Voiko vuokrasopimukseen laittaa koeajan?

Voiko vuokrasopimukseen laittaa koeajan vuokralaiselle, samaan tapaan kuin työsopimuksissa on tapana?

Tässä mitä laki oikeasti sanoo ja mitä kannattaa tehdä käytännössä.

Ajatus koeajasta vuokrasopimuksessa voi tulla vuokranantajan mieleen, jos ei ole täysin varma vuokralaiskandidaatista tai jos vuokralainen on uusi tuttavuus tai aiempi kokemus vuokrauksesta on jättänyt varovaiseksi. Miten kätevää olisikaan testata, toimiiko vuokrasuhde käytännössä, ennen kuin sitoutuu pidemmäksi aikaa?

Tätä ajatusta pyöritellään jonkun verran asuntosijoittajien keskusteluissa. Tässä blogissa katsotaan, mitä laki oikeasti sanoo ja miten asia kannattaa käytännössä hoitaa, jos haluat suojata selustasi mutta pelata silti reilua peliä.

Onko vuokrasopimuksessa koeajalle tilaa lain mukaan?

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa ei tunneta koeajan käsitettä lainkaan. Vuokrasopimus on joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva, eikä sen voimassaoloa voi sitoa “koeaikaan” samalla tavalla kuin työsopimuksissa. Jos vuokrasopimukseen kirjataan esimerkiksi lause ”sopimus on koeajalla ensimmäiset kolme kuukautta”, sillä ei ole oikeudellista pätevyyttä.

Tämä ei tarkoita vain sitä, että kohta on turha vaan se voi jopa kostautua, jos vuokranantaja yrittää vedota siihen vuokrasuhteen purkamisessa.

Vuokrasopimus sitoo molempia osapuolia heti allekirjoituksesta alkaen. Jos sopimus on toistaiseksi voimassa oleva, sen voi irtisanoa normaalilla irtisanomisajalla. Tässä tulee huomioida, että vuokranantajan irtisanomisilmoituksen aika on eri kuin vuokralaisen. Jos taas kyse on määräaikaisesta sopimuksesta, sitä ei voi irtisanoa kesken kaiken ilman molemminpuolista sopimusta tai lainmukaisia purkuperusteita, eikä “koeaika” ole sellainen peruste.

Laki ei tunnusta tällaista “vapaata purkuoikeutta” pelkän sopimusehdon perusteella. Jos vuokranantaja yrittää purkaa sopimuksen vedoten koeajan päättymiseen tai siihen, että “vuokrasuhde ei toiminut”, se ei ole riittävä syy. Tällöin vuokralaisella on oikeus vaatia korvauksia, koska sopimus on päättynyt ilman laillista perustetta. Pahinta on, että tällainen omaehtoinen purku voi johtaa vuokranantajan aseman heikkenemiseen, etenkin jos asia päätyy riitaisaksi.

Eli vuokrasopimukseen ei voi vuokranantaja laittaa koeaikaa vuokralaiselle.

Miten toimia järkevästi?

Jos et voi laittaa vuokrasopimukseen koe-ehtoa, mitä vaihtoehtoja sinulla sitten on? Onneksi niitä on ja täysin laillisia sellaisia.

Ensimmäinen päätös koskee sopimustyyppiä. Jos olet epävarma vuokralaisesta tai kyseessä on erityistilanne, voit harkita määräaikaista vuokrasopimusta esimerkiksi kolmeksi tai kuudeksi kuukaudeksi. Määräaikaisen sopimuksen päättyessä sopimus yksinkertaisesti lakkaa olemasta, eikä sitä tarvitse erikseen irtisanoa. Tilanne, jossa lyhyt määräaikainen vuokrasopimus on esimerkiksi perusteltu on, kun vuokralaisella on luottotiedot menneet.

Toinen vaihtoehto on tehdä toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, mutta varmistaa vuokralaisvalinta mahdollisimman hyvin. Tämä tarkoittaa:

• pyydä vuokralaisehdokkaalta luottotiedot ja referenssejä aiemmista vuokranantajista
• tee vuokraustilanteesta haastattelu, katso silmiin ja kysy vuokrauksen taustoista

Lisäksi varmista, että vuokravakuus on kunnossa ennen avainten luovutusta.

Hyvän vuokrasuhteen rakentaminen alkaa ennen sopimusta

Koeajan sijaan paras tapa varmistua sujuvasta vuokrasuhteesta on panostaa vuokralaisvalintaan. Vuokranantajan näkökulmasta kyse ei ole pelkästään asunnon vuokraamisesta, vaan tietyllä tapaa pitkäaikaisesta yhteistyöstä ja sijoituksen tuottavuudesta. Hyvä vuokralaisvalinta vähentää riskejä, säästää aikaa ja rahaa sekä tekee vuokraamisesta stressittömämpää.

Panostaminen tarkoittaa käytännössä sitä, että vuokralainen valitaan kokonaiskuvan perusteella. Eikä pelkästään tulojen tai luottotietojen, vaan myös asenteen ja vuorovaikutuksen perusteella. Hyvä vuokralainen kommunikoi avoimesti, hoitaa velvoitteensa ajallaan ja kunnioittaa asuntoa käytännössä kuin omaansa. Näitä ominaisuuksia ei aina näe papereista, vaan ne selviävät usein vasta keskustelun kautta.

Vuokralaisvalintaan käytetty extra-puolituntinen haastattelun, taustojen tarkistuksen ja keskustelun merkeissä on usein se paras vakuutus, jonka asuntosijoittaja ottaa.

Eli: älä laita koeaikaa vuokrasopimukseen

Vuokrasopimuksen “koeaika” ei ole laillisesti pätevä käsite. Sen sijaan vuokranantajan kannattaa toimia suunnitelmallisesti ja huolellisesti jo ennen sopimuksen allekirjoittamista. Näin ei tarvitse myöhemmin harmitella mahdottomia sopimusehtoja tai epäselviä tilanteita.