Turku on tällä hetkellä yksi Suomen nopeimmin kasvavia suuria kaupunkeja. Helmikuussa 2026 kaupungin asukasluku ylitti 210 000 asukkaan rajan – 10 000 uutta asukasta vain 2,5 vuodessa! Kasvu on ollut selvästi nopeampaa kuin kaupungin omat väestöennusteet ennakoivat, ja suhteellisesti mitattuna Turku ohitti vuonna 2025 kaikki muut yli 50 000 asukkaan kaupungit.
Asuntosijoittajalle tämä tarkoittaa kasvavaa vuokrakysyntää, mutta samalla kasvavia neliöhintoja – ainakin keskustan ja Kupittaan vetovoimaisimmilla alueilla. Turku ei ole halpojen ostohintojen perinteistä kassavirtamaata kuten esimerkiksi Kouvola tai Mikkeli. Turussa asuntosijoittajan logiikka nojaa enemmän vakaaseen vuokrauskysyntään, monipuoliseen vuokralaispohjaan ja pitkän aikavälin kaupunkikehitykseen – ja tätä logiikkaa tukevat massiiviset infrahankkeet, 53 000 opiskelijaa ja vahva meriteollisuuden veturi. Toki täältäkin kassavirtaa hakevalle löytyy oikeat mikrosijainnit
Käydään läpi, mitä Turun markkinasta on hyvä tietää.
Väestönkehitys ja ennuste
Turun väestönkasvu on tosiaan ollut viime vuosina poikkeuksellisen nopeaa. Vuosina 2022–2024 kasvu ylitti ensimmäistä kertaa 2 prosentin rajan, ja 170 000:sta 200 000:een kesti 42 vuotta – mutta 200 000:sta 210 000:een meni vain 2,5 vuotta. Turun oma väestöennuste ennakoi asukasmäärän nousevan 240 000–263 000 asukkaaseen vuoteen 2045 mennessä, riippuen maahanmuuton kehityksestä.
Kasvun taustalla on kolme tekijää, joita on avattu Turun kaupungin sivuilta löytyvässä raportissa. Ensinnäkin opiskelijaperäinen muuttovoitto kotimaasta: Turku vetää opiskelijoita erityisesti muualta Suomesta, ja tämä näkyy joka syksy selvänä piikkinä tilastoissa. Toiseksi maahanmuutto, joka on ollut ennätyksellisellä tasolla – vuonna 2025 Turku sai myös kotimaan muuttovoittoa enemmän kuin kertaakaan sitten vuoden 1995. Kolmanneksi Turun houkuttelevuus Tampereen ja Helsingin rinnalla: Taloustutkimuksen muuttohalukkuustutkimuksen mukaan Turku on Suomen kolmen houkuttelevimman kunnan joukossa.
Luonnollinen väestönlisäys (syntyneet miinus kuolleet) on negatiivinen, mutta se on lähes kaikissa Suomen kaupungeissa. Turku on myös kuuden suurimman kaupungin vanhin ikärakenteeltaan, sillä yli 85-vuotiaiden määrä lähes tuplaantuu vuoteen 2045 mennessä. Turussa vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa jatkossakin, mutta väestön koostumus muuttuu, kun myös monikielisten asukkaiden ja opiskelijoiden määrä Turussa on kasvussa
Väestönkehitys: Turku
Asukasluku (31.12.) vuosittain • Lähde: Tilastokeskus
Väestöennuste 2024–2040
Ennuste sukupuolittain • Lähde: Tilastokeskus
Vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat ja vapaarahoitteisten vuokrien kehitys
Turun neliöhinnat ovat selvästi korkeammat kuin perinteisissä kassavirtakaupungeissa, mutta edelleen Helsinkiä matalammalla. Tampereeseen verrattuna hintataso on karkeasti samaa luokkaa – yksittäisistä alueista ja asuntotyypeistä riippuen Turku voi olla hieman edullisempi tai kalliimpi. Keskusta-alueella ja Kupittaalla vanhojen kerrostaloasuntojen neliöhinnat liikkuvat 2 500–3 500 €/m² -haarukassa, kun laitakaupungin lähiöissä (Varissuo, Pansio, Lauste) hintataso tippuu 1 000–1 800 €/m² -tasolle.
Vuokratasot ovat pysyneet vakaina, ja nousevat erityisesti opiskelijoille suunnattavissa yksiöissä Kupittaan ja keskustan alueella. Asuntorakentaminen on hidastunut valtakunnallisessa tahdissa, mikä pidemmällä aikavälillä tukee vuokratasoja. Sijoittajan peruspaletti Turussa on selkeä: keskusta ja Kupittaa tarjoavat vakautta ja matalaa tyhjäkuukausiriskiä korkeammalla hankintahinnalla, reuna-alueet tarjoavat korkeampaa tuottoprosenttia suuremmalla operatiivisella riskillä.
Myyntihinnat: Turku
Vanhojen osakeasuntojen neliöhinnat (€/m²) • Lähde: Tilastokeskus
Vuokrat: Turku
Vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokrat (€/m²/kk) • Lähde: Tilastokeskus
Työllisyys ja suurimmat työnantajat
Turun elinkeinorakenne on monipuolinen: meriteollisuus, lääketeollisuus (Bayer, Orion), terveydenhuolto (TYKS), koulutussektori ja palvelut muodostavat laajan pohjan. Yksittäisenä veturina Meyer Turun telakka on valtakunnallisesti merkittävä: yhden risteilyaluksen rakentaminen työllistää arviolta 9 000 ihmistä suoraan ja alihankkijaverkoston kautta. Varsinais-Suomen 100 suurinta yritystyönantajaa työllistivät vuoden 2023 lopussa yhteensä reilut 44 000 henkilöä.
Toisaalta työttömyys on kovassa kasvussa. Vuoden 2025 ensimmäisellä puoliskolla Turussa oli yli 2 200 työtöntä enemmän kuin vuotta aiemmin. Tämä on hyvä tiedostaa, vaikka Turun pitkän aikavälin työllisyysnäkymät ovat infrahankkeiden (telakka, satama, raitiotie) ansiosta pääsääntöisesti positiiviset. Suhdannevaihtelu on todellista, ja se heijastuu myös vuokranmaksukykyyn erityisesti reuna-alueiden perusvuokralaisilla.
Sijainti ja liikenneyhteydet
Turku sijaitsee lounaisrannikolla, ja sen sijainti on kääntynyt strategisesta haitasta eduksi geopoliittisten muutosten myötä. Läntisten yhteyksien merkitys on kasvanut, ja Turku on Suomen portti Ruotsiin ja Keski-Eurooppaan laivaliikenteen kautta. Helsinkiin pääsee junalla noin kahdessa tunnissa, ja jos Länsirata (Tunnin juna) toteutuu, matka-aika puolittuu. Turun lentokentältä operoidaan kotimaan ja kansainvälisiä reittejä, ja uusi suora lentoyhteys Kööpenhaminaan avaa yhteyksiä Skandinaviaan.
| Kohde | Etäisyys | Ajoaika / Juna-aika |
|---|---|---|
| Helsinki | 165 km | Autolla ~1 h 50 min / Junalla ~2 h |
| Tampere | 165 km | Autolla ~1 h 50 min / Junalla ~1 h 45 min |
| Tukholma (laivalla) | ~300 km | Laivalla ~11 h (yölaiva) |
Infrahankkeet Turussa
Turku on tällä hetkellä yksi Suomen aktiivisimmista rakennustyömaista. Käynnissä olevia ja pian käynnistyviä hankkeita on poikkeuksellisen paljon, ja niiden yhteisvaikutus kaupunkirakenteeseen on merkittävä. Aloittelevalle asuntosijoittajalle on tärkeä ymmärtää, että mitkä hankkeet ovat varmoja ja jo käynnissä, mitkä todennäköisiä ja mitkä vasta suunnitteilla.
Varmistetut ja käynnissä olevat hankkeet:
Kupittaan kärki & Taito-kampus (rak. alkaa 2026): Turun Tiedepuiston laajentuminen Itäharjun suuntaan. Allianssimalli YIT:n kanssa, uutta asumista, toimistotilaa ja moderni koulutuskampus. Yhdistää Kupittaan ja Itäharjun yhdeksi kokonaisuudeksi. Suora vaikutus asuntojen kysyntään alueella.
Ferry Terminal Turku (valmistuu vaiheittain 2029): Turun sataman uusi yhteisterminaali, jossa Tallink Silja ja Viking Line saman katon alla. Peruskivi laskettu syyskuussa 2025, pääurakoitsija Skanska. Katujärjestelyt ja laiturirakentaminen käynnissä. Vapauttaa tilaa Linnakaupungin asuin- ja liikealueen kehittämiselle.
Musiikkitalo Fuuga (valmistuu syksy 2026): Aurajoen rantaan nouseva konserttitalo, rakennustyöt jo pitkällä. Vahvistaa Turun kulttuurivetovoimaa ja tapahtumamatkailu-kysyntää.
Päätösvaiheessa tai suunnitteilla:
Turun raitiotie (päätös kesä 2026): Reitti satamasta keskustan ja Kupittaan kautta Varissuolle. Toteutuessaan yhdistäisi Turun kasvavat alueet ja nostaisi reitin varrella olevien asuntojen saavutettavuutta merkittävästi. Reitin vaikutusalueella asuu jo nyt noin joka neljäs turkulainen. Päätöstä rakentamisesta ei ole vielä tehty, ja ratikka tuntuu jakavan turkulaiset kahteen leiriin.
Länsirata / Tunnin juna (suunnitteluvaihe): Toteutuessaan lyhentäisi Helsinki–Turku-matkan noin tuntiin ja loisi yhtenäisen työssäkäyntialueen. Ensimmäisten vaiheiden rakentaminen on tavoitteena aloittaa 2026. Pitkä hanke joka on ollut suunnitteluvaiheessa jo pitkään, jossa aikataulut voivat vielä muuttua.
Koulutus ja opiskelijat
Yli 40 000 korkeakouluopiskelijaa (ja toinen aste mukaan lukien yli 50 000 opiskelijaa) tekevät Turusta yhden Suomen suurimmista opiskelijakaupungeista. Opiskelijat ovat Turun vuokramarkkinan selkäranka: tulomuutto kotimaasta on pääosin opiskelijaperäistä, ja joka syksy väestönkasvu piikkaa elo-syyskuussa opintojen alkaessa. Turussa on useita korkeakouluja, joiden kampukset sijaitsevat poikkeuksellisen tiiviisti kävelyetäisyydellä toisistaan keskustan ja Kupittaan välissä.
Turun yliopisto
tutkinto-opiskelijaa. Seitsemän tiedekuntaa, vahvuudet lääketieteessä, luonnontieteissä ja yhteiskuntatieteissä. Suomen vanhin suomenkielinen yliopisto (perustettu 1920). Yliopisto työllistää lisäksi noin 3 500 hengen henkilökunnan.
Åbo Akademi
opiskelijaa. Suomen ainoa ruotsinkielinen monialainen yliopisto. Kampus aivan Turun yliopiston vieressä keskustassa. Tuo merkittävän määrän kansainvälisiä opiskelijoita ja pohjoismaista yhteistyötä alueelle.
Turun AMK
opiskelijaa. Yksi Suomen suurimmista AMK:ista. Pääkampus sijaitsee Kupittaalla kehittyvän Tiedepuiston alueella. Vahvuudet erityisesti tekniikassa, terveydessä ja liiketaloudessa.
Asuntosijoittajan kannalta vahvan opiskelijakaupungin etu on ennustettava ja toistuva vuokralaisvirta: opiskelijat muuttavat syksyllä ja lähtevät keväällä/kesällä, ja tämä sykli toistuu vuodesta toiseen. Kysyntä painottuu yksiöihin ja pieniin kaksioihin Kupittaalla, Yliopistonmäellä ja keskustan eteläpuolella. Turun erityispiirre on, että alueen korkeakoulujen kampukset muodostavat erittäin tiiviin ryppään toisin kuin esimerkiksi Helsingissä, jossa opiskelijat hajautuvat laajemmalle alueelle.
Matkailu ja lyhytaikaisvuokraus Turussa
Turun matkailumarkkina poikkeaa monista muista kaupungeista kahdella tavalla: ensinnäkin laivaliikenne tuo Turkuun jatkuvaa kansainvälistä läpikulkumatkailijavirtaa, ja toiseksi saaristo ja kulttuuritapahtumat luovat vahvan kesäsesongin. Vuoden 2024 yöpymismäärät ylittivät koronaa edeltävän tason, mutta jäivät hieman (–2 %) vuoden 2023 huipusta.
Lyhytaikaisvuokrauksen ajurit:
Kesätapahtumat: Ruisrock, Down by the Laituri, Turun musiikkijuhlat, Medieval Market ja lukuisat Aurajoen rannan tapahtumat luovat vahvan Airbnb-kysynnän kesä-elokuussa. Keskustan ja jokirannan asunnot ovat sesonkiaikana haluttuja.
Saaristo ja laivaliikenne: Turun saaristo on kansainvälisesti tunnettu matkailualue, ja sataman kautta kulkee vuosittain miljoonia matkustajia. Osa yöpyy Turussa ennen ja/tai jälkeen risteilyn. Uusi yhteisterminaali (2029) lisännee tätä kysyntää entisestään.
TYKS ja yliopistot – medium-term-rental: Keikkalääkärit, tutkijat ja konferenssimatkaajat luovat ympärivuotista kalustettujen asuntojen kysyntää Kupittaan ja keskustan alueella. TYKS on yliopistollinen sairaala, joten erikoistumis- ja koulutusjaksojen tuoma vaihtuvuus on jatkuvaa.
Poimintoja Turun asuinalueista asuntosijoittajan silmin
Turun asuntomarkkina on selkeästi polarisoitunut: keskusta ja Kupittaa ovat kalliita mutta turvallisia, ja reuna-alueet tarjoavat korkeampaa tuottoa mutta suurempaa operatiivista riskiä. Turun erityispiirre on, että infrahankkeet (raitiotie, Tiedepuisto, satama) muuttavat alueiden vetovoimaa aktiivisesti – mikä tarkoittaa, että kartta ei ole staattinen.
Yhteenveto – kenelle Turku sopii
Turku on Suomen kasvukaupunki, jossa asuntosijoittaja saa monipuolisen vuokrakysyntäpohjan (53 000 opiskelijaa, meriteollisuus, TYKS, laivaliikennematkailu), vahvan kaupunkikehityksen (Kupittaa, satama, mahdollinen raitiotie) ja kasvavan väestön (ennuste 240 000–263 000 vuoteen 2045). Turku on Tampereen ja Helsingin rinnalla Suomen houkuttelevimpien kuntien kärkikolmikossa muuttohalukkuustutkimuksissa.
Miinuspuolella neliöhinnat ovat nousseet, mikä kaventaa kassavirtamarginaalia erityisesti keskustassa ja Kupittaalla. Työttömyys on kasvanut, ja kaupungin ikärakenne on Suomen suurten kaupunkien vanhin. Reuna-alueiden (Varissuo, Pansio, Lauste) kassavirtastrategia vaatii aktiivista operointia ja tarkkaa taloyhtiöanalyysiä. Moni merkittävä infrahanke (raitiotie, Länsirata) on vielä päätösvaiheessa, ei valmis.
Nyrkkisääntö: Turku sopii sijoittajalle, joka haluaa yhdistää kasvukaupungin vakauden ja monipuolisen vuokrakysyntäpohjan kohtuulliseen neliöhintaan – ja joka ymmärtää, että Turussa tuotto tehdään pitkäjänteisellä operoinnilla ja oikealla mikrosijaintivalinnalla, ei pelkästään halvalla hankintahinnalla. Tee kotiläksyt taloyhtiöanalyysissä, valitse alue strategiasi mukaan, ja Turku palkitsee.