Tämä kerrostalo tuottaa nyt yli 500.000€ vuodessa

Noin kaksi vuotta sitten tammikussa kirjoitimme nimet kauppakirjaan ja ostimme Kuopiosta ensimmäisen kerrostalomme, osoitteesta Saarijärventie 7, josta matkaa Kuopion keskustaan on n. 2,5km.

Talossa oli lähes kaikki kaikki elementit, jotka karkoittavat suurimman osan asuntosijoittajista:

  • Rutkasti korjausvelkaa (70-luvun aikalailla peruskuntoinen talo)
  •  Suuria asuntoja (asuntojen keskipinta-ala n. 60m2)
  • Asunnot remontin tarpeessa aina pinnoista kylpyhuoneisiin

Eivätkä kaikki vaikeudet edes olleet siinä. Kerrostalo oli valmiiksi jo asunto-osakeyhtiö, josta aiempi omistaja oli myynyt muutaman yksittäisen asunnon eteenpäin. Ehtonamme kauppoihin oli koko osakekannan hankkiminen ja meidän oli sovittava kaupat aika kalliiseen hintaan näiden yksittäisten omistajien kanssa. Onnistuimme lopulta sopimaan kaupat ja pääsimme eteenpäin.

Miksi ostimme tällaisen talon?

Näimme kohteessa erinomaisen jalostusmahdollisuuden. Yksi strategiamme on ostaa korjausvelallisia kohteita, joissa on mahdollisuus täydellisen remontin yhteydessä jakaa suuria asuntoja pienemmiksi. Tässä oli sellainen mahdollisuus.

Talossa oli 42 asuntoa ja vain kolmea asuntokokoa: 74m2 kolmioita, 62m2 kaksioita sekä 45,5m2 kaksioita. Pohjat sopivat erinomaisesti siihen, että asuntoja jaetaan pienemmiksi. Jaoimme molemmat kaksiotyypit kahteen osaan ja kolmiot kolmeen osaan. Vuokrattavia yksiköitä tuli remontin jälkeen 98 kpl:ta keskipinta-ala ollessa n. 25m2.

Taloyhtiö ja asunnot remontoitiin täysin

Talo koki aikalailla täydellisen saneerauksen, joka vastasi hyvin pitkälti Porvoon kohteemme, joka myytiin hiljattain ja hyvin nopeasti, saneerauksen tasoa. Kuopiossa remontoitiin:

  • Käyttövesiputket
  • Viemärit (uudet /sukitukset vanhoihin putkiin)
  • Kylpyhuoneet
  • Keittiöt, kodinkoneet ja kalusteet
  • Sähköt ja datakaapelit
  • Julkisivun paikkaukset ja maalaus, parvekkeiden seinäpintojen maalaus ja lattian epoksipinnoitus
  • Parvekelasitukset
  • Asuntojen ovien uusiminen
  • Asuntojen pinnat kauttaaltaan
  • Rappukäytävät
  • Saunatilat ja kerhohuone

Samalla tehtiin myös mm. rakennustöitä asuntojen jakamiseen liittyen sekä paljon erilaisia pienempiä korjaustöitä.

Lopputuloksena on pieniä uudenveroisia asuntoja lähes korjausvelattomasta taloyhtiöstä. Tämän muodonmuutoksen jälkeen talo onkin yhtäkkiä sijoittajan unelma!

Kuopion vuokramarkkinaa pidettiin haastavana

Kuopioon, kuten moniin muihinkin kaupunkeihin, oli rakennettu/rakenteilla paljon uudisasuntoja, joiden vuoksi vuokramarkkina oli kääntynyt huonompaan suuntaan.

Talomme ensimmäiset asunnot valmistuivat vuoden 2019 kesällä ja ne lähes revittiin käsistä. Pienet hyväkuntoiset ja kohtuuhintaiset asunnot osoittautuivat erittäin halutuiksi, eikä haastavasta vuokramarkkinasta näkynyt merkkiäkään.

Talon tuotto lähes kolminkertaistui

Ennen remonttia asuntoja oli 42 kpl:ta, keskivuokra n. 600€/asunto ja vuokratuotot vuodessa yhteensä n. 302.000€. Vastikkeet olivat 112.000€ eli kohde tuotti n. 190.000€ vuodessa.

Remontin jälkeen vuokrattavia yksiköitä oli 98 kpl:ta, keskivuokra n. 530€/asunto, vuokratuotot vuodessa n. 625.000€ ja vastikkeet n. 100.000€, jolloin talon nettotuotto on n. 525.000€ vuodessa. Tuotto siis noin 2,75 kertaistui, mikä on aika hurja muutos. Esimerkiksi keskineliövuokra nousi n. 10€/m2 -> n. 20€/m2.

Talon arvoa ei kasvata pelkästään nettotuoton nousu, vaan myös tuottovaatimustason lasku. Ennen remontteja talolla oli korjausvelkaa, jolloin sen markkina-arvo oli n. 8-9%:in laskettavan tuoton tuntumassa, kun remontin jälkeen tuottovaatimus on tietysti alhaisempi, tämän talon kohdalla n. 6-6,5%:ia.

