Asuntosijoittaminen ilman arvonnousua – Näin teet kovaa tiliä asunnoilla, joiden loppuarvo on 0€

Tässä blogissa realisoidaan jäljellä oleva käyttöarvo ja hyväksytään kohteen loppuarvon painuvan nollaan.

Yleinen nyrkkisääntö sijoitusasuntojen tuottojen vertailussa on se, että mitä pienempi paikkakunta (tai mikromarkkina) ja heikompi väestökehitys, sitä parempi vuokratuotto – mutta samalla sitä suurempi riski esimerkiksi vuokralaisten löytämisessä ja asunnon jälleenmyynnissä. Asuntojen arvonnousua ei kuihtuvilla alueilla yleensä kannata odottaa, vaan lähtökohta on se, että hintakehitys on negatiiviista aina jos alueella on tarjontaa asunnoista enemmän kuin kysyntää. Sijoittajan tuotto perustuukin tämänkaltaisessa kohteessa lähes yksinomaan vuokratuloihin, joten kohteen hallinnoinnissa korostuu kustannusten minimointi ja kassavirran maksimointi.

Kun kerrostalo on vanha, peruskorjaukset lähestyvät eikä mahdollisen peruskorjauksen hintoja välttämättä voida viedä vuokriin, miten järkevän asuntosijoittajan kannattaa toimia tämmöisen kohteen kanssa?

Keskity edulliseen ostohintaan ja vuokratuottoon

Taantuvan alueen asunnon ostossa tärkeintä on ostaa riittävän halvalla ja varautua siihen, koska asunnon arvo lähtökohtaisesti laskee ajan myötä – poikkeuksellisen hyvässä tapauksessa se pysyy paikallaan. Siksi tuotto pitää ensisijaisesti tulla vuokratuloista, ei myyntivoitosta. Pienemmillä paikkakunnilla asuntojen hinnat ovat todella edullisia, mutta vuokrat eivät laske samassa suhteessa, mikä tarkoittaa että vuokratuottoprosentit voivat olla selvästi korkeampia kuin suurissa kaupungeissa. Älä laske arvonnousun varaan, ainoastaan vuokratuoton ja kassavirran varaan.

Varmista, että alhainen hankintahinta sisältää jo odotettavissa olevien remonttien riskin. Remonttia kaipaavaan asuntoon tai taloyhtiöön sijoittaminen on kannattavaa vain, jos remonttitarpeet on huomioitu ostohinnassa.

Minimoi remontti- ja investointikulut

Jos lähtökohtaisesti asunnon sijainti on heikko eikä arvonnousua ole odotettavissa, remontointiin ja ylläpitoon kannattaa käyttää mahdollisimman vähän rahaa – kuitenkin asumiskelpoisuuden ja turvallisuuden rajoissa.  Eli pidä korjaus- ja parannusinvestoinnit mahdollisimman pieninä.

Halvan (esim. velattoman myyntihinnan osalta ~10.000 €) asunnon kohdalla mittava remontti on harvoin taloudellisesti perusteltu. Pelkästään suuret taloyhtiöremontit (kuten putki- tai julkisivusaneeraus) voivat maksaa yksittäiselle osakkaalle kymmeniä tuhansia euroja, mikä on suhteeton kustannus näin edullisen asunnon kohdalla. 10.000€ asuntoon 10.000€ remontti tuplaa asunnon hankintahinnan, ja tämä nousu puolittaa sen vuokratuottoprosentin.

Lisäksi peruskorjaus ei välttämättä nosta asunnon arvoa taantuvilla markkinoilla, vaan remontointi parantaa lähinnä vuokrattavuutta ja vuokratasoa. Parantuneesta vuokratasosta huolimatta kohteen hinta asuntomarkkinoilla voi silti pysyä paikallaan.

Ylläpitokulujen hallinta on yhtä tärkeää. Monilla kuihtuvilla paikkakunnilla kiinteistöjen hoitovastikkeet voivat nousta vaikka asuntojen arvo polkisi paikallaan, joten pyri vaikuttamaan taloyhtiössä kulujen kurissapitoon. Jos taloyhtiössä tulee tarve kalliille hankkeelle (kuten kattoremontille), kannattaa selvittää voisiko sen tehdä kevyemmin tai vaiheittain. Oman asunnon osalta pidä käyttökulut minimissä: esimerkiksi lämmityksen osalta riittää, että asunto pysyy terveellisessä lämpötilassa, mutta ei tarvitse ylilämmittää turhaan.

Huomioi kuitenkin laatuvaatimukset: lakisääteisesti asunnon on täytettävä asumisterveyden vaatimukset. Älä siis säästä turvallisuuden tai terveyden kustannuksella. Jos esimerkiksi kosteusvaurio tai homeongelma ilmenee, se on hoidettava asianmukaisesti, ja peruslämpöä on ylläpidettävä riittävästi. Liian pitkälle viety kunnossapidon laiminlyönti kostautuu helposti vuokralaisten valituksina, vuokranalennuksina tai jopa viranomaisten asettamina käyttörajoituksina. Tavoitteena kannattaa pitää sitä, että asunto pysyy vuokrattavassa kunnossa mahdollisimman pienin investoinnein, jotta sijoitus on kannattava.

Pidä käyttökulut kurissa ja vuokrausaste korkealla

Jatkuvien kulujen hallinta on avainasemassa, jotta halpaan asuntoon saadaan mahdollisimman hyvä nettotuotto. Tässä muutamia keskeisiä keinoja:

Energiakustannusten hillitseminen

Lämmityskulut muodostavat usein merkittävän menoerän, joten optimoi asunnon lämmitys. Jos vuokralainen valittaa asunnon viileydestä, tarkista että sisälämpötila on terveydellisesti turvallisella tasolla, mutta vältä ylilämmittämistä. Sisäilman suosituslämpö on noin 20–22 °C, ja lämpötilaa voidaan laskea hieman tämän alle energian säästämiseksi – kuitenkin vähintään 18 °C tasoon saakka. Käytännössä 18–20 asteen lämpö on alin suositeltava jatkuva sisälämpö tavallisessa asunnossa.

Tällä varmistat, että huoneisto pysyy terveellisenä (esim. ehkäiset kosteusongelmia) mutta et kuluta turhaan lämpöenergiaa. Varmista myös, ettei lämmitys mene hukkaan: tiivistä ikkunat ja ovet vedon vähentämiseksi, ja huolehdi perusilmanvaihdosta oikeilla asetuksilla. Sähkössä ja vedessä sama periaate – jos vuokranantaja vastaa niistä, pyri energiatehokkuuteen (esimerkiksi käyttämällä LED-valaistusta yleisissä tiloissa ja korjaamalla vuotavat hanat heti).

Pitkäaikaiset vuokralaiset ja minimaaliset tyhjät kuukaudet

Taloudellisesti tuhoisinta on, jos asunto on pitkiä aikoja tyhjillään ilman vuokralaista. Pyri tietysti löytämään luotettava, pitkäaikainen vuokralainen, joka viihtyy asunnossa vuosia. Pitkä vuokrasuhde tarkoittaa, että sinun ei tarvitse jatkuvasti etsiä uutta vuokralaista eikä asunto seiso tyhjillään. Jo yksikin tyhjä kuukausi vuodessa heikentää vuokratuottoasi selvästi – esimerkiksi kahden kuukauden tyhjä jakso pudottaa vuotuisen vuokratuoton vaikkapa 20%:sta noin 15%:iin.

Tämänkaltaisilla alueilla on kuitenkin muistettava, että vuokralaisia on tarjolla vähemmän kuin premium-sijainneilla. Niitä on markkinoilla, mutta ei niin paljoa kuin muualla. Siksi ei pidä olla liian kranttu vuokralaisvalinnan kanssa. Pidä vuokra kohtuullisena alueen yleiseen hintatasoon nähden, kohtele vuokralaistasi oikeudenmukaisesti ja vuokralaisen vaihtuessa, muista markkinoida vapaata asuntoasi aktiivisesti.

Varaudu arvon alenemiseen ja taloyhtiön elinkaaren loppuun

Tällaisen kohteen omistamisessa on kriittistä ymmärtää talon koko elinkaari ja se, miten aiot toimia, kun asunto tai koko taloyhtiö tulee käyttöikänsä päähän. Toisin kuin kasvukeskuksissa, kuihtuvalla alueella rakennuksen arvo ei välttämättä koskaan käänny nousuun vaan päinvastoin, se saattaa päätyä arvottomaksi. On täysin mahdollista, että jonain päivänä edessä on tilanne, jossa taloyhtiön remonttitarpeet (esim. putkistojen uusiminen, julkisivun korjaus) ovat niin mittavia, ettei niitä kannata taloudellisesti tehdä kohteen arvoon nähden.

Esimerkki: Edullinen 57,5 m² kokoinen kaksio

Lasketaan esimerkinomaisesti muutama skenaario aiemmin myymämme 57,5 m² kokoisen sijoituskaksion tiedoilla. Alla oleva laskelma tiivistää, mistä kassavirta muodostuu ja paljonko sijoitus vaatii pääomaa.

57,5 m² kokoinen kaksio
Velaton hinta	11.500 €
Vuokra	600 € / kk
Hoitovastike	285 € / kk
Vuokratuottoprosentti	33 %
Bruttokassavirta	315 € / kk
Vero (30%)	94,50 € / kk
Nettokassavirta	220,50 € / kk

Milloin omat on saatu takaisin?

Aika (vuodet)	Skenaario A: 100% käyttöaste	Skenaario B: 1 tyhjä kk/vuosi	Skenaario C: 2 tyhjää kk/vuosi
0 v (Ostohetki)	-11 500 €	-11 500 €	-11 500 €
2 vuotta	-6 208 €	-7 048 €	-7 888 €
4 vuotta	-916 €	-2 596 €	-4 276 €
6 vuotta	+4 376 € (Voitolla)	+1 856 € (Voitolla)	-664 €
8 vuotta	+9 668 €	+6 308 €	+2 948 € (Voitolla)
10 vuotta	+14 960 €	+10 760 €	+6 560 €

Kuten taulukosta näkyy, omilleen päästään 4-7 vuoden välillä riippuen käyttöasteesta. Jopa pessimistisessä, 2 tyhjää kuukautta joka vuosi -skenaariossa olet saanut sijoittamasi pääoman takaisin noin 6,5 vuodessa. Tämän jälkeen olet ”kuolettanut” asunnon hinnan kokonaan vuokratuloilla. Kun omat rahat ovat takaisin taskussa, lopputulos on sijoittajan kannalta ”ilmaista rahaa”. Vaikka taloyhtiö ajettaisiin alas, menisi konkurssiin tai purettaisiin 10 vuoden kohdalla, olet silti tehnyt tuhansia euroja voittoa, vaikka asunnon jälleenmyyntiarvo olisi 0 €.

Ja jos talo pysyykin pystyssä 15–20 vuotta ilman massiivisia lisäremontteja, alkuperäinen 11 500 € sijoitus on ehtinyt kertaantua moninkertaiseksi. Sijoittajan ei siis tarvitse lyödä vetoa asunnon arvonnousun puolesta – riittää, että talo pysyy asuttavana riittävän pitkään.

Ja vaikka asunnon arvo painuisikin lopulta lähelle nollaa, fiksusti toimiva sijoittaja voi kääntää tämänkin edukseen. Kun myyt asunnon alkuperäistä ostohintaa halvemmalla – esimerkiksi 11 500 € asunnon vaikkapa 2 000 eurolla tai jopa vain parilla eurolla – sinulle syntyy verotuksessa luovutustappiota. Jos siis teet tästä kohteesta lopussa esimerkiksi 9 500 euron (11 500 € – 2 000 € = 9 500 €) luovutustappion, voit käyttää sen keventämään muiden sijoitustesi verotusta myyntivuonna ja sitä seuraavina viitenä vuotena. Asunnon arvon sulaminen kompensoituu siis osittain pienempinä veroina muualla. Tämä yhdistettynä vuosien varrella saatuun kassavirtaan jättää kokonaissijoituksen kirkkaasti voitolle jopa asunnon jälleenmyyntiarvon tuhoutuessa.

Jos taloyhtiö pysyy pystyssä riittävän kauan ilman massiivisia lisäkuluja, teet erinomaista tiliä suhteessa sijoitettuun pääomaan. Kun lopulta talo puretaan tai yhtiö menee nurin, olet jo kotiuttanut voittosi.

Sijoitustuotto on jo alun alkaen tullut vuokrakassavirrasta, ei arvonnoususta, joten mieti etukäteen exit-strategia: pyritkö myymään asunnon jossain vaiheessa (esim. ennen isoa remonttia, remontin jälkeen tai ennen kuin talo rapistuu liikaa) vai pidätkö sen loppuun asti kassavirran vuoksi? Jos päätät myydä, pyri tekemään se joko hyvissä ajoin ennen kuin taloyhtiölle kasaantuu suuria ongelmia, tai vasta kun nämä ongelmat on ratkottu. Ostajat kaikkoavat, jos putkiremontti, kattovuodot tai muut vakavat murheet ovat ilmeisiä.

Mikäli taloyhtiön tekninen kunto lopulta heikkenee niin paljon, ettei peruskorjaus ole taloudellisesti mielekästä, tulee eteen talon purkaminen tai alasajo. Useat Suomen tapaukset osoittavat, että tämä skenaario on täysin mahdollinen: esimerkiksi Pirkanmaalla Sastamalassa päätettiin purkaa 21 asunnon 1960-luvun kerrostalo, koska vajaa puolikas asunnoista oli jo tyhjillään eikä kallista peruskorjausta saatu kannattavaksi vuokratasolla.

Ympäristöministeriön arvion mukaan vastaavia purkutuomioita on väestötappiopaikkakunnilla tulossa runsaasti, ja lainsäädäntöä ollaankin muuttamassa siten, että taloyhtiön hallittu lopettaminen olisi helpompaa jatkossa. Tämä tarkoittaa, että jos talo päätetään ottaa pois käytöstä, osakkaat voivat todennäköisesti entistä joustavammin myydä talon tontteineen tai purkaa sen yhteistuumin. Seuraa siis lakimuutoksia ja taloyhtiösi päätöksentekoa: ole mukana yhtiökokouksissa vaikuttamassa siihen, miten talon loppuvaihe hoidetaan.