Hyvä sijoitusasunto – mistä sen tunnistaa?

Mikä on hyvä sijoitusasunto?

Asuntosijoittamisessa tärkeintä on aloittaa asuntosijoittaminen. Toiseksi tärkeintä on ostaa hyviä sijoitusasuntoja. Ei huonoja sijoitusasuntoja, ei täydellisiä sijoitusasuntoja (emme tietenkään kiellä ostamasta niitä, mutta täydellisiä sijoitusasuntoja on tarjolla todella vähän, eikä asuntosijoitusstrategiaa kannata rakentaa täydellisten sijoitusasuntojen metsästykseen), vaan hyviä sijoitusasuntoja.

Mutta mitä ne hyvät sijoitusasunnot ovat? Onko joku sijoitusasunto hyvä kaikille? Mikä erottaa hyvän sijoitusasunnon huonosta, vai onko kaikki suhteellista ja olosuhteisiin sidottua?

Tässä artikkelissa perkaamme hyvän sijoitusasunnon tunnusmerkkejä seuraavien kriteerien perusteella:

• Sijoitusasunnon kunto
• Sijoitusasunnon hinta
• Taloyhtiön kunto
• Sijoitusasunnon sijainti
• Sijoitusasunnon tyypin ja koon suhde sijaintiin
• Sijoitusasunnon koko neliömetreissä ja pohjaratkaisu
• Sijoitusasunnon tuotto

Tulet huomaamaan, että perinteinen ajatusmalli siitä, että ”pieni yksiö tai kaksio yliopiston naapurista” ei ole ainoa hyvä sijoitusasunto – eikä pelkästään näillä kriteereillä valittu sijoitusasunto ole aina laisinkaan hyvä.

Hyvän sijoitusasunnon kunto 🔨

Sijoitusasunnon kuntoa pystyy varsin helposti tarkastelemaan niin myynti-ilmoituksen kuvista, mahdollisesta videoesittelystä kuin paikan päälläkin asuntonäytöllä. Mutta onko asunnon pintojen ja kodinkoneiden hyvä tai huono kunto indikaattori siitä että kyseessä on hyvä sijoitusasunto? Tämäkin aina riippuu sijoittajan strategiasta, osaamisalueista ja tavoitteista.

Helppoutta asuntojen hallinnointiin ja vuokraukseen hakeva, osta-ja-pidä -strategiaa suosiva asuntosijoittaja kokee, että ”sijoitusasunnon kunto” on hyvä silloin, kun sijoitusasunnon pinnat ja kodinkoneet ovat kunnossa, eikä asunto vaadi remontointia.  Osta-vuokraa-remontoi-jälleenrahoita -strategiaa suosivalle taas asunto, jonka pinnat ovat hyvässä kunnossa ei ole yhtä herkullinen kohde kun osta-ja-pidä -sijoittajalle. OVRJ-mallia toteutettaessa sijoittaja etsii nimenomaan kohteita, joissa hän voi asuntoa remontoimalla luoda asunnolle arvoa enemmän, kuin mitä asunnon remontointiin menee rahaa. Tällöin sijoittajalle on tärkeää, että asunto on sekä a) riittävän huonossa kunnossa, jotta sen remontointiin kannattaa käyttää pääomaa ja b) asunnon saa ostettua riittävän edullisesti, että sen arvo nousee enemmän kuin mitä oma hankintahinta ja remontin kustannukset ovat.

Sitten on vielä osta-ja-myy -strategiaan etsittävät sijoituskohteet eli asuntojen flippaaminen, jossa on myös tärkeä löytää kohde, joka on riittävän huonossa kunnossa, jotta sen remontoimalla voidaan tehdä riittävästi arvoa, että saadaan sijoittajan tuottovaatimusten mukainen myyntivoitto.

Muista tämä sijoitusasunnon kunnosta! ☝️

Asunnon pintojen, kodinkoneiden ja tekniikan kunnon kannalta tarkastele niitä asioita, joiden korjaaminen ja päivittäminen on kalleinta ja laske, minkä verran nyt tai vuokralaisen vaihtuessa asunnon remontointiin pitää varata rahaa. Lisää tämä summa asunnon hankintahintaan, niin otat asunnon remonttivaran huomioon, etkä maksa asunnosta liikaa. Hyvän sijoitusasunnon hinnasta puhumme tarkemmin seuraavassa kappaleessa.

Käytännössä kalleimmat saneeraukset ovat aina kylpyhuone, saunaa ja keittiö, jos joku näistä on remontin tarpeessa. Levytettyjen seinien reiät on helppo korjata ja muutoinkin kuluneet seinät ja lattia eivät ole isoja tai kalliita rasteja hoitaa kuntoon.

Vanhan, saunallisen kylpyhuoneen remontointi nykypäivän tasolle ottaa helposti 15 000 – 25 000 euroa asuntosijoittajan kukkarosta. Myös keittiön päivittäminen on esimerkiksi kaapistojen rungot ja ovet, kylmälaitteet, liesi ja hella, astianpesukone, tarvitaan putki- ja sähkötöille urakoitsija, sekä remontille valvoja. Ja jos ei itse halua hoitaa loppuja asennustöitä, niin siitäkin tulee lisää kulua.

Sen sijaan esimerkiksi vanhan ja huonon laminaatti- tai muovimattolattian vaihto ei ole kallista: uutta laminaattia saa alkaen 10 e/m² ja oikein hyvää vinyylilattiaa 30 e/m², eikä sen asentaminen ole rakettitiedettä. Urakoitsijalta ostettuna asennus kustantaa suunnilleen 1000-1500 euroa alueesta ja urakoitsijan taksoista riippuen, mutta pienellä harjoittelulla lattian asennus onnistuu sijoittajalta kuin sijoittajalta.

Sama koskee seinäpintoja: reikien täyttäminen, seinien tasoittaminen ja uudelleenmaalaaminen ei esimerkiksi yhden huoneen asunnossa yli tuhatta euroa vie vaikka tähän palkkaisikin urakoitsijan – itse tekemällä pääsee usein vielä halvemmalla, sillä nämä ovat niitä helpoimpia pintaremonttitöitä myös meille, joilla on peukalo keskellä kämmentä.

Yllä rinnakkain ammattikielellä ilmaistuna ”tyydyttävässä” kunnossa oleva asunto sekä hyväkuntoinen asunto. Pelkän kunnon perusteella ei voi sanoa, onko sijoitusasunto hyvä vai huono sijoitus. Toiselle sijoittajalle hyväkuntoinen voi olla hyvä sijoitus, ja toiselle huono sijoitus. Kaikki lähtee sijoittajan strategiasta, osaamisesta ja omista tavoitteista.

Hyvän sijoitusasunnon taloyhtiön kunto 🏢

Sijoitusasuntoa ostettaessa taloyhtiön kunto on tärkeämpää kuin itse asunnon kunto.

Tämä johtuu siitä yksinkertaisesta syystä, että yksittäisen asunnon kuntoon yksittäisellä asunnon omistajalla on hyvät vaikutusmahdollisuudet. Sen sijaan koko taloyhtiön kuntoon vaikuttaminen on yksittäisellä asuntosijoittajalla selvästi vaikeampaa. Asunnon keittiön kaapit ja kodinkoneet on helppo vaihtaa eikä kylpyhuoneen remontointi pesunkestäväksi spa-osastoksi ole mitenkään mahdotonta, mutta jos taloyhtiö on vanha eikä sen viemäreille tai käyttövesiputkistolle ole tehty vuosikymmeniin mitään, niin yksittäisen sijoittajan työkalut näiden korjaamiseen ovat vähissä. Tähän tarvitaan koko yhtiön osakkeenomistajien tahtoa.

Jos taloyhtiöstä on pidetty huolta (esimerkiksi onko yhtiössä tehty tarvittavia remontteja ajallaan ja kertyykö yhtiölle hoitokatetta), on se sijoittajalle heti hyvä merkki.

Suomessa sijoitusasuntoa kerros- tai rivitalokohteesta ostettaessa teknisesti ottaen ostetaan osuus taloyhtiöstä. Sijoittaja ostaa itselleen osakkeita, jotka oikeuttavat hallinnoimaan taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä määritettyä huoneistoa. Kauppakirjalle kirjataan kaupan kohteeksi esimerkiksi ”Osakkeet 1-100 yhtiöstä As Oy Jyväskylän Herkkukohde, jotka oikeuttavat hallinnoimaan asuntoa A 1”.

Voit ajatella taloyhtiötä pörssiyhtiönä, jonka osakkeita ostaisit. Pörssiyhtiön on oltava kunnossa, jotta ostaisit sen osakkeita, eikö vain? Ajattele samoin myös taloyhtiöstä ja sen osakkeista.

Hyvästä taloyhtiöstä ja hyvän taloyhtiön tunnistamista olemme käsitelleet tarkemmin omassa blogikirjoituksessaan.

Hyvän sijoitusasunnon sijainti 📌

Moni on varmaan kuullut kuluneen sanonnan jonka mukaan sijoitusasunnon kolme tärkeintä kriteeriä ovat ”sijainti, sijainti ja sijainti”.  Asunnon sijainti on toki erittäin tärkeää asuntosijoittamisessa, mutta ei se kaikki kaikessa ole.

Yleisesti sijoitusasunnon sijainnista voidaan todeta, että mitä arvokkaammalla alueella ja mitä paremmalla sijainnilla sijoitusasunto sijaitsee, sitä huonompi siinä on vuokratuotto. Tämä johtuu siitä, että vuokrat hyvin harvoin (jos koskaan) kasvavat samassa suhteessa kuin asunnon käypä arvo. Vuokralaiset eivät ole valmiita maksamaan tuhansia euroja vuokraa yksiöstä, mutta asuntojen hinnat voivat olla todella kovat – ja etenkin pienten asuntojen neliöhinnat ovat monesti korkeita premium-sijainnin kohteissa.

Mitä muuta voidaan todeta hyvän sijainnin sijoitusasunnosta:

• hyvällä sijainnilla olevaan hyvään sijoitusasuntoon sen sijaan on monesti erittäin helppo löytää uusia, hyviä vuokralaisia.
• hyvän sijainnin asunto on helpommin myytävissä
• hyvällä sijainnilla oleva asunto varmemmin nostaa arvoaan – tai ainakin säilyttää arvonsa – kuin ”huonommalla” sijainnilla sijaitseva kohde

Sitten jos katsotaan aluetta, jossa arvonkehitys ei osoita kohti katonrajaa, on kohteessa selvästi parempi vuokratuotto kuin premium-sijainnin kohteissa. Tämä johtuu taas siitä, että vuokrat eivät usein laske samassa suuruusluokassa kuin mitä asuntojen hinnat laskevat. Vaikka asunnon hinta tippuisikin rajusti, voi siitä saada silti varsin hyvää vuokratuloa. Väkimäärältään laskevat kaupungit ja hiipuvat paikkakunnat tarjoavat asuntosijoittajalle mahdollisuuden korkeisiin vuokratuottoprosentteihin vaikka käyttäisikin isoa velkavipua, mutta haasteena on muun muassa se, että kun väkimäärä vähenee, vähenee myös potentiaalisten asunnon vuokraajien ja ostajien määrät, ja kysynnän laskiessa myös hinnat.

Pienelle paikkakunnalle sijoitettaessa asuntosijoittajan on tehtävä kotitehtävänsä kunnolla eikä saa antaa silmänsä sokaistua uskomattomista vuokratuottolukemista: sijoittajan tulee tehdä järkevä suunnitelma sen varalta, että asunnolle lasketaan arvoksi nolla tai että asunnon arvo ainakin putoaa reilusti tulevaisuudessa.

Hyviksi kompromisseiksi kahden ääripään (premium-sijainti ja hiipuvan pikkupaikkakunnan sijainti) olemme tunnistaneet isomman kaupungin lähiöt, tyypillisesti 2-4 kilometriä keskustan ulkopuolella. Näihin on meidän kokemuksien mukaan helppo löytää hyviä vuokralaisia, ja jos kaupunki kasvaa niin se tarkoittaa sitä että siellä on jatkossa enemmän kysyntää asunnoille – pitäähän jokaisen jossakin asua!

Kuten huomaat, ”hyvä sijainti” ei ole asuntosijoittamisessa niin yksinkertaista kuin voisi kuvitella!

Lisäksi asunnon pohjaratkaisu, neliömäärä, varustelutaso ja esimerkiksi pysäköintimahdollisuudet, lähipalvelut ja liikenneyhteydet vaikuttavat sijaintiin. Isojen kaupunkien keskustasta on loppupeleissä aika helppo saada pieniäkin yksiöitä vuokralle, mutta yritäpä vuokrata 20 m² kokoista yksiötä kaupungin laitamilta – vieläpä yhtiöstä, jossa ei ole autopaikkoja tarjolla vuokralaisille. Sen sijaan saunallinen kolmio hyvillä pysäköintimahdollisuuksilla voi hyvinkin olla todella kuumaa kamaa tämmöisellä sijainnilla.

Sijainti ei ole siis aina aukottomasti hyvä tai huono. Hyvä sijoitusasunto voi sijainti monella erilaisella sijainnilla. Jos tietty asunto ja sijainti eivät ole hyvä match asuntosijoittamiseen, ei se tarkoita automaattisesti sitä, etteikö alue voisi olla hyvä sijainti asuntosijoittamiselle.

ps. Jos pitäisi valita sijoitusasunnon kolme tärkeintä kriteeriä, niin sijainnin sijaan meidän mielestämme ne olisivat ”diili, diili ja diili” – hyvä diili on hyvä diili. 

Hyvä sijoitusasunto voi olla yksiö, kaksio, kolmio, neliö jne. Hyvän sijoitusasunnon neliömetreistä lisää seuraavassa kappaleessa alla!

Hyvä sijoitusasunto neliömetreissä🔍

Onko isompi aina parempi?

Oikean kokoisen sijoitusasunnon ostaminen vaikuttaa merkittävästi asuntosijoittamisen tuottoisuuteen. Kuten äskeisessä kappaleessa kävimme läpi, optimaalisen asuntokoon valitsemiseen vaikuttaa ennen kaikkea kohteen sijainti ja taloyhtiön kunto. Keskustoissa pienet asunnot menevät hyvin vuokralle ja isolla vuokralla, kaupunkien laitamilla vuokralaiset arvostavat monesti keskeisen sijainnin sijaan asunnon kokoa, saunaa, parveketta ja omaa autopaikkaa.

Mitä halutumpi on sijainti, sitä pienempi asuntokoko riittää vuokralaiselle – ja tällöin pieni neliömäärä on usein myös erinomainen vaihtoehto sijoittajalle. Vuokralaiset, jotka etsivät asuntoa premium-sijainnilta, ovat monesti valmiita joustamaan enemmän muista asioista kuin sijainnista. Etenkin yhden ja myös kahden hengen taloudet jotka haluavat asua keskustan sykkeessä eivät kaipaa niin paljoa toiminnallisuuksia tai neliöitä kotiinsa: tilavan keittiön sijaan kattavat ravintolapalvelut lähellä voivat olla tärkeämpiä. Lisäksi halutuista keskusta-asunnoista voi neliöiden kasvaessa pyytää kovaa vuokraa, eikä kaikilla ole halua tätä maksaa. Siksikin keskusta-asuntoa etsivät vuokralaiset ovat valmiita joustamaan neliöistä: he haluavat maksaa sijainnista, eivät neliöistä.

Asuntosijoittajakaan etsiessään hyvää sijoitusasuntoa ei halua maksaa turhista neliöistä siinä missä vuokralainenkaan. Syy tässäkin on kustannuksissa: neliöt maksavat hankintahinnassa, mutta myös etenkin taloyhtiön remonteissa sekä hoitovastikkeessa (ja myös tonttivastikeessa, jos taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla ja perii tonttivastiketta osakkailta).  Valtaosassa taloyhtiöissä taloyhtiön remontit ja hoitovastike maksetaan neliöperusteisesti, eli mitä enemmän neliöitä asunnossa on, sitä enemmän kyseisen asunnon omistaja maksaa remonteista ja kuukausittain hoitovastikkeesta. Tämän takia asunnon koko vaikuttaa siihen, kuinka paljon näistä neliöistä sijoittajana kannattaa maksaa asuntoa ostaessaan.

Olemme kirjoittaneet hyvän sijoitusasunnon neliömäärästä oman blogikirjoituksensa. Käymme siinä läpi mm. esimerkkilaskelmat 40 m² ja 60 m² kokoisten asuntojen vuokratuotolle. Kannattaa tsekata jos aihe kiinnostaa tarkemmin!

Hyvän sijoitusasunnon tuotto 🤑

Koska kyse on asuntosijoittamisesta eikä asuntohyväntekeväisyydestä, niin kyllähän sijoitusasunto tuo tuottoa omistajalleen – ja hyvä sijoitusasunto tuo hyvää tuottoa.

Asuntosijoittamisessa tuottoa tulee sijoittajalle kahdella tavalla: asunnon arvo nousee ja/tai asunnon vuokralainen maksaa vuokraa asuntosijoittajalle. Arvonnousun sijoittaja voi saada käyttöönsä joko myymällä asunnon tai uudelleenrahoittamalla sen. Asunnon myyminen voitolla on olennaista asuntoflippaamisessa, ja udelleenrahoituksesta olemme kirjoittaneet enemmän tekstissämme Sijoitusasunnon ostaminen ilman omaa rahaa – näin se on mahdollista!

Kassavirta vai arvonnousu?

Harri Huru on kysynyt vierailtaan kymmeniä kertoja podcastissaan, jossa meidänkin asiantuntijat ovat useampaan otteeseen vierailleet, että nojaavatko he omassa asuntosijoitustoiminnassaan enemmän kassavirtaan vai arvonnousuun. Vastauksia löytyy puolesta ja vastaan, mikä näyttää sen, että molemmilla tavoilla voi menestyä asuntosijoittajana.

Kassavirtaa painottavat asuntosijoittajat haluavat, että asunnosta saatava vuokra tuo sijoittajan tilille joka kuukausi enemmän rahaa kuin mitä sieltä lähtee vastikkeisiin, lainan lyhennyksen ja verojen jälkeen.

Arvonnousun nimeen vannovat asuntosijoittajat taas painottavat sitä, että heidän sijoitustensa käypä arvo nousee ajan kuluessa. Historiallisesti katsottuna asuntojen hinnat ovat käytännössä aina nousseet. Karla Kempaksen ja Veera Tegelbergin kirjassa Voittajien ja häviäjien Suomi – asuntovarallisuuden uusjako kerrotaan esimerkki, jossa 90-luvun puolivälissä nykyrahassa Helsingin Töölöntorin alueelta nykyrahassa mitattuna 89 000 eurolla ostettu asunto menikin vuonna 2006 kaupaksi 265 000 eurolla – 176 000 euron arvonnousu pyöreästi kymmenessä vuodessa!

Arvonnousua ja kassavirtaa pohdittaessa on syytä aina muistaa, että arvonnousu on aina spekulatiivista: historiallinen kehitys ei ole tae tulevista tuotoista. Vuokratuotto taas on varsin kouriintuntuvaa, jos teet vuokralaisvalinnan oikein ja vuokralainen maksaa vuokransa.

Mikä on hyvä vuokratuotto sijoitusasunnolle? 🤔

Keskimääräinen vuokratuotto Vuokranantajat ry:n tutkimuksen mukaan koko Suomessa on 5-6 % välimaastossa. Tämä on siis keskimääräinen vuokratuotto koko Suomessa. Hyvä vuokratuotto taas on sijoittajasta ja hänen strategiastaan sekä tuottotavoitteestaan kiinni: mikä on toiselle hyvä, ei välttämättä ole riittävä toiselle. Tämä on myös asuntokohtaista: huoleton uudiskohde premium-sijainnilla saakin olla pienempituottoisampi kuin jo iäkkäämmästä taloyhtiöstä ostettu kaksio, johon on tulossa julkisivuremontti kohtapuoliin.

Näin ollen esimerkiksi kassavirtaa painottava asuntosijoittaja saattaa pitää sijoitusvaatimuksenaan esimerkiksi 8%:n vuokratuottoa, ja sitten taas isojen kaupunkien hyviltä paikoilta asuntoja etsivä sijoittaja voi olla tyytyväinen 3%:n tuottoon laskiessaan asunnon nostavan arvoaan jatkossa.

Sijoitusasunnon vuokratuoton voit laskea selaimessa toimivalla vuokratuottolaskurillamme.

Yhteenveto

On mahdotonta määrittää parametrit ja raja-arvot sille, että minkälainen asunto on hyvä sijoitusasunto. Ja jos hinta saadaan kohdalleen, niin moni alunperin huonolta näyttänyt diili voikin paljastua erinomaiseksi sijoitukseksi.

Moni asia riippuu sijoittajasta, omista tavoitteista ja strategiasta. Moni asia riippuu myös asunnosta, taloyhtiöstä, mikrosijainnista ja kysynnästä.

Pyrimme tässä tekstissä avaamaan niitä tekijöitä, jotka vaikuttavat siihen, onko joku asunto hyvä sijoitusasunto vai ei. Toivottavasti saat tästä apua omalle sijoitustaipaleellesi!

Jos haluat lukea yhden tarinan asuntosijoittamisessa tehdyistä virheistä, siitä olemme kirjoittaneet tekstin Ota nämä 10 asiaa opiksesi 25.000€ tappioita tehneeltä ex-asuntosijoittajalta.