Tämän verran tarvitset rahaa ensimmäisen sijoitusasunnon ostamiseen

Moni ajattelee, että asuntosijoittamisen aloittaminen edellyttää valtavaa määrää omaa pääomaa. Todellisuudessa alkuun pääseminen voi onnistua yllättävän pienelläkin summalla. Katsotaan tarkemmin, miten sijoitusasunnon rahoitus yleensä rakentuu ja paljonko rahaa oikeasti tarvitaan. Lisäksi käydään läpi muutama muu vaihtoehto, jolla omarahoitusosuutta voi kätevästi pienentää.

Mistä rahat sijoitusasunnon ostoon tulevat?

Sijoitusasunto hankitaan lähes aina pankkilainaa hyödyntäen. Kokonaisrahoitus koostuu kaikessa yksinkertaisuudessaan kahdesta palasesta:

Oma pääoma

Tämä on se osuus, jonka sijoittaja maksaa itse. Yleensä pankki edellyttää noin 30 % omarahoitusosuutta. Mitä enemmän omaa rahaa sijoitat, sitä vähemmän joudut ottamaan lainaa – ja sitä pienemmät lainakulut sinulle tulevat. Toisaalta useimmiten asuntosijoittamisessa haetaan juuri mahdollisimman suurta velkavipua eli sitä, että laina kattaisi suurimman osan ostettavan kohteen hinnasta ja jäljelle jäävää omaa pääomaa voisi käyttää mahdollisimman nopeasti seuraavien kohteiden ostamiseen.

Pankkilaina

Loput, eli esimerkiksi se 70 % asunnon hinnasta katetaan yleensä pankkilainalla. Tämä mahdollistaa sen, että asuntosijoittamisen voi aloittaa ilman kymmeniä tai satoja tuhansia euroja pankkitilillä. Laina maksetaan takaisin vuosien varrella, usein käytännössä vuokratuloilla. Sijoituskohde pyritään valitsemaan niin, että kuukausittain tilille tuleva kassavirta kattaa kaikki kulut (laina ja vastike) ja sen päälle jäisi vielä jonkin verran tuottoa.

Onnistuneet neuvottelut ja toivottu jakauma oman pääoman ja pankkilainan välillä riippuu tuloistasi, omaisuudestasi, maksukyvystäsi ja olemassaolevista lainoista. Sijoitusasunnon omistamisen alkutaipaleella voi tulla myös kuluja vastaan, kuten pienet remontointitarpeet tai vaikkapa tarve uusia asunnon jääkaappi. Ota nämä asiat siis huomioon laskelmissasi, jotta suunnitelmasi on uskottava.

Miten pankkirahoitus käytännössä toimii?

Kun haet lainaa sijoitusasunnon ostamiseen, on prosessi lähes sama kuin oman kodin ostossa: pankki arvioi tulojesi ja menojesi perusteella luottokelpoisuutesi sekä päättää lainan ehdot. Sijoitusasuntoa varten pankki voi kuitenkin vaatia hieman suuremman omarahoitusosuuden kuin ensiasuntoon. Myös lainan korot voivat olla korkeammat, koska kyseessä on sijoitus eikä oma koti.

Käytännön esimerkki:

Kuvitellaan, että ostat 50 000 euron arvoisen sijoitusasunnon.

• Oma pääoma 30 %: 15 000 €
• Pankkilaina 70 %: 35 000 €

Jos asunto vuokrataan 550 eurolla kuussa, ja hoitovastike on 190 euroa, laskelma näyttää tältä:

• Lainanhoitokulut (35 000 €, 20 vuotta, 3,5 % korko): 205 €/kk
• Hoitovastike: 190 €/kk
• Kulut yhteensä: 395 €/kk

Vuokrasta (550 €/kk) vähennetään kulut (395 €/kk), ja lopputuloksena sinulle jää 155 €/kk positiivista kassavirtaa.

Muista ottaa myös varainsiirtovero huomioon:

Kun ostat sijoitusasunnon, varainsiirtovero on tärkeä huomioida. Asuinhuoneistoista vero on 1,5 % kauppahinnasta, eli 50 000 euron asunnosta se on 750 euroa. Vero maksetaan Verohallinnolle kahden kuukauden sisällä kaupanteosta, eikä pankki yleensä rahoita sitä, joten summa täytyy löytyä omista säästöistä muiden kulujen lisäksi.

Mitä jos minulla ei ole vaadittavaa omaa pääomaa?

Moni ensimmäisestä sijoitusasunnosta haaveileva ei omaa 15 000 € :n omaa pääomaa. Sijoittamisessa olisi kuitenkin mukava päästä nopeasti alkuun. Tällöin on muutama vaihtoehto, jotka voivat avata ovet asuntosijoittamisen maailmaan odotettua nopeammin.

1. Valitse edullisempi sijoituskohde

Ei ole olemassa yhtä oikeaa vastausta siihen minkä hintainen sijoitusasunnon tulisi olla. Esimerkiksi meillä Sijoitusasunnot.comilla on usein tarjolla myös asuntoja joiden myyntihinnat osuvat välille 20 000 – 30 000 €. Todella edullinen asunto on erinomainen vaihtoehto ensimmäiseksi sijoitusasunnoksi ja monesti edullisissa asunnoissa on suhteellisen kova vuokratuotto, jolloin asunto saadaan nopeasti maksuun ja joka kuukausi kertyy lisää vapaata vakuutta ja pääomaa seuraavaa sijoitusta varten.

Pienillä paikkakunnalla asuntojen neliöhinnat ovat tietenkin edullisempia ja ne voivat olla erinomaisia sijoituskohteita. Lue lisää esimerkiksi täältä.

2. Sijoita yhdessä

Asuntosijoittamiseen ei todellakaan tarvitse lähteä yksin vaan sijoitusasunnon voi ostaa yhdessä esimerkiksi kaverin tai puolison kanssa. Tällöin voitte yhdistää säästössä olevat varat ja pääsette yhdessä nopeasti kiinni sijoitukseen. Yhdessä sijoittaminen voi olla myös hauskaa ja tuoda turvaa.

3. Hyödynnä jo vapaana olevaa vakuutta

Pankin vaatiman omarahoitusosuuden  ei välttämättä tarvitse tarkoittaa rahaa. Myös lisävakuudet käyvät. Esimerkiksi osan omasta kodista voi pantata sijoituslainan vakuudeksi, jolloin käytännössä voi ostaa asunnon jopa kokonaan velkarahalla. 

Tämä voi kuulostaa monista epämukavalta ajatukselta, ja toki riskit pitää tiedostaa: jos kaikki menee pieleen, oma koti on pelissä mukana. Tärkein kysymys on kuitenkin se, että kestääkö omat tulot ja säästössä oleva puskurirahasto yllättävät tilanteet, kuten tyhjät kuukaudet sijoitusasunnossa? Kokonaisuuden ollessa tasapainossa, sijoitusasunto voi lisätä taloudellista turvaa ja vapautta pitkällä aikavälillä. 

4. Hyödynnä sijoitusasuntolainatakausta

Yritykset, kuten Garantia, tarjoavat asuntosijoittajille takauspalvelua, jossa he tarjoavat lisävakuuden maksua vastaan. Ehdot ovat toki tarkat ja usein sijoitusasuntolainatakausta voidaan käyttää vain kasvukeskuksessa sijaitsevien asunto-osakkeiden hankkimisen lisävakuutena. Lue lisää Garantian sivuilta.

Yhteenveto

Asuntosijoittaminen ei siis vaadi valtavia säästöjä. Riittää, että sinulla on:

• Noin 30 % omaa pääomaa (rahaa tai lisävakuutta) tai kumppani jonka kanssa sijoittaa
• Pankki, joka on valmis rahoittamaan loput
• Järkevä kohde, jossa vuokralaiset viihtyvät ja tulot kattaa kulut ja viivan alle jää rahaa

Pienikin kohde voi tuottaa tasaisesti varallisuutta vuosien varrella. Kun pääset alkuun, huomaat nopeasti, että sijoitusasunto on paitsi omaisuuserä, myös palkitseva oppikokemus taloudesta ja sijoittamisesta.