Sijoitusasunnon ostaminen vieraalta paikkakunnalta

Sijoitusasunnon ostaminen vieraalta paikkakunnalta

Haetko parempaa tuottoa asuntosijoituksillesi vai haluatko kenties hajauttaa riskejä? Asuntosijoittaminen vieraalle paikkakunnalle ei ole rakettitiedettä, mutta on silti hyvä tietää, mihin ryhtyy. Lue tämä kirjoitus niin tiedät, miten toimia ja mitä odottaa!

Milloin kannattaa harkita asuntosijoittamista vieraalle paikkakunnalle?

1. Haluat hajauttaa riskiä

”DIVERSIFICATION IS THE ONLY FREE LUNCH IN INVESTING” –Nobel Prize winner Harry Markowitz

Aina ei kannata laittaa kaikkia munia samaan koriin. Jos kaikki sijoitusasuntosi sijaitsevat samalla paikkakunnalla, se saattaa aiheuttaa riskejä, jos esimerkiksi kaupunkisi vuokramarkkinat heikkenevät tai asuntojen arvot laskevat merkittävästi.

2. Haluat parempaa tuottoa rahoillesi

Joudut tyytymään vaatimattomiin vuokratuottoihin, jos asut esimerkiksi Helsingissä etkä halua sijoittaa paikkakunnan ulkopuolelle. Helsingissä on vaikeaa saavuttaa positiivista kassavirtaa suurella velkavivulla. Positiivinen kassavirta on oleellista, jos haluat kasvattaa asuntosalkkuasi ilman, että olet riippuvainen palkkatuloistasi.

3. Haluat tehdä hyviä kauppoja ja ostaa kohteita alle markkinahinnan

Oikeasti hyviä diilejä on harvassa. Asuntojen ostaminen alle markkinahinnan vaatii kovaa työtä eikä se ole kaikilla alueilla edes mahdollista – tai ainakaan helppoa. Jos laajennat reviiriäsi myös muihin kaupunkeihin, se lisää potentiaalisia ostokohteita merkittävästi!

4. Asut paikkakunnalla, johon et halua sijoittaa

Jos haluat sijoittaa esimerkiksi vain kasvukeskuksiin, mutta et asu itse sellaisessa, niin olet ns. pakotettu sijoittamaan oman paikkakuntasi ulkopuolelle.

Miten käytännön asiat hoituvat, jos asun itse eri kaupungissa?

Parhaillaan asuntosijoittaminen on sitä, että käyt kerran kuukaudessa verkkopankissasi katsomassa, kuinka kivasti vuokralaiset taas maksoivat vuokransa.

Aina kaikki ei kuitenkaan mene aivan näin helposti. Alla kaksi useimmin toistuvaa asiaa, jotka aiheuttavat vuokranantajalta toimenpiteitä.

1. Vuokralaisen vaihtuminen

Ensimmäisen kerran, kun ulkopaikkakunnalla sijaitsevan sijoitusasuntoni vuokralainen ilmoitti muuttavansa pois, alkoi stressi. Kuinka saan asuntoni vuokrattua? Tarvitseeko minun lähteä kyseiselle paikkakunnalle?

Asian voi hoitaa käytännössä kahdella eri tavalla käymättä itse paikan päällä: palkkaamalla vuokravälittäjän tai vuokraamalla asunnon itse vuokralaisen tai tutun avulla. Vuokravälittäjä ottaa vaivastaan noin kuukauden vuokraa vastaavan summan. Jos valitset hyvän vuokravälittäjän niin sinun ei tarvitse tehdä muuta kuin allekirjoittaa pari sopimusta ja maksaa lasku.

Vaikka asunto sijaitsisikin kaukana, niin itse vuokraaminenkaan ei ole mahdoton tehtävä. Jos olet fiksuna vuokranantajana ottanut asunnosta hyvät kuvat, voit käyttää niitä ilmoituksessa. Jos vuokralaisvalintasi on osunut nappiin, voit ulkoistaa asuntonäytöt nykyisen vuokralaisen hoidettavaksi. Tämä onnistuu usein ilman ylimääräisiä kuluja, jos olet itse ollut hyvä vuokranantaja.

Jos tarjoat hyviä vuokra-asuntoja, vuokralaisesi vaihtuu yleensä harvemmin kuin kerran kahdessa vuodessa.

2. Asunnon remontti

Toisin kuin timantit, asunnot eivät ole ikuisia. Aina välillä asunnolle täytyy tehdä jotain. Jos olet ostanut huonokuntoisen asunnon, remontin tarve saattaa yllättää muutaman vuoden päästä vuokralaisen vaihtuessa. Uudiskohteen kohdalla saattaa hyvinkin mennä 20 vuotta ennen kuin asunnossa tarvitsee edes maalata seiniä.

Sijoitusasuntosi sijainnilla ei ole juurikaan merkitystä, jos käytät remontissasi ammattilaista. Esimerkiksi urakkamaailma.fi palvelussa voit kilpailuttaa remontillesi tekijän.

Jos haluat tehdä remonttia itse, niin pieni pintaremontti (seinien maalaus ja laminaatin asennus) onnistuu jopa viikonlopussa, jos otat mukaan innokkaan apupoika-Anteron.

Entä jos asunnon hana vuotaa tai pistorasia on rikki? Yleensä tällaiset asiat on helpointa ja halvinta hoitaa kuntoon huoltoyhtiön kanssa, kuuluivat ne sitten vuokranantajalle tai taloyhtiölle.

Kuten huomaat, kaikki läsnäoloa vaativat asuntosijoittamiseen liittyvät käytännön asiat on helppo ulkoistaa, joten ulkopaikkakunnalle sijoittamista ei kannata turhaan pelätä.

Miten ostan hyvän sijoitusasunnon toiselta paikkakunnalta?

1. Valitse kaupunki, johon haluat sijoittaa.

Jos haluat helppoa vuokrattavuutta ja arvonnousua, kannattaa pitää katse muuttovoittoisissa kaupungeissa. Mahdolliset korkeakoulut ovat myös iso plussa alueen elinvoiman ja vuokralaiskysynnän kannalta. Muuttotappiokunnalle sijoittamisessa on omat riskinsä ja mahdollisuutensa. Muuttotappiokunnalle sijoittavan kannattaa lukea tämä Harri Hurun kirjoitus.

2. Tutustu alueeseen

Kun olet saanut yleiskuvan kaupungista kannattaa aloittaa alueisiin tutustuminen. Alue, jolle aiot sijoittaa, voi olla päätöksenä yhtä tärkeä kuin kaupunkikin. Saman kaupungin sisällä on usein alueita, joiden arvot nousevat ja alueita, joilla asuntojen hinnat ovat laskussa.

Sijainti on monelle vuokralaiselle tärkein yksittäinen tekijä vuokra-asuntoa etsiessä. Se ei toki tarkoita sitä, että kaikki haluaisivat asua ydinkeskustassa. Opiskelijakaupungeissa oppilaitosten läheisyys lisää etenkin pienien asuntojen vuokrakysyntää. Isojen perheasuntojen kohdalla taas perheelle tärkeiden palveluiden (koulut, päiväkodit, isot marketit) läheisyys ja alueen yleinen ilmapiiri näyttelee suurempaa roolia asunnon valinnassa.

Huonomaineiselta alueelta asunnon ostaminen tuo omat haasteensa. Usein huonomaineisille alueille on vaikeampi löytää (kunnollista) vuokralaista.  Jos et tunne kaupunkia, asiaa on hyvä kysyä paikallisilta asuntosijoittajilta. Jos taas et tunne paikallista asuntosijoittajaa, voit kysyä asiaa paikalliselta vuokra- tai kiinteistönvälittäjältä.

Googlettamallakin saat vastauksia, mutta googlettamisen haasteena on se, että usein hakutuloksena tulee vain erilaisia keskustelupalstoja, joilla harvoin äänessä ovat asuntosijoittajat itse. Monesti alueet saattavat olla parantuneet tai huonontuneet vuosien saatossa, joten pyri hankkimaan mahdollisimman ajantasaista tietoa alueesta ja sen asuntomarkkinasta.

Huonomaineiselta alueelta ostaminen ei välttämättä ole lainkaan huono päätös. Usein ostohinta on matala, sillä asuntoja ostavat pääosin vain sijoittajat. Jos asunnon saa ostettua halvalla niin vuokratuotto ja kassavirta saattavat olla erittäin hyviä! Kannattaa kuitenkin olla tietoinen, mihin on sijoittamassa.

Usein isolla velkavivulla positiivista kassavirtaa ja hyvää vuokratuottoa hakeva joutuukin tyytymään ”heikompiin” asuinalueisiin. Hyvämaineisilla alueilla hinnat ovat usein erittäin kovia suhteessa vuokriin.

3. Tutustu vuokramarkkinaan

Vuokramarkkinan tutkimiseen auttaa, jos tunnet paikallisia asuntosijoittajia. Seuraavaksi paras vaihtoehto on kysyä vuokravälittäjiltä. Heidän näkemyksilleen on hyvä hakea varmistusta asuntojen vuokraportaaleista, kuten Tori.Fi:stä, Vuokraovesta, Oikotieltä ja paikallisista Facebook-ryhmistä.

Kannattaa kiinnittää huomiota tarjontaan ja sen laatuun. Onko alueella vapaana paljon uudenveroisia asuntoja vai onko tarjolla pääosin huonokuntoisia asuntoja? Jos tarjolla on pääosin huonokuntoisia asuntoja, on hyväkuntoisella asunnolla helppo erottua joukosta. Jos muut vuokrattavat asunnot ovat pääosin hyväkuntoisia, on usein ainoa kilpailuvaltti tarjota muita halvempaa vuokraa. Hinnalla kilpaileminen ei ole kovin pitkäkestoinen ratkaisu, sillä jos asuntojen kysyntä ei parane, tiputtavat myös muut vuokrauksen kanssa kipuilevat sijoittajat omia vuokrapyyntejään.

Jos kyseessä on muuttovoittopaikkakunta, ei hetkellistä ylitarjontaa kannata liikaa pelätä, sillä uudisrakentamisen hidastuminen ja muuttovoitto aiheuttavat kysynnän ja tarjonnan tasaantumisen ajan myötä.

Asuntokauppojen kättely

4. Etsi asuntoja aktiivisesti ja kättele kauppoja

Jos haluat varmistaa hyvän hankinnan, kannattaa varmistaa, että tunnet alueen hintatason hyvin. Jos eteesi ilmestyy kriteerit täyttävä kohde mielestäsi oikealla hinnalla, niin paina rohkeasti liipaisinta ja tee kaupat asunnosta! Jos taas vastaasi tulee asunto, joka on muuten kriteeriesi mukainen, mutta hinta on mielestäsi kova, niin tarjoa kohteesta rohkeasti alle pyynnin!

5. Ohituskaista – hyppää yli vaiheet 1-4.

Asunnon ostamisen ulkopaikkakunnalta ei tarvitse aina olla näin työlästä. Oikeiden kumppanien kanssa voit ulkoistaa asunnon etsimisen ja analysoinnin muille. Tällainen kumppani voi olla esimerkiksi kiinteistönvälittäjä, paikallinen asuntosijoittaja tai vaikka meidän kaltainen toimija, joka ostaa kokonaisia taloja ja myy niitä asuntosijoittajille.

Kukaan ei halua tehdä huonoja kauppoja – yhteistyökumppanin kautta sijoittaessa on erityisen tärkeää, että välillänne vallitsee luottamus ja yhteistyökumppani osaa asiansa. Yhteistyökumppanilta pitää saada rehellinen vastaus kysymykseen ”Jos sinä olisit minun kengissäni, ostaisitko tämän asunnon?”.

Otan tässä kohtaa vapauden pieneen itsekehuun ja mainostukseen. Meidän Sijoitusasunnot.com:lla on pakko tehdä pohjatyö huolellisesti. Jos ostamme huonoja kiinteistöjä liian kalliilla, se tarkoittaa sitä, että ne eivät mene kaupaksi ja jäävät meidän taseeseemme. Me emme halua huonoja asuntoja taseeseemme, joten teemme pohjatyön erittäin huolella. Tutustumme erittäin tarkasti ostettavan kohteen kaupunkiin, alueeseen ja taloyhtiöön. Jos olet kiinnostunut ostamaan asuntoja kauttamme, liity Sisäpiiriimme alla olevalla lomakkeella. Sisäpiiriläisenä saat tiedon uusista kohteistamme, artikkeleistamme ja maksuttomista työkaluista kuten vuokrasopimuspohjasta ja vuokratuottolaskurista.

Anttoni Kerkkonen

sposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com
puh. 041 5466 400

Avainsanat

2 Kommentit

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *