Vuokrasopimuksen purkaminen vuokranantajan toimesta – tärkeät huomioitavat asiat ja käytännön vinkit

Vuokrasopimuksen purkaminen on viimeinen vaihtoehto ongelmatilanteen ratkaisemiseksi. Vuokranantajan tulisi pyrkiä välttämään tätä tilannetta kaikin mahdollisin keinoin.

Vuokrasopimuksen purkaminen eroaa vuokrasopimuksen irtisanomisesta. Siinä missä vuokrasopimuksen irtisanominen on yleisin tapa päättää vuokrasuhde mm. silloin, kun vuokralainen muuttaa vaikka työn perässä toiselle paikkakunnalle tai jos vuokranantaja on muuttamassa itse omistamaansa sijoitusasuntoon. Irtisanominen voidaan tehdä ilman erityistä syytä, mutta noudattaen sopimuksessa tai laissa määriteltyä irtisanomisaikaa, joka on yleensä 1-3 kuukautta. Irtisanomisen jälkeen vuokralainen voi jatkaa asunnossa asumista irtisanomisajan loppuun asti ja on velvollinen maksamaan vuokraa tänä aikana.

Vuokrasopimuksen purkaminen on radikaalimpi toimenpide, jota käytetään yleensä silloin, kun vuokralainen on rikkonut vuokrasopimusta tai laiminlyönyt velvollisuuksiaan vakavasti, kuten jättänyt vuokran maksamatta. Purkaminen päättää vuokrasuhteen välittömästi ilman irtisanomisaikaa. Vuokralaisen on muutettava pois asunnosta ja luovutettava se vuokranantajalle kohtuullisen ajan kuluessa, yleensä muutaman päivän tai viikon sisällä. Purkamisen seurauksena vuokralainen voi joutua maksamaan korvauksia vuokranantajalle ja/tai menettää vakuusmaksunsa.

Heittämällä yleisin syy vuokranantajalle lähteä purkamaan vuokrasopimusta on vuokranmaksun laiminlyöminen. Jos vuokraa ei näy vuokranantajan tilillä ja tilanne etenee siihen, että vuokralaisella on kahden kuukauden vuokraa vastaava summa maksamattomia vuokria asuntosijoittajalle, voi vuokrasuhteen yksipuolinen purkaminen tulla kysymykseen.

Vuokrasopimuksen purkaminen vuokranantajan toimesta ei ole kuitenkaan aina yksinkertainen prosessi, ja siksi on tärkeää ymmärtää oikeudelliset vaatimukset ja käytännön toimenpiteet asianmukaisen ja lainmukaisen purkamisen varmistamiseksi. Sooloilu ja väärät toimenpiteet voivat pitkittää maksuhaluttomasta tai -kyvyttömästä vuokralaisesta irtipääsemistä tai saattaa asuntosijoittajan itsensä oikeudellisiin ongelmiin.

Yleisin syy vuokrasopimuksen purkamiselle: kahden kuukauden vuokraa vastaava summa rahaa maksamatta vuokranantajalle

Yleisin vuokrasopimuksen purkamiseen johtava syy on vuokralaisen vuokranmaksun laiminlyönti. Vuokralaisen tulee maksaa vuokra sovitun aikataulun mukaisesti, ja mikäli vuokra jää maksamatta, on vuokranantajalla on oikeus ryhtyä toimenpiteisiin.

Tietenkään vuokrasopimuksen purkamista ei ruveta puuhaamaan jos vuokra on kaksi päivää myöhässä. Näihin tilanteisiin löydät apua tekstistämme Mitä tehdä jos vuokraa ei kuulu, tai jos vuokra maksetaan toistuvasti myöhässä.

Suomalaisessa oikeuskäytännössä on yleisesti katsottu, että vuokrasopimuksen purkuperusteeksi riittää kahden kuukauden vuokraa vastaavan summan maksamatta jättäminen. Eli mikäli vuokralainen jättää maksamatta vuokrat kahdelta peräkkäiseltä kuukaudelta tai jos vaikka vuoden vuokranmaksuperiodilta vuokralainen on maksanut vuokriaan vähän niin ja näin ja hän on nyt kahden kuukauden vuokraa vastaavan summan jättänyt maksamatta, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus yksipuolisesti.

Purkuperusteen määrittelyssä ei ole kirjattua kuukausien tarkkaa määrää lakiin. Kuitenkin suomalaisessa oikeuskäytännössä on varsin vakiintunut näkemys siitä, että kahden kuukauden vuokraa vastaava summa on yleisesti hyväksytty raja purkuperusteen ylittymiselle.

Asuntosijoittaja voi yksipuolisesti purkaa vuokrasopimuksen myös esimerkiksi tilanteissa, joissa vuokralainen on siirtänyt vuokraoikeuden siirtäminen toiselle henkilölle ilman vuokranantajan lupaa tai jos vuokrattua asuntoa käytetään johonkin ihan muuhun kuin mitä vuokrasopimuksessa on yhdessä sovittu. Näistä syistä voi lukea lisää esimerkiksi täältä: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Vuokralaiselle tulee antaa varoitus ennen vuokrasopimuksen purkamista – huomaa kuitenkin poikkeustilanteet

Suinpäin vuokrasopimusta ei kannata lähteä purkamaan vaikka siihen asuntosijoittajan mielestä olisikin syytä. Vuokralaiselle tulee nimittäin antaa kirjallinen varoitus ennen vuokrasopimuksen purkamista, ja vasta jos vuokralainen ei paranna toimintaansa varoittamisen jälkeenkään ja jatkaa vuokrasopimuksessa sovittujen asioiden laiminlyöntiä, aktivoituu vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus.

On kuitenkin olemassa poikkeuksia, joissa asuntosijoittaja voi purkaa vuokrasopimuksen ilman että hän varoittaa vuokralaista. Tarpeeksi maksamattomia vuokria on yksi tämmöinen syy. Jos vuokralaisella on kahden kuukauden vuokraa vastaava summa maksamattomia vuokria, on tällöin vuokranantajalla täysi oikeus lähteä purkamaan vuokrasopimusta ilman kirjallista varoitusta.

Vuokrasopimuksen purkaminen vaihe vaiheelta

Tunnista purkuperuste: Vuokranantajan purkuperuste syntyy, kun vuokralainen laiminlyö velvollisuuksiaan tietyt rajat ylittäen. Yleisin purkuperuste, joka ei edellytä varoitusta, on vuokranmaksun laiminlyönti. Purkuperuste ei synny heti, vaan maksamattomia vuokria pitää olla 2-3 kuukauden verran.

Valmistele purkuilmoitus: Vuokrasopimuksen purkuilmoituksesta on käytävä ilmi sopimuksen purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisajankohta (yleensä välittömästi). Ilmoituksen tulee olla kirjallinen.

Toimita purkuilmoitus vuokralaiselle todisteellisesti: Vuokrasopimus on purettu välittömästi, kun purkuilmoitus on annettu vuokralaiselle tiedoksi kirjallisesti ja vuokralainen on sen todistetusti vastaanottanut. Purkuilmoitus pitää toimittaa siten, että se on molempien sopimusosapuolten tallennettavissa ja että kumpikaan osapuoli ei voi yksipuolisesti muuttaa purkutodistusta. Purkuilmoituksen voi toimittaa vuokralaiselle useammalla tavalla, kuten vuokralaiselle paperisena käteen ja vuokralainen allekirjoittaa purkuilmoituksen tai että kolmas osapuoli on todistamassa purkuilmoituksen toimittamista, sähköpostitse tai tekstiviestitse lähettämällä ja vuokranantaja kuittaa purkuilmoituksen vastaanotetuksi, postin kautta saantitodistuksella, haastemiehen toimittamana, käräjäoikeudesta purkutuomion hakemalla.

Pikaviestinsovelluksista esimerkiksi Whatsapissa viestin lähettäjä voi viestistä painaa ”Poista kaikilta,” joten sitä en lähtökohtaisesti suosittele purkuilmoituksen lähettämisen kanavaksi.

Pelkkä purkuilmoituksen lähettäminen ei tosiaan riitä, vaan oikeuskäytäntö Suomessa on näyttänyt, että asuntosijoittajalla tulee tarvittaessa pystyä näyttämään, että purkuilmoituksen vastaanottaja on vastaanottanut purkuilmoituksen ja että se on mennyt perille. Esimerkiksi pelkkä ilmoituksen tiputtaminen postiluukusta ei riitä tai sähköpostiviestin tai Whatsapp-viestin ilmoitus luetusta viestistä, sillä vuokralainen ei ole todisteellisesti vastaanottanut tätä ilmoitusta. Näihin tarvitaan aina vastaanottajan lähettämä viesti tai muu henkilökohtainen kuittaus.

Vuokrasuhteen päättäminen: Kun vuokrasopimus on purettu, siihen ei liity normaalia irtisanomisaikaa vaan vuokrasuhde päättyy välittömästi. Purkamisilmoituksessa vuokralaiselle pitää antaa kohtuullinen aika muuttaa asunnosta pois ja luovuttaa vuokrakohde vuokranantajan hallintaan, mutta kyse on muutamasta päivästä viikkoon.

Huoneiston hallintaan ottaminen: Jos vuokralainen ei luovuta huoneistoa, vuokranantaja ei saa lähteä itse häätötoimiin lukon vaihtamalla ja/tai vuokralaisen hallussa olevaa asuntoa tyhjentämällä kotirauhaa rikkoen. Tässä vaiheessa vuokranantajan tulee ottaa yhteyttä viranomaisiin ja noudattaa heidän ohjeitaan. Suosittelen myös lämpimästi hakemaan häätöpäätöstä käräjäoikeudesta, ja odottamaan oikeuden päätöstä.

Uuden vuokralaisen etsiminen: Kun huoneisto on saatu takaisin hallintaan, vuokranantaja voi aloittaa uuden vuokralaisen etsimisen. Tässä vaiheessa on hyvä tarkistaa vuokralaisvalintaprosessi ja tehdä tarvittavat parannukset, jotta samanlaiset ongelmat voidaan välttää tulevaisuudessa. Vuokranantajan tulisi ottaa huomioon aiemmat kokemukset ja mahdollisesti, tarpeen mukaan tiukentaa vuokralaisen taustatarkistuksia, kuten tarkistaa luottotiedot, vuokranmaksukyky ja aiemmat vuokranantajat. Lisäksi vuokranantajan on hyvä varmistaa, että uusi vuokrasopimus sisältää selkeät ehdot ja seuraamukset vuokranmaksun laiminlyönnistä tai muista sopimusrikkomuksista.

Toki vaikka asuntosijoittajana olisi kuinka tarkka ja huolellinen vuokralaisen valinnassa, voi silti syntyä tilanteita, joissa vuokralaisen elämäntilanteen muutokset voivat vaikuttaa hänen kykyynsä suoriutua vuokranmaksusta tai huolehtia vuokra-asunnostaan asianmukaisesti. Tällaiset muutokset voivat tapahtua vuokrasuhteen aikana ja vaikuttaa sekä vuokranmaksukykyyn että asunnon hoitoon samanaikaisesti.

Yhteenveto

Vuokrasopimuksen purkaminen on äärimmäinen toimenpide, johon vuokranantaja voi turvautua, kun vuokralainen laiminlyö vuokrasopimuksen ehtoja vakavasti, kuten jättämällä vuokran maksamatta useamman kuukauden ajan. Purkuprosessi vaatii huolellista valmistelua ja toteutusta, mukaan lukien kirjallisen purkuilmoituksen toimittamisen, vuokrasuhteen välittömän päättämisen ja huoneiston hallintaan ottamisen.

Jos vuokralainen ei suostu lähtemään, vuokranantajan tulee hakea häätöpäätöstä käräjäoikeudesta ja toteuttaa häätö viranomaisten avulla. Kun huoneisto on saatu takaisin hallintaan, asuntosijoittaja voi aloittaa uuden vuokralaisen etsimisen, ottaen huomioon aiemmat kokemukset ja mahdollisesti tiukentaen vuokralaisen taustatarkistuksia. Vaikka vuokrasopimuksen purkaminen voi olla haastavaa ja aikaa vievää, se on välttämätön toimenpide, kun vuokralainen ei noudata vuokrasopimuksen ehtoja.