P*skasta timanttia – näin läävästä syntyy tuottava sijoitusasunto!

Yksi tekijä, joka erottaa meidät useista kilpailijoista on se, että kierrämme, kuntopisteytämme ja valokuvaamme jokaisen myytävän asunnon. Yleensä taloyhtiön asunnot ovat keskenään vertailukelpoisia. Toisinaan kuitenkin löytyy yllätyksiä – niin positiivisia kuin negatiivisiakin.  Tässä tarina siitä, miten p*skasta tulee timanttia.

Kiertäessämme Vaasan Gerbyn kohteen asuntoja, vastaan tuli hirvittävin asunto, jonka olen eläessäni nähnyt. Haju oli sanoinkuvaamattoman paha, samoin asunnon ulkoinen habitus. Asunnon silloinen asukas oli asunut siinä pitkään ja omien sanojensa mukaan viettänyt vähän ”rokkielämää”.

Myimme kohteen muut asunnot, mutta eihän tällaista asuntoa kehdannut asiakkaalle myydä. Soitin tutulle ja hyväksi havaitulle remppamiehelle ja kerroin tilanteen. Ehdotin, että voisimme ostaa asunnon puoliksi ja remontoida sen, tämän jälkeen jättää sen vuokralle tai myydä pois. Kuvia en hänelle näyttänyt. Olisi pian voinut jäädä projekti tekemättä….

Alkupuheiden jälkeen asiaan: kuinka paljon maksaa totaalisen ”pommin” remontointi? Kauan projektiin menee aikaa? Kuinka paljon remontoitavasta asunnosta kannattaa maksaa?

Vastaukset näihin ja moneen muuhun kysymykseen löydät tästä artikkelista!

Näin huonossa asunnossa on se kiva juttu, että mitään ei tarvitse säästää, vaan kaikki on purettava. Purkuvaihe vaatii sorkkaraudan ja paljon työtä. Purkaminen on kovaa hommaa, sillä kaikki kiinteät kalusteet, kylpyhuoneen laatat ja lattiamateriaalit on ensin revittävä irti ja vietävä sitten kaatopaikalle.

Asunnossa oli vakiona vanhanaikainen pohjaratkaisu, jossa oli erillinen keittiö ja 2 huonetta. Halusimme tehdä asunnosta avaramman, joten purimme samalla yhden kivisen ei-kantavan väliseinän. Näin saimme asuntoon huomattavasti avaramman ja nykyaikaisemman pohjaratkaisun avokeittiöllä.

Aina ennen purkutöiden aloittamista pitää tehdä remontti-ilmoitus isännöitsijälle. Jos taloyhtiö on valmistunut ennen vuotta 1994 on asuntoon tehtävä asbestikartoitus ennen purkutöiden aloittamista. Asbestinäytteen voi ottaa itse ja lähettää sen labraan tai voit tilata asbestikartoituksen avaimet käteen periaatteella. Itse tehtynä se maksaa n. 70€ ja palveluna n. 200€.

Tästä asunnosta ei löytynyt asbestia, joten sen purkamisesta ei aiheutunut lisäkuluja.

Työvaiheen kesto ja hinta: 30h työtä ja 30€ kaatopaikkamaksuihin ja 70€ asbestikartoitukseen.

2. Otsonointi

Koska asunnossa oli tupakoitu, se piti otsonoida heti purkamisen jälkeen. Otsonointi kestää muutaman päivän ja otsonoinnin aikana asunnossa ei saa oleskella. Ostimme oman otsonaattorin ja laitoimme sen puksuttamaan.

Työvaiheen hinta ja kesto: Hyvä otsonaattori n. 300€, työaikaa kului n. 3h, mutta remontti seisoi olosuhteiden pakosta muutaman päivän.

3. Maalaus

Vaikka otsonointi vie pahat hajut pois, seinät ja katto pitää silti maalata erikoismaalilla, sillä muutoin riskinä on, että haju palaa kuumana kesäpäivänä. Käytimme Tikkurilan Akcrostop maalia, joka estää nikotiinin läpilyönnin. Hyvä tuote, mutta hinta on suolainen verrattuna normaaliin pohjamaaliin. 10 litran pönikkä maksaa n. 200€ ja niitä kului useita…

Sulkumaalauksen jälkeen tasoitimme, hioimme ja maalasimme seinät sekä katon muutamaan kertaan valkoisella, jotta lopputuloksesta tuli tasainen.

Työvaiheen hinta ja kesto: maaleihin ja tasotteisiin kului n. 1100€ ja työaikaa meni n. 30 tuntia.

4. Lattian vaihto

Vanha muovimatto revittiin irti, lattia hiottiin ja päälle asennettiin laadukas laminaatti. Jalkalistoiksi valitsimme perusvalkoiset.

Halvimmillaan laminaattia saa n. 8€/m2, mutta halusimme valita hieman laadukkaamman laminaatin (n. 14€/m2), joka sopi väritykseltään yhteen keittiön työtason kanssa.

Työvaiheen hinta ja kesto: Laminaatti, listat ja solumuovi maksoivat härpäkkeineen n. 800€. Työaikaa kului n. 25 tuntia.

(Kuvassa keittiön taso ja lattian laminaatti päällekkäin)

5. Uusi keittiö

Väliseinän purkamisen seurauksena avokeittiöstä tuli entistä tärkeämpi osa asuntoa ja sen ilmettä. Halusimme laadukkaan skandinaavisen keittiön, joten valitsimme valkoiset vedinuraovet sekä integroidut kodinkoneet. Nämä toki maksavat jonkin verran enemmän kuin ”alkaen mallit”, mutta mielestämme niihin panostaminen kannatti. Työn osuus on joka tapauksessa sama, joten n. 1000€ panotuksella sai huomattavasti modernimman ja tyylikkäämmän keittiön.

Kodinkoneiksi valitsimme hieman alkaen malleja paremmat laitteet 5-vuoden takuulla. Näin ollen meidän tai seuraavan omistajan ei tarvitsisi budjetoida rahaa uusiin kodinkoneisiin ainakaan seuraavaan 5 vuoteen.

Keittiön kalusteet maksoivat n. 2900€ sisältäen kaapistot, vedinuraovet, altaan, hanan, tason, välitilanlevyn, led-valaistuksen ja rahdin.

Kodinkoneet maksoivat toimitettuna yhteensä n. 1 700€ . Hinta sisältää integroitavan jääkaapin, 3 tasoisen astianpesukoneen, integroitavan liesituulettimen, induktiolieden, kalusteuunin ja kotiinkuljetuksen.

Työaikaa kuluin 40h, jonka lisäksi putki- ja sähkömies muistuttivat omasta työstään meitä yhteensä n. 600€ laskuilla.

6. Kylpyhuone

Kylpyhuoneen remontti on yksi työläimmistä ja kalleimmista asunnon remonteista. Vanha kylpyhuone purettiin, lattiaan asennettiin lattialämmitys, jonka jälkeen kylpyhuone vesieristettiin ja laatoitettiin – paperilla kuulostaa helpolta eikö?

Kylpyhuone ei ollut järin suuri, joten valitsimme ”tylsän”, mutta valoisan valkoisen laatan. Myös vesikalusteet ja kaapit uusittiin. Kuten myös näkyvät käyttövesiputket. Kattoon tehtiin paneloitu alaslasku.

Työvaiheen hinta ja kesto: materiaalit maksoivat kaikkineen n. 2500€. Työaikaa meni tähän osioon n. 60 tuntia. Putki- ja sähkömiesten laskut olivat kylpyhuoneen osalta yhteensä n. 1000€.

7. Peilikaappi makuuhuoneeseen.

Säilytystilaa oli rajoitetusti, joten halusimme ottaa siitä kaiken irti ja tilasimme mittojen mukaan tehdyn liukuovikaapin modulaarisella sisuksella. Peiliovet toivat kivasti tilan tuntua.

Liukuovikaappi maksoi rahteineen 800€ ja asennukseen meni n. 5 tuntia.

Paljon upposi rahaa?

Siirrytään kysymykseen, joka teitä kaikkia kiinnostaa, eli paljonko koko projekti maksoi? Jos haluat oppia jotain uutta, niin älä lopeta tähän vaan lue alhaalta vinkkini ”pommin” ostamiseen.

Työ: 10 000€.

Neuvottelimme kiinteän hinnan 250 työtunnin mukaan. Toteutuneet työtunnit olivat lähellä tätä. Tupakoidun asunnon otsonointi sisältyi hintaan. Jos vasara pysyy yhtään kädessä, ja aikasi maksaa alla 40€/h, niin voit pienentää tätä kustannusta esimerkiksi tekemällä purkutyöt itse, tasoittamalla seinät ja maalaamalla ne tai vaikka asentamalla lattian itse. Usein kuitenkin ammattimies tekee työn huomattavasti nopeammin ja tehokkaammin kuin amatööri. Esimerkiksi tämän asunnon purkamiseen meni remonttimiehellä vain 2 pitkää työpäivää.

Keittiön kalusteet: 2900€

Hinta sisältää kaapistot, vedinuraovet, altaan, hanan altaan, tason, välitilanlevyn, valaistuksen ja rahdin.

Keittiön kodinkoneet: 1700€

Hinta sisältää integroitavan jääkaapin, 3 tasoisen astianpesukoneen, integroitavan liesituulettimen, induktiolieden ja kalusteuunin. Tähän hintaan sai laadukkaat kodinkoneet 5-vuoden takuulla ja sisälle kannettuna.

Laminaattilattia ja listat: 800€

Maalit ja tasoitteet: 1100€

Maalauksen hintaa nosti, se että asunnossa oli tupakoitu ja asunto piti maalata sulkumaalein. Sulkumaalit maksoivat noin 800 euroa.

Makuuhuoneen peilikaappi: 800€

Kylpyhuoneen laatat, vesieristys ja kalusteet: 2500€

Väliovet, karmit jne. 500€

Otsonaattori: 300€

Asunnon kunnosta johtuen kaikki väliovet ja karmit olivat uusittavat, joka lisäsi kustannuksia ja työmäärää.

Putki- ja sähkömies: 1700€

Tyhjät kuukaudet (2kpl): 340€

Yhteensä n. 22 600€

Kannattiko?

Tämän asunnon kohdalla remontti ehdottomasti kannatti. Asunto oli niin hirveässä kunnossa, että jokainen järkevä vuokralaiskandidaatti olisi kääntynyt jo eteisessä pois. Myös myyminen alkuperäiskunnossa olisi ollut vähintään haastavaa tai ainakin hinta olisi ollut erittäin matala.

Usein remontoitavat asunnot eivät kuitenkaan ole näin hirveässä kunnossa. Saman taloyhtiön tyydyttäväkuntoisia asuntoja on vuokrattu vuokralla 450€/kk, remontoitu asunto meni vuokralle hintaan 595€/kk, eli siis vuosituotto peruskuntoisen asunnon remontille olisi 1740 euroa. 23 000 euron remontille tulee siis vuosituotoksi 7,56%.

On myös hyvä muistaa, että osa remonteista on pakollisia, eikä kaikkea voi laskea aivan näin yksinkertaisesti. Alkuperäinen vuoden -88 kylpyhuone ei olisi säilynyt vuokrauskuntoisena loputtomasti ja myös keittiön kodinkoneet olisivat jossain vaiheessa tulleet tiensä päähän. Nyt asunto on huoleton omistaa taas pitkän aikaa.

8 vinkkiä huonokuntoisen asunnon ostamiseen

1.  Osta halvalla.

Jotta remontoitavien asuntojen ostamisessa olisi mitään järkeä, huonokuntoinen asunto pitää pystyä ostamaan halvalla. Usein huonokuntoiset asunnot ovat hinnoiteltu liian kalliiksi vastaaviin hyväkuntoisiin asuntoihin verrattuna. Jotta remontoitavia asuntoja olisi taloudellisesti järkevä ostaa, ostohinnan pitää olla niin edullinen, että remonttikulujen ja tyhjien kuukausien jälkeen se maksaisi vielä selvästi vähemmän kuin vastaava remontoitu asunto. Jos aioit flipata asunnon, niin tähän väliin pitäisi mahtua myös rahoituskulut, varainsiirtovero ja toivomasi kate.

Remontti on aina riski, joka pitää kompensoida ostohinnassa. Remonttibudjeteilla on tapana venyä samoin kuten myös aikatauluilla.

2. Mieti strategia valmiiksi.

Oletko ostamassa asuntoa omaksi asunnoksi, sijoitusasunnoksi vai aioitko myydä asunnon remontin valmistuttua? Jos asunto on tarkoitus myydä ostaako sen todennäköisemmin sijoittaja vai omistusasuja?

Tuleva käyttö vaikuttaa paljon asunnon valintaan ja remontin toteutukseen. Jos asunto on tarkoitus pitää sijoitusasuntona, on järkevää käyttää edullisia materiaaleja ja kestäviä materiaaleja sekä vaaleita ja neutraaleja sävyjä.

Jos taas remontoitava asunto on tarkoitus myydä omistusasujalle, niin kannattaa materiaalivalintoihin ja laatuun panostaa selvästi enemmän.

3. Osta hyvästä taloyhtiöstä.

Jos ostat asunnon huonosti hoidetusta taloyhtiöstä, johon on kalliit saneeraukset ovat tulossa niin asunto on huomattavasti vaikeampi myydä ja remontin hintaa on vaikea saada takaisin asuntoa myydessä. Kannattaa aina ennemmin ostaa hyvän taloyhtiön huonoin asunto kuin huonon taloyhtiön paras asunto.

4. Osta asunto alueelta, jossa remontin hinta on mahdollista saada asunnon myyntihintaan / vuokraan.

Uusi keittiö maksaa saman verran Helsingin keskustassa kuin Pihtiputaalla.

Jos esimerkiksi lähiössä myydään hyviä asuntoja 50 000 eurolla, kallista remonttia on lähes mahdotonta saada hintaan. Ole siis varovainen, jos ostat keittiö- ja/tai kylpyhuoneremonttia vaativia asuntoja alueelta, jossa hinnat ovat matalia.

5. Remontin suunnittelu ja materiaalivalinnat.

Remontin suunnittelu kannattaa aloittaa lopputulos mielessä. Millaisen haluat asunnosta? Puratko esimerkiksi väliseiniä avaramman pohjaratkaisun puolesta? Tässä remontissa purimme keittiön ja olohuoneen välisen väliseinän saavuttaaksemme valoisamman ja modernimman pohjaratkaisun omaavan asunnon.

Materiaalivalinnoissa pyrimme saavuttamaan mahdollisimman hyvän hinta-laatusuhteen. Mikä on se panostus, jolla saa mahdollisimman paljon lisäarvoa suhteessa hintaan? Oma strategiani on se, että jos jotain pitää jokatapauksessa uusia, ei välttämättä kannata ottaa halvinta mahdollista tuotetta. Jos joudut joka tapauksessa uusimaan koko keittiön, niin kannattaisiko siihen panostaa muutama satanen enemmän ja ottaa esimerkiksi integroidut kodinkoneet ja vedinuraovet tavallisten sijaan? Työn osuus on yleensä suuri osa hintaa, jolloin materiaalivalinnan kustannus on suhteessa pieni.

Materiaalien hintataso kannattaa suhteuttaa asunnon hintaan ja vuokratasoon. Lähiöasuntoon ei kannata laittaa marmoritasoa ja kalliita kodinkoneita, mutta kallista arvoasuntoa remontoidessa se voi hyvinkin järkevä valinta.

6. Valitse hyvä remonttimies

Harvalla asuntosijoittajalla riittää omaa aikaa tai taitoa näin laajamittaisen saneerauksen tekemiseen. Usein ainoa vaihto onkin siis palkata remonttimies. Tämä projekti toteutettiin käytännössä avaimet käteen -periaatteella, jolloin oikean remonttimiehen valinta on ensiarvoisen tärkeää projektin onnistumisen kannalta.

Tässä omat vinkkini remonttimiehen valintaan:

Yritä neuvotella urakkahinta. Kysy remonttimieheltä realistinen tuntiarvio. Jos remonttimies arvio työmääräksi 200 työtuntia ja hänen tuntilaskutuksensa on 40€/h (sis. alv), niin yritä neuvotella, että hän hoitaisi projektin kiinteällä 8000 euron laskutuksella. Näin sinä vältät ikävät yllätykset ja remonttimies voi nostaa omaa tuntilaskutustaan tekemällä ripeää työtä. Kiinteä urakkahinta on helpointa neuvotella yrittäjinä toimivilta remonttimiehiltä, joilla ei ole suuren rakennusfirman kuluja hoidettavanaan.

Varmistuksesi remonttimiehen laadusta kannattaa häneltä kysyä referenssejä ja suosittelijoita ja soittaa heille. Jos suosittelijoita ei ole, on kovin todennäköistä, että sinustakaan ei sellaista tule.

Yleensä remppamiehen lisäksi tarvitset putki- ja sähkömiestä, kannattaakin kysyä remonttireiskaltasi osaisiko hän suositella hyviä. Oman kokemukseni mukaan putki- ja sähkömiehen lasku yllättää aina, eikä yleensä pienuudellaan.

Anttoni Kerkkonen

sposti: etunimi.sukunimi@sijoitusasunnot.com
puh. 041 5466 400

13 Kommentit
  1. Mikko Heiskari
    Mikko Heiskari says:

    Yleensä vanhan asunnon kylpyhuoneremonttiin kuuluu asbestipurku eli ensin asbestikartoitus ja purkutyö asbestiurakoitsijan toimesta tämä lisää huomattavasti normikustannuksia .

    Vastaa
  2. Jouni
    Jouni says:

    Hyvä juttu kustannusten kertymisestä. Itse remppasin pommiyksiön. Käytin Bilteman sulkumaalia, joka puolta halvempaa. Keittiön seinistä sain höyrypesurilla rasvat pois ennen uutta maalausta. Tiskialtaan kaaottiset pinttymät lähtivät Coca colalla liuottamalla ja patapatalla hinkaamalla, jonka jälkeen teräspinta kiilsi uuden veroisena, eikä allasta tarvinnut vaihtaa.

    Vastaa
  3. Asser
    Asser says:

    Erittäin hyvä,ohjeistava kirjoitus. Kaikessa kilpailutus on tärkeää. Vähintään neljä tarjousta tulisi saada. Vähentää kustannuksia merkittävästi jos on aikaa tehdä tehdä purkutyö itse.
    Asbestinäytteet voi ottaa itse (oikein tehtynä) ja lähettää tutkittavaksi.
    Olemme rempanneet joitakin 60-luvun lopun kylpyhuoneita ja siitä uudenpia. Ei ole lyötynyt asbestia seinistä eikä lattiasta. Onnea sen suhteen.

    Terveisin. Asser

    Vastaa
  4. Maria Lukkarinen
    Maria Lukkarinen says:

    Hei! Valitsit kodinkoneet 5-vuoden takuulla, Mistä ja mitä koneita? Voisitko vihjata? Tarjoavat vain 2-vuoden takuita, olen juuri valitsemassa Mieleä/Electroluxia.

    Vastaa
      • Kaisuli
        Kaisuli says:

        Me ostimme kotiimme Point-jääkaapin ja pakastimen sen 5v takuun houkuttamana. Ensimmäinen jääkaappi kesti puoli vuotta, seuraava 8kk. Kun kolmannen kerran hajosi vaihdettiin molemmat Samsungiin. Niihin tuli aina samanlainen vika jota ei voinut korjata vaan koko kaappi vaihdettava. Toivottavasti sulla parempi tuuri Pointin suhteen!

        Vastaa
  5. Sami Ruhanen
    Sami Ruhanen says:

    Hei.Hyvä kirjoitus,mutta eikö kylpyhuoneen remontista taloyhtiö aiheuttanut mitään kuluja heidän suorittamastaan paperi-/valvontatöistä.Monissa yhtiöissä isännöitsijän kulut ovat satasissa.

    Vastaa
  6. Vesa Bono
    Vesa Bono says:

    Hyvä artikkeli. Kiitos siitä. Jäin vain miettimään sitä, mistä mahtaa Löytyä sellainen remonttireiska, joka suostuu tekemään kiinteähintainen urakan esitettyyn 40 €:n tuntihintaan eli 32 + alv. itse en ole törmännyt tällaiseen moniosaajan. En ainakaan Vaasassa, jossa olen parin vastaavan kokonaisrempan teettänyt. Kodin koneet olivat ilmeisesti Ikeasta päätellen 5 vuoden takuuajasta ja mielestäni niiden hinta/laatusuhde on melko hyvä . Mahtoiko keittiökalusteetkin olla sieltä hankitut. Kyseessä oli ilmeisesti kaksio. olisi mielenkiintoista tietää minkä kokoinen huoneisto oli kyseessä..Laskelmaan olisin lisännyt remontin suunnittelukulut sekä pakollisen valvonnan kulut, arviolta 1000 €.
    Lopputulos oli kuitenkin fiksu ja remonttia koskevat kommentit osuivat aivan naulan kantaan
    Vesku

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      Kiitos hyvästä palautteesta! Remppamies oli tuttu ja varmasti arvioi, että voi tehdä homman hieman tuota nopeammin. Kyllähän tuosta ihan kiva kuukausi palkka jää 🙂

      Kodinkoneet tulivat Powerista ja keittiö Parma-keittiöiltä. Molemmat hyväksi havaittuja jo aiemmista projekteista.

      Vastaa
  7. Mies Stadista
    Mies Stadista says:

    Tosi kiinnostava ja havainnollinen juttu.

    Kantapään kautta oppineena: myös putkitöissä kannattaa kysyä ”keikkahintaa” esim. niputtamalla keittiön ja kph:n putkityöt samaan aikaan tehtäväksi.

    Varsinkin Etelä-Helsingissä putkifirmojen T&M-rahastus on aivan silmitöntä. Tunnit toki laskutetaan minuutilleen, kahvitaukoineen ja tukkuun cruisailuIneen (näistä toki myös kilometrikorvaus). Jokainen tarvittu nippeli ja ruuvi kirjataan laskulle putkifirman kovalla hinnalla ostettuna – sekä toki erikseen muutaman kympin ”pientarvikelisä”, jolla saisi maitopurkillisen niitä laskulla jo valmiiksi eriteltyjä muttereita.

    Kun hinta on sovittu keikkahintana, on riski tällaiselle ylilaskutukselle merkittävästi pienempi.

    Vastaa
  8. Pirjo Kujanpää
    Pirjo Kujanpää says:

    Entä kun vuokraa välivuokrauksena.
    pitääkö minun maksaa myös omien vuokralaisten aiheuttamat vahingot.
    Ja olen postituslistalta, mutta en saanut ladattua asuntohakemuspohjaa??

    Vastaa
    • Anttoni Kerkkonen
      Anttoni Kerkkonen says:

      Jos teet vuokrasopimuksen itse olet lähtökohtaisesti vastuussa siitä. On kuitenkin hyvä muistaa, että asunnon omistaja on viimekädessä vastuussa taloyhtiölle esimerkiksi vesivahingon korvaamiseksi. Laitoin asuntohakemuksen sähköpostiisi!

      Vastaa

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *