Sisältöön sitemap
13.01.2015

Velkavivun käyttö asuntosijoittamisessa

Hyvin käytetty velkavipu on asuntosijoittajan paras ystävä. Kannattaa kuitenkin muistaa, että velkavipu on kaksiteräinen miekka. Kehnoilla sijoituksilla saat velalla vain enemmän vahinkoa aikaiseksi.

Tässä kirjoituksessa on havainnollistettu velkavivun käyttöä konkreettisilla laskutoimituksilla.

Velkavivun vaikutus tuottoihin

Esimerkkitapauksessa on käytetty 60 000 euron yksiötä. Ensimmäisessä sarakkeessa tuotto on laskettu niin, että asunto on ostettu ilman lainaa. Toisessa sarakkeessa on käytetty sama 60 000 euron oma pääoma ja ostettu sillä 4 samanlaista asuntoa eli kuhunkin käytetty omaa pääomaa 15 000 euroa tai 25 %.

Vuokratuotto Velkavipu
Hinta 60 000 4 x 60 000 =240 000
Oma pääoma 60 000 60 000
Lainamäärä 180 000
Vuokra 450 450 x 4 = 1800
Vastike 100 100 x 4 = 400
Vuosikorko (2 %) 3600
Tuotto euroissa 4200 13 200
Oman pääoman tuotto 7 % 22 %

 

Esimerkkitapauksesta voimme havaita, että velkavivun käyttö yli kolminkertaisti tuoton omalle pääomalle. Jos lainarahasta maksaa korkoa 2% ja sille rahalle saa asunnolla 7%:in vuokratuoton, sanoo jo maalaisjärkikin, että velkavivun käyttäminen on erittäin kannattavaa. Niin kauan kuin prosentuaalinen vuokratuotto on suurempi kuin korkoprosentti, on velkavivun käyttäminen kannattavaa, kun tarkastellaan vain vuokratuottoa.

Tuottolaskelma arvonnousu huomioiden

Vuokratuotto Velkavipu
Hinta 60 000 4 x 60 000 =240 000
Oma pääoma 60 000 60 000
Lainamäärä 180 000
Vuokra 450 450 x 4 = 1800
Vastike 100 100 x 4 = 400
Vuosikorko (2 %) 3600
Asunnon arvonmuutos +4% + 2400 + 9600
Vuokratuotto ja arvonnousu euroissa 6 600 22 800
Oman pääoman tuotto 11 % 38 %

 

Matalat korot ja asunnon arvonnousu suosivat velkavivun käyttäjää merkittävästi. Parhaimmillaan velkavipua oikein hyödyntämällä voi saada omalle pääomalle tuottoa jopa yli 30%.

Kun velkavivusta tulee taakka

Vuokratuotto Velkavipu
Hinta 60 000 4 x 60 000 =240 000
Oma pääoma 60 000 60 000
Lainamäärä 180 000
Vuokra 300 300 x 4 = 1200
Vastike 100 100 x 4 = 400
Vuosikorko (5 %) 9000
Vuokratuotto euroissa 2400 – 600
Asunnon arvonmuutos -4% – 2400 – 9600
Vuokratuotto ja arvonnousu euroissa 0 – 10 200
Oman pääoman tuotto 0 % – 17 %

 

Tähän esimerkkitapaukseen on otettu samanhintainen kohde, jossa vuokratuotto on pienempi ja arvonmuutos on -4%.

Omalla pääomallaan pelaava sijoittaja saa vuodessa 2400 euron vuokratuoton (4%), mutta häviää saman verran asunnon arvonmuutoksen johdosta. Se tosin realisoituu vain, jos sijoittaja myy asunnon.

Velkavipua käyttävä sijoittaja on ongelmissa, koska lainasta maksettava korko (5%) on korkeampi kuin vuokratuotto (4%). Lisäksi tuottoa syö asuntojen arvonalentuminen ja kokonaisuudessaan tappioita tulee 17% omalle pääomalle.

Muita huomioita velkavivun käytöstä

Esimerkkilaskelmat todistanevat, että velka on hyvä renki, mutta huono isäntä. Oikein käytettynä sillä saa aikaan kovia tuottoja, mutta huonoista sijoituksista tulee entistä huonompia.

Velkavivun käytössä kannattaa huomioida myös kuukausittainen ja vuosittainen kassavirta. Kova velkavipu, lyhyt lainanlyhennysohjelma sekä verot saavat helposti aikaan negatiivisen kassavirran vaikka itse kohde olisikin hyvä sijoitus.

Laskutoimituksissamme on huomioitu vain velkavivun käyttäjän ensimmäinen vuosi. Jos lainaa lyhennetään, tippuu tuotto omalle pääomalle, koska oma pääoma kohteessa kasvaa ja laina lyhenee. Jos velkavivun käyttöä haluaa maksimoida, niin pankin kanssa voi sopia lyhennysvapaasta ajanjaksosta, bullet-lainoista ja kohteen uudelleen rahoittamisesta.

  1. Hei,
    Jos asunto maksaa 150 000 euroa, jonka rahoitan jakaumalla 30 tai 50 prosessia omaa pääomaa ja loppu rahoituksella. Onko tämä sijoitusmielessä kannattava tapa tehdä?

  2. Hei!

    Miten näette lainanhankkimiseen vaikuttavan erilaisten luottotakausten? Valtion takaus tai ainakin OP:lla on luottotakaus, joka myönnetään tietyin ehdoin paikkaamaan puuttuvaa vakuusvajetta. Toki se maksaa (0,75% vakuusvajeen määrästä), mutta onko sen käyttöön mitään estettä periaatteessa? Toista asuntoa, ensimmäistä sijoitukseen olen siis etsimässä.

    Ainakin niiden avulla laina on nopeampi saada, kun ei viitsisi jäädä odottamaan, että aikaisemman asunnon vakuusarvo on noussut riittävän verran suuremmaksi kuin lainani määrä.

  3. Hei!

    Montako sijoitusasuntoa kannattaisi ostaa noin 200 000 euron säästöillä, ilman muuta tulonlähdettä. (opiskelija)

    1. Asiaan ei ole yksiselitteistä vastausta. Mieti alla olevia asioita:

      1. Kassavirta. Jos käytät velkavipua eikä sinulla ole muita tulonlähteitä, pitää vuokratuloilla saada katettua kaikki kustannukset (vastikkeet, lainan lyhennyserä, korot ja mielellään myös verot).
      2. Asuntojen sijainti vaikuttaa hintoihin merkittävästi. Jos asut pääkaupunkiseudulla ja olet sieltä ostamassa asuntoa, ostettavien asuntojen lukumäärä on huomattavasti pienempi kuin pienemmistä kaupungeista. Asuntojen lukumäärällä tosin ei ole mielestäni ratkaisevaa merkitystä.

  4. Onko sijoitusstrategiani järkevä?
    Ostimme 100% velaksi kaksi sijoitusasuntoa, tarkoitus oli lyhentää laina pois järjellä olevina työvuosina ja nauttia sitten eläkepäivinä vuokratuotosta eläkkeen lisänä. Kassavirta on tietenkin negatiivinen, kyseessä on enemmänkin säästäminen kuin sijoittaminen. Nyt mietin kannattaako lainaa lyhentää räväkämmin vai rohkenisinko hankkia kolmannen sijoitusasunnon.

    1. Suoraa vastausta kysymykseesi ”onko sijoitusstrategiani järkevä” on hyvin vaikea antaa tuntematta taustoja, tuloja ja varallisuutta sen tarkemmin.

      Olette ostaneet 100% velalla kaksi sijoitusasuntoa. Täydellä 100% velkavivulla sijoittaminen on aina riskialtista. Negatiivinen kassavirta on tietysti iso miinus.

      Olette todennäköisesti käyttäneet kahden sijoitusasunnon ostamisessa muuta vakuutta, esim. omaa asuntoanne. Tämä kertoo siitä, että teillä on kertynyttä varallisuutta, joka on mahdollistanut 100% velkavivun käytön. Se pienentää riskejä kohdallanne, joten en tyrmää käyttämäänne velkavivun käyttöä.

      Jos hankitte taas uuden asunnon negatiivisella kassavirralla, niin teille jää kuukausittaisten kulujen jälkeen entistä vähemmän rahaa elämiseen ja sijoitustoimintaan. Positiivisen kassavirran kohteita pystytte ostamaan vuosien varrella vielä lisää ja kasvattamaan varallisuuttanne tehokkaammin.

      Tällä hetkellä korot ovat todella matalat. Jos lainan kokonaiskorko on esim. 1,5%, niin saatte sen verran hyötyä sille rahalle, jolla teette ylimääräisen lyhennyksen. Kukaan itseään kunnioittava sijoittaja tuskin pitää sitä kovin järkevänä vaihtoehtona.

      Yksi vaihtoehto voisi olla se, että ostatte kolmannen sijoitusasunnon, jossa ei ole negatiivista kassavirtaa. Kerätkää pääomaa, etsikää hyvä kohde ja käyttäkää esim. 70-80% velkavipua.

      Toivottavasti tästä oli jotain apua.

      Hyvää viikon jatkoa!

      Ystävällisesti,
      Henri Neuvonen

  5. hyviä kirjotuksia kaikki.
    itse katson vain kassavirtaa. arvonnousu on kivalisä,,jos on tullakseen..

  6. Hyvin tiivistetty ja konkreettisesti esitetty.

    Kassavirta, ja varsinkin negatiivinen kassavirta, tuntuu olevan sellainen käsite, jonka valtaosa aloittelevista sijoittajista joko ohittaa tai ei osaa huomioida. Moni ostaa yksiöitä kasvukeskuksista velkarahalla negatiivisella kassavirralla luottaen arvonnousun jatkumiseen. Voihan se jatkuakin mutta juuri nyt sen todennäköisyys on lähitulevaisuudessa pienempi.

    Harri

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

LIITY SISÄPIIRIIN JA SAAT ENSIMMÄISENÄ TIEDON UUSISTA SIJOITUSKOHTEISTA!

Liity postituslistalle

Liittymällä joukkoon mukaan saat:

  • Ensimmäisenä tiedon uusista kohteistamme
  • Työkalut ja oppaat ilmaiseksi käyttöösi
  • Tiedon uusista artikkeleista suoraan sähköpostiisi