Rahoitusvastike rautalangasta

Yleensä ensimmäinen sinulle asuntosijoittajana mieleen tuleva kysymys rahoitusvastikkeeseen liittyen on, että onko rahoitusvastike vähennyskelpoinen vuokratuotoista. Se ei kuitenkaan ole ainoa kysymys ja esimerkiksi asunnon tuottoja laskettaessa rahoitusvastike aiheuttaa usein päänvaivaa. Käsittelemme tässä artikkelissa rahoitusvastikkeen ominaisuudet rautalangasta vääntäen.

Rahoitusvastike on paljon enemmän, kuin yksittäinen rivi asuntosijoittajan kassavirta- tai tuloslaskelmalla. Ja sekin on usein epäselvää, että missä kohdassa tuloslaskelmaa tuo rivi kannattaisi näyttää. Lähdetään liikkeelle perusteista.

Mikä on rahoitusvastike?

Rahoitusvastike tai pääomavastike on yksittäisen asunnon omistajan maksama yhtiölainan maksuerä. Rahoitusvastike muodostuu, kun taloyhtiö ottaa yhtiölainaa ja alkaa perimään lainanhoitomaksuja taloyhtiön osakkailta eli asuntojen omistajilta. Yhtiölainaa otetaan yleensä korjauksia tai suurempia remontteja varten. Uudemmissa asunnoissa voi olla rakentamisen aikana kertynyttä yhtiölainaa.

Rahoitusvastike eli yhtiölainan maksuerä pitää sisällään sekä koron että lyhennyksen samalla tavalla kuin esimerkiksi asuntolaina. Taloyhtiön ottama yhtiölaina jaetaan asunto-osakkeille yleensä asunnon koon tai osakemäärän mukaisesti ja jokainen asunnon omistaja maksaa oman osuutensa yhtiölainasta.

Kannattaako yhtiölaina maksaa pois?

Lyhyesti: ei missään nimessä. Yleensä yhtiölainan asuntokohtaisen osuuden voi maksaa pois kerralla tai pienemmissä osissa rahoitusvastikkeen muodossa. Kuukausittainen rahoitusvastike on lähtökohtaisesti sinulle kannattavampi tapa kuin lainan kerralla pois maksaminen, olit sitten asuntosijoittaja tai et. Yhtiölainoissa on parhaimmillaan paremmat ehdot ja alhaisempi korko, kuin mitkä itse saisit pankista. Lisäksi esimerkiksi myytäessä voi pienempi oman rahan tarve innostaa ostajia ja näin vauhdittaa myyntiä. Rahoitusvastikkeessa on sijoittajalle muitakin etuja.

Rahoitusvastikkeen tuloutus ja vähennyskelpoisuus

Rahoitusvastikkeen tuloutuksella ja vähennyskelpoisuudella on merkitystä vain sijoitusasunnoissa. Omistusasujille on lähes se ja sama, miten rahoitusvastike kirjanpidossa käsitellään. Vuokratuotoista rahoitusvastike on vähennyskelpoinen vain, jos se tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa.

Tulouttaminen tarkoittaa sitä, että taloyhtiö merkitsee tuloslaskelmallaan rahoitusvastikkeet tuloksi hoitovastikkeen tapaan. Taloyhtiölle tulouttamisesta ei ole verotuksen näkökulmasta haittaa, jos sillä on näyttää tuloslaskelmalla tuloja vastaavasti myös menoja. Tulojen ja menojen tasapainottamisen ansiosta verotettavaa tuloa ei synny.

Yksinkertaistettuna homma toimii taloyhtiön kirjanpidossa näin:

• Tulot 100 000 € (vastikkeet & rahoitusvastikkeet)
• Menot 100 001 € (taloyhtiön kulut & poistot)
• Verotettava tulo -1 € eli ei verotettavaa tuloa

Jos taloyhtiössä ei pystytä säätämään poistoja ja muita kuluja vähintään tulojen suuruiseksi, kannattaa rahoitusvastikkeet rahastoida. Rahastoidut rahoitusvastikkeet eivät synnytä taloyhtiön kirjanpidossa tuloa, vaan kertyvät suoraan taseen puolelle. Yleensä taloyhtiöt pystyvät säätämään tulot ja menot niin, että verotettavaa tuloa ei synny. On kuitenkin tapauksia, että taloyhtiön osakkaat ovat maksaneet rahoitusvastikkeen sijaan oman osuutensa yhtiölainasta kerralla pois ja suuri tulon määrä on yllättänyt taloyhtiön kirjanpitäjän.

Rahoitusvastike ja verotus

Sana vähennyskelpoinen voi herättää sinussa lottovoittoa vastaavat tunnelmat. Euron kuvat alkavat vilkkua silmissä ja meno on kuin IT-kuplan aikaan pörssissä. Se, onko vähennyskelpoisuudesta sinulle oikeasti hyötyä, riippuu strategiastasi. Vähennyskelpoisuus vaikuttaa vain siihen, että milloin sinä maksat veroja. Toki aikaisemmin vältetyt verot ovat sinulle aina parempi asia kuin myöhemmin vältetyt verot.

• Osta, pidä ja vuokraa strategialla verosi ovat kuukausittain pienemmät, koska voit vähentää rahoitusvastikkeen tuloista. Saat hyödyn heti.
• Osta ja myy strategialla ei yleensä kerry vuokratuloja, joten voit vähentää rahoitusvastikkeet toisten tulot ylittävien kulujen tapaan muista pääomatuloista tai alijäämähyvityksenä ansiotuloverotuksessasi.
• Vähennyskelpoista vastiketta ei enää voi vähentää asunnon myynnin yhteydessä, mutta maksetut vähennyskelvottomat rahoitusvastikkeet lisätään asunnon hankintahintaan asuntoa myytäessä.

Sinä saat parhaan verohyödyn rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuudesta, kun pidät asunnon ikuisesti. Voit lukea lisää tuloutetun yhtiölainen verohyödystä aikaisemmasta blogipostauksestamme ”Sijoitusasunnon verotus”.

Rahoitusvastike ja vuokratuottojen laskeminen

Normaalisti vuokratuottoprosentti lasketaan kaavalla:

((vuokra – hoitovastike) * 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero)) * 100 % = vuokratuotto%

Mitä ihmettä? Eihän tässä ole lainkaan mainintaa rahoitusvastikkeesta? Totta ja syy tähän on selvä. Rahoitusvastike ei ole asuntoon liittyvä kulu. Otetaan esimerkiksi neljä erilaista laskelmaa. Perinteinen vuokratuotto, vuokratuotto rahoitusrakenne huomioiden, kassavirtalaskelma ja oman pääoman kertyminen. Laskelmat olettavat, että rahoitusvastike on vähennyskelpoinen.

Vuokratuotto

• + vuokrat
• – hoitovastike
• – vesi, ylläpito yms.
• = vuokratuotto (operatiivinen)

Vuokratuotto rahoitusrakenne huomioiden

• + vuokrat
• – hoitovastike
• – vesi, ylläpito yms.
• = vuokratuotto (operatiivinen)
• – sijoituslainan korot
• – yhtiölainan korot
• = vuokratuotto rahoituskulujen jälkeen
• yhtiölainan lyhennykset
• = verotettava vuokratulo

Kassavirtalaskelma

• + vuokrat
• – hoitovastike
• – vesi, ylläpito yms.
• = vuokratuotto
• – sijoituslainan korot
• – yhtiölainan korot
• = vuokratuotto rahoituskulujen jälkeen
• yhtiölainan lyhennykset
• = verotettava vuokratulo
• – sijoituslainan lyhennykset
• – verot
• = kassavirta

Pääoman kertyminen

• + sijoituslainan lyhennykset
• + yhtiölainan lyhennykset
• = asuntoon sidottu pääoma
• +/- kassavirta
• = oman pääoman kasvu yhteensä

Laskelmien opetus on tämä. Se ei ole asunnon vika, jos sinulla on pulaa pätäkästä tai paholaisen laatima lainan korko. Rahoitusvastike pitää huomioida laskelmissa, mutta se huomioidaan vasta vuokratuoton tai oikeastaan operatiivisen vuokratuoton alapuolella. Olisi varsin hullunkurista, jos rahoitusrakenne vaikuttaisi asunnon vuokratuottoon. Silloin asunnon tuotto vaihtelisi yhtiölainasta riippuen ja paperilla tuotto näyttäisi aina paremmalta, jos yhtiölaina olisi kokonaan maksettu. Kun rahoitusvastike on asuntosi tuloslaskelmalla oikeassa paikassa, sinä vältyt hölmöilyltä.

Yleensä vuokratuottoa käytetään, kun puhutaan asunnon tuotoista ylipäänsä. Sen sijaan tuottoa rahoituskulujen jälkeen käytetään laskettaessa tuottoa omalle pääomalle kaavalla:

((vuokra – hoitovastike) * 12 – korkokulut /oma pääoma) * 100 % = oman pääoman tuotto%

Rahoitusvastikkeen riskit

Ensimmäinen riski rahoitusvastikkeeseen liittyy siihen, että et muista huomioida sitä ottaessasi lainaa. Kun päätät sopivan vivun asuntosijoittamiseen, kannattaa muistaa, että myös yhtiölaina on osa vipua. Se on tavallaan vaivannäöstä vapaa asuntolaina, jonka sinä sitoudut maksamaan ostaessasi asunnon.

Toinen ja yleensä suurin esille nostettu riski liittyy muiden maksukykyyn korkojen noustessa tai lyhennysvapaiden päättyessä. Varsinkin uudiskohteiden osalta tämä on ollut paljon esillä. Jos pitäisi arvata, niin korkojen nousun todennäköisyys on 100%. Ajankohta vain on epäselvä ja todennäköisesti nosto tehdään hyvin maltillisesti.

Kolmas ja vähemmän esillä ollut riski liittyy rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuuteen. Rahoitusvastike on vielä vähennyskelpoinen, mutta esimerkiksi Uusi Suomi kirjoitti aiheesta näin:

”Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.”

Yhtiölainojen lyhennysosuuden vähennyskelpoisuus on herättänyt myös viranomaisten ja poliitikkojen mielenkiinnon kohonneiden riskien johdosta. Rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuus kannattaa tulkita toistaiseksi voimassa olevaksi bonukseksi eikä muumeja kannata kadottaa laaksosta, vaikka tulevaisuudessa vähennyskelpoisuus poistuisikin. Selvitykset aiheesta ovat vielä kesken, mutta kannattaa pitää silmät ja korvat tarkkana!