Sijoitusasunnot.comin hullu vuosi 2019 – ostimme kerrostalon joka toinen viikko

Olimme ostaneet hiljattain myös Mäntsälästä yhden 11 asunnon rivitalon, jonka kohdalla testasimme myyntiä kokonaisena kohteena yhdelle sijoittajalle. Kauppana kohde ei ollut mitenkään erityisen suuri meille, mutta tähän liittyy yksi erityispiirre, joka hävettää vieläkin näin vuotta myöhemmin aivan mahdottomasti.

Olimme pyytäneet sijoittajilta indikatiiviset tarjoukset kohteesta ja pidimme parhaimmat tarjoukset tehneille näytöt paikan päällä. Olin sopinut erään ostajakandidaatin kanssa, että hän soittaa minulle, kun saapuu pihaan. Ihmettelin, kun puhelua ei tullut, kunnes tajusin erään asian.

Minulla on tapana laittaa puhelinmyyjille Fonecta Finderin tietoihin perustuen esto päälle, jos huomaan, että he soittavat. Tällä ostajalla oli sellaisen yhtiön tiedot, että olin luullut häntä aiemmin puhelinmyyjäksi ja laittanut eston päälle. Huomasin sitten puhelimesta, että hän oli yrittänyt soittaa minulle useaan otteeseen, mutta puhelut eivät olleet tulleet perille eston vuoksi. Ryntäsin pihalle, jossa hän vielä onneksi oli paikalla, vaikkakin melko tuohtuneena luullen, että olin jatkuvasti katkaissut hänen soittonsa.

Monien anteeksipyyntöjen jälkeen saimme näytön pidettyä. Minua asia hävetti niin paljon, että pyysin meiltä Joukoa ottamaan kopin asioiden hoidosta tämän henkilön kanssa. Hauskinta on, että päädyimme tekemään vielä tämän tarjoajan kanssa lopulta kaupat maaliin. Vilpittömällä mielellä kun toimii, niin saa kyllä inhimilliset virheet anteeksi.

Vuoden isoimmasta kaupasta vastasi Jyväskylän Roninmäen seitsemän kerrostalon ja 193:n soluasunnon kokonaisuus. Strategiaamme kuuluu kolme osaa, jotka ovat heti myyntiin laitettavat asunnot, pitokohteet omassa taseessa sekä korjausvelalliset jalostuskohteet.

Roninmäki kuuluu täysin viimeisimpään kategoriaan, jossa kaikki soluasunnot muutetaan pienemmiksi asunnoiksi ja samalla remontoidaan taloyhtiöt kauttaaltaan.

Alkuun meille tuli heti aika lamaannuttava tilanne. Olimme sopineet kaupat kohteesta jo kauan sitten etukäteen. Kohteen luovutushetkellä toukokuun lopussa saimme tietoomme, että kohteen käyttöaste oli tippunut noin 30%:iin ja seuraavan lopussa lähtisi vielä noin puolet jäljellä olevista vuokralaisista. Aloitimme remontit hieman aikaistetusti kahdessa tyhjässä talossa, mutta meillä oli silti käsissämme reilu sata kappaletta tyhjiä huonokuntoisia soluasuntoja kaupungista, jossa asuntoja oli tarjolla paljon. Asiat olisivat voineet olla paremminkin.

Olin vielä laskenut ennen kauppoja, että loppuvuoden aikana voisimme saada kohteesta vielä n. 200.000€ vuokratuloja. Sitten näyttikin siltä, että todellisempi lukema voisi olla, jos laittaisi miinus -merkin eteen. Nykyvuokrat eivät riittäisi edes vastikkeisiin ja turskaan olisi tulossa ainakin parikymmentä tuhatta joka kuukausi sekä rahoituskulut päälle.

No mitäs sitten? Teimme sen minkä parhaiten osaamme, eli laitoimme asiat kuntoon. Mestarimme Waltteri oli aloittanut meillä hommat jo muutamaa kuukautta aiemmin ja Roninmäessä hän näytti toden teolla kyntensä. Teimme pitkän listan asioista, joilla saisimme Roninmäen tilanteen käännettyä paremmaksi. Laskimme, että meidän kannattaisi mieluummin vuokrat asuntoja edullisesti kuin ottaa riski useista tyhjistä kuukausista per asunto. Stailasimme asunnot vuokrailmoituksia ja näyttöjä varten. Anttonin avulla markkinoimme kämppiä aggressiivisesti ja tarjosimme mm. vuoden sopimuksen tehneille lahjakortteja.

Myös fiksailimme ja pintaremontoimme asuntoja. Syksyllä käyttöaste oli jo 90%:in tuntumassa. Vuokrauksessa auttoi toki kesän sesonki, joka toki oli jo etukäteenkin meillä tiedossa. Korjasin tuottolaskelmani lähelle alkuperäisiä lukemiani. Aivan käsittämätön aikaansaannos kokonaisuudessaan, jossa olisi monella mennyt sormi suuhun.

Roninmäki on kaiken kaikkiaan pitkän aikavälin hanke, joka tuo mukavasti ennustettavuutta toimintaamme. On nimittäin hyvin vaikea etukäteen tietää, että mitä kohteita markkinoille tulee tarjolle ja mitä sieltä saa ostettua. Taseessa olevat jalostuskohteet helpottavat toiminnan suunnitteluamme jopa vuosiksi eteenpäin. Seitsemän kerrostalon saneeraukseen meiltä menee Roninmäessä kaikkiaan aikaa noin viitisen vuotta. Osa taloista menee myyntiin ja osa on tarkoitus jättää meille pitokohteeksi.

Teimme vuoden aikana useita onnistuneita ostoja erityisesti yhdessä Asuntosalkunrakentaja.fi:n kanssa. Kohteita oli mm. Vaasassa, Lappeenrannassa,  Mikkelissä sekä Lahdessa, yht. yli 300 asuntoa. Lisäksi uudiskohteista asuntoja meni kauttamme kaupaksi arviolta yli 150 kpl:ta.

Tärkeintä yhteistyössä on molemminpuolinen luottamus sekä selkeä yhtenäinen toimintasuunnitelma kohteelle. Yhteistyömme on toiminut erittäin saumattomasti. Yhtenä syynä sille on hyvin samankaltainen arvopohja. Olemme molemmat tahot päättäneet tehdä asuntosijoittamista pitkäjänteisesti. Se tarkoittaa mm. sitä, että pyrimme tarjoamaan vain hyviä asuntodiilejä sijoittajille emmekä mene sieltä missä rima on matalimmalla. Haluamme luoda pitkäaikaisia asiakassuhteita, joissa ostajat tekevät onnistuneita kauppoja, jotka johtavat taas uusiin kauppoihin.

Yhteistyössä on monia hyviä puolia eikä oikeiden kumppanien kanssa juuri huonoja puolia ole. Hyötyä yhteistyöstä on mm. tarjousvaiheen laskennassa, jossa saadaan useampi silmäpari käymään lukuja läpi, jolloin virheiden mahdollisuus pienenee huomattavasti. Lasken virheisiin mukaan sekä sen, että tarjoushinta on laskettu alakanttiin liian varovaisesti eikä sillä pärjää tarjouskisassa kuin senkin, että tarjoaa liikaa. Molemmat vaihtoehdot ovat huonoja ja voivat tulla kalliiksi.

Kun näin jälkikäteen katsoo tehtyjä tarjouksia ja laskelmia, niin täytyy olla erittäin tyytyväinen. Kaikki kohteet, jotka olemme ostaneet, ovat menneet hyvin. Huomattavasti useammin on käynyt niin, että olemme saaneet laskelmia parempia kuin huonompia tuloksia aikaan.

Ostettujen kohteiden ohella on vielä paljon suurempi määrä kohteita, joita emme saaneet ostettua. Oikeastaan yksikään niistä taas ei ole jäänyt harmittamaan, että olisi pitänyt tarjota enemmän ja yrittää voittaa tarjouskilpailu.

Viime kirjoituksessani avasin aika tarkasti Kuopion jalostuskohdettamme, jonka jätimme taseeseen tuottamaan saneeraamisen jälkeen (vuosituotto yli 500.000€). Samoihin aikoihin vuoden suurimmat rahavaroihin liittyvät haasteet alkoivat kesällä, kun:

• Kuopion remonttibudjetti meni useita satojatuhansia euroja pitkäksi
• Kuopion uudelleenrahoitus ei onnistunutkaan niin korkealla rahoitusasteella mitä meille oli ensin pankista esitetty
• Ostimme Roninmäen kohteen ja laitoimme muutaman miljoonan käteistä kauppaan
• Roninmäen sekä kahden muun meneillä olleen jalostuskohteemme, Porvoon ja Oulun, remontteja oli rahoitettava omasta kassasta alkuun yli miljoonalla

Kassamme oli siis päässyt hupenemaan. Se ei itsessään sinällään ole mikään ongelma, jos rahaa on tulossa taas sisään sopivalla aikataululla. On itse asiassa ihan hyväkin asia, että pääoma on tuottamassa kohteissa mieluummin kuin makaamassa tilillä. Kaltaiselleni henkilölle sekin on ”ongelma”, että raha ei ole töissä, koska haluan maksimoida olemassa olevan pääoman käyttämisen. Tavallaan pääoma pitäisi koko ajan olla tuottamassa, mutta samaan aikaan pitäisi pystyä ostamaan kohteita. Se on jatkuva positiivinen haaste.

Meillä oli juuri tällainen tilanne, että kassassa ei ollut juuri varoja, mutta samaan aikaan sovimme kuitenkin useita uusia kauppoja, joiden rahoittaminen oli ratkaistava. Tällaisia tilanteita varten minulla on pitkä lista asioista, joilla kassan tilannetta pystyy parantamaan.

Meillä on jo sen verran taseessa tavaraa, että sieltä löytyy aina erilaisia toimia, joilla kassan tilannetta pystyy parantamaan. Teimme mm. tällaisia toimenpiteitä

• Pyrimme nopeuttamaan myytävien asuntojen jo sovittuja kauppoja
• Laitoimme taseestamme myyntiin muutamia yksittäisiä asuntoja, varastoja yms.
• Jätimme yhden kuukauden vastikkeet maksamatta sellaisiin 100%:sti omistamiimme taloyhtiöihin, joilla oli ylimääräistä rahaa tilillä
• Laitoimme hetkeksi joitain isompia lainoja lyhennysvapaille
• Saimme aikaistettua hieman remonttien lainaerien nostopäiviä
• Loppuvuodesta otimme lisäksi lainaa sijoittajiltamme uuteen sovittuun kauppaan

Lisäksi käytettävissä olisi ollut myös esimerkiksi kohteiden uudelleenrahoitukset, yhteistyökumppanit eri tavoin sekä useat yritysrahoitusta tarjoavat tahot, joista hain parista jo varmuuden vuoksi myönteiset rahoituspäätökset etukäteen, mutta näitä ei tarvinnut ottaa käyttöön. Näiden lainojen korko on korkea, mutta toisaalta mitään muita palkkioita ei välttämättä tarvitse maksaa, jolloin lyhytaikaisiin tarkoituksiin ne voivat olla vaivattomia ja jopa edullisia ratkaisuja.

Vaikka ylimääräistä rahaa ei juuri loppuvuonna kassassa ollut, saimme kaikki sovitut ostot tehtyä näillä toimilla ja täysin aikataulussa. Alkuvuodesta ”ongelma” onkin sitten taas toisenlainen eli pitäisi löytää tilillä olevalle pääomalle uusia kohteita.

Vuosi 2017 lienee asuntosijoitusbuumin kuumin vuosi. Silloin tuntui, että mitä tahansa asuntoja laittoi myyntiin, niin kaikki vietiin hetkessä käsistä. Tilanne on siitä muuttunut niin,  että jos ei tarjoa hyviä diilejä, niin kauppa ei käy – ei edes meillä, vaikka tarjoaisimme ostomahdollisuutta kymmenille tuhansille ihmisille.

Sikäli asiat eivät kuitenkaan ole muuttuneet noista ajoista, että hyvät sijoitusasunnot tekevät edelleen kauppansa valtavan hyvin. Kiinnostus niitä kohtaan on jopa kasvanut, kun asuntosijoittajien kokonaismäärä on kasvanut reilusti vuosien saatossa.

Huomasimme valtavan kysynnän hyville asunnoille, kun laitoimme hiljattain Jyväskylän Lutakosta  kerrostalon myyntiin. Talossa oli 27 asuntoa, jotka kaupattiin kolmessa minuutissa ja myydyksi olisimme varmaankin saaneet pari sataa asuntoa hetkessä, jos niitä olisi niin paljon ollut. Harmillisen moni sijoittaja joutui jäämään odottamaan tulevia kohteita.

Asuntosijoittamisessa korostuu tällä hetkellä hyvin monella sijoittajalla kohteen sijainti, kuten tässäkin tapauksessa. Lutakko on aivan Jyväskylän ytimessä ja asuntojen vuokrakysyntä on erinomainen ja niin tulee olemaan myös jatkossa.

Sijainnin merkitys on korostunut ja hinnat eriytyneet mm. sen vuoksi, kun monelle paikkakunnalle on rakennettu paljon uudiskohteita, jotka heikentävät lähiöiden tilannetta.

Emme itse ole niin jyrkkiä sijoittajia, että ostaisimme kohteita vaan ns. hyviltä sijainneilta. Jos hinta on kohdallaan, niin lähdemme kyllä sijoittamaan mielellämme myös vähän haastavampiin taloihin.

Hyvillä alueilla asuntojen tuotto voi olla esimerkiksi 4-5% ja asunnon hinta 120.000€. Saman kaupungin lähiöistä saattaa saada asuntoja alle 30.000€:lla ja 12-16%:in tuotolla. Kun tuotoissa alkaa olla jopa kolminkertainen ero, niin riskinotto myös haastavampiin kohteisiin on mielestämme perusteltua. Pitää kuitenkin tietää tarkasti kuinka eteen tulevien asioiden kanssa tulee toimia. Lähiösijoittaminen on huomattavasti haastavampaa toimintaa kuin sijoittaminen hyvien alueiden asuntoihin.

Tämän artikkelin alussa kirjoitin, että luvun 2 lisäksi tätä vuotta kuvastaa uskomattomalla tavalla myös luvut 1 ja 100.

Jos katsoo viime vuoden ja nyt päättyvän vuoden yhtiömme omaa pääomaa, niin se on aika tarkalleen tuplaantunut. Olemme siis kaksinkertaistaneet rahamme eli saaneet omalle pääomalle 100%:in vuosituoton. Se on sen verran suuri tuottoluku, että sellaisiin sijoittajat eivät yleensä ole tottuneet, joten avaan hieman, kuinka se on mahdollista.

Perinteisellä vuokraustoiminnalla pääsee yleensä 15-50%:in oman pääoman tuottoon. Karkeasti laskettuna, jos käyttää 70%:in velkavipua, niin oman pääoman tuotto on alkuvaiheessa kolme kertaa se tuotto, minkä saa asunnosta saa ilman velkavipua. Esimerkiksi 5%:in vuokratuotto muuttuu 70%:in velkavivulla lähelle 15%:in oman pääoman tuottoa ja 10%:in tuotto 30%:in oman pääoman tuotoksi. Perinteinen vuokraustoiminta tuottaa toimiessaan siis hyvin ja se on yksi osa kokonaistuotoistamme, mutta niillä ei oikein yllä millään 100%:in vuosituottoihin.

Erinomaisen oman pääoman tuoton takana on asunnot, joita myymme eteenpäin nopealla syklillä. Otetaan esimerkki, että ostamme kohteen miljoonalla eurolla ja käytämme kohteen ostamiseen 40% eli 400.000€ omaa rahaa. Kohteen markkina-arvo on 1,5M€ ja myymme asunnot sijoittajille 1,25M€:lla, josta meille jää kulujen jälkeen katetta 200.000€. Sijoitimme siis kohteeseen omaa pääomaa 400.000€, jolle saimme 200.000€ tuottoa eli 50%:ia.

Jos pystymme toistamaan saman 50%:in oman pääoman tuoton kolmella eri myyntikohteella saman vuoden aikana eli 400.000€ -> 600.000€ -> 900.000€ -> 1.350.000€, on tuotto alkuperäiselle pääomalle 237,5%:ia vuodessa eli se on yli kolminkertaistunut.

Samaa voi tehdä myös piensijoittaja yksittäisten asuntojen kohdalla ihan yhtä hyvin. Strategia vain on hyvin haastava sen vuoksi, että on löydettävä jatkuvasti uutta ostettavaa sekä saatava ostetut asunnot kaupaksi eteenpäin. Teoriassa helppoa, mutta käytäntö vaatii valtavasti osaamista.

Pääsimme 100%:in oman pääoman tuottoon, koska onnistuimme viemään läpi onnistuneesti monta myyntikohdetta vuoden aikana ja samalla pääomaa oli tuottamassa lukuisissa vuokrakohteissa. Tämä tosiaan vaati sen, että ostimme keskimäärin kaksi kerrostaloa kuukaudessa. Saman asian toistaminen ensi vuonna olisi hyvin haastavaa. Ostettavia kohteita on markkinoilla rajallinen määrä, joten heti eteenpäin myytävien asuntojen jatkuva kasvu on täysin mahdotonta. Sen vuoksi sijoitamme suuren osan kasvavasta pääomastamme tuottamaan vuokrakohteisiin.

En usko, että pääsemme ensi vuonna enää vastaaviin tuottolukuihin, mutta 50%:in oman pääoman tuottoa pidän mahdollisena saavuttaa ja hyvänä tavoitteena. 

Tällaisella myyntistrategialla on ollut myös toinen tärkeä merkitys. Se on onnistumisten myötä kasvattanut pääomiamme nopeasti aiempina vuosina. Tällä alalla tarvitaan tietty pääomapotti, että pääsee ylipäänsä tarjoamaan kokonaisista kerrostaloista ja sitä kautta saa mahdollisuuden päästä hyviin diileihin käsiksi.

Viimeinen merkittävä luku on yksi. Viime vuonna (2018) Keski-Suomessa oli 11 yhtiötä, jotka maksoivat yhteisöveroa vähintään miljoona euroa. Tähän joukkoon kuului mm. sellaiset tutut yhtiöt kuin Keskimaa, Valtra ja Harvia. Tänä vuonna pääsemme tähän harvalukuisten yhtiöiden ryhmään mukaan.

Yhtenä päivänä talouspäällikkömme Jenni kysyi minulta, että: ”Ymmärrätkö, että pyörität jo aika isoa yhtiötä? Toiminta on kasvanut aika vauhdilla eteenpäin. Vajaa kolme vuotta sitten olin ensimmäinen työntekijänne. Nyt meillä on jo pelkästään vuokralaisia useita satoja.”

Olin hetken ihan häkeltynyt, koska en ollut ajatellut asiaa lainkaan niin. Vaikka olemmekin kasvaneet, meillä on edelleen hyvin tiivis ja pieni porukka, jolla toimintaa pyöritämme. Hierarkiat ovat aivan minimissään ja nauru raikaa toimistollamme päivittäin.

Pienestä porukasta huolimatta meillä on tapana saada hirveästi aikaan – ja siitä kiitos kuuluu koko ryhmällemme. Kiitos!

Kiitän samalla myös kaikkia teitä, jotka olette jollain tapaa olleet kuluvana vuonna matkassamme mukana ja toivotan mitä parhainta tulevaa vuotta!