Yksiöitä yli 10% vuokratuotoilla Kuopiosta

Nyt myytävät asunnot ovat mukavan tilavia parvekkeellisia 36m² yksiöitä, joissa on oikein toimivat pohjaratkaisut. Eteisestä pääsee sujuvasti kylpyhuoneeseen ja keittiöön, jonka ohessa on ruokailutila sekä käynti olohuoneeseen.

Asunnot ovat keskimäärin peruskunnossa. Pintaremontteja on tehty tarvittaessa. Pääosin lattiamateriaalina muovimatto ja seinät maalatuilla pinnoilla.

Asuntojen keittiöt ovat pääosin peruskuntoisia ja kodinkoneita on uusittu aina tarpeen mukaan. Keittiön tasoa voi tarvittaessa nostaa edullisestikin uusimalla esimerkiksi välitilan, kaapinovet, tasot tai kodinkoneita.

Kylpyhuoneita kohteessa on monentasoisia ja edellinen omistaja on tehnyt kylpyhuoneremontteja aina tarvittaessa. Nyt myytävien asuntojen kylpyhuoneissa on pääosin laattaseinät ja muovimattolattia, joita on tarpeen mukaan uusittu. Nyt myytävien asuntojen lisäksi kohteessa meillä on vielä muutama hieman kalliimpi yksiö, joissa kylpyhuone on uusittu hiljattain.

Kylpyhuoneista löytyy liitäntä pyykinpesukoneelle.

As Oy Kuopion Juontotie 14 on kolmikerroksinen (+pohjakerros) edulliselle Kuopion kaupungin vuokratontille vuonna 1988 valmistunut 51 huoneistoa käsittävä taloyhtiö, joka koostuu kahdesta rakennuksesta.

Sijainti ja taloyhtiö vaikuttavat mukavan rauhallisilta ja esimerkiksi pihat sekä rappukäytävät ovat oikein siistit. Alueen vuokramarkkina toimii ja siitä kertoo kohteen hyvä käyttöaste, joka on ollut viime vuosina lähellä 100%:a.

Kohteessa on mukavasti pysäköintipaikkoja ja ne ovat yhtiön omistuksessa. Bussipysäkki seisoo aivan talon vieressä. Taloyhtiöstä löytyy myös taloyhtiösauna sekä irtain-, ulkoiluväline- ja lastenvaunuvarastot. Asuntojen vuokraan ja hoitovastikkeeseen sisältyy kaapeli-tv sekä 25Mbit taloyhtiölaajakaista.

Kiinteistön kuntoa on ylläpidetty tarpeellisin remontein. Suurimpana remonttina vesikaton uusiminen vuonna 2015. Lisäksi kohteeseen on uusittu digitaalinen Ablou Pulse lukitus (2022), iv-kanavat puhdistettu ja ilmamäärät säädetty (2016) sekä suoritettu ikkunoiden ja parvekeovien huoltomaalaus (2018-2020). Myös kylpyhuoneita ja pintoja on remontoitu muuttojen yhteydessä sekä uusittu kodinkoneita tarpeen mukaan.

Kunnossapitotarveselvityksessä tulevalle viidelle vuodelle arvioidaan tehtäväksi mm. kaukolämpölaitteiston uusiminen, julkisivun puhdistus, ilmanvaihdon nuohous ja säätö sekä parvekkeiden, parvekeovien sekä ikkunoiden kunnon tarkastelu.

Tehdyt remontit:

• 2022 Lukituksen uusiminen (Abloy Pulse, digitaalinen lukosto)
• 2022 Turvakiskot asennettu nousutikkaisiin
• n. 2018-2020 Ikkunoiden / parvekeovien huoltomaalaus
• 2016 Iv-kanavien puhdistus ja ilmamäärien säätö
• 2015 Vesikatto uusittu
• Osa kylpyhuoneista ja kuivien tilojen pinnoista uusittu muuttojen yhteydessä aiemman omistajan aikana
• Huoltokirjan mukaiset huolto- ja kunnostustyöt

Tulevat remontit 2024-2028:

• Kaukolämpölaitteistojen uusiminen tarkastelujakson aikana
• Kylpyhuoneiden muovimattolattioiden hitsaussaumojen kunnon tarkistus / tarvittaessa korjaus
• Ilmanvaihdon nuohous ja ilmamäärien säätö 2026
• Julkisivutiilen pinnassa olevan sammaleen poisto/puhdistus
• Ulkoseinän vieressä olevan puun poistaminen (Pihlaja)
• Ikkunoiden ja parvekeovien tiiveyden/helojen toimivuuden tarkastus. ikkunoiden kuntoluokka tyydyttävä. Harkittava ikkunoiden uusimista seuraavassa tarkastelujaksolla 6-10v
• Parvekkeiden kuntotutkimus tarkastelujakson lopulla

👉 Materiaalikansion kattavasta kaupunkianalyysistä löytyy tarkkaa tietoa Kuopiosta ja kaupungin tulevaisuudennäkymistä.

Itä-Suomen ”pääkaupunki” Kuopio on Pohjois-Savon maakuntakeskus ja Suomen 8. suurin kaupunki. Kaupungissa sijaitsee suuri yliopisto, yliopistollinen keskussairaala sekä erittäin laaja korkeakoulutarjonta.

Kuopiossa on noin 123 000 asukasta ja asukasluku on kasvanut tasaisesti koko 2010-luvun noin tuhannella asukkaalla vuosittain, ja kasvun ennustetaan jatkuvan. Tuoreen tilaston mukaan Kuopion nettomuutto oli viimeisen 12kk aikana +1663 asukasta, 8. eniten koko Suomessa. Kuopion keskustataajaman vetovoima on vahvaa, koska Kuopioon on liittynyt paljon pienempiä kuntia, joista väkiluku vähenee ja asukkaat muuttavat kohti keskustan palveluita.

Yritys- ja elinkeinotoiminta on myös kaupungissa vireää ja vuonna 2022 Kuopion työttömyysaste oli Suomen 20 suurimman kaupungin vertailussa 3. matalin (9,8%). Kuopiolla on vahva teknologian, terveydenhuollon, matkailun ja koulutuksen sektori mikä tekee Kuopiosta houkuttelevan kohteen investoinnille. T-Median tutkimuksessa Kuopio on Suomen toiseksi vetovoimaisin kaupunki, jonne investoidaan miljardeja euroja tulevaisuudessa.

Kuopion merkittävä kilpailutekijä ovat myös hyvät liikenneyhteydet. Kuopio sijaitsee valtatie 5:n varrella ja lisäksi kaupungista on suorat junayhteydet Helsingin, Oulun ja Turun suuntiin. Kuopion lentoasemalta (Rissala) on päivittäin useita vuoroja Helsinkiin ja lisäksi paljon lomaliikennettä.

Kuopio on Suomen Vuokranantajien 2023 tuottotutkimuksen kaupunkirankingissa sijalla 7. Kuopio kunnostautuu etenkin vuokratuotossa verrattuna muihin suuriin kaupunkeihin ja on kokonaisuutena selvästi korkeammalla kuin parhaat verrokkikaupungit (Jyväskylä, Lahti, Joensuu, Pori).

(Lähteet: Vuokranantajat.fi, Kaupunkianalyysi, Wikipedia.fi, Kauppalehti.fi).

⭐ Kasvava kaupunki

⭐ Suomen Vuokranantajien 7. paras asuntosijoituskaupunki

⭐ Isoista kaupungeista paras vuokratuotto

⭐ Suosittu koulutus- ja yliopistokaupunki

• asukasluku 122 590 (8. suurin 31.12.2022)
• 0-14v 14,5%
• 15-64v 63,8%
• yli 64v 21,7%
• suomenkielisiä 95,0%
• kunnallisvero 20,75%

👉 Materiaalikansion erittäin kattavasta alueanalyysistä löytyy tarkat lisätiedot alueesta ja sen tulevaisuudesta.

Neulamäki on reilun 5 000 asukkaan alue n. 4km päässä Kuopion keskustasta. Kohteen lähellä sijaitsee käytännössä kaikki Neulamäen palvelut: ostoskeskus ja lähikauppa, koulu, päiväkoti, kirkko ja kirjasto. Suuri Prismakeskus sijaitsee 1,7km päässä.

Kohteen sijaintia voisi kuvailla erittäin loistavaksi suhteessa yliopistoon, työpaikkoihin, palveluihin, ulkoilureitteihin sekä yleisesti liikkumisen helppouteen kaupunkiseudulla. Itä-Suomen Yliopiston, ammattikorkeakoulun, Savon ammattiopiston ja Yliopistollisen keskussairaala-alueen läheisyyden vuoksi Neulamäessä asuu paljon opiskelijoita sekä kyseisissä paikoissa työssäkäyviä aikuisia ja perheellisiä.

Julkisen liikenteen suhteen Juontotie 14 on myös erittäin hyvällä sijainnilla Neulamäessä, sillä bussipysäkki sijaitsee aivan talon edustalla.

Kuopiolaisten kaksi ylivoimaisesti suosituinta ulkoilualuetta ovat Puijo sekä Neulamäen ulkoilualue. Neulamäen asuinalue on kauttaaltaan luonnon ja metsien ympäröimää ja tarjoaa Kuopion parhaita ulkoilumaastoja. Metsäalue on suurilta osin suojeltua Natura-aluetta, joka rajautuu parhaimmillaan vain 200m päähän Juontotie 14:stä. Alueella on jylhiä mäkiä, upeita kallioita, vesistöä, nuotiopaikkoja, erittäin hyvin hoidetut ulkoilureitit sekä talvella kunnossapidetyt ladut.

Kuopion kärkihanke Savilahti sijaitsee vieressä

Neulamäen naapuriin on tulossa tuhansia uusia opiskelu- ja työpaikkoja sillä Kuopion seuraavien 10-20 vuoden suurin aluekehitysprojekti, Savilahti, sijaitsee aivan Neulamäen kupeessa yliopiston ja Neulamäen välissä. Savilahden alueesta tulee entistä selvemmin keskustan ohella Kuopion toinen merkittävistä keskittymistä.

Savilahden alueella toimii tällä hetkellä Itä-Suomen Yliopisto, Savonia ammattikorkeakoulu sekä Savon ammattiopisto, joissa on yhteensä noin 9 000 opiskelijaa. Työpaikkoja alueella on noin 10 000. Hankkeessa alueelle ollaan rakentamassa asuntoja 6 500 asukkaalle ja uusia opiskelu-/työpaikkoja on suunniteltu yli 8 000.

Neulamäen liikuntapalveluiden taso nousee merkittävästi jo ensi vuonna sillä Neulamäen kallion sisään entisiin puolustusvoimien kallioluoliin ollaan rakentamassa massiivista liikunta- ja tapahtumakeskusta, jonne mahtuu tapahtumissa yli 2500 ihmistä. Tilojen on määrä valmistua kesällä 2024.

Valmistuessaan Savilahden alueesta muodostuu Kuopion tärkein työn, opiskelun, teknologian, innovaatioiden ja yrittämisen alue. Muutenkin palvelutarjonta 1,5km päässä Juontotieltä tulee paranemaan huimasti ja Savilahden vetämänä Neulamäki tulee todennäköisesti voittamaan suurimman osan muista kauempana keskustasta sijaitsevista vanhemmista alueista mikä ei voi olla näkymättä positiivisesti myös Neulamäen imagossa ja asuntojen hinnoissa / vuokrissa.

(Lähteet: Alueanalyysi, Savilahti.com, Wikipedia.fi).

⭐ Lähellä tuhansia opiskelu- ja työpaikkoja

⭐ Loistavat ulkoilualueet

⭐ Alueella laajat palvelut

⭐ Savilahden aluekehityshanke sijaitsee vieressä

• Tuottolaskelmat eivät huomioi varainsiirto- ja pääomatuloveron vaikutusta
• Vesi kuuluu vuokraan. Hinnastossa ja tuottolaskelmissa tämä on huomioitu, ilmoitetusta vuokrasta on jo vähennetty osakkaan maksettavaksi tuleva vesimaksu.
• Oman pääoman tuotto on laskettu 70% velkavivulla ja 5% kokonaiskorolla
• Asunnot on pisteytetty keittiöiden, kylpyhuoneiden sekä asuinpintojen mukaan. Kuntopisteet eivät perustu erillisiin kuntotutkimuksiin vaan asuntokierroksella silmämääräisesti tehtyihin arvioihin
• Hinnoittelu on tehty asuinkerroksen, asunnon vuokran sekä kunnon mukaan, painottaen keittiön ja kylpyhuoneen kuntoa. Kuntopisteiden painotuskertoimet kokonaispisteissä (keittiö x 3, jääkaappi x 0,25, liesi x 0,25, kylpyhuone x 5, lattia x 1 ja seinät x 1)
• Kuntopisteiden arviointikriteerit:
  • Keittiö: 3=remontoitu siisti, 2=remontoitu epäsiisti / siisti ei remontoitu, 1=ei remontoitu epäsiisti
  • Jääkaappi&liesi: 3=uusittu siisti, 2=ei ihan uusi / uusi epäsiisti, 1=vanha / huonokuntoinen
  • Kylpyhuone: 3=remontoitu siisti, 2=käytetty hyväkuntoinen / remontoitu huonokuntoinen, 1=huonokuntoinen
  • Lattiat: 3=hyväkuntoinen laminaatti/parketti/vinyyli, 2=hyväkuntoinen muovimatto tai epäsiisti laminaatti/parketti/vinyyli, 1=huonokuntoinen
  • Kuivien tilojen seinäpinnat: 3=hyväkuntoiset seinäpinnat, 2=pääosin hyväkuntoiset seinäpinnat, 1=huonokuntoiset seinäpinnat

Yksiöiden vuokrat ovat olleet selvästi alle markkinatason. Teimme vuokriin tasokorotukset, jotka astuvat voimaan loppukesästä (pl. asunto B16, joka juuri vuokrattu markkinavuokralla).

Hyvitämme ostajalle nykyvuokran ja korotetun vuokran välisen erotuksen vuokran korotushetkeen asti jo välittömästi kaupanteossa.

Esimerkkiasunto B22: Asunnon listahinta on 39.900€, josta hyvitetään nykyvuokran (432,07€) ja korotetun vuokran (487€) välinen erotus kaupantekohetkestä korotetun vuokran voimaan astumiseen (1.8.2024) asti eli esim (487 – 432,07) x 5kk = 274,65€ => Ostohinta on 39.625,35€.

Olemme vuokranneet kohteesta kaksi siistikuntoista yksiötä 575-590€ vuokrilla, joten vuokrissa on korotusten jälkeenkin edelleen reilusti nousupotentiaalia!