Case study: asuntosijoittajan laskelmat sijoituskaksiosta
Olemme kirjoittaneet blogitekstejä mm. sijoitusasunnon vuokratuoton laskemisesta, sijoitusasunnon kassavirran laskemisesta ja asunnon vuokraamisesta.
Tällä kertaa näytän kädestä pitäen, kuinka voit laskea potentiaalisen ostokohteen luvut auki, tutustua kohteen markkinaan ja tehdä päätöksen numeroiden perusteella siitä, sopiiko kohde sinun asuntosalkkuusi.
Kohteemme: siisti kaksio jyväskyläläisestä lähiöstä
Lasketaan asuntosijoittajan laskukaavoilla auki meillä aiemmin myynnissä olleeseen jyväskyläläiseen kassavirta-kaksioon. Oletetaan, että olemme ostamassa tätä kohdetta 70% velkavivulla siten, että sijoituslainamme korko on 3%.
Kaksio jyväskyläläisessä lähiössä | |
Asunnon tyyppi ja koko | 2h+kk, 47 m² |
Myyntihinta | 24.900€ |
Yhtiölaina | 0€ |
Velaton hinta | 24.900€ |
Varainsiirtovero (2%) | 498€ |
Vuokra tällä hetkellä | 448,75€ / kk |
Hoitovastike per neliömetri | 4,1€ / kk |
Asunnon kuukausittainen hoitovastike | 192,70€ / kk |
Rahoitusvastike | 0€ |
Yhtiövastike | 192,70€ / kk |
Muutama nosto:
- Taloyhtiöllä ei ole yhtiölainaa, jolloin asuntoonkaan ei kohdistu osuutta taloyhtiön lainoista. Tällöin sekä myyntihinta että velaton hinta ovat samat.
- Koska yhtiölainaa ei ole, sitä ei myöskään lyhennetä kuukausittain rahoitusvastikkeen muodossa eikä näin ollen kohteessa ole rahoitusvastiketta lainkaan.
- Taloyhtiössä hoitovastike lasketaan neliöperusteisesti, eli jokaisen asunto-osakkeen omistaja maksaa yhtiölle hoitovastiketta 4,1 euroa per asunnon neliömetri: tämän asunnon tapauksessa 192,70€ kuukaudessa. Hoitovastikkeella maksetaan yhtiön mm. juoksevia menoja ja huoltokuluja, kuten yhteisten tilojen sähkölaskut ja huoltoyhtiön palkkiot.
- Asunto on valmiiksi vuokrattu, ja vuokralainen maksaa vuokraa 448,75 euroa kuukaudessa. Uutena omistajana tiedät näin vuokratason suoraan, ja voit laskea vuokratuoton ja kassavirran helposti.
- Jos asunto olisi tyhjä ja lähtisit itse sitä vuokraamaan, tässä vaiheessa pitäisi arvioida vuokrataso – täyttä varmuutta siitä ei olisi, koska vuokrasopimusta asuntoon meillä ei vielä olisi.
Paljonko tarvitaan omaa rahaa tämän kohteen ostamiseen?
Ensimmäiseksi lasketaan sijoitusasunnon ostoon tarvittava omarahoitusosuuden tarve. Koska hyödynnämme pankin tarjoamaa rahoitusta 70% velkavivulla, omia varoja tarvitaan 30% ostohinnasta eli 0,3 * 24.900€ = 7.470€.
Pankin osuus on siis 70% ostohinnasta eli 0,7 * 24.900€ = 17.430€, ja tätä osuutta asuntosijoittajana sitten maksamme takaisin kuukausittaisilla lainanlyhennyksillä.
Varainsiirtovero kirjoitushetkellä on asunto-osakkeissa 2% velattomasta myyntihinnasta. Tämän verran verottaja ottaa veroa joka kerta, kun asunto-osake myydään. 24.900€ * 2% = 498€. Tämän sivun laskelmissamme asuntosijoittaja maksaa suoraan tuon alle 500 euron summan verottajalle omalta pankkitililtään.
Tämä 7.470€ meillä voi olla esimerkiksi talletuksena pankkitilillämme tai vapaana vakuutena omassa asunnossamme tai aiemmin ostamassamme, omistamassamme sijoitusasunnossa.
Kuten huomaat, ei tarvitse olla mitenkään erityisen rikas tai periä miljoonaomaisuutta aloittaakseen asuntosijoittamisen!
Paljonko tässä kohteessa on vuokratuotto?
Perinteisesti asuntosijoittamisessa vuokratuotto lasketaan kaavalla ((vuokra – hoitovastike) x 12 [huom. kuukautta] ) / velaton hinta) * 100.
Tämän sijoitusasunnon vuokratuotto on siis:
((448,75€ – 192,70€) * 12) / 24.900€ * 100 = 12,34%
Vuokratuoton voi kuitenkin laskea muutamilla eri tavoilla. Esimerkiksi laskemalla mukaan varainsiirtoveron (joka on siis verottajalle aina asunto-osakkeita ostettaessa maksettava vero, jonka määrä on tätä tekstiä kirjoitettaessa 2% ostettavan asunto-osakkeen velattomasta hinnasta).
Jos halutaan ottaa huomioon varainsiirtovero, lasketaan vuokratuotto kaavalla:
((vuokra – hoitovastike) x 12) / (velaton hinta + varainsiirtovero)) * 100
= ((448,75 – 192,70) * 12) / (24.900 + 498) * 100
= (256,05 * 12) / 25.398
= 3.072,60 / 25398 * 100
= 12,09%
Olemme kirjoittaneet erillisen tekstin vuokratuoton laskemisesta oikein. Tärkeää on, että sijoittaja päättää itselleen yhden tavan laskea vuokratuotto, ja tekee sen aina itse samalla kaavalla. Vuokratuottoprosentti on työkalu nimenomaan nopeaan sijoitusasuntojen vertailuun, jonka jälkeen voi valita, mihin asuntoihin lähtee laskemaan tarkempia laskelmia, kuten kassavirtalaskelmia.
Paljonko tässä kohteessa on brutto- ja nettokassavirta?
Vuokratuottoprosentilla ei voi maksaa laskuja tai ostaa puuroa kaupasta. Siksi meidän on syytä laskea asunnon kassavirtalaskelmat.Kassavirran laskeminen onkin keskeistä, jos haluat menestyä asuntosijoittajana ja kasvattaa omaisuuttasi. Monet kassavirtaan vaikuttavat tekijät, kuten laina-aika ja lainan marginaali, ovat säädettävissä jälkikäteen, mutta huonosti tuottavaa tai ylihinnoiteltua kohdetta on vaikeampi muuttaa kannattavaksi ja edulliseksi.
Tässä laskelmassa sijoittajamme:
- käyttää 70% velkavipua, eli omarahoitusosuus on aiemmin mainittu 7.470€ ja pankki lainaa loput 17.430€
- tälle lainalle sijoittajamme saa 3% koron, 15 vuoden laina-ajan annuiteettilyhennyksellä. Lainan järjestelypalkkiot sijoittajamme neuvottelee pankin kanssa nollaan.
- varainsiirtoveron 498€ sijoittaja maksaa suoraan verottajalle
Näillä lainaehdoilla lainanhoitokulu kuukaudessa on 120,37€, josta varsinaista lainanlyhennystä on 76,79€ ja korkokulua 43,58%. Lainanlyhennykset kasvattavat asuntosijoittajan varallisuutta (jos asunnon arvo ei laske samaa vauhtia kuin lainan määrä), kun taas lainan korko on lainan saamisesta pankille maksettava maksu, joka ei samalla tavalla kerrytä sijoittajan varallisuutta.
per kuukausi | per vuosi | |
Vuokratulo | +448,75€ | +5.385,00€ |
Vastike | -192,70€ | -2.312,40€ |
Pankkilainan korko (tällä hetkellä) | -43,58€ | -522,96€ |
= Bruttokassavirta | 212,47€ | 2549,64€ |
Vero (laskettu 30% verokannalla) | -63,74€ | -229,46€ |
Pankkilainan lyhennys | -76,79€ | 921,48€ |
= Nettokassavirta | 71,94€ | 863,28€ |
Näiden laskelmien perusteella kyseinen kaksio toisi sijoittajalle pyöreästi nettokassavirtaa 72 euroa kuussa. Asunnot, joiden hinta on edullinen ja joissa vuokratulo on kohdallaan, päästään monesti oikein hyviin kassavirtoihin.
Positiivinen nettokassavirta tarkoittaa, että vuokratulot ylittävät sijoitusasunnon ylläpitokustannukset ja lainanlyhennykset. Tämä voi merkitä lisätuloja sijoittajalle ja voi auttaa kattamaan muita kuluja tai auttamaan saavuttamaan sijoitustavoitteita.
Negatiivinen nettokassavirta asuntosijoittamisessa tarkoittaa sitä, että vuokratulot eivät riitä kattamaan sijoitusasunnon ylläpitokustannuksia ja lainanlyhennyksiä, ja sijoittaja joutuu maksamaan ylimääräistä rahaa sijoitusasunnon ylläpidosta.
Negatiivinen nettokassavirta ei välttämättä aina ole huono tilanne asuntosijoittamisessa, sillä siihen voi liittyä myös muita tekijöitä, kuten arvonnousu tai sijoituksen tuleva tuotto. Jos sijoitusasunto on hyvällä paikalla ja sen arvellaan nousevan arvossaan tulevaisuudessa, negatiivinen nettokassavirta voi olla hyvä sijoitus pitkällä aikavälillä.
Yhteenveto
Kassavirran ja vuokratuoton laskeminen ovat tärkeitä työkaluja asuntosijoittajalle sijoituksen tuottoa ja sen kannattavuutta arvioitaessa. Vuokratuottoprosenttia voi käyttää kohteiden esikarsimiseen, ja kun löydät vuokratuottoprosentilla laskettuna lupaavan kohteen, voit laskea tarkemmin sille kassavirtaskenaarioita.
Asuntosijoittajan laskukaavat on hyvä opetella laskemaan itse, mutta onneksi näihin löytyy Sijoitusasunnot.comilta käteviä työkaluja, kuten selaimessa toimiva ilmainen laskuri sekä ladattava, kehittynyt taulukkolaskenta-ohjelmalla avatta laskuri. Suosittelen hyödyntämään näitä työkaluja!
Piditkö lukemastasi?
Tilaa uutiskirjeemme, ja pysyt askeleen edellä muita asuntosijoittaja. Voit halutessasi perua uutiskirjeen koska tahansa muutamalla painalluksella.

Miksi asuntosijoittaminen on parempi vaihtoehto kuin moni muu sijoituskohde?
Sijoittaminen on mainio keino laittaa raha tuottamaan sen sijaan, että makuuttaisi rahaa tilillä. Nykyään sijoittajalle on tarjolla monia eri vaihtoehtoja ja sijoitusmaailma voi vaikuttaa erityisesti ensikertalaisen silmin monimutkaiselta. Asuntosijoittaminen erottuu kuitenkin vaihtoehtojen joukossa edukseen. Tässä artikkelissa pureudumme siihen, miksi asuntosijoittaminen on parempi vaihtoehto kuin esimerkiksi rahastoihin sijoittaminen.

Tämän verran tarvitset rahaa ensimmäisen sijoitusasunnon ostamiseen
Usein luullaan, että asuntosijoittamisen aloittaminen vaatii valtavasti omaa rahaa eli omarahoitusosuutta. Totuus on kuitenkin se, että siihen pääsee kiinni melko pienellä rahalla. Tässä artikkelissa avataan tarkemmin sitä kuinka sijoitusasunnon ostaminen yleensä rahoitetaan.

Tämän vuoksi sinun kannattaa aloittaa asuntosijoittaminen
Ensimmäisen sijoitusasunnon ostamista ei kannata jäädä harkitsemaan loputtomasti. Mitä aikaisemmin aloitat sijoittamisen, sitä pidempi aika sinulla on kasvattaa varallisuuttasi ja kerryttää vuokratuloja.

Aloita asuntosijoittaminen: houkutteleva tapa kasvattaa omaa varallisuutta
Asuntosijoittaminen on sijoitusmuoto, joka tarjoaa houkuttelevan tavan kasvattaa varallisuutta ja saavuttaa taloudellista riippumattomuutta. Lue miksi juuri nyt on erinomainen aika astua asuntosijoittamisen maailmaan ja miksi se sopii lähes kaikille.