Kolmio sijoitusasunnoksi? Lue 6 vinkkiä

Yleinen (ja toimiva) asuntosijoitustrategia on ostaa pieniä yksiöitä ja kaksioita kasvukeskuksista. Usein asuntosijoittajat välttelevät  kolmioita – eivätkä toki syyttä. Vuokra kasvaa harvoin suhteessa neliöihin, mutta vastike maksetaan tavallisesti neliöiden mukaan. Myös mahdolliset taloyhtiöremontit saattavat käydä kalliiksi kolmioiden omistajille.

Voiko kolmio kuitenkin olla hyvä sijoituskohde?

Tässäkin tapauksessa pätee asuntosijoittajan tärkein sääntö: luota laskimeen! Asuntosijoittajan kannattaa useimmiten luottaa laskimeen oman intuition sijaan. Jos kohdetta ei saa kannattamaan vuokratuottolaskurilla, niin tuskinpa se onnistuu reaalimaailmassakaan. Jotta kolmiosta saa kannattavan sijoitusasunnon, sen pitää olla oikean kokoinen, sijaita oikealla alueella ja olla hinnaltaan edullinen. Mikäli laskin näyttää hyvältä, kolmio voi olla käypä sijoituskohde siinä missä pienempikin asunto. Hyvänä nyrkkisääntönä voidaan pitää, että kolmiosta on jollain tapaa saatava parempaa tuottoa. Tuotto tarkoittaa tässä tapauksessa vuokratuottoa tai arvonnousua/arvonnousupotentiaalia. Esimerkiksi vuokratuotto olisi hyvä olla 1-3 prosenttiyksikköä korkeampi kolmioissa kuin pienemmissä asunnoissa.

Tässä 6 vinkkiä, joita kannattaa pohtia, mikäli olet ostamassa sijoitusasunnoksi kolmiota:

1. Sijainti, sijainti ja sijainti

Kasvavan kaupungin hyvämaineisella asuinalueella oppilaitosten ja keskustan läheisyydessä sijaitsevan kolmion vuokraamisessa tuskin tulee olemaan suurempia ongelmia ja tällaisessa asunnossa tyhjien kuukausien riski pysyy vähäisenä.  Hyvällä paikalla sijaitsevan asunnon saa varmasti myös myytyä jatkossa eteenpäin vaikkapa nuorelle perheelle tai asumisen helppoutta etsivälle eläkeläispariskunnalle.

Huonolla sijainnilla olevaan kolmioon voi taas olla erittäin hankalaa löytää hyvää ja siistiä vuokralaista. Tällaisen asunnon arvonnousupotentiaalikaan ei yleensä ole kovin kummoinen.

Huonokuntoinen kolmio hyvällä sijainnilla saattaa omata hyvän arvonnousupotentiaalin. Kolmion remontointi ei euromääräisesti ole välttämättä kovin paljoa kalliimpi kuin yksiön tai kaksion, koska kallein osa remonttia, eli kylpyhuone ja keittiö, maksavat suunnilleen saman verran yksiöön kuin kolmioonkin. Remontin tuoma arvonnousu voi olla kuitenkin kolmioon huomattavasti suurempi.

2. Koko

Ostaessa kannattaa kiinnittää huomiota neliöiden määrään. Vuokramarkkina hinnoittelee asunnon yleensä huoneiden mukaan kun taas vastikkeet ja taloyhtiöremontit maksetaan normaalisti neliöiden mukaan. Esimerkiksi, jos taloyhtiön vastike on 4€/m2 niin 60m2 ja 77m2 kolmioiden ero vastikkeessa on vuositasolla 816 euroa, mikä tekee erittäin suuren eron vuokratuottoon etenkin edullisimmilla alueilla. Vastaavasti asuntojen vuokrien määrässä ei välttämättä ole juurikaan eroa, vaikka toinen asunto onkin neliöiltään suurempi kolmio.

Vastikettakin suuremmaksi eroksi muodostuu usein taloyhtiön korjaukset. Esimerkiksi 800 euroa neliöltä maksavan LVIS-saneerauksen kustannuksen ero edellä mainituille asunnoille on 13 600€.

Suosi siis mahdollisimman pieniä kolmioita.

3. Osta alle markkinahinnan!

Asuntosijoittamisessa monesti tuotto tehdään ostaessa. Edullisesti ostetussa kohteessa on parempi vuokratuotto ja alle markkinahintaan ostetusta kohteesta on myös helpompi saada napattua mukava myyntivoitto. Yksi kolmioiden hyvä puoli on se, että niistä on markkinoilla vähemmän kysyntää. Näin ollen kolmioiden pyyntihinnasta on usein mahdollista tinkiä suurempi siivu pois.

Mekin olemme huomanneet kolmioiden myynnin haasteellisuuden. Ostamme kerrostaloja, joissa monesti on mukana paljon isoja kolmioita. Me olemme ratkaisseet kolmioiden myynnin haasteellisuuden myymällä niitä huomattavasti alle markkinahinnan tai vaihtoehtoisesti jakamalla niitä pienemmiksi asunnoiksi. Jakaminen on monesti erittäin työläs ja kallis prosessi, mutta olemme kokeneet sen hyväksi tavaksi lisätä kohteidemme houkuttelevuutta. Ostamme siis itse kolmioita siinä missä pienempiäkin asuntoja, jos hinta on kohdallaan.

4. Ole tarkkana taloyhtiön kunnon kanssa!

Kannattaa tutustua yhtiön kuntoon huolella, sillä jos taloyhtiössä on paljon korjausvelkaa, se kohdistuu usein juuri isoimpiin asuntoihin. Isojen remonttien kustannukset jyvitetään yleensä neliöperusteisesti, joten ne tulevat kalliiksi suurten asuntojen omistajille.

Erityisesti kannattaa kiinnittää huomiota suuriin remontteihin kuten linjasaneerauksen tarpeeseen ja julkisivun kuntoon. Myös yhtiöjärjestyksellä on merkitystä. Mikäli taloyhtiössä on pääosin pieniä asuntoja, putkiremontti tulee kalliimmaksi isoihin asuntoihin, sillä neliömäärään nähden uusia putkia joudutaan vetämään paljon ja samalla todennäköisesti uusitaan myös monta kylpyhuonetta.

5. Mieti, kenelle vuokraat asunnon

Parhaan vuokratuoton isosta asunnosta saa usein, kun sen vuokraa soluasuntoina. Soluasunnon huonona puolena verrattuna perheelle vuokraamiseen on, että se vaatii enemmän työtä – varsinkin, jos teet jokaisella asukkaalle oman vuokrasopimuksen, jolloin joudut aina itse hankkimaan uuden asukkaan kuhunkin huoneeseen. Perheet saattavat monesti viihtyä erittäinkin pitkiä aikoja samassa vuokra-asunnossa ja näin ollen tuotot ovat vakaampia, mutta pienempiä.

Miten sitten vuokralainen vaikuttaa asuntoon? Soluasunnoissa riittää yleisesti hieman heikompikin yleisilme, kun perheasunnossa. Varsinkin, jos soluasunto sijaitsee keskustan tuntumassa tai oppilaitosten lähellä, opiskelijoille riittää usein peruskuntoinen kämppä, jossa on vielä muovimatot eikä keittiönkään tarvitse välttämättä olla viimeisen päälle. Huonomaineisilla alueilla taas huonokuntoiseen soluasuntoon voi olla haastavaa saada (hyviä) vuokralaisia. Perheasunnoksi vuokrattaessa sijainti ei ole välttämättä aivan niin tärkeä kuin soluasunnossa, mutta asunnon yleisilmeen taas tulisi olla kunnossa. Suosittelen ainakin vaihtamaan laminaatit ja maalaamaan seinät. Mikäli keittiö on vanha, siihen saa mukavasti uutta ilmettä ja parempaa käytettävyyttä maalaamalla ovet ja vaihtamalla uudet nykyaikaiset kodinkoneet.

6. Harkitse lyhytaikaista vuokraamista

Kalustetun asunnon lyhytaikaisella vuokraamisella voi päästä aivan eri tuottoluvuille kuin perinteisellä asuntosijoittamisella. Esimerkiksi yritykset usein vuokraavat kalustettuja asuntoja työsuhdeasunnoiksi. Joillain alueilla matkailijat taas etsivät kodinomaista majoitusta esimerkiksi Airbnb:n kautta. Tälläisissä tapauksissa usein kustannuksia verrataan hotellimajoitukseen, joten vuokrat voivat olla huomattavasti korkeampia verrattuna normaalien vuokrien hintatasoon. Ylen artikkelin mukaan Rovaniemellä Airbnb:n kautta vuokratessa vuoden vuokratulot voidaan saada jopa kahdessa kuukaudessa.

Mikäli aiot vuokrata asuntoasi esimerkiksi AirBnb:n kautta, asunnosta kannattaa tehdä mahdollisimman houkutteleva, jotta potentiaaliset asiakkaasi varaisivat juuri sinun asuntosi käyttöönsä. Tee asuntoon esimerkiksi pieni pintaremontti ja sisusta se tyylikkäästi, jotta saat todennäköisemmin enemmän ja parempia vuokralaisia.

Aivan ilmaiseksi nämä tuoton lisäykset eivät kuitenkaan tule, sillä kääntöpuolena lyhytaikaisessa vuokraamisessa on se, että vuokraustoimintaan kuluva aika ja vaiva moninkertaistuvat. Myös asunnon tyhjillään olo todennäköisesti kasvaa. Airbnb:tä tai yrityksille asuntonsa vuokraamista miettivän asuntosijoittajan kannattaakin ottaa nämä huomioon laskelmissaan.