Tällä kikalla sain yli 40.000€ verottomana näppiin myymättä mitään

Lainan uudelleenjärjestely

Omia sijoituksiaan kannattaa käydä aina välillä kriittisellä silmällä läpi. Huomasin hiljattain yhdessä sijoituksessani heikkouden. Keksin kuitenkin ratkaisun pikaisesti – ja sain samalla tukun käteistä verottomana.

Yhdessä neljän asunnon nipussa minulla on käytössä velkavipua n. 50% asuntojen arvosta. Se ei ollut minulle mieleen, joten otin yhteyttä lainan myöntämään pankkiin. Alla viestini:

”Hei xxxx,

Kiitos, että olit minuun yhteydessä alkuviikosta.

Minulta unohtui kuitenkin yksi asia siinä kiireessä, kun soitit. Olisin kysynyt mahdollisuutta sijoituslainan (FIxx xxxx xxxx xxxx xx) n. 120.800€ uudelleen järjestelylle.

Tein vertailun eri sijoitusasuntojeni käypien arvojen ja niihin kohdistuvien lainamäärien suhteen. Lopputulos oli se, että tässä lainassa minulla on vähiten velkavipua ja täten tuotto omalle pääomalle jää alle tavoitetasoni.

Lainan vakuutena toimii neljä kappaletta 40 m2 pieniä vuokrattuja kaksioita osoitteesta Pupuhuhdantie 20. Omaan kokemukseeni pohjautuen arvioisin asuntojen käyvän arvon liikkuvan 57.500 – 60.000 €:n välissä, yht. 230.000 – 240.000€. Asuntojen vakuusarvo 70%:lla laskettuna olisi vähintään 161.000€.

Tuon summan haluaisin nostaa uutta lainaa ja maksaa sillä vanhan lainan pois. Laina-aikaa ei välttämättä tarvitse pidentää nykyisestä.

Jos suunnitelmani näyttää teidän mielestänne hyväksyttävältä, tarvinnet välittäjän arvion asuntojen arvosta, jonka voin toimittaa pikaisesti. Välitystoimiston X henkilö Y on tehnyt alueella paljon kauppaa (samastakin taloyhtiöstä), joten tietää hintatason hyvin tarkkaan.

Jään odottamaan yhteydenottoanne,

Hyvää loppuviikkoa!

Ystävällisesti,

Henri Neuvonen”

Sähköpostiviestin pääpointit

  • Kohteliaisuus ja positiivinen viestintä kaikin puolin
  • Annoin itsestäni kuvan ammattimaisena ja analyyttisena sijoittajana
  • Perustelin toiveeni lainan uudelleen järjestämiselle
  • Tein selkeän ehdotuksen ja toteutussuunnitelman

Pankin vastaus

Sain pankilta nopeasti vastauksen, että he eivät näe asian suhteen mitään ongelmaa. Pyysin tutulta välittäjältä pientä korvausta vastaan arvion asuntojen hinnoista. Arvio oli 58.500 – 60.000€ per asunto, joten näkemykseni oli hyvin lähellä välittäjän arviota. Pystyn nostamaan nyt 163.800€ lainaa, jolla maksan nykyisen n. 120.800€:n lainan pois eli saan 43.000€ verottomana käteen.

Miten hyödyn diilistä?

Todella paljon. Ensinnäkin oman pääoman tuottoprosenttini nousee nykyisessä sijoituskohteessani. Vuokratuotto on sen verran hyvä, että se kattaa vähintään hoitovastikkeen ja lainanhoitokulut uudenkin lainan kohdalla. Toisekseen, saan 43.000€ käteistä, jonka pääsen sijoittamaan eteenpäin. Sille rahalle tavoittelen vähintään 30% vuosituottoa.

Kun sijoituskohteita on paljon, voi tätä temppua käyttää aina silloin tällöin, kun kohteita ei halua myydä pois, mutta on tarvetta käteiselle. Aina pankit eivät tähän lämpene, mutta nämä asiat ovat aina neuvoteltavissa. Yksi hyvä syy lisää pitää välit kunnossa pankin suuntaan.

Tämä ei ole ensimmäinen, eikä varmasti viimeinen kerta, kun käytän samaa kikkaa. Suosittelen tarkastamaan oman sijoitustilanteen ja arvioimaan onko tästä tempusta sinulle hyötyä.

Toivottavasti tästä kirjoituksesta oli sinulle apua. Voit vapaasti kommentoida mikäli olet kanssani samaa mieltä tai jos et näe strategiassani päätä etkä häntää.

Kirjoittaja: Henri Neuvonen

Olen Sijoitusasunnot.comin ylläpitäjä ja sijoitusyhtiömme toimitusjohtaja.
sähköposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com

Haluatko lisää rahanarvoisia vinkkejä asuntosijoittamiseen?

Liity yli 14 000 sähköpostitilaajamme joukkoon ja saat uusimmat blogikirjoituksemme suoraan sähköpostiisi



Opettavaisia tositarinoita, kullanarvoisia vinkkejä, sijoitusasuntojen analysointia, onnistumisia ja haasteita - Seuraa Suomen kiinnostavimpia asuntosijoittajia!

8 Kommentit
  1. Asuntosijoittaja
    Asuntosijoittaja says:

    Moi, fiksu veto ja hyvä vinkki, en ole edes tullut ajatelleeksi tätä vaihtoehtoa. Täytyy miettiä, onnistuisiko sama kuvio myös itsellä.

    Asuntosijoittaja

    Vastaa
  2. Harri Huru
    Harri Huru says:

    Paras tapa kotiuttaa sijoitusasuntojen arvonnousu. Kotiuttamalla arvonnousun myymällä verottaja veisi arvonnoususta osan ja sille verottajan viemälle osalle tuotto olisi ikuisesti 0% olettaen tietysti, ettet ole itse asunut asunnossa 2 vuotta. Siksi en myy esim. Helsingin asuntojani, vaikka niiden markkinahintaiset tuottoluvut ovat surkeita. Niiden arvonnousut takoo tuota 30%:in tuottoa jossain muualla.

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      ”Niiden (Helsingin asuntojen) arvonnousut takoo tuota 30%:in tuottoa jossain muualla” – Onpa mahtavasti kiteytetty, Harri!

      Kuten sanoit, tällä kikalla voi kotiuttaa sijoitusasuntojen arvonnousun. Toinen vaihtoehto on, että kohde on ollut sijoittajalla pitkään, joten laina on lyhentynyt vuosien saatossa pieneksi suhteessa markkinahintaan. Tässä tapauksessa voitaisiin käyttää mielestäni termiä ”vuokratuottojen kotiutus” itselleen. Normaalistihan ne menevät pääsääntöisesti lainanlyhennyksiin ja veroihin, kun velkavipua on reilusti käytössä.

      Vielä on kuitenkin yksi tehokkaampi keino. Jos onnistuu ostamaan alle markkinahintaisen kohteen ja saa siitä heti välittäjältä selvästi korkeamman arvion kuin ostohinta oli, voi sijoitetut rahat (oman pääoman) saada parhaasssa tapauksessa heti takaisin. Tai toinen vaihtoehto, että asunnosta jää vapaata vakuutta, jota voi hyödyntää seuraavaan kohteeseen.

      Yleensä pankki käyttää kuitenkin vakuusarvona kauppahintaa. Suhtautuminen ostajaan voi olla hyvin nihkeää, jos hän tulee seuraavana päivänä pankkiin kädessään välittäjän tekemä arvio, jossa arvo on selvästi korkeampi. Se ei kuitenkaan maksa mitään yrittää tätä kikkaa, jos kohde on todella ostettu alle markkinahintaan.

      Vastaa
  3. Henri Neuvonen
    Henri Neuvonen says:

    Oman asunnon lainan järjestelyä kannattaa itse asiassa miettiä ensisijaisesti. Siinä on usein pienin marginaali, joten sen uudelleen järjestäminen on taloudellisesti paras vaihtoehto, jos marginaali ei ponnahda (paljoa) ylös.

    Vastaa
  4. Jani Kittilä
    Jani Kittilä says:

    Tuo oman pankin ja oman asunnon lainan järjestely onkin ajankohtainen itselleni. On kuitenkin erikoista että osa pankeista ei välitä millä korolla lainoja muut tarjoaa. Sen vuoksi kilpailuttaminen eri pankkien kanssa olisi ensisijaisen tärkeää.

    Vastaa
  5. Kirsti Rito
    Kirsti Rito says:

    Kyllä tuo VELKAVIPU toimii kaupungeissa joissa on VUOKRANMAKSAJIA !! Arvaa kun jää vaan remontionti maksut ja yhtiövastikkeet ja lainanlyhenykset !! Ei kuule naurata !! Nopeeta pitää TOIMIA NIIN MIETI NYT EI YRITTÄJIÄ vuokralaisiksi ole mites velka hoituisi ja . Paperisota hidasta … Voi voi jospa selviin ei ainekaan lisää velkaa yhtään !!

    Vastaa
  6. Paco Grundström
    Paco Grundström says:

    Huomio kiinnittyi tuohon”sain n 40.000 käteistä”. Järjestelit lainasi uudellen ja nostit n 40.000 lisää lainaa. Tälle voi hakea uutta parempaa tuottoa, joo mutta lainaa se on silti ja pitää maksaa takaisin. Menikö multa joku osuus ohi ;-

    Vastaa
  7. Piia Marin
    Piia Marin says:

    Kuulostaa vähän blondin logiikalta. Oikeampi otsikko olisi: Järjesteli lainoja ja otin 40 000 lisää velkaa. Paljonko pankki otti muuten palkkiota tuosta. Nousiko korko? Paljonko välittäjä otti arvioinnista? Kokonaishinta kiinnostaa. Tuskin ilmaista.

    Vastaa

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *