Mitä tehdä jos vuokraa ei kuulu, tai jos vuokra maksetaan toistuvasti myöhässä?
Vuokralaisen tärkein velvollisuus vuokrasuhteessa on maksaa sovittu vuokra vuokrasopimuksessa sovitussa aikataulussa. Valtaosa vuokralaisista maksaa vuokransa sovitusti ja aikataulussa, mutta aina välillä vuokranmaksussa tapahtuu häiriöitä. Kuinka tämän kaltaisessa tilanteessa asuntosijoittajan eli vuokranantajan kannattaa toimia?
Yksittäinen vuokrasuoritus myöhässä
Ihan ensimmäiseksi haluan muistuttaa siitä, että yksittäisiä vuokranmaksun viivästyksiä syntyy ihan inhimillisistä syistä – voi sattua unohdus, tulla sairastapaus tai vuokralaisen työnantajalla voi olla palkanmaksu myöhässä. Eli ennen kuin lähdet haukkumaan ja syyttämään vuokralaista vedättäjäksi kun vuokraa ei sovittuna päivänä näy suoritettuna, suosittelemme odottamaan vielä muutaman arkipäivän.
Mikäli tällöinkään suoritusta ei tililläsi näy, ole vuokralaiseesi nopeasti mutta asiallisesti yhteydessä, soita tai laita viesti kanavassa jota olette yleensä yhteydenpidossa käyttäneet. (sähköposti, SMS, WhatsApp ym.) Kerro havaintosi siitä, että tiliotteesi/kirjanpitosi/pankkisi mukaan kuukauden x vuokra ei ole sovittuna ajankohtana tullut tilillesi ja kysy vuokralaiselta, onko sattunut jotain. Yleensä tässä vaiheessa vuokralaiselta saat syyn vuokran myöhästymiseen, ja voitte lähteä yhdessä neuvottelemaan tilanteen korjaamisesta.
Vuokrasuoritukset jatkuvasti myöhässä
Joskus tilanne voi mennä siihen, että vuokrasuoritukset tulevat asuntosijoittajan tilille jatkuvasti myöhässä, tai suoritukset tulevat erissä pitkin kuukautta. Tällöin vuokralaisen tärkein velvollisuus vuokrasuhteessa – vuokranmaksu sovitussa aikataulussa – ei toteudu. Tällöinkään vielä ei kannata suoraan lähteä hyökkäämään vuokralaisen kimppuun, sillä kyseessä voi ihan hyvin olla esimerkiksi tilanne, jossa vuokralaisen palkanmaksupäivä on vaihtunut, eikä palkka ole tullut hänen tililleen vielä sovittuna vuokranmaksupäivänä, tai että palkka tulee useammassa erässä joko yhdeltä tai useammalta työnantajalta.
Neuvottelu ja asiaan yhteistuumin ratkaisun löytäminen on suosittelemamme tapa tähänkin. Esimerkiksi mikäli palkka tulee tällä hetkellä vuokralaiselle aiempaa myöhemmin, voit ehdottaa vuokranmaksupäivää sovitettavaksi vuokralaisen palkanmaksuun sopivaksi.
Kannattaa myös kertoa vuokralaiselle siitä, miksi asuntosijoittajan kannalta on tärkeää, että vuokra tulee tilille sovittuna päivänä. Kaikki vuokralaiset eivät välttämättä ymmärrä, että vuokranantaja maksaa asunnosta vastikkeita, lainanlyhennystä ja ennakkoveroja, ja että nämä kulut katetaan vuokralla. Fiksu vuokralainen ymmärtää vuokranantajaa, ja vuokranmaksulle syntyy suurempi merkitys osana isompaa kuvaa.
Jotkut asuntosijoittajat eivät hirveästi hätkähdä, mikäli vuokra ei tule sovittuna päivänä, mutta tulee kuitenkin samana kalenterikuukautena. Toiset taas haluavat, että vuokra maksetaan sovittuna ajankohtana. Molemmat kannat ja strategiat ovat oikeita, asuntosijoittajan pitää vain löytää omansa ja toteuttaa valitsemaansa tapaa omassa vuokraustoiminnassaan.
Vuokrasuoritukset yhä jatkuvasti myöhässä
Aina hyväntahtoinen neuvottelu ei auta, vaan vuokrasuoritteet tulevat jatkuvasti myöhässä yhä uudelleen ja uudelleen.
Mikäli vuokra kuitenkin tulee aina täysmääräisenä tilille samana kalenterikuukautena, ja asuntosijoittaja kestää tämän viiveen vuokranmaksussa, ei välttämättä ole tarpeen tehdä mitään. Vuokra tulee tilille, vastikkeet rullaavat ja varallisuus kasvaa. Vuokralaisen kanssa asian vieminen pidemmälle voi johtaa vuokraussuhteen heikkenemiseen, millä voi olla negatiivinen vaikutus mm. asunnosta huolehtimiseen tai loppusiivoukseen. Vuokralainen saattaa alkaa myös etsiä uutta vuokra-asuntoa, missä ei olisi ”näin päällekäyvää vuokranantajaa.”
Jos asuntosijoittajalla on kohteeseen pankkilainaa, niin yksi keino on kysyä pankista puoli vuotta lyhennysvapaata. Lainan lyhennyksistä säästyvillä rahoille voit rakentaa itsellesi puskurin, jonka avulla saat vastikkeet ja muut velvoitteet suoritettua vuokranmaksun viivästymisestä huolimatta. Toki tämä kannattaa tehdä vain jos pidät vuokralaisesta ja hän pitää asunnosta hyvää huolta, ja toivot vuokrasuhteen jatkuvan.
Tilanteita on tietysti monia, ja joskus asuntosijoittajan on yksinkertaisesti saatava rahat sovitussa aikataulussa. Lyhennysvapaat asuntolainasta on saatettu jo pitää, yhtiölainan lyhennysvapaat voivat päättyä, jolloin rahoitusvastikkeen maksut tulevat voimaan tai taloyhtiö varautuu tuleviin remontteihin reilulla yhtiövastikkeen nostolla.
Jos vuokra tulee myöhässä eikä neuvottelu auta, kannattaa vuokralaiselle laittaa kirjallinen maksumuistutus. Sen voi lähettää 14 vuorokauden kuluttua vuokranmaksun eräpäivästä. Maksumuistutuksen lähettämisestä voi ja kannattaa periä kohtuulliset perintäkulut. Kuluttajalle lähetystä maksumuistutuksesta voi vaatia 5 euron huomautuskuluja. Lisäksi viivästyneestä vuokrasta kannattaa periä viivästyskorkoa korkolain mukaisesti.
Huomautusmaksujen periminen toimii monesti niiden vuokralaisten kanssa, joilla on syystä tai toisesta tapana maksaa vuokra silloin kun jaksaa.
Vuokrasopimuksen irtisanominen tai purkaminen vuokrasuoritusten toistuvien myöhästymisien takia
Viimeisenä keinona on irtisanoa tai purkaa vuokrasopimus, ja etsiä uusi vuokralainen sijoitusasuntoon. Vuokrasopimuksen irtisanominen ja purkaminen ansaitsisivat oman kirjoituksensa, mutta raapaistaan pintapuoleisesti molempia termejä hieman alla.
Vuokrasopimuksen irtisanomisen ja purkamisen erot tulee ymmärtää. Sekä vuokralainen että vuokranantaja voivat irtisanoa tai purkaa vuokrasopimuksen tiettyjen ehtojen täyttyessä, mutta käymme seuraavaksi läpi vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista myöhässä maksettujen vuokrien takia vuokranantajan näkökulmasta.
Irtisanottaessa vuokra-sopimusta vuokrasopimus ei pääty välittömästi, vaan vuokraussuhteen pituudesta riippuvan irtisanomisajan jälkeen. Irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on ennen irtisanomista kestänyt vähintään vuoden verran, ja lyhyemmissä vuokrasuhteissa irtisanomisaika on kolme kuukautta. Nämä pätevät silloin, kun vuokranantaja irtisanoo sopimuksen.
Vuokrasopimuksen purkamisessa taas suhde päättyy heti. Vuokranantaja tai vuokralainen voi tietyin ehdoin irtisanoa toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen, mutta määräaikaista sopimusta ei lähtökohtaisesti voi kumpikaan irtisanoa, ellei vuokrasopimuksessa ole tästä erillistä mainintaa. Määräaikaisen vuokrasopimuksen voi sen sijaan purkaa, mikäli ehdot täyttyvät.
Vuokran maksaminen toistuvasti sovitun ajankohdan jälkeen on laillinen syy ja niin sanotun ”hyvän vuokratavan mukainen peruste” irtisanoa vuokrasopimus.
Mikäli kahdesta kolmeen vuokrasuoritetta on rästissä, on tämä riittävä peruste purkaa vuokrasopimus, oli se sitten toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen sopimus. Tällöin vuokrasopimuksen voi purkaa ilman varoitusta. AHVL ei suoraan mainitse tätä kuukausimäärää, mutta oikeudessa kahden kuukauden maksattomat vuokrat selkeissä tapauksissa on katsottu riittäväksi perusteeksi purkaa vuokrasopimus.
Sekä irtisanominen että purkaminen on suoritettava kirjallisesti, ja vuokralaisen on todistettavasti otettava ilmoitus vastaan.
Piditkö lukemastasi?
Tilaa uutiskirjeemme, ja pysyt askeleen edellä muita asuntosijoittaja. Voit halutessasi perua uutiskirjeen koska tahansa muutamalla painalluksella.
Vastaa
Lue seuraavaksi
Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yritykselle?
Useimmiten vastaus on, että asunnot kannattaa pitää omissa nimissään, mutta ei aina. Keräsimme kaikki oleellisimmat asiat, jotka vaikuttavat päätöksentekoon.
Turhanpäiväinen ajankäyttö syö tuottosi
Asuntosijoittamisessa mahdollisia tutkittavia asioita on aivan loputtomasti ilman, että siitä olisi juuri mitään hyötyä. Se on siis joillekin aikamoinen ansa, koska heillä on tuntemus, että ostokohteen asioita pitäisi käydä mahdollisimman paljon läpi, mutta moni ei sen vuoksi saa sijoitetuksi mihinkään. Usein ne ketkä kyselevät eniten, eivät lopulta sijoita mihinkään.
Vinkkejä sijoituslainan neuvotteluun pankissa
Sijoittajan suhde pankkiin tai pankkeihin on tärkeässä roolissa. Listasimme tärkeimmät seikat, joilla olet vahvoilla neuvottelupöydän ääressä.
Hi,
My tenant paid the rent quite late last month, and this month she has not paid yet, though the agreed payment date is the 1st every month. Can I start to send her the notification of intermediate leasing termination ?
Thank you!
Hi there!
If a lease agreement has a fixed term, typically both parties are obligated to adhere to the terms for the entire duration of the lease. Termination of such a lease is generally only possible in specific and exceptional situations as stipulated by the law.
If lease is ”valid until further notice,” landlord can terminate the lease basically any time, but a valid reason for termination must be given. Upon the termination of a tenancy based on a landlord’s notice that cannot be considered in accordance with good practices observed in tenancy relationships, the tenant has the right to receive compensation from the landlord.
When the landlord decides to terminate a lease agreement, the length of the notice period depends on the duration of the tenancy. If the lease has been in effect for at least one uninterrupted year prior to termination, the notice period is six months. However, if the tenancy has been shorter or there has been an interruption in the lease, the notice period is three months. It’s important to note that the landlord cannot reduce or shorten the notice period by including such an agreement in the lease contract.
If it were an indefinite-term tenancy and the rent has been late only once, I wouldn’t necessarily recommend terminating the lease just yet. Instead, I would strongly emphasize to the tenant the importance of adhering to the agreement and paying the rent on time so that you can cover the maintenance fees for the property and take care of the apartment and the housing association.
I would also ask the tenant to inform me if they encounter any difficulties in paying the rent and encourage them to reach out whenever they have any concerns or issues related to rent payment and the apartment. Negotiation and cooperation are key in maintaining a good landlord-tenant relationship.
However, neither I nor Sijoitusasunnot.com provide direct legal advice, and for that reason, this response should be interpreted as a general level of commentary.
Alivuokralainen on asui talossani ”salaa” helmikuusta lokakuuhun ja maksoi 2 kertaa vuokran mikä oli puolet sovitusta, kirjallinen sopimus on kesäkuusta lokakuuhun näinä kuukausina sain 250kerran ja samanverran toiseen otteeseen kuitenkin soittelin aika tiuhaan tahtiin saamatta minkään näköistä korvausta. Onko tässä tilanteessa mahdollista periä jonkin sortin korkoa sekä asunto oli jätetty säädyttömään kuntoon ja jouduin palkkaamaan ammattisiivoojan ja remontti miehen.
Moikka, jos vuokralainen ei maksa vuokraansa sovitun mukaisena päivänä täysimääräisesti niin vuokranantaja voi periä viivästyneelle vuokralle viivästyskorkoa korkolain mukaisesti. Jos asunto on epäsiisti vuokrasuhteen päätyttyä eikä vuokralainen halua sitä itse siivota, voidaan vuokralaisen vuokranantajalle siirtämästä vakuudesta monesti vähentää siivouksen hinta.
Moi, mulla on varastotila vuokrattu,mutta kaksi vuokralaiset ei pystyy maksaa vuokria yli 3kk.
Mä yritin soittaa ja lähetän viestiä hänelle monta kertaa, ei saanut mitään vastausta, miten mä teen? Hänellä on niin paljon tavarat varaston sisällä.
Toinen vuokralainen, hän aina luvattu”ensi viiko” maksaa, mutta kokoajaa siirtää ensi viikkoon, nyt hänellä on yli 3kk ei maksa, keneltä voin etsin apua?
Ajankohtainen aihe itselleni. Yhdeltä vuokralaiselta nyt kahden kuukauden vuokrat rästissä enkä ole saanut häntä kiinni 3 viikon yrittämisen aikana. En nähnyt tässä tapauksessa muuta keinoa kuin laittaa vireille häädön. Olisiko ollut tai onko vinkkejä tapauksiin, jossa vuokralaiseen ei vaan yksinkertaisesti saa yhteyttä asian sopimiseksi?
Jos on kahden kuukauden vuokrat rästissä ja olet yrittänyt tuloksetta pari kertaa saada vuokralaiseen yhteyttä sopiaksesi asiasta, olisin laittanut itsekin häädön vireille. Tuo on minun mielestäni oikea ja paras ratkaisu tilanteessasi.