Taloyhtiöiden tärkeimmät remontit – Mitä asuntosijoittajan pitää tietää?

Taloyhtiön kiinteistön ja sen rakennusten kunto on ehkä tärkein ja samalla vaikeimmin arvioitavissa oleva tekijä asunnon ostohinnan määrittämisessä. Aihe kiinnostaa erityisesti asuntosijoittajaa, jonka pitäisi saada merkittyä omaan Excel-taulukkoonsa kaikki kuntoon liittyvät tekijät. 

Tässä blogitekstissä käydään läpi merkittävimmät taloyhtiön remontit, tehdyt ja tekemättömät, ja kuinka niitä tulisi arvioida kustannusten näkökulmasta. Tutustumme erilaisiin keinoihin, joiden avulla näet pintaa – tai siis julkisivua – syvemmälle. Kiinteistön kunnon ja kunnossapidon selvittämiseen kannattaa käyttää aikaa ja vaivaa, joka palkitaan ennen pitkää. Kun pääset käsiksi sellaiseen tietoon, joka ei ole helposti kaikkien saatavilla, löydät parhaimmat ostopaikat ja toisaalta tunnistat myös ne mädät omenat.

Hyvin karkeasti yleistettynä talotekniikan käyttöikä on keskimäärin noin 20–50 vuotta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että 20+ vuotta vanhoissa taloissa viimeistään alkaa pulpahdella suurempia korjaustarpeita, ja toki huoltotoimenpiteitä tätäkin ennen. Asunnon ostajan, ja erityisesti asuntosijoittajan, kannattaa selvittää yhtiön suunnitelmat ainakin merkittävimpien ja kalliimpien remonttien osalta. Näitä ovat tavallisesti:

– LVISA – lämmitys, vesi, ilmanvaihto, sähköt ja näiden automaattinen ohjaaminen

– Julkisivu ja parvekkeet

– Ikkunat ja ovet

– Katto ja pihakansi

– Hissi

– Energiaremontti

Mitä enemmän, mitä monimutkaisempaa, mitä huonokuntoisempaa, sitä kalliimpaa

Kaikkiin remontteihin ja niiden kustannuksiin pätee muutama yhteinen lainalaisuus: Hintalappuun vaikuttaa, kunnostetaanko vanhaa vai tehdäänkö uutta, työn määrä, aikataulu ja materiaalivalinnat. Lisäksi on hyvä pitää mielessä, että erikoisuudet maksavat yleensä enemmän. Ajankohta, sijainti ja urakoitsijan tarjoamat takuut vaikuttavat myös kokonaiskustannuksiin.

Tarkat hinta-arviot on jätetty tästä blogitekstistä pois sen takia, että korjausrakennusala ja materiaalien kustannukset ovat varsinkin tänä päivänä hyvin volatiilejä ja hinnat saattavat muuttua merkittävästi nopeallakin aikataululla. Lisäksi julkisesti ilmoitetut hintahaarukat ovat parhaimmillaankin suuntaa antavia, joten mitään aikaa kestävää yleishinnastoa en edes yritä antaa.

Kuntoarvio, PTS ja tehdyt remontit

Sanotaan, että remontti alkaa kuntotutkimuksesta, joka tosin on vain yksi työkalu. Sen sisältöä kannattaa aina soveltaa taloyhtiön strategian ja tarpeiden puitteissa. Suunnitellut kunnossapitotoimenpiteet kirjataan pitkän tähtäimen suunnitelmaan eli PTS:ään. Kiinteistöliitto luonnehtii dokumentin tarkoitukseksi arvioida kiinteistön tulevien vuosien kunnossapito- ja korjaustoimien tarve, ajoitus ja kustannusennusteet.

Huolella tehty PTS on tärkeä ja informatiivinen paperi asuntosijoittajalle. Kyseessä on kuitenkin pelkkä suunnitelma, ja suunnitelmat tuppaavat muuttumaan. Tai ainakin aikataulut, sillä yllätyksiä sattuu, ja erilaisia toimenpiteitä on jatkuvasti priorisoitava uudelleen.

PTS:n kaveri on lista tehdyistä remonteista. Mitä pidempi lista, sen parempi! Tosin sisällölläkin on väliä – listan tulisi täyttyä oikea-aikaisista ja oikean laajuisista toimenpiteistä. Sen sijaan, jos vanhassa talossa tehdyt remontit ovat lähinnä purkkavirityksiä ja tulipalojen sammutteluja (kuvainnollisesti!), tämä voi indikoida sitä, että riittäviä toimenpiteitä ei ole tehty riittävän ajoissa. Mainittakoon esimerkkinä toistuvat putkirikot tai jatkuvasti vuotava katto. Hälytyskellojen pitäisi soida, jos tässäkään tapauksessa ei ole suunnitteilla putki- tai kattoremonttia.

PTS:aa ja tehtyjä remontteja kannattaa siis vilkuilla myös sillä silmällä, mitä niistä puuttuu. Kun tiedät, että peltikatto tulisi uusia 50 vuoden välein, eikä 60 vuotiaan talon papereista löydy tehtyä vesikattoremonttia, kannattaa kysellä katon kunnosta tarkemmin, vaikka vuotoja ei olisikaan dokumentoitu.

Älä oleta, selvitä!

Olettaminen voi tulla kalliiksi ja toisaalta olettamalla saattaa missata hyvän ostopaikan.

Asuntosijoittajan kannattaa selvittää, mitä on uusittu, mitä tullaan uusimaan ja mitä olisi pitänyt uusia. 

Tehtyjen remonttien osalta on parhaansa mukaan pystyttävä arvioimaan, onko niiden myötä kyseisen tekniikan laatu parantunut ja käyttöikä pidentynyt niin paljon, kuin annetaan ymmärtää. Esimerkiksi kattoremontti saattaa tarkoittaa sitä, että katto on vaihdettu uuteen, tai sitten se on pelkästään maalattu. Luonnollisesti tekotapa vaikuttaa kiinteistön arvoon ja siihen, kuinka nopeasti uusi remontti tulee ajankohtaiseksi, mutta se ei välttämättä näy pyyntihinnassa.

Vastaavasti tulevien remonttien osalta kannattaa kärkkyä sellaisia yhtiöitä, joissa korjauksia ei tarvitsekaan tehdä yhtä laajasti tai hintavasti kuin yhtiön paperit antavat äkkiseltään ymmärtää.

Jos PTS:n mukaan tulossa on ikkunoiden uusiminen, mutta kaikkia ikkunoita ei olekaan tarkoitus vaihtaa, pääset paljon halvemmalla kuin luulit. Tämänkaltaiset tilanteet mahdollistavat juuri niitä parhaita ostopaikkoja, sillä laiskemmat asunnon etsijät ovat saattaneet hinnoitella remontin PTS:n antaman ensivaikutelman pohjalta. Verrattuna muihin kiinnostuneisiin sinulla on mahdollisuus tarjota pikkuisen enemmän ja pääset silti haluamaasi tuottovaatimukseen.

Lisätietoja voi aina kysyä myyjältä tai välittäjältä, ja monet soittelevat suoraan myös isännöitsijälle tai hallituksen puheenjohtajalle.

Talotekniikan lyhyt oppimäärä asuntosijoittajalle

Käydään nyt läpi vähän tarkemmin, mihin seikkoihin kannattaa kiinnittää huomiota suurimpien remonttien osalta. Hyvä nyrkkisääntö on, että kaikki talotekniikka kaipaa säännöllistä huoltoa, joka pidentää sen käyttöikää. Esimerkiksi huoltamatta jäänyt julkisivu voi tulla elinkaarensa päähän huomattavasti nopeammin kuin säännöllisesti huollettu vastaava

LVISA – Lämpö, vesi, ilma, sähkö ja automaatio

Lämmitys-, vesijohto-, ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmät sekä näiden automaatio voidaan uusia joko yhdessä tai erikseen, osittain tai kokonaan. Tämän osasto on ehkä pelätyin mörkö kaikista kiinteistön remonteista, eikä ihme, sillä erityisesti kerrostaloissa linjojen esiin purkaminen ja uusiminen maksaa hunajaa. Kaiken lisäksi urakka saattaa tehdä asunnosta vuokrauskelvottoman viikkojen tai jopa kuukausien ajaksi, joka aiheuttaa vuokranantajalle remonttikustannusten lisäksi myös niitä kammottavia tyhjiä kuukausia.

Jos kuntotutkimuksessa on todettu, että kaikki yllämainitut on uusittava, on yleensä järkevää tehdä kaikki kerralla. Usein selvitään myös vähemmällä, ja siksi LVISA-osaston kustannushaitari on hyvin suuri. Esimerkiksi riittävän hyvässä kunnossa olevat putket voidaan purkamisen sijasta sukittaa tai päällystää, joka lisää niiden käyttöikää jopa kymmenillä vuosilla aiheuttamatta suuria kustannuksia tai merkittävää asumishaittaa. Sähköjäkin uusitaan eri laajuudessa, jolloin remontti voi ulottua huoneistojen pistorasioihin asti tai rajoittua ryhmäkeskuksiin ja lieden syöttöjohtoihin.

Julkisivu ja parvekkeet

Myös julkisivu ja parvekkeet voidaan kunnostaa yhdessä tai erikseen. Remontti voidaan tehdä myös kevyenä, jolloin lähinnä tarkoitus on jatkaa nykyisen julkisivun elinkaarta. Raskaammat toteutustavat sisältävät myös erilaisia korjaustoimenpiteitä tai jopa rakenteiden uusimista eristeitä myöten. Tai jos parvekkeita aletaan valamaan uudelleen, on tämä arvatenkin kalliimpaa kuin pikkuisten pintavaurioiden korjaukset.

Raskaampien julkisivu- ja parvekeremonttien yhteydessä rakennukset joudutaan tavallisesti huputtamaan remontin ajaksi, ja ympärille rakennetaan maalaustelineet. Jo tästä toimenpiteestä aiheutuu tuhansien eurojen kustannukset. Lisäksi on hyvä ottaa huomioon, että parvekkeet saattavat olla käyttökiellossa, joka vaikuttaa suoraan asuinmukavuuteen. Huputetussa rakennuksessa myös ilmanvaihto kärsii, joka on otettava huomioon erityisesti kesähelteillä. 

Julkisivuissa materiaaleilla on väliä! Kevyt ohutlevyrappaus on tavallisesti lyhytikäisin, kun taas tiili kestävin.

Ikkunat ja ovet

Ikkunoiden ja ovien käyttöikää voi pidentää huomattavasti maalaamalla tai lakkaamalla, joka suojaa ikkunapuitteita säältä ja kohentaa samalla niiden ulkonäköä. Hyväkuntoisiin ikkunoihin ja oviin saattaa riittää pesu ja maalaus, kun taas lahovaurioiden korjaaminen tulee kalliimmaksi.

Joskus on järkevintä vaihtaa ikkunat ja ovet kokonaan uusiin, jolloin myös kustannukset pomppaavat. Ikkuna- ja oviremontin kustannuksiin vaikuttaa niiden kunnon lisäksi määrä, koko ja saavutettavuus, eli tarvitaanko urakkaa varten nostimia tai muita apuvälineitä. Ikkuna- ja oviremontti onkin monissa tapauksissa järkevää tehdä julkisivu- ja/tai parvekeremontin yhteydessä. – Mahdollisimman monta kärpästä samalla huputuksella!

Katto ja pihakansi

Katon kunnostamisessa saatetaan päästä pelkällä maalipinnan uusimisella, läpivientien tiivistämisellä tai yksittäisten tiilien vaihtamisella. Välillä on syytä vaihtaa koko katto. Kattoremontin hinnassa keskeisimpiä tekijöitä ovat katon koko, muoto ja jyrkkyys, sillä suuri ja monimuotoinen katto vaatii enemmän työtä ja materiaaleja. Runsaslukuisten mutkien, läpivientien ja korkeuserojen hinkkaaminen on huomattavasti työläämpää eli kalliimpaa yksinkertaiseen kattoon verrattuna.

Katemateriaaleista peltikatto ja tiili ovat yleensä kalliimpia, mutta myös pitkäkestoisia. Huopakatoksi kutsuttu bitumikate on kertainvestointina edullisempi, mutta huomattavasti lyhytikäisempi. Katon kunto vaikuttaa hintalappuun siten, että lahovauriot ja rakenteelliset korjaukset nostavat kustannuksia. Lisäksi hintaan vaikuttavat alusrakenteet, läpiviennit, kattoturvatuotteet sekä rakennuksen korkeus ja saavutettavuus. 

Pihakansiremontti voi laajimmillaan sisältää koko holvin purkamisen ja uuden rakentamisen, jonka päälle tulee vielä eristeet ja salaojat. Näiden päälle rakennetaan itse piha kaikkine härpäkkeineen. Mikäli holvin vanhat rakenteet ovat riittävän hyvässä kunnossa eikä niitä tarvitse uusia, pääsevät osakkaiden rahapussit pienemmällä rasituksella.

Hissi

Hissiremontissa vanha hissi kunnostetaan tai uusitaan kokonaan. Remontin tavoitteena on parantaa turvallisuutta, toimintavarmuutta ja käyttömukavuutta sekä pidentää hissin käyttöikää. Hissiremontti voi sisältää esimerkiksi koneiston, ohjausjärjestelmän, ovien ja sisätilojen uusimisen. Remontti aiheuttaa yleensä tilapäistä haittaa hissin poissaollessa käytöstä.

Kokonaan uuden hissin rakentaminen on hissiurakoista kallein, sillä siihen on sisällytettävä myös hissikuilun suunnittelu ja rakentaminen joko rakennuksen ulkopuolelle tai rappukäytävään, jolloin yleensä myös portaat on vaihdettava uusiin, pienempiin.

Toisaalta hissin olemassaololla, tai sen puuttumisella, on huomattava merkitys asuinmukavuuteen ja asunnon saavutettavuuteen, jotka korreloivat suoraan sekä asunnon arvon että vuokratason kanssa. Lisäksi ainakin tämän tekstin kirjoitushetkellä hissien jälkiasennukseen on mahdollista saada avustusta juurikin tuon saavutettavuuden perusteella, joka hieman pienentää urakan lopullisia kustannuksia taloyhtiölle.

Energiaremontti

Kiinteistön energiatehokkuuteen tähtääviä remontteja ovat esimerkiksi maalämpöön siirtyminen, lämmön talteenotto ja aurinkopaneelien asentaminen. Kaikkien energiatehokkuutta ja -omavaraisuutta parantavien remonttien tarkoitus on – tai pitäisi olla – se, että ne maksavat itsensä takaisin pitkällä aikavälillä. Myös sähköautojen latauspistokkeiden asentaminen on ajankohtaista monessa yhtiössä. On suhteellisen turvallista ennustaa, että tulevaisuudessa sähköauton latausmahdollisuuden puuttuminen on deal breaker yhä useammalle vuokralaiskandidaatille.

Vuokranalennus

Vuokralaisella on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan oikeus vuokranalennukseen siltä ajalta, kun asunto on puutteellisessa kunnossa. Alennus koskee vain asuntoon kohdistuvia haittoja, eikä esimerkiksi piharemontteja. Jos asuntoa ei voi käyttää lainkaan, vuokralainen ei ole velvollinen maksamaan vuokraa tältä ajalta. Alennuksen suuruuteen vaikuttavat remontin kesto ja sen merkitys asunnon käytölle, erityisesti keittiö- ja kylpyhuonetilojen osalta.

Suomen vuokranantajat ohjeistaa, että tyypilliset alennukset ovat putkiremontissa 30–50 %, julkisivuremontissa 15–30 % ja hissiremontissa noin 10 %, jos hissi on olennainen kyseiselle asunnolle. Jos asunto on täysin käyttökelvoton, vuokraa ei peritä, mutta tavaroiden säilytyksestä voidaan veloittaa 5–10 % varastointivuokraa. Vuokranantajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta järjestää sijaisasuntoa.

Vuokralainen ei voi päättää alennuksesta itse, vaan siitä on sovittava vuokranantajan kanssa, mieluiten kirjallisesti. Hyvän vuokratavan mukaisesti vuokranantaja tarjoaa alennusta oma-aloitteisesti.

Kustannusten jyvitys osakkaiden kesken

Taloyhtiön kustannusten jakamisesta määrätään asunto-osakeyhtiölaissa sekä yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestyksen sisältö saattaa vaihdella taloyhtiöiden välillä, joten siihen kannattaa kiinnittää erityistä huomiota. Kustannusten erilaisesta jakamisperusteesta voidaan päättää myös yhtiökokouksessa.

Remonttien kustannukset jaetaan osakkaiden kesken yleensä vastikeperusteisesti eli neliö- tai osakemäärän perusteella. Jos esimerkiksi kylpyhuoneremontit jaetaan neliöperusteisesti, jakautuu kustannuksia enemmän isoille kuin pienille asunnoille. Jos kuitenkin jokaisessa asunnossa on vain yksi kylppäri, antaa tämä selvän edun pienten asuntojen omistajille. – Joka on myös asuntosijoittajan kannalta hyvä juttu, jos sattuu omistamaan pienen asunnon tällaisesta yhtiöstä. 

Tasajako tarkoittaa kustannusten jakamista tasan huoneistojen kesken. Se on mahdollista vain silloin, kun hankinnan tai korjauksen hyöty ja kustannukset ovat kaikille huoneistoille samat ja työ tai uusiminen kohdistuu huoneistoihin. Esimerkiksi ulko-ovien, ikkunoiden tai vesihanojen vaihtamisen kulut voidaan jakaa tasan, mikäli näitä on vaihdettu jokaisessa huoneistossa kappalemääräisesti sama määrä ja kustannukset menevät tasan.

Hyötyperiaatetta voidaan soveltaa, kun osa huoneistoista hyötyy hankinnasta selvästi enemmän kuin toiset. Tällöin kustannukset jaetaan osakkaiden kesken samassa suhteessa kuin mitä kukin hyötyy remontista. Tyypillinen esimerkki tästä on hissin jälkiasennus, jossa ylempien kerrosten asukkaat osallistuvat kustannuksiin suuremmalla osuudella.

Check List:

Lopuksi kerrataan vielä! 

Jos mietit mitä tästä pitäisi muistaa, muista ainakin nämä: 

1. Bongaa yhtiön kunnossapitoon liittyvistä papereista

LVISA, julkisivu/parvekkeet, ikkunat/ovet, katto/pihakansi, hissi, energia.

2. Selvitä remonttien laajuus

Huolto, osittainen remontti vai täydellinen uusiminen? Nimi ei välttämättä kerro hintaa.

3. Laske vaikutus kassavirtaan ja tuottoon

Vuokranalennukset, tyhjät kuukaudet ja kustannusten jakoperuste.

Kirjoittaja:

Pauliina Järvisalo

Talouden asiantuntija, yrittäjä, asuntosijoittaja

Ota Pauliinan @tiliote -kanava seurantaan!