Oman kodin jättäminen pitkäaikaisesti vuokralle

Aina ei tarvitse ostaa tai periä sijoitusasuntoa ryhtyäkseen asuntosijoittajaksi – monesta tulee asuntosijoittaja ostamalla itselleen uusi koti tai esimerkiksi muuttamalla puolisonsa asuntoon, jolloin vanha omistusasunto jää vuokrauskäyttöön tuomaan vuokratuottoa omistajalleen. Ja kas, noin vain sukkelasti maailmaan tuli uusi asuntosijoittaja!

Pitäisikö vanha koti vuokrata vai myydä?

Jos olet omistanut ja asunut vakituisesti kodissasi yhtäjaksoisesti kahden vuoden ajan, voit kirjoitushetkellä voimassa olevan verotuksen mukaan myydä kotisi verovapaasti. Asunnon myyntivoittoa verotetaan normaalin pääomatulon mukaisesti: 30% tai 34% pääomatulojen mukaan.

Jos esimerkiksi olisit myymässä oman kotisi 25 000 euron voitolla ja pääomatulojen veroprosenttisi olisi 30%, tarkoittaa se 7 500 euron suuruista veroa myyntivoitosta.

Veroa ei suoranaisesti kanna pelätä: yksityishenkilönä asuntoja flippaavat sijoittajat maksavat käytännössä jokaisesta asunnosta ostohetkellä varainsiirtoveron sekä myyntihetkellä veroa myyntivoitosta – ja tekevät silti hyvää tiliä.

Myymällä vanhan kodin saat rahat tilillesi käyttöösi, mutta jos et tarvitse asunnon myynnistä tulevia rahoja uuden kotisi ostoon ja olet joko maksanut asuntolainaasi jo hyvän aikaa pois tai asuntosi arvo on noussut siitä kun ostit sen ostit, kannattaa harkita asuntosijoittajien verotehokasta peliliikettä nimeltä asunnon uudelleenrahoitus.

Uudelleenrahoituksessa sijoittajan asuntovarallisuutta vapautetaan käteiseksi uusien sijoitusasuntojen hankintaan ilman asunnon myymistä. Jos aiempi kotisi sopii vuokrauskäyttöön ja siinä on vapaata vakuutta vapautettavaksi uusien sijoitusasuntojen ostoon, voit kasvattaa asuntosalkkuasi ilman että maksat veroa myyntivoitosta (koska et myy asuntoa) tai esimerkiksi välittäjän palkkiota tai muita myynnin kuluja.

Olemme kirjoittaneet asuntojen uudelleenrahoittamisesta aiemmin esimerkiksi blogiteksteissämme sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa ja Tällä kikalla sain yli 40.000€ verottomana näppiin myymättä mitään, jotka suosittelen lämpimästi lukemaan jos aihe on uusi ja se kiinnostaa.

Toimiiko vanha koti sijoitusasuntona ja vuokraustoiminnassa?

Onko vanhalle kodillesi kysyntää vuokralaisten keskuudessa? Jos on, minkä verran vuokralaiset ovat valmiita maksamaan asunnosta vuokraa? Riittääkö tuo määrä vuokraa sinulle, jotta saat vanhasta kodistasi tuottovaatimuksesi mukaisen tuoton?

Monesti puhutaan siitä, että paras sijoitusasunto on yksiö tai kaksio yliopiston lähellä. Parhaus on kuitenkin subjektiivista – paras toiselle ei ole parasta toiselle, ja yliopistonkin vieressä oleva yksiö voi olla selvästi huonompi diili asuntosijoittajalle kuin perheasunto kaupungin laidalla. Oleellista on se, että kyseiselle asunnolle ominaisuuksineen on kysyntää vuokralaisten keskuudessa tällä alueella. Jos kysyntää on, on tällöin tarjolla myös hyviä vuokralaisia, jotka pitävät asunnosta huolta ja maksavat vuokransa.

Asuntosijoittamisessa ja etenkään vuokraustoiminnassa ei kannata tuijottaa pelkästään vuokratuottoprosenttia – asuntosijoittamisessa useimmat hyödyntävät pankin lainarahoitusta, minkä takia on tärkeä ymmärtää ero sijoitetun oman pääoman tuoton ja asunnon vuokratuoton välillä. Vuokratuotossa saatu tuotto jaetaan käytännössä asunnon arvolla, kun taas oman pääoman tuoton laskelmissa tuotto jaetaan omalla sijoitetulla pääomalla. Sijoitusasunnon oman pääoman tuoton ja vuokratuoton voit laskea kätevästi tällä selaimessa toimivalla laskurillamme.

Tämän takia esimerkiksi suorien osakesijoitusten vuosituottoa ei kannata suoraan verratta asunnon vuosivuokratuottoon (”osakesalkku tuotti 7% tänä vuonna, mutta sain asunnosta vain 5% vuokratuottoa”). Osakkeisiin sijoitetaan pääsääntöisesti ilman lainarahaa ja pelkästään omilla rahoilla, kun taas asuntoihin sijoitetaan monesti sekä omalla että lainarahalla. Omalle rahalle voi saada asuntosijoittamisella erinomaisia tuottoja, mutta velkavivulla ja kehnoilla sijoituksilla saat velalla enemmän vahinkoa aikaiseksi. Velkavivun vaikutuksesta asuntosijoittamiseen voit lukea tarkemmin omasta blogitekstistään.

Nykyisen asuntolainan merkitys, kun käyttö muuttuu omasta kodista sijoitusasunnoksi

Asuntolainassa omaan vanhaan kotiin voi olla sen verran hyvät lainaehdot sovittu, että asunto sopisi sen puolesta hyvin vuokrauskäyttöön. Mutta pitääkö asuntolaina muuttaa pankissa tulonhankkimislainaksi, kun sen käyttö muuttuu omasta kodista sijoitusasunnoksi?

Lyhyesti: pitää, jos kyseessä on ASP-laina, mutta lähtökohtaisesti muuten ei.

Pankkien businessta on tarjota rahoitusta asiakkailleen, ja fiksut pankit ja pankkivirkailijat pitävät mielellään asiakkaina asiansa hoitavat ja lisää rahoitusta ostavat asiakkaansa. Lainan käyttötarkoituksen voit verotusta varten käydä verottajan sivuilla vaihtamassa. Kirjoitushetkellä sijoitusasunnon lainan korko on kokonaan vähennyskelpoinen pääomatuloista, ja saman vähennyksen saa tällä haavaa tehdä lainan nimestä riippumatta, kunhan lainan käyttötarkoituksen tosiasiallisesti on asuntosijoittaminen.

Suomen Valtion takaama ASP-laina taasen täytyy muuttaa tavalliseksi asuntolainaksi pankin kanssa, kun asunnon käyttö vaihtuu omasta kodista sijoitusasunnoksi. ASP-lainoitetun asunnon voi vuokrata lyhytaikaisesti tietyissä poikkeustapauksissa (esimerkiksi jos asunnon omistaja saa työpaikan ulkomailta tai toisella paikkakunnalla Suomesta), tällöin tulee noudattaa Valtiokonttorin ohjeita ja olla yhteydessä sen kunnan asuntoviranomaiseen, jossa ASP-asunto sijaitsee ja toimittaa sinne täytetty ASP-korkotukiasunnon vuokrausilmoitus -lomake.

Entä jos tuotto jää alle tuottovaatimukseni tai asuntoon ei ole kysyntää vuokramarkkinoilla?

Kaikki asunnot eivät välttämättä ole hyviä vuokrauskäytössä juuri sillä alueella, missä asunto sijaitsee. Tällöin voi olla hyvä ajatus myydä asunto, ja käyttää myynnistä tulleet rahat paremmin pitosalkkuun sopivien asuntojen käsirahaan.

Myös jos tuotto jää alhaiseksi tai asunto ei muuten sovi vuokrauskäyttöön, mutta asunnosta saisi hyvät rahat myymällä sen, kannattaa miettiä onko järkevämpi myydä asunto, hakea tämän rahan kaveriksi lainaa pankista ja ostaa näillä rahoilla paremmin sijoitusasunnoksi sopivia asuntoja omaan salkkuun.

Vuokrantaja saa vähentää verotuksessa kaikenlaista asuntosijoittamiseen liittyvää

Asuntosijoittaja saa vähentää vuokratulonsa verotuksesta mm. sijoitusasuntonsa maksetut yhtiövastikkeet, vesimaksut, autopaikkamaksut, asunnon vuokraukseen liittyvät maksuja kuten vuokralaisen luottotietojen tarkastuksen hinnan, mahdollisen vuokravälittäjän palkkion, vuokrankorotuskirjeen postitusmaksut ja oman auton käytöstä vuokraustoiminnassa voit tehdä vähennyksen matkakuluissa 0,25 euroa ajettua kilometriä kohden.

Siinä missä esimerkiksi omistusasujan asuntolainan korkovähennys koskee vain hoitovastiketta eikä taloyhtiölainojen lyhennykseen tarkoitettua rahoitusvastiketta, voi asuntosijoittaja vähentää myös rahoitusvastikkeen omassa verotuksessaan, jos rahoitusvastike tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa.

Sijoitusasunnon verotus -blogitekstissä käymme tarkemmin läpi asuntosijoittajan verotusta.

Yhteenveto

Vanhan kodin myymisessä ja vuokralle jättämisessä on molemmissa omat etunsa ja haittansa. Jos koti sopii hyvin vuokrauskäyttöön, matematiikka toimii, lainaehdot ovat hyvät ja vuokranantajana toimiminen kiinnostaa sinua, on asunnon vuokraaminen harkitsemisen arvoinen ajatus.