Kannattaako rahoitusvastike maksaa pois?

Aino ja Markus, vanhat kaverukset, tapaavat paikallisessa asuntosijoittajien verkostoitumisillassa. Molemmat ovat juuri ostaneet sijoitusasunnon, mutta kuulumisia vaihtaessa käy ilmi, että heidän tilanteensa ovat varsin erilaiset.

Anna on ostanut asunnon taloyhtiöstä, jossa rahoitusvastikkeet on päätetty tulouttaa. Tämä tarkoittaa, että Annan kuukausittaiset rahoitusvastikkeet ovat verovähennyskelpoisia vuokratuloista – tuttu etu monille asuntosijoittajille.

Markus puolestaan on mukana taloyhtiössä, jossa yhtiölainaa lyhennetään kertasuorituksilla, ja lainaosuudet aiotaan yhtiön kirjanpidossa rahastoida. Tässä taloyhtiössä rahoitusvastikkeet eivät ole verovähennyskelpoisia. Markus miettii, pitäisikö hänen maksaa oma osuutensa yhtiölainasta kerralla pois.

”Saisinpa ainakin mielenrauhan ja pienemmät kuukausikulut,” Markus pohtii ääneen.

”Jos rahoitusvastikkeet rahastoidaan eikä niitä voi vähentää verotuksessa, yhtiölainan poismaksu voi hyvin olla järkevä ratkaisu,” Anna sanoo. ”Silloin et maksa turhaan yhtiölainan korkoa, etkä sido rahaa kohteeseen, josta et saa verohyötyjä. Toki sekin vaikuttaa, maksatko lainan pois käteisellä vai pankkilainalla ja millaisella korolla.”

”Tossa mun uudessa kohteessa kun tuo yhtiölaina tuloutetaan yhtiön kirjanpidossa, niin en ole edes harkinnut maksavani sitä pois. Siitä kun saa siksi vähentää kuukausittaiset rahoitusvastikkeet verotuksessa, ja se tuo selkeää hyötyä kassavirtaan,” Anna kertoo.

Markus pyörittelee kahvikuppiaan ja katsoo ulos ikkunasta. Yhtiölainan poismaksu tuntui hetki sitten itsestäänselvyydeltä, mutta nyt asia vaatiikin tarkemman pohdinnan.

Nopea kertaus: mikä on yhtiölaina ja mikä on rahoitusvastike

Yhtiölaina on taloyhtiön ottama laina esimerkiksi remontteja tai uudiskohteiden rakentamista varten. Rahoitusvastike on osakkaan (eli asunnon omistajan, eli vuokranantajan tai asukkaan) kuukausittainen maksuosuus tästä yhtiölainasta. Rahoitusvastike voi olla joko tuloutettu tai rahastoitu. Tämä on kirjanpitotekninen valinta, jolla on iso vaikutus sijoittajan verotukseen.

Tuloutuksen ja rahastoinnin erot pähkinänkuoressa

Tuloutus tarkoittaa, että yhtiölainan lyhennykset näkyvät taloyhtiön tuloslaskelmassa kuluina. Sijoittaja voi tällöin vähentää nämä kuukausittaiset vastikkeet verotuksessa vuokratuloista. Tämä on yleensä asuntosijoittajalle taloudellisesti edullinen vaihtoehto.

Rahastointi tarkoittaa, että yhtiölainan lyhennykset kirjataan taseeseen eikä niitä voi vähentää vuokratuloista verotuksessa. Tämä kasvattaa asunnon hankintamenoa, mikä voi pienentää mahdollisia myyntivoittoveroja myöhemmin, mutta verohyöty realisoituu vasta, kun asunto joskus myydään.

Näiden kahden vaihtoehdon ero on asuntosijoittajalle taloudellisesti iso juttu. Alla vertailu pähkinänkuoressa:

Miksi taloyhtiöt päätyvät usein rahastointiin?

Rahastointi on monelle taloyhtiölle tutumpi ja helpompi tapa hoitaa kirjanpitoa, koska silloin yhtiön tuloslaskelmassa ei synny tuloja, joita pitäisi tasapainottaa kuluilla. Taloyhtiön ei ole tarkoitus tehdä voittoa, ja rahastointi auttaa pitämään yhtiön tuloksen helposti nollassa.

Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, pitää varmistaa, että kulut ja tulot ovat kirjanpidossa tasapainossa. Muuten taloyhtiölle voi syntyä verotettavaa tuloa, jota se joutuu maksamaan verottajalle. Yhtiöt saattavat siksi olla varovaisia tuloutuspäätöksissä.

Moni taloyhtiö tekee myös niin, että kuukausittaiset rahoitusvastikkeet tuloutetaan ja suuret lainaosuussuoritukset rahastoidaan. Tämä on usein käytännöllinen ratkaisu, koska kuukausittaiset maksut ovat ennakoitavissa ja isot kertasuoritukset voivat vaihdella paljon.

Miksi tuloutus on asuntosijoittajalle tärkeä?

Tuloutus vaikuttaa suoraan asuntosijoittajan kuukausittaiseen kassavirtaan. Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, sijoittaja voi vähentää ne vuokratuloista verotuksessa heti. Tämä pienentää verotettavaa vuokratuloa ja parantaa kassavirtaa.

Jos taloyhtiö rahastoi vastikkeet, niitä ei voi vähentää vuokratuloista, vaan ne lisätään asunnon hankintahintaan ja huomioidaan vasta, kun asunto joskus myydään. Tällöin verohyöty voi realisoitua vasta vuosien tai jopa vuosikymmenien päästä – jos asunto ylipäätään myydään.

Omistusasukkaalle rahastointi tai tuloutus ei yleensä vaikuta taloudellisesti, koska omistusasunto ei tuota verotettavaa tuloa.

Kannattaako rahoitusvastike maksaa kerralla pois?

Usein vastaus asuntosijoittajalle on, että yleensä ei kannata. Mutta kaivaudutaan syvemmälle!

Jos taloyhtiö tulouttaa yhtiölainan

Jos taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, voit vähentää ne vuokratuloista verotuksessa joka kuukausi. Tämä on asuntosijoittajalle yleensä verotuksellisesti edullisin vaihtoehto.

Maksamalla yhtiölainan kerralla pois menetät tämän kuukausittaisen verohyödyn ja samalla sidot omia rahojasi kiinteistöön. Tämä voi heikentää kassavirtaa, koska vuokratuloista jää vähemmän vähennettäviä kuluja ja veroja maksetaan enemmän. Monelle sijoittajalle tämä on syy jättää yhtiölaina maksamatta kerralla pois.

Tuloutettu yhtiölaina voi myös olla myyntitilanteessa etu: ostaja voi hyödyntää tulevat verovähennykset ja se voi tehdä kohteesta houkuttelevamman.

Jos taloyhtiö rahastoi yhtiölainan

Rahastoidut rahoitusvastikkeet eivät ole verotuksessa vähennettävissä vuokratuloista. Tämä tarkoittaa, että maksat verot vuokratuloistasi täysimääräisesti eikä yhtiölainan maksaminen tai maksamatta jättäminen vaikuta verotukseen.

Tässä tilanteessa yhtiölainan kerralla poismaksu voi joskus olla järkevää, jos

• Haluat pienemmät kuukausittaiset kulut
  Yhtiölainan poismaksu voi helpottaa sijoittajan kuukausittaista talouden hallintaa kyseisen kohteen osalta, kun rahoitusvastiketta ei tarvitse enää maksaa. Tämä voi olla hyödyllistä esimerkiksi, jos kohteen vuokratuotto on muuten niukka ja kulujen pienentäminen auttaa kassavirran tasapainottamisessa.
  
  
• Et halua maksaa yhtiölle korkeaa korkoa
  Joissain taloyhtiöissä yhtiölainan marginaali voi olla selvästi korkeampi kuin mitä itse saisit esimerkiksi sijoituslainalle pankista. Jos taloyhtiön laina on kallista, sen poismaksu voi olla järkevä taloudellinen päätös, koska säästät korkokuluissa.Taloyhtiöillä on kuitenkin usein (muttei aina) varsin edulliset lainat ja yhtiölainan marginaali voi olla alempi kuin mitä yksittäinen sijoittaja saa. Tällöin poismaksu ei välttämättä ole taloudellisesti perusteltu.
• Haluat parantaa omaa mielenrauhaa ja yksinkertaistaa taloudenhallintaa
  Osa asuntosijoittajista arvostaa selkeyttä. Kun yhtiölaina on maksettu pois, oma talous on suoraviivaisempi: ei erillisiä yhtiölainaan liittyviä maksueriä eikä huolta siitä, miten yhtiölainan korko tai laina-aikataulu kehittyy tulevaisuudessa.

Myyntitilanne vaikuttaa myös päätökseen

Vaikka rahastoidut yhtiölainan lyhennykset eivät ole vähennettävissä vuokratuloista, ne kasvattavat asunnon hankintahintaa. Jos joskus päätät myydä asunnon, voit vähentää kaikki maksamasi yhtiölainaosuudet myyntivoittoverolaskelmassa. Tämä pienentää verotettavaa luovutusvoittoa.

Tuloutettu yhtiölaina voi olla myyntitilanteessa etu: jos asunnon jota myyt uusi omistaja eli ostaja on asuntosijoittaja, voi hän hyödyntää tulevat verovähennykset, ja se voi tehdä kohteesta houkuttelevamman sijoittajalle.

Mutta tällöin on ehdottoman tärkeää huomioida myös kohteen tyyppi ja ostajaprofiili. Jos kyseessä on asunto, jonka todennäköinen ostaja on omistusasuntoa etsivä – esimerkiksi iso, järvenrantaan sijoittuva kolmio, jonka velaton hinta on 260.000 € – niin tällaiset ostajat eivät välttämättä näe yhtiölainassa verosuunnittelumahdollisuutta, vaan saattavat pitää yhtiölainaa jopa riskinä. Osa ostajista mieltää yhtiölainan edelleen ”pommina”, josta mediassakin on puhuttu. Omistusasuntoa etsivä, lähinnä isoista medioista taloyhtiölainoista kuullut ostaja saattaa siksi suosia velatonta asuntoa turvallisuussyistä.

Sijoituskäyttöön todennäköisesti ostettavissa kohteissa yhtiölaina voi taas olla myyntivaltti. Etenkin, jos laina on tuloutettu ja ostaja saa siitä verohyödyt.

Tämän takia on hyvä pysähtyä miettimään:

• Kenelle kohde todennäköisesti joskus myydään?
• Onko ostaja asuntosijoittaja vai omistusasuntoa etsivä?

Jos ostajaprofiili on todennäköisesti omistusasuntoa etsivä ja taloyhtiö rahastoi yhtiölainan, yhtiölainan poismaksu voi helpottaa asunnon myyntiä tulevaisuudessa.

Voitko itse vaikuttaa yhtiön päätökseen rahoitusvastikkeen tuloutukseen tai rahastointiin liittyen?

Voit. Asuntosijoittajan kannattaa olla hereillä ja seurata yhtiökokouksen päätöksiä. Paras tapa vaikuttaa on liittyä taloyhtiön hallitukseen tai keskustella asiasta isännöitsijän ja hallituksen kanssa ennen yhtiökokousta. Päätös rahastoinnista tai tuloutuksesta tehdään yleensä yhtiökokouksessa, mutta monelle osakkaalle aihe on kirjanpidollista hepreaa. Kun esität asian selkeästi ja perustellen, voit saada muitakin osakkaita ymmärtämään, miksi tuloutus on sijoittajan kannalta tärkeä.