Et osta asuntoa, vaan palan taloyhtiöstä – ja miksi sinun kannattaa tietää, mitä olet ostamassa

Moni luulee ostavansa sijoitusasunnon. Todellisuudessa sijoittaja ostaa aina palan taloyhtiöstä: seinät ympärilleen ja osuuden kokonaisesta kiinteistöstä. Juuri se osuus – taloyhtiön kunto, korjaushistoria ja tulevat vuodet – ratkaisee, miten sijoitus käyttäytyy seuraavina vuosina. Ja juuri se jää yksittäisen asunnon ostajalta usein näkymättömiin.

Me ostamme kokonaisia kerrostaloja, muodostamme niistä taloyhtiöitä ja myymme yksittäiset asunnot eteenpäin sijoittajille. Sitä ennen teemme paljon taustatyötä, jota asiakas ei näe – mutta josta hän hyötyy. Istuimme alas Severin kanssa, joka vastaa meillä kaikesta kiinteistöihin liittyvästä ostovaiheesta myyntiin asti, ja kävimme läpi, mistä taloyhtiön kunto rakentuu ja mitä jokainen sijoittaja voi siitä oppia – mittakaavasta riippumatta.

Severi tarkastelee kiinteistöä eri silmin

Severi tuli meille muutama kuukausi sitten kiinteistöalalta. Taustalla on kokemusta teknisenä isännöitsijänä, eli hän on tottunut katsomaan rakennusta hieman eri näkökulmasta kuin moni muu. Käytännössä hänen vastuullaan on kaikki, mikä meillä liittyy kiinteistöihin jollain tavalla – ostovaiheesta aina asuntojen myyntiin ja kaikkeen siltä väliltä.

Se on laaja kokonaisuus, ja juuri siksi aihe on kiinnostava myös yksittäiselle piensijoittajalle. Kun olet ostamassa sijoitusasuntoa, ostat osan kiinteistöstä. Sen takana oleva kysymys – mikä kiinteistö on, missä kunnossa se on ja mikä sen historia on – on sijoituspäätöksen kannalta yksi tärkeimmistä. Silti se jää helposti taka-alalle, kun katse kiinnittyy itse asuntoon.

Kaikki alkaa jo ennen kauppaa

Meillä kiinteistöpuolen työ ei ala vasta kaupanteon jälkeen, vaan jo siinä vaiheessa, kun annamme kohteesta tarjouksen.

Kun meille tulee kohde tarjouspöydälle, Severi ja tiimi alkavat perata myyntiaineistoa: millainen kiinteistö on käsissä, mitä materiaalista löytyy ja mitä siitä puuttuu. Usein kohde myös käydään katsomassa paikan päällä ja havaintoja verrataan aineistoon. Näistä muodostuu kokonaiskuva, jonka pohjalta määritämme tarjoushinnan. Samalla nostetaan esiin kriittiset kohdat ja olennaiset huomiot.

Tässä on suora yhtymäkohta piensijoittajaan. Kun sinä löydät Etuovesta, Oikotieltä tai meidän sivuiltamme kiinnostavan kohteen, lähtökohta on sama. Mittakaava vain on eri. Mihin siis kannattaa kiinnittää huomiota heti alkuvaiheessa?

Tärkein tarkistus: korjaushistoria ja kunto

Tärkeintä on taloyhtiön korjaushistoria ja sen yleinen kunto. Sieltä taloyhtiön kustannukset käytännössä syntyvät: siitä, mitä korjauksia on jo tehty ja mitä on tulossa.

Kun arvioimme kohdetta, katsomme isoja, ratkaisevia asioita: linjasaneerausta, vesikaton kuntoa, rakennuksen yleiskuntoa ja sijaintia. Otamme suuret linjat haltuun ensin – milloin talo on rakennettu, onko siellä tehty peruskorjaus, mitä laajempia saneerauksia on tehty ja kuinka kauan niistä on aikaa.

Juuri tämä kokonaiskuva on se, jota piensijoittajankin kannattaa tarkastella ensimmäisenä. Jos olet ostamassa osaa yhtiöstä, kysy ensin, mihin yhtiöön olet sijoittamassa. Se on tärkeää siksi, että taloyhtiön kunto näkyy tulevina vuosina monessa asiassa: asunnon hinnassa, ylläpidon kustannuksissa, käytettävyydessä ja asumisviihtyvyydessä. Kun tiedät, mitä ostat, vältät ikävät yllätykset.

Kun talo on ostettu, laaditaan suunnitelma

Kun tarjous on hyväksytty ja kauppa tehty, työ jatkuu meillä konkreettisilla toimenpiteillä.

Jos olemme aiemmissa vaiheissa havainneet jotain, mihin pitää tarttua, lähdemme edistämään sitä. Mahdollinen remontti laitetaan käyntiin: arvioimme laajuuden, ajankohdan ja kustannukset. Jos jokin asia vaatii tarkempaa selvittämistä, se tehdään tässä vaiheessa. Samalla laadimme pitkän tähtäimen suunnitelman (PTS) tuleville vuosille ja kokoamme aiemman korjaushistorian yhteen.

Otetaan esimerkki. Jos ostamme taloyhtiön ja huomaamme, että vesikatto kannattaisi tarkastaa, käymme katsomassa katon kunnon ja toimimme havaintojen mukaan. Jos katto vaatii välittömiä toimenpiteitä, hoidamme ne kuntoon ennen kuin etenemme. Jos katto on hyvässä kunnossa, teemme suunnitelman ja arvioimme, paljonko sillä on käyttöikää jäljellä. Joko perehdymme asiaan itse tai käytämme ulkopuolista alan ammattilaista, teetämme tarvittavat tutkimukset ja reagoimme niiden pohjalta.

Lopputuloksena syntyy tietopaketti talosta: nämä asiat on tehty, nämä ovat akuutteja toimenpiteitä ja nämä kannattaa tehdä tulevina vuosina. On ne asiat, jotka me teemme, ja ne, jotka suosittelemme tuleville omistajille tehtäviksi – kuten taloyhtiössä yleensäkin. Samalla mietitään, mitä kannattaa tehdä heti, paljonko toimenpiteet maksavat ja miten ne kannattaa jaksottaa tuleville vuosille. Kaikkea ei rysäytetä kerralla, mutta mitään ei myöskään jätetä roikkumaan niin, että vuosien päästä ihmetellään, miten tässä näin kävi. Syntyy selkeä pohja ja työkalu, jota voi seurata ja käyttää.

Sama tarkastelu pätee yksittäiseen asuntoon

Kun piensijoittaja harkitsee yksittäisen sijoitusasunnon ostamista jostakin taloyhtiöstä, tarkastelu on täsmälleen sama. Mikä on kyseisen taloyhtiön korjaushistoria? Onko tiedossa akuutteja korjaustarpeita? Miten hallitus ja omistajat ovat niihin reagoineet, ja mitä tulevaisuuden suunnitelmia yhtiössä on tehty?

Tässä kannattaa olla kriittinen. Yksittäisen asunnon sisällä voit vaikuttaa moneen asiaan itse omilla toimenpiteilläsi. Mutta kun puhutaan koko kiinteistöstä, kyse on isommista summista, isommista linjoista ja monesta liikkuvasta osasta. Ne on hyvä selvittää etukäteen, jotta tiedät, mihin mahdollisesti pitää varautua.

Ikä ratkaisee, mihin kannattaa katsoa

Taustatyön määrään vaikuttaa ennen kaikkea kohteen ikä. 1970- ja 1980-luvun kiinteistö on aivan eri tilanteessa kuin 2010-luvun talo, niin korjaushistorian kuin tulevien korjaustenkin osalta. Vanhemmassa talossa isoimmat remontit on usein joko jo tehty tai ne ovat tulossa. Uudemmassa mennään perushuolloilla ja tarkastuksilla, ja seuraavaan isoon remonttiin on vielä hyvin aikaa.

Sama pätee piensijoittajan tarkasteluun. Vanhemmassa kohteessa katse kannattaa kiinnittää tehtyihin isoihin remontteihin. Uudemmassa olennaista on ylläpidon taso – mitä kannattaa hoitaa ja huoltaa, jotta talo pysyy kunnossa.

Vertaus autoon toimii tässä hyvin. Olipa auto uusi tai vanha, sille pitää tehdä tietyt huollot ja tarkastukset, jotta se kestää ja toimii. Sama pätee kiinteistöön. Uudemmassakin talossa on omat tarkastuksensa, ja vanhemmassa erityisesti vuosittaiset tarkastukset ovat tärkeitä. Niillä ennakoidaan paljon, hallitaan kokonaisuutta paremmin ja vältytään yllätyksiltä.

Mitä tapahtuu, kun me jäämme pois

Yhden kohteen elinkaari kulkee meillä tyypillisesti näin: tuotamme myyntimateriaalit, laitamme kohteen myyntiin ja omistus alkaa hajautua. Ensin omistamme koko yhtiön, sitten valtaosan, ja lopulta koko osakekanta on myyty eteenpäin. Siinä vaiheessa jäämme hallituksesta pois.

Kun pohjatyö on tehty hyvin ja taustalla on valmis PTS ja selkeät askelmerkit, tuleville hallituksille ja omistajille jää hyvä pohja jatkaa. Hallitukset ja ihmiset vaihtuvat, ja tietotaso vaihtelee. Siksi meidän työmme on jäsennellä, mikä on tulevaisuudessa tärkeintä ja mitä korjauksia on edessä, ja asettaa ne aikajanalle vähintään suosituksen tasolle. Mitä osaavampi porukka asioita tarkastelee, sitä paremmin remontit osataan aikatauluttaa ja priorisoida – ja arvioida, milloin riittää paikkakorjaus ja milloin on järkevää tehdä laajempi saneeraus vaikkapa kattoon.

Mitä tämä tarkoittaa sinulle

Asuntosijoittamisessa pätee sama periaate kuin missä tahansa muussakin sijoittamisessa. Pörssisijoittajakin haluaa tietää, minkälaisen yhtiön osaketta on ostamassa. Kun ostat yksittäisen sijoitusasunnon, ostat konkreettisesti seinät ja palan kiinteistöstä – joten on hyvä selvittää, mihin rahasi menevät ja miten niitä käytetään.

Me teemme tämän taustatyön isossa mittakaavassa, ja se näkyy myyntimateriaaleissamme ja kohteiden myyntisivuilla koottuna tietona: korjaushistoria, tehdyt toimenpiteet ja suunnitelma tuleville vuosille. Sinä voit hyödyntää samaa ajattelua omassa mittakaavassasi. Perehdy hyvin siihen, mitä olet ostamassa, tarkista taloyhtiön korjaushistoria ja kunto, ja varmista, että tiedät, mihin yhtiöön olet sijoittamassa. Se turvaa sijoituksesi arvoa pitkällä aikavälillä.

Tutustu tällä hetkellä myynnissä oleviin kohteisiin ja katso, löytyykö joukosta sinun seuraava sijoitusasuntosi – taustatyö on jo tehty puolestasi.