”Jos nämä sijoitusasunnot ovat näin hyviä, miksi ette pidä niitä itse?”

Myyjämme kuulevat saman kysymyksen yhä uudelleen ja uudelleen:

”Jos nämä asunnot ovat näin hyviä, miksi ette pidä niitä itse?”

Kyseessä on erittäin hyvä kysymys. Kysymys, johon kuuluu vastata suoraan, rehellisesti ja konkreettisesti. Tässä blogissa avaamme liiketoimintamalliamme suoraan ja mutkattomasti. Kerron

• miksi me ostamme kokonaisia taloyhtiöitä, ei yksittäisiä asuntoja
• millaisia haasteita kohteilla usein on ennen kuin ne päätyvät myyntiin
• miksi nopea pääomankierto toimii meille paremmin kuin pitkä omistaminen
• miten tämä hyödyttää sekä myyjiä että yksityissijoittajia

Jos sinäkin olet joskus miettinyt, miksi joku myy “hyviä diilejä erinomaisista sijoitusasunnoista” sen sijaan, että pitäisi kaikkia näitä erinomaisia asuntoja itse, tämä kirjoitus on sinulle.

Mistä me hankimme nämä myytävät sijoitusasunnot?

Sijoitusasunnot.com ostaa aina itse yritykselle itselleen myytävät sijoitusasunnot – emme toimi asuntojen välittäjänä. Ostot kohdistuvat käytännössä aina kokonaisiin kerros- ja/tai rivitaloihin, ei yksittäisiin asuntoihin. Ostamme kohteet erilaisilta isommilta toimijoilta, kuten esimerkiksi isoilta säätiöiltä, kaupungeilta, kiinteistösijoitusrahastoilta tai muilta institutionaalisilta omistajilta. Näillä tahoilla on omat syynsä irtautua asuntomassasta tietyin väliajoin.

Omat rahamme ovat kiinni myymissämme kohteissa

Ostamme myymämme kohteet ensin itsellemme ennen kuin laitamme ne myyntiin. Se tarkoittaa, että uskomme niihin.

Mikä olisi parempi uskottavuustekijä kuin se, että meillä on omat rahat kiinni samoissa asunnoissa, joita tarjoamme sinulle?

Kun tällainen myyjä haluaa luopua kiinteistöistä, se tapahtuu yleensä kokonaispakettina: useita asuntoja, yhdessä tai useammassa talossa, usein yhdellä kauppakirjalla. Kohteet ovat tyypillisesti kiinteistömuotoisia eivätkä vielä osakeyhtiömuotoisia. Tällöin niitä ei voida myydä asunto kerrallaan, vaan ostajaksi tarvitaan taho, jolla on kyky ostaa koko kokonaisuus.

Tässä vaiheessa astumme me kuvaan.

Markkinassa ei ole valtavaa määrää ostajia, jotka pystyvät ja haluavat ostaa kokonaisia kerrostaloja tai usean rakennuksen kokonaisuuksia isoina portfolioina. Yhdessä kaupassa voi siirtyä kokonaisia rakennuksia kerralla. Meillä on valmiit prosessit, rahoitusvalmius ja osaaminen hoitaa tämän tyyppiset diilit tehokkaasti maaliin.

Miksi me saamme kohteet edullisesti, ja mitä niissä yleensä on taustalla

Kun suuret säätiöt, kaupungit tai muut institutionaaliset toimijat myyvät asuntokokonaisuuksia, taustalla on lähes aina jokin syy. Se voi olla taloudellinen paine, strateginen linjaus tai jokin kiinteistöön liittyvä haaste.

Tyypillisiä syitä ovat esimerkiksi:

• käyttöasteen lasku
• omistajan toiminnan rajoitukset (esim. opiskelija-asuntosäätiö ei voi vuokrata asuntoja kuin opiskelijoille, mikä voi olla haaste, jos vaikka kampus vaihtaa paikkaa mutta tämän omistajan kerrostalo ei)
• edessä olevat isot remontit
• myyjän tarve vapauttaa pääomia muuhun toimintaan

Kaksi case-esimerkkiä

Kun tällaisia kohteita myydään, ostajia ei ole kovin monta. Sijoitusasunnot.com pystyy hyödyntämään tämän markkinaraon: ostamme kokonaisuuden pakettina, neuvottelemme hinnan ja jaamme sen myöhemmin yksittäisiin asuntoihin.

Tämän ansiosta voimme tarjota asunnot sijoittajille alle käyvän markkinahinnan – jopa silloin, kun ne ovat jo valmiiksi vuokrattuja. Kyse ei siis ole siitä, että myymme “ongelmakohteita” eteenpäin, vaan siitä, että ostamme isosti, ratkaisemme haasteet ja hinnoittelemme asunnot realistisesti. Näin vuokralaiset voivat jatkaa asumista kodeissaan, ja asuntosijoittajat saavat ostettavaksi sijoittajille sopivasta taloyhtiöstä valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja.

Mitä haasteita ratkomme käytännössä

Monet meidän ostamat kohteet ovat tilanteessa, jossa perusasiat eivät ole kunnossa. Vuokraus on voinut olla jäykkää ja käyttöaste kärsinyt, taloyhtiön talous on mennyt väärään suuntaan, ja sopimukset esimerkiksi kunnossapidon, korjausten, siivouksen tai telepalveluiden kanssa ovat voineet olla huonoja. Myös tekniset asiat voivat olla pielessä: esimerkiksi kohteen lämmitysjärjestelmä voi falskata ja energia ei jakaudu tasaisesti, jolloin talo on sekä kallis ylläpitää että epäviihtyisä asukkaille.

Me ratkomme juuri tämän kaltaisia ongelmia ostamissamme kohteissa: kilpailutamme kumppanit, säädämme tekniset järjestelmät ja palautamme kohteelle ylläpidettävän vastiketason.

• Meillä on ollut Kuopiosta kohde, jossa suurin haaste oli siivoton asuminen: yleisissä tiloissa oli sotkua ja graffiteja, jotka rapauttivat asumisviihtyvyyttä.
• Yhdessä Porvoon kohteessamme uusimme parvekkeet ennen kuin laitoimme kohteen myyntiin, tämmöinen remontti oli järkevä toteuttaa koska se ei yhtiön omistuksen hajautuessa olisi edennyt yhtä nopeasti.
• Lahdessa meillä oli kohde, jonne teimme käyttövesiputkistojen ja maanalaisen lämmitysverkoston uusimisen ennen myyntiä, koska oli selkeästi järkevintä toteuttaa remontti itse ennen kuin asuntoja tarjottiin sijoittajille.

Jokainen kohde vaatii oman ratkaisunsa

Nämä esimerkit eri kaupungeista näyttävät kaikki eri tavalla, mitä ”lisäarvon luominen” käytännössä tarkoittaa – mitään yhtä kaavaa ei ole. Jokainen kohde on oma uniikki yksilönsä, jolla on omat erikoispiirteensä.

Näillä toimenpiteillä on suora vaikutus euroihin: ylläpidettävä vastiketasapaino, pienempi korjausvelka, parempi käyttöaste ja korkeampi mahdollinen vuokrataso. Asukkaat viihtyvät pidempään, kun kohde on hyvässä kunnossa, ja sijoittajat saavat haltuunsa asunnon, jonka tausta on jo laitettu kuntoon. Samalla myös isännöitsijän työ helpottuu: kun tuomme kohteen selkeässä paketissa, hän pääsee nopeasti kartalle eikä joudu kokoamaan asioita alusta – mikä on taas säästöä koko taloyhtiölle, kun isännöitsijän ei tarvitse laskuttaa isoja tunteja kohteen haltuunotosta.

Me voisimme toki pitää ne asunnot itsellämme, mutta se ei ole meidän liiketoiminnan valinta

Suomessa on useita toimijoita, jotka rakentavat liiketoimintaansa osta ja pidä -mallilla. Pörssiyhtiöt, rahastot ja suuret kiinteistösijoittajat keräävät salkkuja, joissa tuotto syntyy vuosikymmenten aikana vuokratuottojen kautta. Se on toimiva ja kannattava malli – mutta se ei ole meidän malli.

Me olemme löytäneet oman markkinarakomme: ostamme kokonaisia kiinteistöjä, ratkaisemme niihin liittyvät haasteet ja tuomme asuntosijoittajille tarjolle parempia sijoituskohteita kuin mitä julkisesta markkinasta yleisesti voi löytää. Tämä antaa meille mahdollisuuden kierrättää pääomaa nopeasti ja hakea markkinasta uusia kohteita jatkuvasti. Jos pitäisimme asunnot itsellämme, saisimme toki vuokratuottoa, mutta samalla tarjonta asiakkaillemme jäisi suppeaksi.

Asuntoihin sijoittavalle asiakkaallemme tämä on ratkaisevan tärkeää: uusia kohteita nousee kauttamme tarjolle tasaisella tahdilla, ja niiden hinnoittelu hyötyy siitä, että olemme ostaneet kokonaisuuden isosti. Kohteet on käyneet läpi meidän seulan ja ne ovat jo olleet meidän omassa taseessamme, ennen kuin ne tulevat myyntiin. Ilman meidän mallia tällaisia asuntoja ei olisi yksittäisten sijoittajien saatavilla!

Meidän tuottomme syntyy liikkeestä. Sinulle se näkyy jatkuvana mahdollisuutena kasvattaa salkkua, aloittaa turvallisesti tai laajentaa strategiaasi kohteilla, jotka on jo testattu käytännössä.

Näin autamme myyjätahoja pääsemään heidän tavoitteisiinsa, sekä asuntosijoittajia saamaan loistavia diilejä

Monilla isoilla asuntojen omistajilla, kuten säätiöillä, kaupungeilla ja rahastoilla, on selkeä tarve myydä osia asuntokannastaan. Taustalla voi olla halu keskittyä uudistuotantoon, vapauttaa pääomia muuhun toimintaan tai luopua alueista, jotka eivät enää sovi strategiaan. Kun ostamme kohteen kokonaisuutena, mahdollistamme heille nopean ja sujuvan exitin.

Samalla tämä avaa ovia yksityisille sijoittajille. Ilman välikättä tällaiset paketit pysyisivät suurten instituutioiden pelikenttänä, eivätkä yksittäiset sijoittajat pääsisi niihin käsiksi. Meidän mallimme muuttaa tämän: se tarkoittaa uusia mahdollisuuksia laajentaa salkkua laadukkailla kohteilla ja mahdollisuutta päästä markkinoille kohteilla, jotka eivät normaalisti olisi tarjolla.

Tässä syntyy aito win–win-tilanne. Myyjä pääsee eteenpäin omissa tavoitteissaan, sijoittaja saa hyvän diilin, ja me hoidamme sen, missä olemme hyviä – kokonaisuuksien purkamisen yksittäisten sijoittajien ulottuville.

Mitä jos emme löytäisi enää ostettavaa?

Jos meille ei olisi juuri sillä hetkellä uusia kokonaisia taloja ostettavaksi, emme laittaisi jo omistamiamme kohteita myyntiin vain rahan kotiuttamisen takia. Muuten rahat, jota saisimme tämän kohteen myynnistä, jäisivät makaamaan yhtiömme pankkitilille ilman tuottoa: meille on tärkeää, että asuntojen myynnistä saatava raha ei vain makaa Sijoitusasunnot.comin pankkitilillä, vaan että me saamme rahat investoitua kasvuun – eli uusiin kohteisiin – mahdollisimman pian.

Jos uusia kohteita ei ole näköpiirissä, on meille järkevämpää pitää kohteet jonkun aikaa pidempään omassa taseessa ja kerätä niistä vuokratuottoa.

Niin kauan kuin markkinasta kuitenkin löytyy hyviä kokonaisuuksia, on meille järkevämpää kierrättää pääomaa nopeasti. Tämä hyödyttää myös asuntosijoittajia: tarjolle nousee jatkuvasti uusia asuntoja, joihin ei muuten olisi pääsyä. Nopeus ja volyymi pitävät tarjonnan tuoreena ja hinnoittelun kilpailukykyisenä.

Meidän tapamme luoda arvoa

Tämä on meidän tapamme luoda arvoa niin isoille instutionaalisille kohteiden myyjille, sijoittajille ja meille itsellemme.

Ostamme kohteet aina ensin omalla riskillämme. Se tarkoittaa, että jokainen asunto, jonka tarjoamme eteenpäin, on jo käynyt läpi perusteellisen analyysin ja ollut meidän omassa taseessamme. Me tutkimme useita kohteita ja tarjoamme vain ne, jotka näemme järkeviksi – aivan kuten sijoittajatkin tekevät.

Kun kohde tulee myyntiin, tiedät, että se on käynyt läpi kovan seulan ja että se sopii niin asunnon, taloyhtiön, sijainnin kuin hintansa puolesta sijoittajalle.

Lopuksi yksi yksinkertainen ajatus: me tarjoamme hyviä diilejä etenkin siksi, että huonoja diilejä tarjoamalla on aika vaikea tehdä pitkäjänteistä liiketoimintaa. Tämä periaate ohjaa kaikkea toimintaamme – kun asiakkaamme onnistuvat, onnistumme mekin.