Kalliista remontista huolimatta talon arvo nousi kustannuksia enemmän, korjaushuolia ei enää ole ja vuokrattavuus parantui sekä sitä kautta myös hallinta helpottui.

Talo toimii pitokohteena kuin junan vessa

Olemme myyneet paljon ostamiamme asuntoja eteenpäin, mutta oman pääomamme kasvaessa jätämme asuntoja reilusti myös omaan taseeseemme tuottamaan, josta Kuopion talo on hyvä esimerkki.

Pitämällä kohteen saa monia hyötyjä. Ensinnäkin myyntivoitosta olisi maksettava verot, kun pitosalkussa veroihin menevä pääoma on hyödynnettävissä muulla tavoin käyttöön ja tuottamaan.

Toiseksi, pystymme korottamaan kohteen tasearvoa vastaamaan sen käypää arvoa remonttien jälkeen. Tasearvon korotus kasvattaa omaa pääomaa sekä parantaa omavaraisuusastetta, jotka ovat tärkeitä tunnuslukuja kiinteistösijoitusyrityksillä ja ne korostuvat etenkin silloin, kun tase kasvaa. Tasearvon korotus mahdollistaa sen, että pystymme jatkamaan uusien kohteiden ostoa, kun huonompana vaihtoehtona voisi olla sekin, että pitokohteet jarruttaisivat uusia hankintoja oleellisesti.

Huom! Tarkoitus ei ole kuitenkaan kirjata ylihintoja taseeseen, vaan käyttää oikeasti käypiä arvoja. Tässäkin tapauksessa arvonkorotus ei synny ns. tukkuostamisesta, vaan jalostamisesta, jossa pitääkin olla taloudellista järkeä. Kohde kannattaisi muuten jättää ostamatta ja remontit tekemättä.

Ehkä itsestäänselvyys, mutta kolmas asia on, että saamme pitää kohteen vuokratuotot itsellämme, jotka ns. häviäisivät myynnin mukana pois. Tulevien vuosien yhtiömme tulosennusteita laskettaessa näyttää jo etukäteen aika hyvältä, kun taseessa on useita tuottoa tuovia pitokohteita eikä tulos ole niin riippuvainen myyntikohteista.

Neljäntena asiana on, että taloyhtiön kallis remontti on rahoitettu lainalla, jota maksamme pois kerättävällä rahoitusvastikkeella, joka tietysti tuloutetaan. Tämä pienentää vuokratuotoista maksettavaa veroa merkittävästi.

Viides asia on myös hyvin oleellinen ja liittyy taseen korotettuun arvoon. Kun kohteen arvo nousee, pystymme myös saamaan sitä vastaan enemmän lainaa. Uudelleenrahoitamme siis remontoidun kohteen, jolloin meille ei jää niin paljoa omaa pääomaa kiinni kohteisiin remonttien valmistuttua. Oman pääoman tuotto nousee tällä tavalla korkeaksi.

Yhteenveto: jalostamisella saa tehtyä arvonnousun, vuokratuotot juoksevat, verot ovat pienet, oma pääoma kasvaa ja rahaa on kiinni kohteessa maltilisesti. Aika näppärä yhtälö!

Tämä toimintamalli ei eroa yksittäisten asuntojen kohdalla kovinkaan paljoa osta-vuokraa-remontoi- uudelleenrahoita-toista –mallista, josta on hyvä artikkeli Ostan Asuntoja –blogissa

Jalostuskohteita taseessa valmiina

Olemme jo vuosia sitten valinneet strategiaksemme ostaa kerrostaloja, joissa on jalostuspotentiaalia. Niitä onkin taseessamme jo monista eri kaupungeista. Nyt se alkaa tuottaa hedelmää, kun isoja projekteja on alkanut valmistua.

Remontit vaativat erinomaiset taloudelliset resurssit, koska pääomaa tarvitaan ostovaiheeseessa, remonttiin, asuntojen tyhjänäpitoon sekä rahoituskuluihin. Kun samaan aikaan on vielä useita päällekäisiä hankkeita käynnissä, niin taskuja saa kaivella aika syvältä, että varat riittävät. Kaikilta toimijoilta tämä ei ole onnistunut, kuten olemme saaneet viime aikoina lukea lehdistä.

Meillä menee kuitenkin hyvin! Merkittävänä syy onnistumiseen on se, että meillä itsellämme on osaaminen koko prosessista, alusta loppuun. Tiedämme millaisia kohteita kannattaa ostaa ja miten ne kannattaa jalostaa, osaamme tehdä laskelmat oikein, saneeraus pidetään pitkälti omissa näpeissä kustannustehokkaasti, ymmärrämme vuokramarkkinaa ja tarvittaessa osaamme myydä asuntoja tai vaihtoehtoisesti hallinnoida niitä omassa omistuksessa hyvin.

Tulemme jatkamaan valitsemallamme tiellä tästä eteenpäinkin ja jalostamaan erinomaisia sijoituskohteita niin itsellemme kuin asiakkaillemmekin. Hienoa, että olet kyydissä mukana!

Henri Neuvonen

sposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com
puh. 0400 778 146

0 Kommentit

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *