Asuntosijoittaminen on välillä täyttä kuraa – ja juuri siksi korvaus on hyvä

Ei tullut vieläkään romahdusta asuntomarkkinoille, vaikka mediassa on jo pitkään peloteltu lukuisilla eri skenaarioilla ja riskeillä. Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä puuhaa, jossa ei kannata pelästyä jokaista julkaistua artikkelia, jossa maalataan piruja seinille. En tarkoita etteikö asuntosijoittamisessa ole riskejä, koska niitä on. Niiden ei kuitenkaan kannata antaa lamauttaa ja antaa pelolle valtaa.

Mediassa on puhuttu, että asuntomarkkinoilla on liikenteessä vähemmän sijoittajia kuin aiemmin. Pitkäjänteistä asuntosijoitusstrategiaa ei kuitenkaan kannata lähteä muuttamaan muutaman klikkiotsikon takia. Ihan samalla tavalla vuokrat tulevat asunnoista tilille ennen ”huonoa” uutista ja sen jälkeen. Ja jotta tämä ei olisi pelkkää sanahelinää (put your money where your mouth is) todettakoon, että olemme ostaneet viime kuukausina enemmän asuntoja kuin koskaan aiemmin yhtä lyhyellä aikavälillä, satoja. Todelliset asuntosijoittajat eivät pelästy uutisia. He tuskin edes lukevat niitä tai ainakaan antavat niille kovin paljoa painoarvoa. He käyttävät ajan paljon järkevämmin, esimerkiksi etsimällä hyviä kohteita.

Uutisissa sama pätee kuitenkin toiseenkin suuntaan. Ei kannata uskoa sokeasti kirjoituksia, joissa maalataan ruusuista, helppoa, nopeaa, kivutonta tms. kuvaa asuntosijoittamisella vaurastumisesta. Asuntosijoittaminen nimittäin on aina välillä melko paskaa hommaa. Se on vain hyväksyttävä, että kaikki ei aina mene täydellisesti. Mutta juuri sen takia asuntosijoittamisesta saa ja pitääkin saada parempi korvaus, kuin muista sijoitusmuodoista.

Minulta kysyttiin vuosia sitten, että mitä teen elääkseni. Olimme silloin juuri ostaneet muutaman kerrostalon alakerrasta varastotiloja, joita pilkoimme pienemmiksi ja vuokrasimme eteenpäin. Kysyjä tokaisi hieman yllättäen, että kyseessä on varmasti hyvä bisnes. Hän jatkoi, että lähes kaikki liiketoiminta, joka on trendikästä ja helppoa, on huonoa bisnestä, esimerkkinä ravintola-ala. Viemäriputkien tyhjennykseen ja pienvarastojen ostoon ja vuokraukseen taas on paljon vähempi tunkua, koska niistä ei kovin mediaseksikkäitä saa, ja siksi ne ovat paljon todennäköisemmin kannattavampaa liiketoimintaa.

Koska asuntosijoittamisessa on oma vaivansa, on siitä juuri sen vuoksi mahdollista saada erinomainen korvaus. Aina kun kohtaat vaikeuksia, niin ajattele, että juuri niiden vuoksi ”kaikki eivät tätä tee” ja sen vuoksi saat hyvän korvauksen.

Keväällä ostimme Raumalta kohteen, jossa oli 70 soluasuntoa.  Kaupan jälkeen irtisanomisia tuli runsaasti ja jo valmiiksi ollut huono käyttöaste heikkeni edelleen. Samoin loppuvuonna Vaasasta ostettu 33 asunnon kohde piti olla täynnä vuokralaisia, mutta kaupan jälkeen kävi ilmi, että puolet asunnoista tulee tyhjentymään kuukauden päästä. Ei näissä tilanteissa auta jäädä tuleen makaamaan. Käytimme kaikki mahdolliset keinot tilanteen parantamiseksi. Palkkasimme molempiin kohteisiin oman vuokravälittäjän, markkinoimme asuntoja potentiaalisille vuokralaisille, pintaremontoimme asuntoja, muutimme soluasuntoja perheasunnoiksi, myimme osan asunnoista tyhjänä jne. Teimme kaikkemme kunnes asiat olivat kunnossa.

Kuinka monella taholla on kiinnostusta lähteä jumppaamaan suhteellisen haasteellisia kohteita? Ei hirvittävän monella ja sen vuoksi niitä on mahdollista saada ostettua järkevään hintaan. Muut ajattelevat, että onko kohteissa jotain pielessä. Me olemme askeleen edellä ja ajattelemme, että kuinka ongelmat korjataan. Ja sitten korjaamme ne. Se vaatii työtä eikä se ole aina kivaa, mutta monesti palkkio on hyvä.

Sijoittajia on mielestäni kahdenlaisia. Sijoittajia, jotka tekevät kauppansa yleisellä markkinapaikalla painamalla Enteriä kotikoneelta käsin ja sijoittajia, jotka etsivät kaupan kohteet, joita muut eivät tiedä edes olevan sekä neuvottelevat niiden ehdoista. Jälkimmäinen, kuten suora asuntosijoittaminen, on selvästi työläämpää. Siksi mahdollinen palkinto pitää olla parempi. Älä tyydy keskinkertaisiin kauppoihin. Tehtäväsi on tehdä vain hyviä. Ensimmäinen sijoittaja ei voi tehdä voittoa myymällä sijoituksena heti eteenpäin. Hyvä jälkimmäinen sijoittaja taas tekee voittoa joka kaupalla heti ostohetkestä lähtien ja voi halutessaan myydä kohteen voitolla heti eteenpäin.

Mediassa on tosiaan ollut kirjoituksia, että asuntosijoittajat olisivat kaikonneet markkinoilta. Me emme ole kuitenkaan niin vahvasti tätä huomanneet. Varsinkin viime aikoina sijoittajia on tuntunut olevan liikkeellä erittäin hyvin ja olemme palanneet taas tilanteeseen, jossa kerrostalollisia asuntoja on mennyt yhdessä päivässä.

Liekö sitten syynä hyvälle sijoittajakysynnällemme, että tarjoamme poikkeuksellisen hyviä kohteita ja diilejä. Olemmehan laittaneet niihin omat rahamme kiinni. Vai se, että myymme asuntoja selvästi alle markkinahintojen. Vai se, että myyntimateriaalit ovat niin kattavat ja selkeät, joiden avulla päätöksiä on helppo tehdä. Vai se, että olemme luotettava kumppani, jonka kanssa on helppo tehdä kauppaa. Vai onko kyse kaikkien näiden yhdistelmästä, jolla luomme aivan poikkeuksellista arvoa asuntosijoittajille?

Kirjoittaja: Henri Neuvonen

Olen Sijoitusasunnot.comin ylläpitäjä ja sijoitusyhtiömme toimitusjohtaja.
sposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com
puh. 0400 778 146

4 Kommentit
  1. Tomi Kallunki
    Tomi Kallunki says:

    ”Vai onko kyse kaikkien näiden yhdistelmästä, jolla luomme aivan poikkeuksellista arvoa asuntosijoittajille?”
    Viimeinen lause sisälsi oikean vastauksen 🙂
    Kiitos ja jatketaan kaikkia kannattavaa yhteistyötä!

    Vastaa
  2. Jussi
    Jussi says:

    Tämän hetken suurin ongelma asuntosijoittajalle on, ettei vuokralaisia riitä kaikille. Esim. Kuopiossa vuokra-asunnoista on tarjontaa huomattavasti enemmän kuin kysyntää. Grynderit pukkaa uutta tavaraa koko ajan lisää, eikä loppua näy. Tämä on johtanut vuokratason merkittävään laskuun, eikä muutaman vuoden vanhaa huoneistoa tahdo enää saada vuokrattua, kun samalla hinnalla saa vuokrattua huoneiston uudiskohteesta. Grynderit ja liika kaavoittaminen tulee laskemaan asuntosijoittamisen kannattavuutta lähitulevaisuudessa.

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      Terve Jussi,

      Meillä on taas Kuopiosta hyvin erilaisia kokemuksia. Remontoimme parasta aikaa kerrostaloa Kuopiosta. Uudenveroisia pieniä asuntoja valmistuu noin 100 kpl:ta, joiden vuokrausta olemme hoitaneet nyt pari kuukautta. Meiltä Anttoni juuri kehui kuinka helposti asunnot ovat menneet vuokralle.

      Jos tilanne hetkellisesti onkin huonontunut asuntomarkkinoilla, niin se jarruttaa kyllä uusien kohteiden aloittamista, jonka jälkeen markkina kääntyy kyllä taas parempaan suuntaan.

      – Henri Neuvonen

      Vastaa

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *