Tykkäätkö maksaa muiden kylpyhuoneremontteja?
Meille on muutaman kerran käynyt niin, että olemme myyneet sijoitusasunnon, jossa kylpyhuone oli huonossa kunnossa. Kylpyhuoneen kunnosta kerrottiin luonnollisesti ostajalle, ja kunto oli otettu huomioon myös myyntihinnassa. Sitten ei mennyt kauaakaan, kun taloyhtiön isännöitsijä ilmoitti, että asunnon uusi omistaja vaatii kylpyhuoneremonttia taloyhtiön kustannuksella.
Asunnon hinnassa oli jo huomioitu kylpyhuoneen kunto, ja sen jälkeen uudelle omistajalle pitäisi vielä maksaa uusi kylpyhuone taloyhtiön kautta, jolloin kustannus lankeaa muille osakkaille ja yleensä aika suurelta osin meille, jos asuntojen myynnit ovat vielä käynnissä.
Ratkaisu: kylpyhuoneremontit osakkaiden vastuulle
Tästä on mielestäni reiluus kaukana ja sen vuoksi kehitimme tähän erittäin toimivan ratkaisun: kylpyhuoneremontit laitetaan osakkaiden vastuulle.
Omistamme kohteet aluksi itse kokonaan, joten voimme vaikuttaa yhtiöjärjestykseen. Tulevien kohteidemme yhtiöjärjestyksiin tulee mukaan tämä pykälä:
X § Vedeneristeiden ja lattiakaivojen kunnossapitovastuu
Asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusäännöksistä poiketen WC:n, kylpyhuoneen ja saunan lattioiden ja seinien vedeneristykset sekä lattiakaivot liitoksineen ovat osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla. Osakkeenomistajan vastuu kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä määräytyy asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaisesti.
Tämä on ehdottomasti parempi ja reilumpi tapa. Emme halua enää tilanteita meille emmekä asiakkaillemme, joissa teetetään kylpyhuoneremontteja muiden rahoilla. Nyt jokainen vastaa omasta kylpyhuoneestaan ja sen remontin aikataulusta. Valvojaa pitää edelleen käyttää.
Pykälän viimeinen lause on mukana tarkennuksena sen vuoksi, että mikäli osakas laiminlyö kylpyhuoneen saneerauksen, on taloyhtiöllä oikeus teettää kylpyhuoneremontti tarvittaessa osakkaan kustannuksella. Tämä siis äärimmäisissä tapauksissa, jos kylpyhuone aiheuttaisi vahinkoa esim. taloyhtiön rakenteisiin.
Vanhojen ns. perinteisten taloyhtiöiden kohdalla on tyypillisesti se ongelma, että et usein tiedä missä kunnossa muiden asuntojen kylpyhuoneet ovat. Jos ostat asunnon, jossa on uusittu kylpyhuone, voit silti joutua maksamaan muiden asuntojen kylpyhuoneiden remonteista taloyhtiön kautta. Voi olla, että taloyhtiö päättää kaikkien kylpyhuoneiden uusimisesta. Saat siinä tapauksessa jotain hyvitystä, jos sinun kylpyhuonetta ei uusita, mutta jotain joudut todennäköisesti silti maksamaan ja kuvio on suhteellisen monimutkainen. Kun kylpyhuoneet ovat osakkaan vastuulla, tätä ongelmaa ei tule.
Miksi tämä malli toimii paremmin kaikille osakkaille?
Vastaa
Etsitkö sijoitusasuntoa?
Etsitkö hyvää sijoitusasuntoa? Myymme valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja alle markkinahinnan. Tutustu tarjontaamme ja löydä itsellesi sopiva kohde!
Myynnissä olevat kohteemme
Asuntosijoittajien kokemuksista!
Tutustu asiakkaidemme tarinoihin siitä, miten he ovat aloittaneet asuntosijoittamisen ja kasvattaneet varallisuuttaan.
Tutustu tarinoihin!
LIITY ASUNTOSIJOITTAJIEN SÄHKÖPOSTILISTALLE JA SAAT ENSIMMÄISENÄ TIEDON UUSISTA SIJOITUSKOHTEISTA!
Liity postituslistalleLiittymällä joukkoon mukaan saat:
- Ensimmäisenä tiedon uusista kohteistamme
- Työkalut ja oppaat ilmaiseksi käyttöösi
- Tiedon uusista artikkeleista suoraan sähköpostiisi
Mitä tehdä, kun asunto ei mene vuokralle: 10 nopeaa korjausliikettä aloittelijalle
Kun vuokralainen päättää irtisanoa vuokrasopimuksen ja asunto jää tyhjäksi, paine alkaa kasvaa yllättävän nopeasti. Vastikkeet, lainanhoitokulut ja muut kulut eivät odota – ja mitä pidemmäksi tyhjä jakso venyy, sitä kalliimmaksi se käy. Hätäisiä ratkaisuja ei kuitenkaan kannata tehdä, vaan huolehtia siitä, että saat asunnon vuokrattua hyvään hintaan ja oikealle vuokralaiselle.
Näin aloitat asuntoflippauksen – kattava opas
Asuntoflippaus on laskelmia, ostohintaa, markkinatutkimusta, oikeiden kohteiden metsästystä ja oikeita remonttipäätöksiä. Tästä blogista opit, miten aloittelija löytää hyvän flippikohteen, mitä riskejä välttää ja miten arvioida tuotto ennen ostotarjousta. Sisältää laskurin!
Sijoitusasunnon hallinnointi etänä – näin ostat ja menestyt, kun sijoitusasunnot sijaitsevat satojen kilometrien päässä
Sijoitusasuntojen hallinnointi asuessasi toisella paikkakunnalla vaikka satojen kilometrien päässä ei ole rakettitiedettä. Tässä oppaassa käyn läpi, miten ostaa, vuokrata ja hallinnoida sijoitusasuntoja toiselta paikkakunnalta kannattavasti ja turvallisesti.
Taloyhtiön tuloslaskelma ja tase sijoitusasuntoa etsiessä
Taloyhtiön taloudellinen tilanne kertoo potentiaalisesta sijoitusasunnosta enemmän kuin mikään myynti-ilmoituksen adjektiivi. Siksi tässä blogitekstissä keskitymme taloyhtiön talouteen. Tarkemmin sanottuna tilinpäätöksessä olevaan tuloslaskelmaan ja taseeseen, sekä näiden tehokkaaseen hyödyntämiseen asuntosijoittamisen työkaluina.
Hei
Toimin kiinteistönvälittäjänä ja joissakin yhtiöissä tuollainen on jo käytössä. Se toimii joskus – haaste on vaan siinä, että entäs jos (=KUN) osa omistajista ei haluakaan laittaa omaa rahaa saneeraukseen (ja näin todellakin tapahtuu). Silloin käy niin, että vesivahinko havaitaan vasta kun vettä on jo vuotanut alakerran katosta, mennyt elementtien väliin jne. rakoihin. Korjauskustannus on silloin jo huomattavasti suurempi ja sitten tullaankin uuden kysymyksen kohdalle, tämä omistaja joutuu maksamaan myös alakertaan valuneen vesivahingon korjaus ja kuvaustyöt.
Sijoittajien kannalta tulee myös ongelma, jos työn teettää taloyhtiö, on koko saneerauksen rahoitusvastike vähennettävissä vuokratulosta. Jos sen rahoittaa itse, vain lainan koron voi vähentää vuokratulosta. Sijoittajat omistavat myös yleensä pienempiä asuntoja, reilua tai ei, niin yleensä kun kustannus menee m2 tai osakemäärän mukaan, maksaa pienempi asunto vähemmän (vaikka kaikissa olisi yksi kylpyhuone), eli sijoittaja yleensä voittaa jos yhtiö maksaa kahta eri kautta.
Sitten tulee seuraava ongelma, entä jos/kun tapahtuu niin, että vesivahinko onkin levinnyt oikein mittavaksi ja kh saneeraus maksaa ensin 15 000 € purku ja kuivatus jne. työt siihen päälle 7 000 €, eli yht. esim. 21 000 € ja tämä osakas sanoo, että ei ole sellaista rahaa missään: pankki EI NOSTA (välttämättä ainakaan) asunnon vakuusarvoa yleensä siitä syystä, että siihen tehdään korjausta, joten lisälainan saanti osakkaalle voi olla mahdotonta: koska korjaus on silti tehtävä, joutuisi yhtiö ottamaan siihen lainan ja korjaamaan vahingon sekä sitten periä sekä korjauskulu + viivästyskorkoa summalle, jolloin pelkkä viivästyskorko kaataa osakkaan talouden.
Itse pitäisin ehdottomasti parhaana sitä, että yhtiön vastaa rakenteista, ja aivan erityisesti märkätiloista, sillä se on yleisin vesivahinkojen aiheuttaja taloyhtiöissä.
En lähtisi maalaamaan liikaa piruja seinälle. Onhan tuo mahdollista, että osakas on täysin välinpitämätön, mutta aika harvinaista se kuitenkin on. Tällaiselta toiminnalta ei kuitenkaan suojele mikään yhtiöjärjestys. Tässä mallissa on se hyvä puoli, että taloyhtiö voi joka tapauksessa teettää tarvittavan remontin asuntoon ja hakea sen jälkeen korvaukset osakkaalta. Kyllä ne sieltä ennemmin tai myöhemmin todennäköisesti tulee. Tai jos ei tulisi, niin ei se maailmaa kaataisi.
En ole verovähennysten asiantuntija, mutta mielestäni verotus ei mene noin, vaan remontin kustannus lisätään hankintamenoon ja siitä voi tehdä vuosittain poistoja.
Kun jokainen maksaa oman kylpyhuoneremonttinsa, niin se tekee kustannuksesta isojen ja pienien asuntojen välillä reilumpaa, joka on myös mallin hyvä puoli.
Täydellistä järjestelmää ei ole olemassakaan, mutta pidääme kylpyhuoneita osakkaan vastuulla kuitenkin parempana ratkaisuna.
Ymmärrän että muiden kylpyhuoneremontteja ei ole kiva maksaa, mutta tässä tulee osakkaalle iso riski koska kylpyhuoneiden kunnosta ei ole mitään muuta tietoa kuin valokuvat. Käytännössä ostettavan asunnon hinnan päälle pitää laskea kylpyhuoneremontti + mahdollinen vesivahinko (myös naapuriasunnossa). Tällä tavalla asunnon hinta ei olekaan enää niin houkutteleva. Asuntojen kylpyhuoneita pitäisi myös päästä tarkastamaan säännöllisesti (esim. muovimattojen saumat). Aina ei voi luottaa että vuokralainen raportoi mahdollisista vioista.
Miten saatte ostajanne jatkossa vakuuttuneiksi siitä että jos teiltä ostaa näkemättä asunnon jonka kylppärissä on muovimatto/epoksi, niin ei joudu maksamaan rakenteiden kuivatuksia ja kylpyhuoneremonttia heti oston jälkeen kokonaan itse?
Tähän mennessä turvana on kuitenkin ollut se että jos/kun ei ole ollut tietoinen mahdollisesta kylpyhuoneen vesieristeen rikkoutumisesta, niin taloyhtiö tai te myyjänä olette siitä vastuussa, riippuen tilanteesta.
Aika monissa myymissämme kohteissa kylpyhuoneet ovat iältään jo yli 20 vuotta vanhoja, joten kylpyhuoneremonttiin on varauduttava jollain aikataululla joka tapauksessa. Ostajat vakuutetaan alhaisilla myyntihinnoilla, jotka tuovat yhtälöön turvaa.
Kylpyhuoneremontit osakkaiden vastuulle on hyvä uudistus.
Kiitos Pekka!
Mitenkäs tällä pykälällä pitäisi tulkita vastuuta jos asunnossa sattuu vesivahinko esim putkirikon takia, vaikka kph olisi ok kuntoinen? Kuka vastaa talothtiö vai osakas?
Tässä tapauksessa taloyhtiö. Esimerkiksi keittiökin on (pääosin) osakkaan vastuulla ja jos siellä sattuisi putkirikko, niin menee taloyhtiön (vakuutuksen) piiriin.
Tämä muutos varmaan vaatii yhtiökokouksen päätöksen . Onko se oltava yksimielinen?
Mielestäni tämä päätös vaatii mielestäni yksimielisyyden. Jos tämän pykälän haluaisi taloyhtiön yhtiöjärjestykseen, jossa omistus on jo hajautunut, niin tuskin onnistuisi.
Erittäin hyvä ja kannatettava periaate.
Kiitos Leo!