Sijoitusasunnon verotus

Useimmat asuntosijoittajat ryhtyvät näin kevään tullen selvittelemään sijoitusasuntojensa verotusasioita. Päätimme koostaa tähän blogitekstiin perusteellisen verotuspaketin, jotta jokaisen sijoittajan ei tarvitsisi kahlata läpi Verohallinnon uuvuttavaa tiedonpaljoutta. Osa asioista voi olla monille itsestäänselvyyksiä, mutta halusimme tehdä kokonaisuudesta mahdollisimman selkeän ja kattavan. Lisäksi Verohallinnon sivuille on ilmestynyt käteviä generaattoreita, joiden avulla voi selvittää oikean toimintatavan tiettyihin verotustilanteisiin. Laitoimme tämän blogikirjoituksen oheen linkkejä, joista uskomme olevan teille hyötyä, jos haluatte syventyä johonkin aiheeseen tarkemmin.

Asuntosijoittamisesta syntyvät vuokratulot ja myytyjen asuntojen luovutusvoitot lasketaan henkilökohtaisessa verotuksessa pääomatuloksi. Pääomatuloista maksetaan veroa 30% aina 30 000 euroon asti ja sen yli menevistä tuloista 34%. Vuokratuloa ovat vuokran lisäksi myös muut maksut, joita saat vuokralaiselta(esim. vesimaksu tai autopaikan vuokra). Vuokravakuus on vuokralaisen rahaa ja sitä ei ilmoiteta vuokratulona. Jos vuokravakuutta käytetään vuokran maksuun, on se käytetyltä määrältään veronalaista tuloa. Jos vuokralainen on aiheuttanut asunnolle vahinkoa ja vakuutta ei palauteta, vaan se käytetään vahinkojen korjaamiseen, on kyseessä vuokranantajan saama verovapaa vahingonkorvaus. Mikäli vakuus ei kata vahinkoja eikä vuokralaiselta saada perittyä ylittävää osuutta, ovat vakuuden ylittävät remonttikulut vähennyskelpoisia.

Vähennykset vuokratuloista

Vuokratulot ja niihin kohdistuvat kulut on aina ilmoitettava verotuksessa vaikka tuloista ei kulujen vähentämisen jälkeen jäisi maksettavaa veroa. Ilmoitus tehdään joko OmaVerossa tai paperilomakkeella 7H Vuokratulot – osakehuoneistot tai 7K Vuokratulot – kiinteistöt. Kulut pitää vähentää samana vuonna, jolloin ne on maksettu.

Näin teet varainsiirtoveroilmoituksen OmaVerossa

7H Vuokratulot – osakehuoneistot (3011) Asunnon vuokratulojen ilmoittaminen

7K Vuokratulot – kiinteistöt (3012) Kiinteistön vuokratulojen ilmoittaminen 

Jos vuokrattavia asuntoja on useita voi koko vuokraustoimintaan kohdistuvan kulun vähentää jakamalla kulun tasan kaikkien vuokraus­kohteiden kesken. Toinen tapa on kohdistaa kulu yhteen asuntoon ja selvittää asia vero­ilmoituksen lisä­tietoja-kohdassa. Huolellinen perustelu auttaa verottajaa näkemään, kuinka kulu on liittynyt vuokraus­toimintaan. Käsittelyä nopeuttaa, kun verottajan ei erikseen tarvitse kysellä selvitystä.

Kalustevähennys

Jos annat vuokralle kalustetun asunnon etkä tee vuokratuloon kohdistuvista kuluista muuta selvitystä, huoneistokohtainen vähennys on

  • Yksiö 480€ vuodessa
  • Kaksio tai sitä suurempi asunto 720€ vuodessa

Vuokralaisten määrä ei vaikuta vähennysten määrään.

Sijoituslainan korko

Jos olet ottanut lainan sijoitusasunnon hankkimista varten, voit vähentää korot verotuksessa. Kyseessä on silloin tulonhankkimisvelka eli laina, joka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen. Mikäli termi on merkitty väärin esitäytettyyn veroilmoitukseen, tulee se korjata oikeaksi ja siirtää korkovähennys oikeaan kohtaan. Korkoja ei merkitä vuokratulo-kohtaan, vaan niille on veroilmoituksessa oma kohtansa. Silloin verottaja vähentää automaattisesti lainan korot vuokratuloista. Samalla kannattaa myös tarkistaa, että lainan suuruus kohdillaan. Velan käyttötarkoituksen oikea kir­jaus on syytä tarkistaa erityisesti myös silloin, jos vanhoja lainoja on yhdistelty. 

Jos sijoitusasuntoon otettu laina maksetaan ennenaikaisesti takaisin ja sen tilalle otetaan uusi laina, myös tästä aiheutuvat kulut ovat vähennyskelpoisia. Lisäksi tulonhankkimisvelan korkosuojausmenot ovat vähennyskelpoisia.

Jos olet ottanut lainan ensiasuntoa varten, lue ensiasunnon korkovähennyksestä.

Remonttikulut

Asunnon remontointi vuosikorjaus, perusparannus vai molemmat?

Vuosikorjauksella tarkoitetaan ylläpitävää korjausta, joka ei nosta asunnon tai kiinteistön tasoa. Vuosikorjauksia ovat esimerkiksi:

  • seinien maalaus ja tapetointi
  • lieden, jääkaapin, astianpesukoneen tai muun kodinkoneen vaihtaminen
  • asunnon varusteiden uusiminen, esimerkiksi keittiön tai kylpyhuoneen kaappien uusiminen

Perusparannusta ovat huoneiston tai rakennuksen laajentaminen, muutostyöt, uudistustyöt ja muut vastaavat toimenpiteet.Perusparannus eroaa vuosikorjauksesta niin, että perusparannuksessa huoneistoa tai rakennusta muutetaan laadukkaammaksi tai laajennetaan. Perusparannuksia ovat esimerkiksi:

  • parvekelasien asennus
  • muovimaton vaihtaminen parkettiin

Vuosikorjauksen kulut saa vähentää sinä vuonna, jolloin kulut on maksettu. Jotta vuosikorjauksen kulut voidaan vähentää vuokratuloista, asunnon täytyy olla vuokrattuna ennen remonttia. Siihen, kuinka kauan asunnon on täytynyt olla vuokrattuna ennen remonttia, riittää Verohallinnon käsityksen mukaan se, että vuokralainen on muuttanut asuntoon. 

Jos vuokrauskäytössä ollut asunto otetaan omaan käyttöön, vuosikorjausmenot ovat vähennyskelpoisia vuokratulosta siltä osin kuin korjaukset johtuvat vuokrauksesta. Jos asunto laitetaan vuokrauksen jälkeen myyntiin, remonttikulut ovat vähennyskelpoisia luovutusvoittoa laskettaessa. Omasta remontointityöstä ei voi tehdä vähennyksiä.

Perusparannuksen kulut taas voi vähentää tasapoistoina 10 vuoden aikana. Tämä tarkoittaa sitä, että remontin kuluista vähennetään vuosittain verotuksessa 10% seuraavan 10 vuoden aikana.

Mikäli asunto ostetaan ja remontoidaan ennen kuin sitä aletaan vuokraamaan, eivät remontista aiheutuneet kulut ole vähennyskelpoisia vaan niiden katsotaan olevan osa asunnon kauppahintaa.

Mitä remonttikuluja voi vähentää vuokratulojen verotuksessa?

Vähennykset asunto-osakkeen vuokratulosta

Vähennykset kiinteistön vuokratulosta

Osaa kuluista voi vähentää rajoitetusti tai ei lainkaan

Kalusteiden ja kodinkoneiden hankintakulut

Alle tuhannen euron hankinnat, kuten jääkaappi, voidaan vähentää kerralla vuosituotosta. Kerralla voidaan vähentää myös hankinta, jonka taloudellinen käyttöikä on enintään kolme vuotta. Hankinta, jota ei voida vähentää kerralla, vähennetään 25 prosentin menojäännöspoistona. Esimerkiksi 2 000 euron hankinnasta vähennys on ensimmäisenä vuonna 500 euroa. Seuraavana vuonna se on 25 prosenttia jäljellä olevasta summasta eli 375 euroa. Sama 25 prosentin poisto jäljellä olevasta summasta voidaan tehdä myös seuraavina vuosina.

Matkakulut

Vuokratuloihin kohdistuvat matkat voi vähentää sen kulkuneuvon kulujen mukaan, mitä tosi­asiassa on käyttänyt. Vähennykseen oikeuttavia matkoja ovat esimerkiksi asuntoon liittyvät esittely-, tarkastus- ja huoltokäynnit sekä vuokrasopimukseen liittyvät matkat. Lisäksi vähennyskelpoisia ovat muun muassa vuokraustoimintaan liittyvien tarvikkeiden hankintaan, asunto-osakeyhtiön yhtiökokoukseen ja hallituksen jäsenen asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouksiin liittyvät matkat. Mahdollisia selvityspyyntöjä varten on hyvä pitää ajopäiväkirjaa, josta näkyy tehdyt matkat, niiden ajankohdat ja matkojen syyt.

Kasvaneet elantokustannukset ja päivärahat

Kaavamaisia vähennyksiä päivärahoina tai puolipäivärahoina ei voi tehdä. Sen sijaan vähennykseen on oikeutettu, jos vuokraustoimintaan liittyvän matkan takia elantokustannukset kasvavat esimerkiksi, jos joutuu yöpymään vieraalla paikkakunnalla ja syömään ravintolassa. Veroilmoituksessa pitää selvittää, kuinka paljon elantokustannukset ovat kasvaneet.

Työhuonevähennys

Jos vuokraustoiminto on vähäistä laajempaa, toiminta voi edellyttää oman työpisteen pitämistä kotona. Silloin vuokranantaja voi vaatia vähennettäväksi työhuonevähennystä. 

Vuonna 2019 työhuonevähennykset olivat seuraavanlaiset: 

900 euroa

  • Työnantaja ei ole järjestänyt työhuonetta ja käytät työhuonetta pääansiotulosi hankkimiseksi.
  • Teet etätyöpäiviä, ja ne ovat yli 50 % kaikista työpäivistä vuodessa.
  • Työhuonetta on käytetty eri tulolähteiden tai tulolajien tulon hankintaan (katso esimerkki).

450 euroa

  • Käytät työhuonetta osapäiväisesti pääansiotulojen tai pysyväisluontoisten tai huomattavien sivutulojen hankkimiseksi.
  • Etätyöpäiviä on enintään 50 % kaikista työpäivistä vuodessa.

225 euroa

  • Käytät työhuonetta ja hankit satunnaisia sivutuloja.

Jos molemmat aviopuolisot käyttävät työhuonetta osapäiväisesti pääansiotulojen tai pysyväisluontoisten sivutulojen hankkimiseksi, vähennyksen määrä on puolisoilla yhteensä 675 euroa/vuosi.

Muut pienemmät vähennykset

Mikäli kasvaneista puhelinkuluista haluaa vähennyksen, asia pitää selvittää veroilmoituksessa. Jos käytössä on kiinteähintainen liittymä, eikä vuokraustoiminta lisää puhelinlaskun määrää, vähennettävää ei tule. Jos vuokraustoiminnan johdosta on ottanut kalliimman liittymän, on sen ja halvemman liittymän hintojen erotus vähennyskelpoinen. Mikäli vuokraustoiminta on laajaa, sitä varten saattaa olla käytössä oma puhelinliittymä. Tässä tapauksessa liittymä ja vuokraustoimintaa varten hankittu puhelin ovat vähennyskelpoisia.

Näiden lisäksi vähennyksiin voi laittaa kohtuulliset vuokraukseen liittyvät kulut, kuten vuokralaiselle annettavat joulukonvehdit tai vuokrasopimuksen kunniaksi tarjotut kahvit.

Tuloutetun yhtiölainan verohyöty

Mahdollisten rahoitusvastikkeiden eli taloyhtiön lainaan kohdistuvien lyhennysosuuksien vähennyskelpoisuus riippuu siitä kuinka taloyhtiö käsittelee lyhennykset kirjanpidossaan. Jos taloyhtiön tilinpäätöksessä rahoitusvastikkeet kirjataan yhtiölle tuloksi eli ”tuloutetaan”, ne voidaan vähentää vuokratuloista kokonaan. Vähennyskelpoisia kuluja ovat siis sekä lyhennysosuus että korot.

Vaihtoehto tuloutukselle on vastikesuoritusten rahastoiminen kirjanpidossa. Tällöin vastiketta ei voi vähentää verotuksessa vuokratuloista. Oman talo­yhtiön menettelytapa on tarvittaessa tarkistettava isännöitsijältä, jolta voi myös pyytää verottajaa varten todistuksen taloyhtiön käytännöstä. Todistukseksi riittää esimerkiksi isännöitsijältä saatu sähköposti. Rahastoidut vastikkeet siirtyvät asunnon hankintamenoon, eli aikanaan myytäessä asuntoa maksetut rahoitusvastikkeet vähennetään myyntivoitosta.

Uudiskohteissa on hyvin yleistä, että jopa 50 – 80% kauppahinnasta on vähennyskelpoista yhtiölainaa. On siis mahdollista ostaa asunto, jossa voit ajan mittaan vähentää 50 – 80% sijoitusasunnon ostohinnasta vuokratuloista. Tavallisessa pankkilainassa vähennettävissä on vain korot, mutta ei lyhennysosaa.

Esimerkki:

Oletetaan, että olet ostanut 150 000 euron hintaisen uudiskohteen, josta yhtiölainaa on 70%. Maksat 45 000 euroa kauppahintana ja loppu 105 000 euroa on yhtiölainaa. Hoitovastikkeen suuruus on esimerkiksi 150 euroa, rahoitusvastikkeen suuruus 530 euroa ja vuokra 750 euroa.

  • Kuukaudessa verotettava vuokratulo lasketaan näin: 750 – 150 – 530 = 70 euroa

Maksat 30% pääomatuloveron vain 70 eurosta, kun ilman vähennyskelpoista yhtiölainaa verotettavaa tuloa syntyisi noin 505 euroa.

Toisin päin ajateltuna, saat vähentää 105 000 euroa verovähennyksenä. 30-34% pääomatuloverokannalla se tarkoittaa, että verottaja ”maksaa” sijoitusasunnostasi lainan aikana 31 500 – 35 700 euroa.

Tästä edusta pääset nauttimaan täysimääräisesti silloin, kun asunto on lähtökohtaisesti tarkoitus pitää vuokralla ikuisesti. Koska vastikkeet vähennetään vuosittain vuokratuloista, niitä ei enää saa vähentää asuntoa myydessä. Myyntitilanteessa joudutaan maksetaan myyntivoittoveroa.

Jos lainaosuuden maksaa kerralla pois, voi myös koko lainaosuussuorituksen laittaa vähennyksiin siinä tapauksessa, että yhtiö tulouttaa sen. Näin on silloinkin, vaikka summa olisi iso, esimerkiksi useamman kymmenen tuhannen euron suuruinen.

Asunnon myyntivoitto

Myyntivoitto voidaan laskea kahdella vaihtoehtoisella tavalla. Ensimmäisessä tavassa luovutushinnasta vähennetään hankintameno (hinta joka asunnosta on maksettu) sekä voiton hankkimisesta aiheutuneet menot. Hankintameno tarkoittaa yleensä maksettua kauppahintaa ja muita oston yhteydessä maksettuja kuluja. Tyypillisiä voiton hankkimisesta aiheutuneita menoja ovat esimerkiksi kiinteistönvälittäjälle maksettu välityspalkkio ja myyntiä varten hankituista asiakirjoista aiheutuneet menot.

Myyntivoitto voidaan laskea myös vähentämällä luovutushinnasta hankintameno-olettama. Hankintameno-olettama on 40% luovutushinnasta, jos omaisuus on omistettu vähintään 10 vuotta ja 20%, jos omistusaika on alle 10 vuotta. Hankintameno-olettaman lisäksi luovutushinnasta ei saa vähentää mitään muuta. Tuloutetulla yhtiölainalla varustetun kohteen ostajalle on todennäköisesti järkevintä käyttää hankintameno-olettamaa, ainakin jos kohdetta on pidetty yli 10 vuotta ja asuntojen hinnat ovat nousseet.

Esimerkki siitä, milloin hankintameno-olettamaa kannattaa käyttää:

Olet ostanut yhtiölainallisen asunnon kauppahinnalla 10 000€ velattoman hinnan ollessa 50 000€. Päätät myydä asunnon kun 12 vuoden maksuajalla oleva yhtiölaina on maksettu. Asunnon hinta on noussut vuosittain 2% ja on nyt 63 412 euroa. Koska olet vähentänyt tuloutetun yhtiölainan lyhennykset vuokratuloista, et voi vähentää niitä asuntoa myydessä. Jos myisit asunnon käyttämättä hankintameno-olettamaa joutuisit maksamaan verot koko myyntivoitosta 53 412€ (63 412€ – 10000€)  eli jos sinulla ei ole muita pääomatuloja tulisi veroja maksettavaksi 16960€. 

Hankintameno olettamaa käyttämällä voidaan asunnon hankintamenoksi olettaa 40% sen nykyarvosta eli 25 364€, joten joudut maksamaan veroja vain 38 048 euron myyntivoitosta (63 412 – 25 364). Näin ollen veroja kertyy maksettavaksi vain 11 736 euroa.

Hankintameno-olettamaa käyttämällä säästät veroissa siis muhkeat 5 223 euroa!

Huom! Hankintameno-olettamaa hyödyntämällä et voi vähentää muita kuluja kuten esimerkiksi myynnistä aiheutuneita kuluja.

Satunnainen vuokraaminen voi vaikuttaa asunnon verovapaaseen myyntiin

Jos olet asunut omistamassasi asunnossa yhtäjaksoisesti kaksi vuotta, voit myydä sen verovapaasti. Kannattaa muistaa, että koko asunnon vuokralle antaminen, vaikka lyhytaikaisestikin, katkaisee asunnon oman käytön. Tällä voi olla vaikutusta asunnon luovutusvoittoverotukseen.

Lue lisää luovutusvoitosta ja -tappiosta: Luovutusvoitto

Airbnb-vuokratulot

Myös satunnaisesta vuokraustoiminnasta (esimerkiksi Airbnb-sivuston kautta) saatu tulo on veronalaista pääomatuloa ja voit vähentää vuokraamisesta aiheutuvat kulut. Vuokratulosta voi vähentää vain kulut, jotka kohdistuvat vuokra-aikaan: esimerkiksi vuokralaisen hankinnasta johtuneet kulut ja osan hoitovastikkeesta. Jos asunnosta on vuokrattu vain osa, kulut on suhteutettava vuokra-aikaan ja vuokrattavan alueen pinta-alaan.

Huom.! Airbnb vuokratulot voivat aiheuttaa myös arvonlisäverovelvollisuuden.

Verotietojen ilmoittaminen

Verohallinto saa pankeilta tiedot lainoista ja niiden koroista. Näet omien lainojesi tiedot esitäytetystä veroilmoituksesta. Mikäli otat lainaa sijoitusasunnon hankkimiseen, ei kyseessä ole asuntolaina vaan tulonhankkimislaina.

Kun saat esitäytetyn veroilmoituksesi, toimi seuraavalla tavalla:

  1. Tarkista tiedot
    1. Onko lainan käyttötarkoitus merkitty oikein?
    2. Onko vuokratuotot merkitty oikein?
  2. Korjaa tiedot
    1. Jos veroilmoituksessa on virheitä tai puutteita, ilmoita muuttuneet tiedot joko OmaVerossa tai paperilomakkeella 50B Pääomatulot ja niistä tehtävät vähennykset
    2. Älä vähennä korkoja bruttovuokratulosta vastikkeiden ja muiden kulujen yhteydessä lomakkeella 7H tai 7K.
  3. Palauta tarvittavat lomakkeet niin ajoissa, että ne ovat perillä Verohallinnossa viimeistään veroilmoituksesi määräpäivänä. Palautusosoite on lomakkeiden etusivulla.
  4. Säilytä kuitit ja toimita ne Verohallintoon vain, jos niitä erikseen pyydetään. Älä liitä kuitteja lomakkeisiin.
  5. Sinun on pidettävä kirjaa vuokraustoiminnastasi, joihin sisältyvät verotuksessa tarvittavat tiedot ja tositteet. Muistiinpanot on säilytettävä 6 vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta.

Veroilmoitus kannattaa täyttää huolellisesti ja mielellään sähköisesti. Sähköinen ilmoittaminen ohjaa veroilmoituksen täyttöä, joten sitä käyttämällä tulee ilmoitettua kaikki asiat mitä pitääkin.

Vuokratulojen ilmoituksen jättöpäivä määräy­tyy vuokranantajan henkilökohtaisen vero­ilmoi­tuksen mukaisesti. Päivämäärä näkyy omasta esitäytetystä veroilmoituksesta. Useimmilla se on toukokuussa, mutta esimerkiksi yksi­tyisillä elinkeinonharjoittajilla jättöpäivä on aikaisempi.

Veroilmoitusta voi täydentää verotuksen valmistumiseen saakka. Jos vähennyksiä on jäänyt ilmoittamatta, verotuksen oikaisua voi pyytää vielä verotuksen valmistumisvuoden jälkeen kolmen vuoden ajan. Kolmen vuoden sääntö pätee verovuodesta 2017 alkaen. Tätä aiempien verovuosien osalta määräaika on viisi vuotta verotuksen valmistumista seuraavan vuoden alusta.

Mikäli veroilmoitus annetaan myöhässä ilman perusteltua syytä, siitä on mahdollista määrätä veronkorotus.

Verokortti

Vuokratulot otetaan automaattisesti huomioon veroprosentissasi tai ennakkoveroissa aiempien vuokratulojen perusteella. Jos olet maksanut veroa vuokratuloista edellisenä vuonna, eikä tulot tai vuokratuloista tehtävät vähennykset muutu seuraavana vuonna, sinun ei tarvitse tehdä mitään.

Kannattaa kuitenkin tarkistaa verokorttisi tiedot huolellisesti. Onko vuokratulo otettu huomioon verokortissasi tai ennakkoveroissa? Jos ei ole, tee muutos verokorttiin tai hae ennakkoveroa OmaVerossa. Silloin vero kertyy ajantasaisesti ja vältyt jäännösverolta.

Jos vuokratulojen määrä muuttuu, hae ajoissa muutosta verokorttiin tai ennakkoveroon. Jos et hae erikseen ennakkoveron poistoa etkä maksa sinulle määrättyjä ennakkoveroja, maksamaton ennakkovero siirtyy maksumuistutuksen jälkeen ulosottoon. Jos saat vuokratuloa ensimmäistä kertaa, ilmoita vuokratulot verokorttia varten tai hae ennakkoveroa. Silloin vero kertyy ajantasaisesti ja vältyt jäännösverolta.

Veroprosenttia voit korottaa kahdella tavalla:

  • Tilaa uusi verokortti OmaVerossa
    Katso tarvittaessa ohjeet: Näin haet verokortin Omaverossa

    • Voit ilmoittaa suuremman veroprosentin suoraan tulon maksajalle (työnantajalle tai eläkkeenmaksajalle). Et tarvitse uutta verokorttia, kun korotat veroprosenttia. 
    • Arvioi veroprosentti laskurilla 
  • Maksa ennakkoverona
    • Verohallinto laskee sinulle ennakkoveron maksuerät ja saat ennakkoveropäätöksen mukana maksuohjeet. Maksa ennakkovero verovuoden aikana kahdessa tai useammassa erässä saamasi päätöksen mukaisesti.
    • Hae ennakkoveroa OmaVerossa
    • Kyseessä on sama palvelu, jossa voit hakea verokortin myös palkkaa varten. Katso tarvittaessa ohjeet: Näin haet ennakkoveroa.
  • Ennakkoveroa voit täydentää myös verovuoden jälkeen hakemalla lisäennakkoa. 

Vuokralaisen saamat vuokratulot alivuokralaiselta

Vuokratuloa on myös tulo, jonka vuokralainen saa alivuokrasuhteesta. Alivuokralaisuus syntyy, kun olet itse vuokralainen, luovutat vuokraamasi asunnon toisen käyttöön ja saat häneltä vuokraa tai muuta vastiketta. Alivuokralaisen maksama vuokra on tällöin sinulle eli päävuokralaiselle veronalaista pääomatuloa.

Päävuokralaisena saat vähentää vuokratulosta kustannukset, jotka kohdistuvat vuokraamiseen. Sellainen on esimerkiksi se osuus kokonaisvuokrasta, jonka itse maksat päävuokranantajalle ja joka vastaa käytössäsi olevaa asunnon osaa.

Osittain omistettu vuokra-asunto

Mikäli vuokra-asunnon omistaa useampi henkilö, tulot ja vähennykset kohdennetaan omistus­osuuksien mukaan. Mikäli asunnon hallinta­oikeus on muulla kuin omistajalla, asunnon vuokratulot ja vähennykset kuuluvat hallinta­oikeuden haltijalle.

Varainsiirtovero

Kiinteistönvälittäjän on annettava varainsiirtoveroilmoitus sähköisesti kaupoista, jotka on tehty 1.11.2019 tai sen jälkeen. Hän voi antaa ilmoituksen verkkolomakkeella Lomake.fi:ssä tai vaihtoehtoisesti suoraan käyttämästään ohjelmistosta, jos siinä on rajapinta Verohallintoon. Ilmoitus on tehtävä kaupantekohetkellä tai viimeistään kauppoja seuraavan kuukauden 15. päivä. Varainsiirtovero on jatkossakin maksettava kaupanteon yhteydessä, kun kaupat tehdään kiinteistönvälittäjän välityksellä. Varainsiirtoveron viitenumero kannattaa selvittää Verohallinnon puhelinpalvelusta(p. 029 497 026) ennen kaupantekotilaisuutta. Saadakseen viitenumeron kiinteistönvälittäjä tarvitsee asiakkaan henkilötunnuksen tai Y-tunnuksen.

Jos asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on lunastuslauseke, ostajan on jatkossa maksettava varainsiirtovero heti kaupantekotilaisuudessa, kun kaupat tehdään kiinteistönvälittäjän välityksellä. Jos joku muu lunastaa osakkeet myöhemmin, alkuperäinen ostaja hakee varainsiirtoveron palautusta jälkikäteen.

Nykyään kiinteistönvälittäjä voi antaa varainsiirtoveroilmoituksen Lomake.fi:ssä ilman valtuutusta henkilönä tai valtuutettuna kiinteistönvälitysyrityksen puolesta. Kiinteistönvälittäjän on annettava asiakkaalle todistus suoritetusta varainsiirtoverosta.

Välittäjä voi lähettää tositteet asiakkaalle myös sähköisessä muodossa.

Kiinteistönvälittäjän ilmoitusvelvollisuus ei koske kiinteistöjä – kiinteistön kaupassa ilmoituksen antaa ostaja itse. Kiinteistön kauppoja ei voi ilmoittaa kiinteistönvälittäjän verkkolomakkeella tai rajapinnan kautta.

Jos välittäjä tekee ilmoituksen myöhässä, voi välitysliike joutua maksamaan myöhästymismaksua tai veronkorotusta. Maksu kohdistuu välittäjälle, koska hän on ilmoitusvelvollinen silloin, kun kaupat tehdään kiinteistönvälittäjän välityksellä.

Toimita isännöitsijälle osakeluettelomerkintää varten varainsiirtoveroilmoituksen vastaanottokuittaus, jonka olet saanut kiinteistönvälittäjältä. Isännöitsijälle kannattaa samalla toimittaa kopio kuitti varainsiirtoveron maksusta, allekirjoitetusta kauppakirjasta sekä siirtomerkitystä osakekirjasta. Useissa tapauksissa välittäjäyritykset hoitavat ilmoitukset isännöitsijälle puolestasi.

Täältä voit tarkistaa vielä, kuinka juuri sinun tilanteessa tulee toimia varainsiirtoveron kanssa: Asunnon ostaja – katso ohjeet

Vaikka verotusasiat ovat useimmille kurjaa pakkopullaa, kannattaa siihen käyttää hieman aikaa ja energiaa. Parhaassa tapauksessa vältät aiheeseen perehtymällä epämiellyttävät mätky-yllärit ja saat selvää rahallista hyötyä.

Jos et jaksa sisäistää kaikkea tätä, tarkista ainakin nämä asiat:

  1. Sijoitusasuntoa varten nostamasi laina on verotuksessa nimellä “tulonhankintalaina”
  2. Onko taloyhtiön yhtiölaina tuloutettu vai rahastoitu?
  3. Maksa verot ja tee tarvittavat ilmoitukset ajallaan

Mikäli sinulle jäi tämän eepoksen jälkeen vielä tiedonjanoa, on sinun syytä kääntyä Verohallinnon verkkosivujen puoleen:

https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/vuokratulot

Kirjoittajat:

Iida-Elina Pekkarinen

sposti:

etunimi.sukunimi

@sijoitusasunnot.com
puh. 050 353 8313

Anttoni Kerkkonen

sposti: etunimi.sukunimi

@sijoitusasunnot.com
puh. 041 5666 400





17 Kommentit
  1. Risto Jokinen
    Risto Jokinen says:

    ”Jos lainaosuuden maksaa kerralla pois, voi myös koko lainaosuussuorituksen laittaa vähennyksiin siinä tapauksessa, että yhtiö tulouttaa sen. Näin on silloinkin, vaikka summa olisi iso, esimerkiksi useamman kymmenen tuhannen euron suuruinen.”

    Voiko tuossa tapauksessa vähennyksen jakaa usealle vuodelle, koska ei isompaa summa pysty vähentämään kerralla?

    Vastaa
  2. Marko Oikarinen
    Marko Oikarinen says:

    Kiitoksia hyvistä neuvoista. En ole ihan kaikkia vähennyksiä ymmärtänyt laittaa veroilmoitukseen.

    Vastaa
  3. Markku
    Markku says:

    Entä nuo taloyhtiölainan korot. Jos pääomavastikkeet rahastoidaan, niin saako koron osuuden kuitenkin vähentää verotuksessa vuokratuloista (Korkoja taloyhtiö ei ymmärtääkseni voi missään tilanteissa rahastoida, vaan ne merkitään aina taloyhtiöön tuloina.) ?

    Vastaa
  4. Aleksi
    Aleksi says:

    Hei, olisi mukava tietää voiko samat vähennykset tehdä vuokratuloista, kun omistaa sijoitusasunnon osakeyhtiön kautta?

    Vastaa
    • IIda Pekkarinen
      IIda Pekkarinen says:

      Hei ja kiitos kysymyksestä! Samat vähennykset voi tehdä myös silloin, jos on osakeyhtiö kyseessä.

      Vastaa
  5. Markku
    Markku says:

    Jos asunnossa on taloyhtiölainaa, josta maksetaan lyhennys ja korot kuukausittain. Taloyhtiö rahastoin pääomavastikkeen. Lyhennyksen osuutta ei silloin voi vähentää vuokratuloista, mutta entä voiko tuon koron osuuden vähentää vuokratuloista (Ymmärtääkseni korkoa ei voi missään tapauksessa rahastoida, vaan se on aina tuloa taloyhtiölle.) ?

    Vastaa
    • Iida-Elina Pekkarinen
      Iida-Elina Pekkarinen says:

      Hei ja kiitos kysymyksestä! Taloyhtiö voi rahastoida rahoitusvastikkeista ainoastaan lainan lyhennyksiin käytetyn osuuden. Lainan korkoja ja hoitokuluja kattava osuus rahoitusvastikkeista täytyy jättää taloyhtiön tuloslaskelmaan tuloksi, ja tuon osuuden rahoitusvastikkeesta rahoitusvastikkeen maksaja voi vähentää omassa verotuksessaan pääomatuloista.

      Käytännössä rahoitusvastikkeen maksajat tarvitsevat tähän laskelman taloyhtiön isännöitsijältä, koska rahoitusvastikkeen maksaja ei pysty itse todentamaan sitä, paljonko hänen maksamistaan rahoitusvastikkeista on mennyt taloyhtiön lainan lyhennykseen, korkoon ja hoitokuluun.

      Vastaa
  6. Paavo
    Paavo says:

    ”Jos olet asunut omistamassasi asunnossa yhtäjaksoisesti kaksi vuotta, voit myydä sen verovapaasti. Kannattaa muistaa, että koko asunnon vuokralle antaminen, vaikka lyhytaikaisestikin, katkaisee asunnon oman käytön. Tällä voi olla vaikutusta asunnon luovutusvoittoverotukseen”

    Asun kaksi vuotta, ja laitan vuokralle kahden vuoden jälkeen. Teen lyhennyksiä, mittavia parannuksia nyt sijoitusasuntoon (vuokrat ~ parannukset vuosittain). Myyn asunnon mittavalla voitolla 12 vuoden jälkeen.

    Onko myynti täysin bulvaani myynti eli eli saan pitää velattoman myyntihinnan täysin?

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      Moro Paavo,

      Tässä lainaus suoraan verottajan sivuilta:

      ”Oman asunnon luovutuksesta saatu voitto on verovapaata tuloa, jos myyt

      huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet tai osuudet taikka rakennuksen, jonka olet omistanut vähintään kaksi vuotta ja
      olet käyttänyt huoneistoa/rakennusta omistusaikanasi ennen luovutusta yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheesi vakituisena asuntona.
      Kahden vuoden omistus- ja asumisajan on oltava samanaikaista ja yhtäjaksoista.”

      Eli lyhyt vastaus: kyllä. Kannattaa kuitenkin muistaa, että verotus voi muuttua seuraavan 12 vuoden aikana.

      Vastaa

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Avainsanat