälkeen sijoittajalle on kertynyt sijoitusasunnon osalta varallisuutta kahdesta eri lähteestä. Lainaa on lyhennetty noin 7 000–8 000 euroa, mikä tarkoittaa vastaavasti vapautunutta vakuutta samassa määrin. Lisäksi vuokratuloista on kertynyt kassavirtaa noin 8 000 euroa. Yhteensä sijoittajan oma pääoma, sekä asunnossa että tilillä, on kasvanut yhteenlaskettuna noin 15 000–16 000 euroon.

Tämä tarkoittaa, että 5 vuoden jälkeen sijoittajalla on jo käytännössä seuraavan vastaavanlaisen sijoitusasunnon omarahoitusosuus kasassa — osa omassa pääomassa (vakuutena) ja osa tilille kertyneenä kassavirtana. Noin 50 000 euron sijoitusasunnon kohdalla tämä tarkoittaa sitä, että 30 % omarahoitusosuus on kasassa ja pankilta pyritään saamaan rahoitus loppuosalle.

Aikataulua nopeuttaa tai hidastaa aiemmin hankkimasi sijoitusasunnon tunnusluvut, seuraavan sijoitusasunnon hinta ja mahdollinen muu sijoituskäyttöön käytössä olevan varallisuuden määrä. Moni esimerkiksi vauhdittaa seuraavan sijoitusasunnon hankkimista hyödyntämällä muitakin säästöjä.

Oletetaan, että sijoittaja tekee kaupat toisesta tunnusluvuiltaan vastaavanlaisesta sijoitusasunnosta hyödyntäen aiemman sijoitusasunnon kerryttämää pääomaa ja vapautunutta vakuutta. Katsotaan seuraavaksi miten varallisuus lähtee kehittymään, kun hallussa on kaksi vastaavanlaista sijoitusasuntoa.

 

Varallisuuden kehittyminen, kun hallussa on kaksi sijoitusasuntoa

Mikäli oletetaan, että sijoittajalla on nyt salkussaan kaksi tunnusluvuiltaan vastaavanlaista asuntoa, niiden yhteinen kassavirta muodostuu varsin houkuttelevaksi. Yhdestä asunnosta jää käteen noin 1 500 euroa vuodessa, joten kahdesta asunnosta nettokassavirta on yhteensä noin 3 000 euroa vuodessa. Lisäksi molempien lainojen lyhennykset kerryttävät omaisuutta noin 2 500 euroa vuodessa, jolloin kokonaistuotto on yhteensä noin 5 500 euroa vuodessa.

Kymmenen vuoden kohdalla kahden asunnon yhteenlaskettu arvo on noin 99 500 euroa, ja lainaa niissä on jäljellä yhteensä noin 55 000 euroa. Näin sijoittajan asunnoissa kiinni oleva nettovarallisuus on kasvanut noin 44 500 euroon. Kun alkuperäinen oma sijoitus oli 15 700 euroa, on varallisuus kasvanut kymmenessä vuodessa noin 28 800 euroa, mikä vastaa noin 183 prosentin tuottoa.

Toisin sanoen viidessä vuodessa kertynyt pääoma ja vapautunut vakuus mahdollistavat toisen asunnon ostamisen ilman lisäsäästöjä. Tämän jälkeen sijoittajalla on kaksi hyvää kohdetta, jotka tuottavat yhteensä yli 5 000 euroa vuodessa kassavirtaa ja lyhennyksien kautta lisää varallisuutta. Jos asuntojen arvo vielä nousee esimerkiksi yhden prosentin vuodessa, sijoittajan nettovarallisuus kasvaa entisestään. Havainnollistetaan varallisuuden kehittymistä seuraavan kuvaajan avulla:

 

Kuvaaja havainnollistaa sijoittajan varallisuuden kehitystä kymmenen vuoden aikana, kun toinen asunto ostetaan viiden vuoden kohdalla.

Alussa lainaa on vain yhdestä asunnosta, ja sitä lyhennetään tasaisesti. Nettovarallisuus kasvaa hitaasti mutta vakaasti, sillä laina pienenee ja asunnon arvo pysyy vakaana. Ensimmäisen asunnon vuokratuotoista kertyy kassavirtaa, joka kasvaa vuosi vuodelta.

Viiden vuoden kohdalla sijoittaja käyttää kertyneen kassavirran lähes kokonaan toisen asunnon omarahoitusosuuteen. Tämä näkyy graafissa selkeänä kassavirran notkahduksena ja nettovarallisuuden kasvuna, kun kertynyt pääoma sijoitetaan seuraavaan asuntoon. Samalla kokonaislaina nousee hetkellisesti, koska uusi laina otetaan toisen asunnon hankintaan.

Tämän jälkeen varallisuus alkaa kasvaa nopeammin: nyt sijoittajalla on kaksi vuokrakohdetta, jotka tuottavat sekä kassavirtaa että lyhennyksinä lisää omaisuutta. Kassavirran käyrä nousee jälleen, mutta entistä jyrkemmin, ja lainan määrä alkaa laskea kahden asunnon yhteisvaikutuksesta kiihtyvällä tahdilla.

 

Mitä seuraavaksi?

Jos oletetaan, että sijoittaja haluaa ostaa kolmannen vastaavanlaisen asunnon mahdollisimman pian, se onnistuu noin kahdeksan vuoden kohdalla kun taas oletetaan, että kaikki asunnot ovat tunnusluvuiltaan samanlaisia, muutoksia ei tapahdu ja kertynyt kassavirta säästetään. Miksi juuri silloin?

Ensimmäisen viiden vuoden aikana sijoittaja on jo ehtinyt lyhentää ensimmäistä lainaa ja kerätä kassavirtaa sen verran, että toisen asunnon ostamiseen tarvittavat noin 15 000 euroa (omarahoitus + vapaa vakuus) ovat kasassa. Kun toinen asunto ostetaan viidennen vuoden tienoilla, molemmat kohteet alkavat yhdessä tuottaa kassavirtaa ja vapauttaa vakuuksia – käytännössä kaksinkertaisella nopeudella.

Kolmannen asunnon ostoon tarvittava oma pääoma kertyy nyt huomattavasti nopeammin, sillä kahdesta asunnosta syntyy jo yhteensä noin 5 500 euroa uutta varallisuutta vuodessa (kassavirta + lyhennykset). Näin kolmannen asunnon hankinta onnistuu noin kolme vuotta myöhemmin, eli kahdeksantena vuonna.

Kun kolmas asunto on mukana, tahti kiihtyy entisestään. Kolmen asunnon kassavirta ja lainanlyhennykset kasvattavat sijoittajan varallisuutta jo noin 8 000 euroa vuodessa. Tämä tarkoittaa, että seuraava, neljäs asunto on mahdollista ostaa jo 10 vuoden kohdalla – vain kaksi vuotta edellisen jälkeen.

Tästä eteenpäin lumipalloefekti alkaa näkyä toden teolla: jokainen uusi asunto lisää kassavirtaa, vapauttaa vakuuksia ja lyhentää lainoja, mikä nopeuttaa seuraavia ostoja vuosi vuodelta. Kun alkuvaiheessa uuden asunnon ostaminen kesti 5 vuotta, kymmenen vuoden jälkeen sama onnistuu jo kerran vuodessa tai useammin. Neljän asunnon tuottama kassavirta ja varallisuuden kasvu on niin suurta, että uuteen ostoon tarvittavat 15 000 euroa voi kertyä vuosittain tai jopa useamman kerran vuodessa. 

 

Muistutuksena vielä loppuun, että kaikki tämän artikkelin laskelmat perustuvat moniin olettamuksiin, kuten että:

• Kaikki hankittavat asunnot ovat tunnusluvuiltaan samanlaisia noin 50 000 € :n sijoitusasuntoja
• Pankki on halukas rahoittamaan kohteet, kun 30 % omarahoitusosuus on kasassa
• Kaikkien lainojen ehdot ovat samat (kokonaiskorko 2,95 %)
• Sijoittaja säästää kaiken asunnoista kertyvän kassavirran ja sijoittaa ne seuraaviin asuntoihin
• Vuokrauksessa ei ole lainkaan tyhjiä kuukausia ja yllättäviltä kuluilta vältytään