Kannattaako asuntosijoittaminen pienemmillä paikkakunnilla? Näin sieltä voi löytyä parempia tuottoja kuin isoista kaupungeista

Asuntosijoittaminen suurissa kaupungeissa on monelle sijoittajalle se tutuin ja mediastakin luetuin reitti vuokranantajaksi. Helsingissä, Tampereella ja Turussa asuntomarkkina on aktiivinen, vuokralaisia riittää ja asuntojen arvonnousu on ollut vahvaa pitkällä aikavälillä.

Mutta samalla nämä isot kaupungit ovat täynnä kilpailua sekä vuokra- että ostomarkkinassa. Hyvistä diileistä saa usein taistella, hakuvahtien ilmoituksiin pitää reagoida sekunneissa, vuokratuotot ovat pieniä, kassavirrat eivät aina positiivisia ja sijoittajan maksamat ostohinnat voivat olla kipurajoilla.

Jos parhaat diilit tuntuvat olevan isojen kaupunkien hakuvahtien ulottumattomissa, mitä jos kääntäisit katseesi sinne, missä kilpailu on vähäisempää, asuntojen hinnat edullisemmat mutta jossa vuokrat eivät ole samassa suhteessa alhaisemmalla tasolla?

Eli pienille paikkakunnille, joissa hyvän vuokranantajan on helppo löytää tilaa kasvaa!

Pienemmät paikkakunnat voivat tarjota asuntosijoittajalle erinomaisia mahdollisuuksia tehdä loistavaa sijoitustoimintaa, mutta ne vaativat sijoittajalta myös tarkempaa perehtymistä ja oikeaa asennetta. Ei riitä, että ostaa summamutikassa ensimmäisen edullisen kohteen. Aivan kuten isoissa kaupungeissa, myös pienemmille paikkakunnille sijoitettaessa on asuntosijoittajan oltava omissa sijoitusvalinnoissaan tarkka.

Miksi pienet paikkakunnat kiinnostavat asuntosijoittajia?

• Tuottoprosentit ovat usein selvästi korkeampia
  Pienemmillä paikkakunnilla asunnot voi oikeasti saada tosi halvalla, mutta vuokrat ei tipu läheskään samassa suhteessa. Tämä tarkoittaa, että samalla omalla rahalla voi saada paljon paremman kassavirran, kun vuokratuotto on suhteessa ihan eri tasolla kuin isoissa kaupungeissa.
• Kilpailu on vähäisempää, mikä mahdollistaa paremmat ostot ja asuntosijoitukset
  Pienemmillä paikkakunnilla voit tehdä asunnoista ostotarjouksia, jotka oikeasti hävettävät – ja saatat silti saada kaupat tehtyä.
• Kassavirta voi olla huomattavasti positiivisempi verrattuna isojen kaupunkien kohteisiin
  Usein kassavirta jää reilusti plussalle jo alusta alkaen, mikä mahdollistaa salkun kasvattamisen nopeammin ja antaa taloudellista liikkumavaraa tulevia hankintoja varten.
• Hyvin valituilla alueilla vuokrattavuus on usein todella hyvä
  Monilla pienillä paikkakunnilla on vakaa vuokrakysyntä, erityisesti hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä ja palveluiden lähellä oleville asunnoille. Asunnon kunnolla ja vuokrailmoituksen laadulla voi erottautua helposti kilpailijoista, ja tuntemalla alueen tiedät, millaiset kohteet menevät vuokralle.
• Salkkua on mahdollista hajauttaa useampaan kohteeseen pienemmällä pääomalla
  Sen sijaan, että ostaisit yhden pienen asunnon isosta kaupungista, voit pienemmiltä paikkakunnilta hankkia samalla rahalla useampia asuntoja ja jakaa riskiä tehokkaasti.
• … tai voit keskittää ostoja yhdelle, hyvin tuntemallesi pienelle paikkakunnalle ja rakentaa paikallisen markkina-aseman
  Usein ajatellaan, että asuntosijoittamisen ainoa oikea strategia on hajauttaa – mutta aina se ei ole paras ratkaisu. Jos sulla on syvää tuntemusta yhdestä paikkakunnasta, keskittäminen voi olla fiksu veto. Kun kaikki kohteet on samalla alueella, tunnet vuokralaiset, taloyhtiöt ja jopa katujen parhaat kulmat. Silloin yleensä myös tiedät, mistä parhaat diilit löytyvät.

Miten määritellään ”pieni paikkakunta”?

Yleensä pienemmillä paikkakunnilla tarkoitetaan alueita, jotka jäävät suurimpien kasvukeskusten, kuten Helsingin, Tampereen, Turun ja Oulun ulkopuolelle. Mutta tämä ei tarkoita, että esimerkiksi Kuopio, Jyväskylä tai Lahti olisivat pieniä – ovathan ne merkittäviä alueellisia keskuksia ja kuuluvat Suomen kymmenen suurimman kaupungin joukkoon (ja kasvavat yhä!).

Puhuttaessa pienistä paikkakunnista viitataan usein selvästi pienempiin kaupunkeihin ja kuntiin, joissa asukasmäärät ovat matalampia ja markkinat voivat olla paikallisesti herkempiä. Tällaisia voivat olla esimerkiksi Seinäjoki, Kemi, Keuruu, Äänekoski, ja Nokia. Paikkakuntia, joissa asuntojen hinnat ja vuokrakysyntä liikkuvat eri logiikalla kuin suurimmissa kaupungeissa.

Ja nämäkin mainitut kaupungit ovat profiililtaan hyvin erilaisia!

Sitten on vielä erikseen oikeasti pienet paikat – Tuusniemi, Juuka, Kemijärvi, Suonenjoki, Haapajärvi, Kristiinankaupunki – paikat, joissa asuntosijoittajan on tunnettava markkina läpikotaisin. Näillä paikkakunnilla pienikin muutos, kuten ison työnantajan lähtö tai taloyhtiön ongelmat, voi vaikuttaa nopeasti sijoituksen onnistumiseen.

Pieni paikkakunta ei automaattisesti tarkoita syrjäkylää. Tärkeintä on ymmärtää, miten alueen väestö, työpaikat ja kysyntä kehittyvät. On myös hyvä muistaa, että pienemmän paikkakunnan logiikka voi toimia myös ison kaupungin laita-alueilla, joissa ostohinnat ovat selvästi matalampia, mutta vuokrataso ei laske samassa suhteessa.

Pienellä paikkakunnalla voi olla kova kysyntä ja tasapainoinen vuokramarkkina, tai vaihtoehtoisesti alue voi olla matkalla muuttotappiokierteeseen. Pienuus ei siis automaattisesti tee paikkakunnasta huonoa.

Väestökehitys: mikä on paikkakunnan suunta?

Yksi tärkeimmistä asioista on paikkakunnan väestökehityksen ymmärtäminen. Onko kyseessä muuttovoittoalue, joka houkuttelee uusia asukkaita, vai muuttotappioalue, jolta ihmiset vähitellen lähtevät? Mistä muuttovoitto tai -tappio koostuu? Nämä yksinkertaiset kysymykset voivat kertoa sijoittajalle yllättävän paljon.

Muuttovoitto tarkoittaa, että paikkakunnalle muuttaa enemmän ihmisiä kuin sieltä lähtee. Tällaisilla alueilla vuokrakysyntä pysyy yleensä vakaana tai jopa kasvaa. Muuttotappio puolestaan tarkoittaa, että ihmiset lähtevät paikkakunnalta, ja asukasluku pienenee. Tämä voi pitkällä aikavälillä johtaa siihen, että vuokralaisia on vaikeampi löytää ja asuntojen hinnat laskevat, kun kysyntä vähenee.

Muuttotappioalueella voi tehdä hyviä sijoituksia, kun ostohinta on reilusti kohdallaan ja vuokrakysyntä on paikallisesti olemassa. Näillä alueilla ei voi maksaa ”helsinkiläisiä hintoja” – ostohinnan täytyy olla sen verran edullinen, että vuokratuotto ja kassavirta ovat aidosti hyvät.

Sillä aivan kuten isoissakin kaupungeissa, sijoittaja tekee tuottonsa aina ostaessaan, ei myydessään.

Ei se paikkakunnan koko ole tärkein – vaan se, mihin suuntaan se paikkakunta on menossa

• Muuttovoittoalue: Paikkakunta, jonne muuttaa enemmän ihmisiä kuin sieltä lähtee. Vuokrakysyntä pysyy usein vakaana tai kasvaa.
• Muuttotappioalue: Paikkakunta, jolta ihmiset lähtevät pois. Vuokralaisten löytäminen voi olla vaikeampaa ja hintakehitys riskialttiimpaa.
• Muuttotappioalueella voi silti tehdä onnistuneita sijoituksia, jos ostohinta on reilusti alhaisempi ja alueen vuokrakysyntä on kunnossa.
• Yksittäinen iso työnantaja voi heilauttaa pienellä paikkakunnalla vuokramarkkinan nopeasti – jos työnantaja lähtee, riskit nousevat.
• Väestökehityksen seuraaminen on asuntosijoittajalle kriittinen työkalu – Tilastokeskuksen väestöennusteet kannattaa aina tarkistaa.

Tilastokeskuksen väestöennusteet ja paikkakunnan työllisyyskehitys antavat hyvää suuntaa, mutta tärkeintä on katsoa pitkää aikaväliä, ei vain yhden tai kahden vuoden lukuja. Jos väestö on tasaisesti pienentynyt jo kymmenen vuotta, sijoittajan on syytä olla erityisen tarkkana – mutta tämä ei sulje mahdollisuuksia pois.

Muuttoliike vaikuttaa myös siihen, millaisia vuokralaisia alueella on tarjolla. Jos paikkakunta houkuttelee opiskelijoita, nuoria perheitä tai työvoimaa uusille hankkeille, vuokrakysyntä voi olla hyvällä tasolla. Jos taas väestö vanhenee nopeasti eikä uutta työtä tule tilalle, voi olla edessä hitaasti kuihtuva markkina.

Sijoittajan pitää ymmärtää, että pienillä paikkakunnilla markkinat ovat usein herkempiä. Jos paikkakunnalla on vain yksi iso työnantaja ja tämä lähtee, vuokramarkkina voi muuttua nopeasti. Siksi on tärkeää varmistaa, ettei paikkakunnan vuokrakysyntä ole täysin yhden kortin varassa.

Riskit ja mahdollisuudet pienillä paikkakunnilla

Pienemmillä paikkakunnilla asuntosijoittamisessa on selkeitä mahdollisuuksia, mutta mukana tulee myös omat riskinsä. Molemmat on hyvä tunnistaa ennen kuin tekee ostopäätöksiä.

Mahdollisuudet:

• Paremmat tuotot.
  Kun ostat halvemmalla ja vuokrataso ei tipu samassa suhteessa, voit päästä kiinni merkittävästi parempaan vuokratuottoon kuin isoissa kaupungeissa.
• Vähemmän kilpailua.
  Pienemmillä paikkakunnilla hyviä diilejä ei viedä käsistä samalla vauhdilla kuin suurissa kaupungeissa. Voit tehdä tarjouksia, jotka oikeasti hävettävät – ja saatat silti saada kaupat tehtyä.
• Mahdollisuus erottua.
  Jos toimit fiksusti, hoidat asunnot ja vuokrasuhteet hyvin, sinusta voi tulla se paikkakunnan go-to-vuokranantaja. Kun hoidat hommat kunnolla, saat parhaat vuokralaiset ja hyvät kontaktit.
• Hyvät ostomahdollisuudet jopa useampaan kohteeseen.
  Pienemmillä paikkakunnilla voi pienellä pääomalla ostaa useamman asunnon, mikä auttaa hajauttamaan riskiä – tai voit vaihtoehtoisesti keskittää ostot yhdelle alueelle ja rakentaa siellä vahvan markkina-aseman.

Riskit:

• Yksittäisen työnantajan riski.
  Jos paikkakunnan vuokrakysyntä nojaa liikaa yhteen isoon työnantajaan ja tämä lähtee, matto voi lähteä jalkojen alta nopeasti.
• Tyhjien kuukausien riski.
  Jos vuokralainen lähtee, seuraavan löytyminen voi kestää. Pienillä paikkakunnilla voi tulla pidempiä tyhjiä jaksoja, etenkin jos asunnon kunto tai mikrosijainti ei ole kunnossa.
• Arvonkehityksen epävarmuus.
  Pienemmillä paikkakunnilla asuntojen hinnat eivät yleensä nouse kovalla vauhdilla. Jos markkina sakkaa, voi olla vaikea päästä asunnosta eroon tai saada ostohinta takaisin.
• Paikalliset palvelut ja tekijät voivat olla rajallisia.
  Huoltoyhtiöt, isännöitsijät ja remonttitekijät voivat olla vähissä. Hyvän kumppanin löytäminen voi olla hankalampaa kuin isoissa kaupungeissa.

Taloyhtiön merkitys pienillä paikkakunnilla sijoittavalle

Pienillä paikkakunnilla taloyhtiön kunto ja talous korostuvat asuntosijoittajan näkökulmasta vielä enemmän kuin isoissa kaupungeissa. Kun markkina on pieni ja ostajia on vähemmän, huonokuntoinen tai taloudellisesti heikossa asemassa oleva taloyhtiö voi olla todellinen riski.

Jos taloyhtiössä on isoja korjaustarpeita tai talous on muuten tiukoilla, voi olla, että paikallisesti ei löydy riittävästi ostajia, jotka olisivat valmiita maksamaan asunnosta järkevää hintaa. Tämä voi iskeä suoraan sijoittajan omaan pääomaan ja voi vaikeuttaa myös jälleenrahoitusta.

Isommissa kaupungeissa ongelmallinen taloyhtiö voi joskus mennä kaupaksi sopivaan hintaan, mutta pienemmillä paikkakunnilla ostajakunta on niin rajallinen, että taloyhtiön ongelmat voivat jäädä pitkäksi aikaa syliin.

Taloyhtiön merkitystä korostaa myös se, että pienemmillä paikkakunnilla on usein vähemmän vaihtoehtoja ja rakennuskanta voi olla vanhempaa. Siksi on tärkeää tarkistaa taloyhtiön asiakirjat erityisen huolella: onko isoja remontteja tulossa, miten yhtiövastike vertautuu muihin alueen kohteisiin, onko taloyhtiöllä esimerkiksi paljon myymättömiä tai vuokralla olevia asuntoja ja niin poispäin.

Jos taloyhtiö on hyvin hoidettu ja tulevat remontit on ennakoitu fiksusti, pieneltä paikkakunnalta voi löytyä tosi hyviä kohteita, joissa ei tarvitse pelätä taloyhtiöriskejä.

Millainen vuokrakysyntä pienillä paikkakunnilla on?

Moni ajattelee, että pienillä paikkakunnilla on automaattisesti heikko vuokrakysyntä. Tämähän ei suinkaan pidä paikkaansa!

Vuokrakysyntä voi olla hyvä, vaikka paikkakunta olisi pieni. Usein vuokra-asuntoja etsivät esimerkiksi opiskelijat, työssäkäyvät, vuokralle jääneet ikäihmiset tai ihmiset, jotka eivät halua sitoutua asuntolainaan. Näitä vuokralaisia löytyy myös pieniltä paikkakunnilta, kunhan asunnon sijainti, kunto ja vuokran taso ovat kohdillaan.

Paikallistuntemus on tässäkin avainasemassa. Pitää tietää, millaiset asunnot liikkuvat ja missä päin paikkakuntaa vuokralaiset oikeasti haluavat asua. Sijoittajaa auttaa merkittävästi, kun tietää paikkakunnan dynamiikan. Paikallisesti voi olla vahva vuokrakysyntä esimerkiksi opiskelijoiden, teollisuuden tai paikallisten työntekijöiden osalta.

Joissain pienissä kaupungeissa saattaa olla tilanteita, joissa vapaita vuokra-asuntoja ei ole tarjolla ollenkaan, ja hyvän vuokranantajan asunnot täyttyvät nopeasti. Ihmiset jopa odottavat, että tuttu vuokranantaja ilmoittaa seuraavan asunnon vapautumisesta. Jos vuokranantaja on aktiivinen, vastaa viesteihin ja pitää asunnot kunnossa, voi tulla tunnetuksi luotettavana ja toivottuna vuokranantajana. Paikallisilla vuokramarkkinoilla maine kiertää nopeasti.

Pienillä paikkakunnilla vuokraukseen vaikuttavat usein hyvin konkreettiset asiat, kuten palveluiden läheisyys, hyvät kulkuyhteydet ja se, että asunnossa on esimerkiksi oma sauna tai parveke. Myös asuntoilmoituksen laatu ja vuokranantajan hyvä maine voivat vaikuttaa vuokralaisen valintaan enemmän kuin isoissa kaupungeissa.

Pienet paikkakunnat tarjoavat ison mahdollisuuden

Kun osaat lukea alueen liikkeitä, pienet paikkakunnat voi olla just se paikka, missä seuraava hyvä diili odottaa.

Asuntosijoittaminen pienillä paikkakunnilla tarjoaa mahdollisuuksia, mutta mukana on myös omat riskinsä. Kun tunnet alueen, tiedät mitä vuokralaiset etsivät ja ymmärrät paikkakunnan kehityssuunnan, voit löytää erinomaisia kohteita ja päästä käsiksi hyviin tuottoihin.

Muista ainakin nämä:

• Paikkakunnan koko ei ratkaise, tärkeintä on kehityssuunta ja sun strategia
• Hyvää vuokrakysyntää voi löytyä myös pieniltä paikkakunnilta, kunhan tunnet markkinan
• Taloyhtiön kunto ja talous on pienemmillä paikkakunnilla tärkeä asia
• Osta oikein: ostohinnan pitää olla kunnossa, kuten aina
• Hajauttaminen jakaa riskiä, keskittäminen voi tuoda kilpailuetua – molemmissa on omat etunsa

Moni menestynyt asuntosijoittaja luottaa pieniin paikkakuntiin. Esimerkiksi monien tuntema Ostan Asuntoja -podcastin isäntä Harri Huru, joka tuntee esimerkiksi Kokemäen ja Huittisten markkinat läpikotaisin ja on pystynyt tekemään siellä todella kannattavaa sijoitustoimintaa hyvien vuokranantajaperiaatteiden kautta.

Pienemmillä paikkakunnilla asuntosijoittaminen voi olla fiksu strategia, kun ymmärrät pelin säännöt. Samalla pääomalla voit ostaa enemmän, tehdä parempia diilejä ja rakentaa vaikka oman vuokraimperiumin pienelle paikkakunnalle!