Kiinteistösijoittaminen: Miksi monilla kiinteistösijoittajilla on haasteita?

Sanotaanpa suoraan: monien kiinteistöyhtiöiden bisnes on tällä hetkellä varsin heikkoa. Tämä ei ole ilouutinen suurimmalle osalle sijoittajista, mutta se on tärkeä huomio nykyisillä markkinoilla.

Mitä tällä hetkellä tapahtuu kiinteistösijoittamisessa?

Tyypillisesti isommat kiinteistösijoittajat keskittyvät pääkaupunkiseudun kohteisiin, joissa tuotot ovat olleet pitkään noin 4–5 % välillä. Korkotaso, eli rahan hinta kiinteistöyhtiöille, on nykyisin lähes samalla tasolla kuin aiemmin, mikä on mahdollista, jos yhtiön talous on suht hyvässä kunnossa. Korkotason ollessa näin matala, velkavivusta ei ole enää merkittävää hyötyä.

Miksi kiinteistösijoittaminen ei enää houkuttele

Lopputulos on se, että kiinteistöyhtiöiden bisnes on nykyisin huonompaa. Omalle pääomalle saadaan tuottoa 4–5 %, mutta siitä täytyy vielä kattaa korjaukset, hallinnointi, muut kulut ja riskit. Ei siitä jää juuri mitään käteen. Kiinteistösijoittaminen ei ole enää yhtä houkuttelevaa, koska tuotot eivät ole tarpeeksi korkeita verrattuna muihin sijoitusvaihtoehtoihin.

Paremmat tuotot edellyttäisivät vuokrien ja sitä kautta hintojen nousua, mikä tarkoittaa käytännössä talouskasvua. Tämä on toki mahdollista, mutta erittäin spekulatiivista. Jos talouskasvua ei synny ja vuokrat eivät nouse odotetusti, kiinteistöhintojen pitäisi laskea. Tällä hetkellä on nähtävissä, että kauppamäärät ovat edelleen alhaisella tasolla. Ostajat pitävät kiinteistöjä liian kalliina, ja tämä on täysin ymmärrettävää.

Kiinteistöhintojen lasku ja syyt taustalla

Kiinteistöjen hintojen ei olisi pitänyt perustua näin alhaisiin tuottovaatimuksiin. Tämä on yksi syy, miksi nykyinen tilanne on ongelmallinen. 4–5 % tuotto ei yksinkertaisesti ole riittävä. Itse asiassa kiinteistösijoittajien keskuudessa on ollut aikoja, jolloin sijoituksia tehtiin jopa 3 % tuotolla, mikä tarkoittaa, että kiinteistöt ostettiin aivan liian kovilla hinnoilla.

Tämän vuoksi myös asuntorahastot kamppailevat tällä hetkellä, sillä kiinteistöhinnat ovat tulleet alas. Sijoittajille tämä on tärkeä oppitunti: kohteet pitäisi ostaa paremmilla tuotto-odotuksilla.

Onko aikojen parantuminen mahdollista?

Moni toimija uskoo, että markkinatilanne paranee ajan myötä. Tämä on toki mahdollista, mutta nykyiset korkoennusteet eivät lupaa nollakorkojen paluuta, eikä kiinteistöhintojen palaaminen kolmen vuoden takaisiin lukemiin ole realistista, ainakaan kovin nopeassa aikataulussa.

Suomalaiset eläkeyhtiöt ovat jo huomannut kiinteistösijoitusten alhaiset tuotot ja ovat hiljalleen vähentämässä kiinteistösijoituksiaan. Markkinoille odotetaan ulkomaisia ostajia, ja toiveissa olisi myydä kiinteistöt alhaisella tuottovaatimuksella. Onko tämä kuitenkaan realistista? Eläkeyhtiöt itsekin myöntävät, että kiinteistösijoitusten tuotot ovat alhaisia.

Miten kiinteistötoimijoiden pitäisi reagoida?

Kiinteistötoimijoiden olisi nyt herättävä nykyiseen markkinatilanteeseen. Vanhoja hintoja ei enää ole, eikä niitä ole realistista toivoa takaisin. Tuottovaatimukset ovat nousseet – ihan perustellusti. Kiinteistökauppaa ei tehdä enää ale-hinnoilla, vaan järkevillä hinnoilla. Vanhat hinnoitteluperusteet olivat yksinkertaisesti järjettömiä, eikä niitä voida enää käyttää.