P*skasta timanttia Рnäin läävästä syntyy tuottava sijoitusasunto!

Yksi tekijä, joka erottaa meidät useista kilpailijoistamme on se, että kierrämme, kuntopisteytämme ja valokuvaamme jokaisen myytävän asunnon. Yleensä taloyhtiön asunnot ovat keskenään vertailukelpoisia. Toisinaan kuitenkin löytyy yllätyksiä Рniin positiivisia kuin negatiivisiakin.  Tässä tarina siitä, miten p*skasta tulee timanttia.

Kiert√§ess√§mme Vaasan Gerbyn kohteen asuntoja, vastaan tuli hirvitt√§vin asunto, jonka olen el√§ess√§ni n√§hnyt. Haju oli sanoinkuvaamattoman paha, samoin asunnon ulkoinen habitus. Asunnon silloinen asukas oli asunut siin√§ pitk√§√§n ja omien sanojensa mukaan viett√§nyt v√§h√§n ‚ÄĚrokkiel√§m√§√§‚ÄĚ.

Myimme kohteen muut asunnot, mutta eihän tällaista asuntoa kehdannut asiakkaalle myydä. Soitin tutulle ja hyväksi havaitulle remppamiehelle ja kerroin tilanteen. Ehdotin, että voisimme ostaa asunnon puoliksi ja remontoida sen, tämän jälkeen jättää sen vuokralle tai myydä pois. Kuvia en hänelle näyttänyt. Olisi pian voinut jäädä projekti tekemättä….

Alkupuheiden j√§lkeen asiaan: kuinka paljon maksaa totaalisen ‚ÄĚpommin‚ÄĚ remontointi? Kauan projektiin menee aikaa? Kuinka paljon remontoitavasta asunnosta kannattaa maksaa?

Vastaukset näihin ja moneen muuhun kysymykseen löydät tästä artikkelista!

Näin huonossa asunnossa on se kiva juttu, että mitään ei tarvitse säästää, vaan kaikki on purettava. Purkuvaihe vaatii sorkkaraudan ja paljon työtä. Purkaminen on kovaa hommaa, sillä kaikki kiinteät kalusteet, kylpyhuoneen laatat ja lattiamateriaalit on ensin revittävä irti ja vietävä sitten kaatopaikalle.

Asunnossa oli vakiona vanhanaikainen pohjaratkaisu, jossa oli erillinen keittiö ja 2 huonetta. Halusimme tehdä asunnosta avaramman, joten purimme samalla yhden kivisen ei-kantavan väliseinän. Näin saimme asuntoon huomattavasti avaramman ja nykyaikaisemman pohjaratkaisun avokeittiöllä.

Aina ennen purkut√∂iden aloittamista pit√§√§ tehd√§ remontti-ilmoitus is√§nn√∂itsij√§lle. Jos taloyhti√∂ on valmistunut ennen vuotta 1994 on asuntoon teht√§v√§ asbestikartoitus ennen purkut√∂iden aloittamista. Asbestin√§ytteen voi ottaa itse ja l√§hett√§√§ sen labraan tai voit tilata asbestikartoituksen avaimet k√§teen periaatteella. Itse tehtyn√§ se maksaa n. 70‚ā¨ ja palveluna n. 200‚ā¨.

Tästä asunnosta ei löytynyt asbestia, joten sen purkamisesta ei aiheutunut lisäkuluja.

Ty√∂vaiheen kesto ja hinta: 30h ty√∂t√§ ja 30‚ā¨ kaatopaikkamaksuihin ja 70‚ā¨ asbestikartoitukseen.

2. Otsonointi

Koska asunnossa oli tupakoitu, se piti otsonoida heti purkamisen jälkeen. Otsonointi kestää muutaman päivän ja otsonoinnin aikana asunnossa ei saa oleskella. Ostimme oman otsonaattorin ja laitoimme sen puksuttamaan.

Ty√∂vaiheen hinta ja kesto: Hyv√§ otsonaattori n. 300‚ā¨, ty√∂aikaa kului n. 3h, mutta remontti seisoi olosuhteiden pakosta muutaman p√§iv√§n.

3. Maalaus

Vaikka otsonointi vie pahat hajut pois, sein√§t ja katto pit√§√§ silti maalata erikoismaalilla, sill√§ muuten riskin√§ on, ett√§ haju palaa kuumana kes√§p√§iv√§n√§. K√§ytimme Tikkurilan Akcrostop maalia, joka est√§√§ nikotiinin l√§pily√∂nnin. Hyv√§ tuote, mutta hinta on suolainen verrattuna normaaliin pohjamaaliin. 10 litran p√∂nikk√§ maksaa n. 200‚ā¨ ja niit√§ kului useita‚Ķ

Sulkumaalauksen jälkeen tasoitimme, hioimme ja maalasimme seinät sekä katon muutamaan kertaan valkoisella, jotta lopputuloksesta tuli tasainen.

Ty√∂vaiheen hinta ja kesto: maaleihin ja tasotteisiin kului n. 1100‚ā¨ ja ty√∂aikaa meni n. 30 tuntia.

4. Lattian vaihto

Vanha muovimatto revittiin irti, lattia hiottiin ja päälle asennettiin laadukas laminaatti. Jalkalistoiksi valitsimme perusvalkoiset.

Halvimmillaan laminaattia saa n. 8‚ā¨/m2, mutta halusimme valita hieman laadukkaamman laminaatin (n. 14‚ā¨/m2), joka sopi v√§ritykselt√§√§n yhteen keitti√∂n ty√∂tason kanssa.

Ty√∂vaiheen hinta ja kesto: Laminaatti, listat ja solumuovi maksoivat h√§rp√§kkeineen n. 800‚ā¨. Ty√∂aikaa kului n. 25 tuntia.

(Kuvassa keittiön taso ja lattian laminaatti päällekkäin)

5. Uusi keittiö

V√§lisein√§n purkamisen seurauksena avokeitti√∂st√§ tuli entist√§ t√§rke√§mpi osa asuntoa ja sen ilmett√§. Halusimme laadukkaan skandinaavisen keitti√∂n, joten valitsimme valkoiset vedinuraovet sek√§ integroidut kodinkoneet. N√§m√§ toki maksavat jonkin verran enemm√§n kuin ‚ÄĚalkaen mallit‚ÄĚ, mutta mielest√§mme panostus kannatti. Ty√∂n osuus on joka tapauksessa sama, joten n. 1000‚ā¨ panotuksella sai huomattavasti modernimman ja tyylikk√§√§mm√§n keitti√∂n.

Kodinkoneiksi valitsimme hieman alkaen malleja paremmat laitteet 5-vuoden takuulla. Näin ollen meidän tai seuraavan omistajan ei tarvitsisi budjetoida rahaa uusiin kodinkoneisiin ainakaan seuraavaan 5 vuoteen.

Keitti√∂n kalusteet maksoivat n. 2900‚ā¨ sis√§lt√§en kaapistot, vedinuraovet, altaan, hanan, tason, v√§litilanlevyn, led-valaistuksen ja rahdin.

Kodinkoneet maksoivat toimitettuna yhteens√§ n. 1 700‚ā¨¬†. Hinta sis√§lt√§√§ integroitavan j√§√§kaapin, 3 tasoisen astianpesukoneen, integroitavan liesituulettimen, induktiolieden, kalusteuunin ja kotiinkuljetuksen.

Ty√∂aikaa kuluin 40h, jonka lis√§ksi putki- ja s√§hk√∂mies muistuttivat omasta ty√∂st√§√§n meit√§ yhteens√§ n. 600‚ā¨ laskuilla.

6. Kylpyhuone

Kylpyhuoneen remontti on yksi ty√∂l√§immist√§ ja kalleimmista asunnon remonteista. Vanha kylpyhuone purettiin, lattiaan asennettiin lattial√§mmitys, jonka j√§lkeen kylpyhuone vesieristettiin ja laatoitettiin ‚Äď paperilla kuulostaa helpolta eik√∂?

Kylpyhuone ei ollut j√§rin suuri, joten valitsimme ‚ÄĚtyls√§n‚ÄĚ, mutta valoisan valkoisen laatan. My√∂s vesikalusteet ja kaapit uusittiin. Kuten my√∂s n√§kyv√§t k√§ytt√∂vesiputket. Kattoon tehtiin paneloitu alaslasku.

Ty√∂vaiheen hinta ja kesto: materiaalit maksoivat kaikkineen n. 2500‚ā¨. Ty√∂aikaa meni t√§h√§n osioon n. 60 tuntia. Putki- ja s√§hk√∂miesten laskut olivat kylpyhuoneen osalta yhteens√§ n. 1000‚ā¨.

7. Peilikaappi makuuhuoneeseen.

Säilytystilaa oli rajoitetusti, joten halusimme ottaa siitä kaiken irti ja tilasimme mittojen mukaan tehdyn liukuovikaapin modulaarisella sisuksella. Peiliovet toivat kivasti tilan tuntua.

Liukuovikaappi maksoi rahteineen 800‚ā¨ ja asennukseen meni n. 5 tuntia.

Paljon upposi rahaa?

Siirryt√§√§n kysymykseen, joka teit√§ kaikkia kiinnostaa, eli paljonko koko projekti maksoi? Jos haluat oppia jotain uutta, niin √§l√§ lopeta t√§h√§n vaan lue alhaalta vinkkini ‚ÄĚpommin‚ÄĚ ostamiseen.

Ty√∂: 10¬†000‚ā¨.

Neuvottelimme kiinte√§n hinnan 250 ty√∂tunnin mukaan. Toteutuneet ty√∂tunnit olivat l√§hell√§ t√§t√§. Tupakoidun asunnon otsonointi sis√§ltyi hintaan. Jos vasara pysyy yht√§√§n k√§dess√§, ja aikasi maksaa alla 40‚ā¨/h, niin voit pienent√§√§ t√§t√§ kustannusta esimerkiksi tekem√§ll√§ purkuty√∂t itse, tasoittamalla sein√§t ja maalaamalla ne tai vaikka asentamalla lattian itse. Usein kuitenkin ammattimies tekee ty√∂n huomattavasti nopeammin ja tehokkaammin kuin amat√∂√∂ri. Esimerkiksi t√§m√§n asunnon purkamiseen meni remonttimiehell√§ vain 2 pitk√§√§ ty√∂p√§iv√§√§.

Keitt√∂n kalusteet: 2900‚ā¨

Hinta sisältää kaapistot, vedinuraovet, altaan, hanan altaan, tason, välitilanlevyn, valaistuksen ja rahdin.

Keitti√∂n kodinkoneet: 1700‚ā¨

Hinta sisältää integroitavan jääkaapin, 3 tasoisen astianpesukoneen, integroitavan liesituulettimen, induktielieden ja kalusteuunin. Tähän hintaan sai laadukkaat kodinkoneet 5-vuoden takuulla ja sisälle kannettuna.

Laminaattilattia ja listat: 800‚ā¨

Maalit ja tasoitteet: 1100‚ā¨

Maalauksen hintaa nosti, se että asunnossa oli tupakoitu ja asunto piti maalata sulkumaalein. Sulkumaalit maksoivat noin 800 euroa.

Makuuhuoneen peilikaappi: 800‚ā¨

Kylpyhuoneen laatat, vesieristys ja kalusteet: 2500‚ā¨

V√§liovet, karmit jne. 500‚ā¨

Otsonaattori: 300‚ā¨

Asunnon kunnosta johtuen kaikki väliovet ja karmit olivat uusittavat, joka lisäsi kustannuksia ja työmäärää.

Putki- ja s√§hk√∂mies: 1700‚ā¨

Tyhj√§t kuukaudet (2kpl): 340‚ā¨

Yhteens√§ n.¬†22 600‚ā¨

Kannattiko?

Tämän asunnon kohdalla remontti ehdottomasti kannatti. Asunto oli niin hirveässä kunnossa, että jokainen järkevä vuokralaiskandidaatti olisi kääntynyt jo eteisessä pois. Myös myyminen alkuperäiskunnossa olisi ollut vähintään haastavaa tai ainakin hinta olisi ollut erittäin matala.

Usein remontoitavat asunnot eiv√§t kuitenkaan ole n√§in hirve√§ss√§ kunnossa. Saman taloyhti√∂n tyydytt√§v√§kuntoisia asuntoja on vuokrattu vuokralla 450‚ā¨/kk, remontoitu asunto meni vuokralle hintaan 595‚ā¨/kk, eli siis vuosituotto peruskuntoisen asunnon remontille olisi 1740 euroa. 23 000 euron remontille tulee siis vuosituotoksi 7,56%.

On myös hyvä muistaa, että osa remonteista on pakollisia, eikä kaikkea voi laskea aivan näin yksinkertaisesti. Alkuperäinen vuoden -88 kylpyhuone ei olisi säilynyt vuokrauskuntoisena loputtomasti ja myös keittiön kodinkoneet olisivat jossain vaiheessa tulleet tiensä päähän. Nyt asunto on huoleton omistaa taas pitkän aikaa.

8 vinkkiä huonokuntoisen asunnon ostamiseen

1.  Osta halvalla.

Jotta remontoitavien asuntojen ostamisessa olisi mitään järkeä, huonokuntoinen asunto pitää pystyä ostamaan halvalla. Usein huonokuntoiset asunnot ovat hinnoiteltu liian kalliiksi vastaaviin hyväkuntoisiin asuntoihin verrattuna. Jotta remontoitavia asuntoja olisi taloudellisesti järkevä ostaa, ostohinnan pitää olla niin edullinen, että remonttikulujen ja tyhjien kuukausien jälkeen se maksaisi vielä selvästi vähemmän kuin vastaava remontoitu asunto. Jos aioit flipata asunnon, niin tähän väliin pitäisi mahtua myös rahoituskulut, varainsiirtovero ja toivomasi kate.

Remontti on aina riski, joka pitää kompensoida ostohinnassa. Remonttibudjeteilla on tapana venyä samoin kuten myös aikatauilla.

2. Mieti strategia valmiiksi.

Oletko ostamassa asuntoa omaksi asunnoksi, sijoitusasunnoksi vai aioitko myydä asunnon remontin valmistuttua? Jos asunto on tarkoitus myydä ostaako sen todennäköisemmin sijoittaja vai omistusasuja?

Tuleva käyttö vaikuttaa paljon asunnon valintaan ja remontin toteutukseen. Jos asunto on tarkoitus pitää sijoitusasuntona, on järkevää käyttää edullisia materiaaleja ja kestäviä materiaaleja sekä vaaleita ja neutraaleja sävyjä.

Jos taas remontoitava asunto on tarkoitus myydä omistusasujalle, niin kannattaa materiaalivalintoihin ja laatuun panostaa selvästi enemmän.

3. Osta hyvästä taloyhtiöstä.

Jos ostat asunnon huonosti hoidetusta taloyhtiöstä, johon on kalliit saneeraukset ovat tulossa niin asunto on huomattavasti vaikeampi myydä ja remontin hintaa on vaikea saada takaisin asuntoa myydessä. Kannattaa aina ennemmin ostaa hyvän taloyhtiön huonoin asunto kuin huonon taloyhtiön paras asunto.

4. Osta asunto alueelta, jossa remontin hinta on mahdollista saada asunnon myyntihintaan / vuokraan.

Uusi keittiö maksaa saman verran Helsingin keskustassa kuin Pihtiputaalla.

Jos esimerkiksi lähiössä myydään hyviä asuntoja 50 000 eurolla, kallista remonttia on lähes mahdotonta saada hintaan. Ole siis varovainen, jos ostat keittiö- ja/tai kylpyhuoneremonttia vaativia asuntoja alueelta, jossa hinnat ovat matalia.

5. Remontin suunnittelu ja materiaalivalinnat.

Remontin suunnittelu kannattaa aloittaa lopputulos mielessä. Millaisen haluat asunnosta? Puratko esimerkiksi väliseiniä avaramman pohjaratkaisun puolesta? Tässä remontissa purimme keittiön ja olohuoneen välisen väliseinän saavuttaaksemme valoisamman ja modernimman pohjaratkaisun omaavan asunnon.

Materiaalivalinnoissa pyrimme saavuttamaan mahdollisimman hyvän hinta-laatusuhteen. Mikä on se panostus, jolla saa mahdollisimman paljon lisäarvoa suhteessa hintaan? Oma strategiani on se, että jos jotain pitää jokatapauksessa uusia, ei välttämättä kannata ottaa halvinta mahdollista tuotetta. Jos joudut jokatapauksessa uusimaan koko keittiön, niin kannattaisiko siihen panostaa muutama satanen enemmän ja ottaa esimerkiksi integroidut kodinkoneet ja vedinuraovet tavallisten sijaan? Työn osuus on yleensä suuri osa hintaa, jolloin materiaalivalinnan kustannus on suhteessa pieni.

Materiaalien hintataso kannattaa suhteuttaa asunnon hintaan ja vuokratasoon. Lähiöasuntoon ei kannata laittaa marmoritasoa ja kalliita kodinkoneita, mutta kallista arvoasuntoa remontoidessa se voi hyvinkin järkevä valinta.

6. Valitse hyvä remonttimies

Harvalla asuntosijoittajalla riittää omaa aikaa tai taitoa näin laajamittaisen saneerauksen tekemiseen. Usein ainoa vaihto onkin siis palkata remonttimies. Tämä projekti toteutettiin käytännössä avaimet käteen -periaatteella, jolloin oikean remonttimiehen valinta on ensiarvoisen tärkeää projektin onnistumisen kannalta.

Tässä omat vinkkini remonttimiehen valintaan:

Yrit√§ neuvotella urakkahinta. Kysy remonttimiehelt√§ realistinen tuntiarvio. Jos remonttimies arvio ty√∂m√§√§r√§ksi 200 ty√∂tuntia ja h√§nen tuntilaskutuksensa on 40‚ā¨/h (sis. alv), niin yrit√§ neuvotella, ett√§ h√§n hoitaisi projektin kiinte√§ll√§ 8000 euron laskutuksella. N√§in sin√§ v√§lt√§t ik√§v√§t yll√§tykset ja remonttimies voi nostaa omaa tuntilaskutustaan tekem√§ll√§ ripe√§√§ ty√∂t√§. Kiinte√§ urakkahinta on helpointa neuvotella yritt√§jin√§ toimivilta remonttimiehilt√§, joilla ei ole suuren rakennusfirman kuluja hoidettavanaan.

Varmistuksesi remonttimiehen laadusta kannattaa häneltä kysyä referenssejä ja suosittelijoita ja soittaa heille. Jos suosittelijoita ei ole, on kovin todennäköistä, että sinustakaan ei sellaista tule.

Yleensä remppamiehen lisäksi tarvitset putki- ja sähkömiestä, kannattaakin kysyä remonttireiskaltasi osaisiko hän suositella hyviä. Oman kokemukseni mukaan putki- ja sähkömiehen lasku yllättää aina, eikä yleensä pienuudellaan.

Anttoni Kerkkonen

sposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com
puh. 041 5466 400

Avainsanat

11 Kommentit
  1. Mikko Heiskari
    Mikko Heiskari says:

    Yleensä vanhan asunnon kylpyhuoneremonttiin kuuluu asbestipurku eli ensin asbestikartoitus ja purkutyö asbestiurakoitsijan toimesta tämä lisää huomattavasti normikustannuksia .

    Vastaa
  2. Jouni
    Jouni says:

    Hyvä juttu kustannusten kertymisestä. Itse remppasin pommiyksiön. Käytin Bilteman sulkumaalia, joka puolta halvempaa. Keittiön seinistä sain höyrypesurilla rasvat pois ennen uutta maalausta. Tiskialtaan kaaottiset pinttymät lähtivät Coca colalla liuottamalla ja patapatalla hinkaamalla, jonka jälkeen teräspinta kiilsi uuden veroisena, eikä allasta tarvinnut vaihtaa.

    Vastaa
  3. Asser
    Asser says:

    Erittäin hyvä,ohjeistava kirjoitus. Kaikessa kilpailutus on tärkeää. Vähintään neljä tarjousta tulisi saada. Vähentää kustannuksia merkittävästi jos on aikaa tehdä tehdä purkutyö itse.
    Asbestinäytteet voi ottaa itse (oikein tehtynä) ja lähettää tutkittavaksi.
    Olemme rempanneet joitakin 60-luvun lopun kylpyhuoneita ja siitä uudenpia. Ei ole lyötynyt asbestia seinistä eikä lattiasta. Onnea sen suhteen.

    Terveisin. Asser

    Vastaa
  4. Maria Lukkarinen
    Maria Lukkarinen says:

    Hei! Valitsit kodinkoneet 5-vuoden takuulla, Mistä ja mitä koneita? Voisitko vihjata? Tarjoavat vain 2-vuoden takuita, olen juuri valitsemassa Mieleä/Electroluxia.

    Vastaa
      • Kaisuli
        Kaisuli says:

        Me ostimme kotiimme Point-jääkaapin ja pakastimen sen 5v takuun houkuttamana. Ensimmäinen jääkaappi kesti puoli vuotta, seuraava 8kk. Kun kolmannen kerran hajosi vaihdettiin molemmat Samsungiin. Niihin tuli aina samanlainen vika jota ei voinut korjata vaan koko kaappi vaihdettava. Toivottavasti sulla parempi tuuri Pointin suhteen!

        Vastaa
  5. Sami Ruhanen
    Sami Ruhanen says:

    Hei.Hyvä kirjoitus,mutta eikö kylpyhuoneen remontista taloyhtiö aiheuttanut mitään kuluja heidän suorittamastaan paperi-/valvontatöistä.Monissa yhtiöissä isännöitsijän kulut ovat satasissa.

    Vastaa
  6. Vesa Bono
    Vesa Bono says:

    Hyv√§ artikkeli. Kiitos siit√§. J√§in vain miettim√§√§n sit√§, mist√§ mahtaa L√∂yty√§ sellainen remonttireiska, joka suostuu tekem√§√§n kiinte√§hintainen urakan esitettyyn 40 ‚ā¨:n tuntihintaan eli 32 + alv. itse en ole t√∂rm√§nnyt t√§llaiseen moniosaajan. En ainakaan Vaasassa, jossa olen parin vastaavan kokonaisrempan teett√§nyt. Kodin koneet olivat ilmeisesti Ikeasta p√§√§tellen 5 vuoden takuuajasta ja mielest√§ni niiden hinta/laatusuhde on melko hyv√§ . Mahtoiko keitti√∂kalusteetkin olla sielt√§ hankitut. Kyseess√§ oli ilmeisesti kaksio. olisi mielenkiintoista tiet√§√§ mink√§ kokoinen huoneisto oli kyseess√§..Laskelmaan olisin lis√§nnyt remontin suunnittelukulut sek√§ pakollisen valvonnan kulut, arviolta 1000 ‚ā¨.
    Lopputulos oli kuitenkin fiksu ja remonttia koskevat kommentit osuivat aivan naulan kantaan
    Vesku

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      Kiitos hyv√§st√§ palautteesta! Remppamies oli tuttu ja varmasti arvioi, ett√§ voi tehd√§ homman hieman tuota nopeammin. Kyll√§h√§n tuosta ihan kiva kuukausi palkka j√§√§ ūüôā

      Kodinkoneet tulivat Powerista ja keittiö Parma-keittiöiltä. Molemmat hyväksi havaittuja jo aiemmista projekteista.

      Vastaa
  7. Mies Stadista
    Mies Stadista says:

    Tosi kiinnostava ja havainnollinen juttu.

    Kantap√§√§n kautta oppineena: my√∂s putkit√∂iss√§ kannattaa kysy√§ ‚ÄĚkeikkahintaa‚ÄĚ esim. niputtamalla keitti√∂n ja kph:n putkity√∂t samaan aikaan teht√§v√§ksi.

    Varsinkin Etel√§-Helsingiss√§ putkifirmojen T&M-rahastus on aivan silmit√∂nt√§. Tunnit toki laskutetaan minuutilleen, kahvitaukoineen ja tukkuun cruisailuIneen (n√§ist√§ toki my√∂s kilometrikorvaus). Jokainen tarvittu nippeli ja ruuvi kirjataan laskulle putkifirman kovalla hinnalla ostettuna – sek√§ toki erikseen muutaman kympin ‚ÄĚpientarvikelis√§‚ÄĚ, jolla saisi maitopurkillisen niit√§ laskulla jo valmiiksi eriteltyj√§ muttereita.

    Kun hinta on sovittu keikkahintana, on riski tällaiselle ylilaskutukselle merkittävästi pienempi.

    Vastaa

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *