Case study: asuntosijoittajan laskelmat sijoituskaksiosta

Olemme kirjoittaneet blogitekstejä mm. sijoitusasunnon vuokratuoton laskemisesta, sijoitusasunnon kassavirran laskemisesta ja asunnon vuokraamisesta. 

Tällä kertaa näytän kädestä pitäen, kuinka voit laskea potentiaalisen ostokohteen luvut auki, tutustua kohteen markkinaan ja tehdä päätöksen numeroiden perusteella siitä, sopiiko kohde sinun asuntosalkkuusi.

Kohteemme: siisti kaksio jyväskyläläisestä lähiöstä

Lasketaan asuntosijoittajan laskukaavoilla auki meillä aiemmin myynnissä olleeseen jyväskyläläiseen kassavirta-kaksioon. Oletetaan, että olemme ostamassa tätä kohdetta 70% velkavivulla siten, että sijoituslainamme korko on 3%.

Muutama nosto:

• Taloyhtiöllä ei ole yhtiölainaa, jolloin asuntoonkaan ei kohdistu osuutta taloyhtiön lainoista. Tällöin sekä myyntihinta että velaton hinta ovat samat.
• Koska yhtiölainaa ei ole, sitä ei myöskään lyhennetä kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa eikä näin ollen kohteessa ole rahoitusvastiketta lainkaan.
• Taloyhtiössä hoitovastike lasketaan neliöperusteisesti, eli jokaisen asunto-osakkeen omistaja maksaa yhtiölle hoitovastiketta 4,1 euroa per asunnon neliömetri: tämän asunnon tapauksessa 192,70€ kuukaudessa. Hoitovastikkeella maksetaan yhtiön mm. juoksevia menoja ja huoltokuluja, kuten yhteisten tilojen sähkölaskut ja huoltoyhtiön palkkiot.
• Asunto on valmiiksi vuokrattu, ja vuokralainen maksaa vuokraa 448,75 euroa kuukaudessa. Uutena omistajana tiedät näin vuokratason suoraan, ja voit laskea vuokratuoton ja kassavirran helposti.
• Jos asunto olisi tyhjä ja lähtisit itse sitä vuokraamaan, tässä vaiheessa pitäisi arvioida vuokrataso – täyttä varmuutta siitä ei olisi, koska vuokrasopimusta asuntoon meillä ei vielä olisi.

Paljonko tarvitaan omaa rahaa tämän kohteen ostamiseen?

Ensimmäiseksi lasketaan sijoitusasunnon ostoon tarvittava omarahoitusosuuden tarve. Koska hyödynnämme pankin tarjoamaa rahoitusta 70% velkavivulla, omia varoja tarvitaan 30% ostohinnasta eli 0,3 * 24.900€ = 7.470€.

Pankin osuus on siis 70% ostohinnasta eli 0,7 * 24.900€ = 17.430€, ja tätä osuutta asuntosijoittajana sitten maksamme takaisin kuukausittaisilla lainanlyhennyksillä.

Varainsiirtovero kirjoitushetkellä on asunto-osakkeissa 2% velattomasta myyntihinnasta. Tämän verran verottaja ottaa veroa joka kerta, kun asunto-osake myydään. 24.900€ * 2% = 498€.  Tämän sivun laskelmissamme asuntosijoittaja maksaa suoraan tuon alle 500 euron summan verottajalle omalta pankkitililtään.

Tämä 7.470€ meillä voi olla esimerkiksi talletuksena pankkitilillämme tai vapaana vakuutena omassa asunnossamme tai aiemmin ostamassamme, omistamassamme sijoitusasunnossa.

Kuten huomaat, ei tarvitse olla mitenkään erityisen rikas tai periä miljoonaomaisuutta aloittaakseen asuntosijoittamisen!

Paljonko tässä kohteessa on vuokratuotto?

Perinteisesti asuntosijoittamisessa vuokratuotto lasketaan kaavalla ((vuokra – hoitovastike) x 12 [huom. kuukautta] ) / velaton hinta) * 100.

Tämän sijoitusasunnon vuokratuotto on siis:

((448,75€ – 192,70€) * 12) / 24.900€ * 100 = 12,34%

Vuokratuoton voi kuitenkin laskea muutamilla eri tavoilla. Esimerkiksi laskemalla mukaan varainsiirtoveron (joka on siis verottajalle aina asunto-osakkeita ostettaessa maksettava vero, jonka määrä on tätä tekstiä kirjoitettaessa 2% ostettavan asunto-osakkeen velattomasta hinnasta).

Jos halutaan ottaa huomioon varainsiirtovero, lasketaan vuokratuotto kaavalla:

((vuokra – hoitovastike) x 12) / (velaton hinta + varainsiirtovero)) * 100
= ((448,75 – 192,70) * 12) / (24.900 + 498) * 100
= (256,05 * 12) / 25.398
= 3.072,60 / 25398 * 100
= 12,09%

Olemme kirjoittaneet erillisen tekstin vuokratuoton laskemisesta oikein. Tärkeää on, että sijoittaja päättää itselleen yhden tavan laskea vuokratuotto, ja tekee sen aina itse samalla kaavalla. Vuokratuottoprosentti on työkalu nimenomaan nopeaan sijoitusasuntojen vertailuun, jonka jälkeen voi valita, mihin asuntoihin lähtee laskemaan tarkempia laskelmia, kuten kassavirtalaskelmia.

Paljonko tässä kohteessa on brutto- ja nettokassavirta?

Vuokratuottoprosentilla ei voi maksaa laskuja tai ostaa puuroa kaupasta. Siksi meidän on syytä laskea asunnon kassavirtalaskelmat.Kassavirran laskeminen onkin keskeistä, jos haluat menestyä asuntosijoittajana ja kasvattaa omaisuuttasi. Monet kassavirtaan vaikuttavat tekijät, kuten laina-aika ja lainan marginaali, ovat säädettävissä jälkikäteen, mutta huonosti tuottavaa tai ylihinnoiteltua kohdetta on vaikeampi muuttaa kannattavaksi ja edulliseksi.

Tässä laskelmassa sijoittajamme:

• käyttää 70% velkavipua, eli omarahoitusosuus on aiemmin mainittu 7.470€ ja pankki lainaa loput 17.430€
• tälle lainalle sijoittajamme saa 3% koron, 15 vuoden laina-ajan annuiteettilyhennyksellä. Lainan järjestelypalkkiot sijoittajamme neuvottelee pankin kanssa nollaan.
• varainsiirtoveron 498€ sijoittaja maksaa suoraan verottajalle

Näillä lainaehdoilla lainanhoitokulu kuukaudessa on 120,37€, josta varsinaista lainanlyhennystä on 76,79€ ja korkokulua 43,58%. Lainanlyhennykset kasvattavat asuntosijoittajan varallisuutta (jos asunnon arvo ei laske samaa vauhtia kuin lainan määrä), kun taas lainan korko on lainan saamisesta pankille maksettava maksu, joka ei samalla tavalla kerrytä sijoittajan varallisuutta.

Näiden laskelmien perusteella kyseinen kaksio toisi sijoittajalle pyöreästi nettokassavirtaa 72 euroa kuussa. Asunnot, joiden hinta on edullinen ja joissa vuokratulo on kohdallaan, päästään monesti oikein hyviin kassavirtoihin.

Positiivinen nettokassavirta tarkoittaa, että vuokratulot ylittävät sijoitusasunnon ylläpitokustannukset ja lainanlyhennykset. Tämä voi merkitä lisätuloja sijoittajalle ja voi auttaa kattamaan muita kuluja tai auttamaan saavuttamaan sijoitustavoitteita.

Negatiivinen nettokassavirta asuntosijoittamisessa tarkoittaa sitä, että vuokratulot eivät riitä kattamaan sijoitusasunnon ylläpitokustannuksia ja lainanlyhennyksiä, ja sijoittaja joutuu maksamaan ylimääräistä rahaa sijoitusasunnon ylläpidosta.

Negatiivinen nettokassavirta ei välttämättä aina ole huono tilanne asuntosijoittamisessa, sillä siihen voi liittyä myös muita tekijöitä, kuten arvonnousu tai sijoituksen tuleva tuotto. Jos sijoitusasunto on hyvällä paikalla ja sen arvellaan nousevan arvossaan tulevaisuudessa, negatiivinen nettokassavirta voi olla hyvä sijoitus pitkällä aikavälillä.

Yhteenveto

Kassavirran ja vuokratuoton laskeminen ovat tärkeitä työkaluja asuntosijoittajalle sijoituksen tuottoa ja sen kannattavuutta arvioitaessa. Vuokratuottoprosenttia voi käyttää kohteiden esikarsimiseen, ja kun löydät vuokratuottoprosentilla laskettuna lupaavan kohteen, voit laskea tarkemmin sille kassavirtaskenaarioita.

Asuntosijoittajan laskukaavat on hyvä opetella laskemaan itse, mutta onneksi näihin löytyy Sijoitusasunnot.comilta käteviä työkaluja, kuten selaimessa toimiva ilmainen laskuri sekä ladattava, kehittynyt taulukkolaskenta-ohjelmalla avatta laskuri. Suosittelen hyödyntämään näitä työkaluja!