Airbnb asuntosijoittajalle – rahasampo vai pakkotyöleiri?

Asuntosijoittajat kiertävät Airbnb:tä kuin kissa kuumaa puuroa. Tuotot ja mahdollisuudet kiinnostavat, mutta uusi ja tuntematon herättää kysymyksiä. Meillä itsellämme ei ole kokemusta Airbnb-vuokranantajana toimimisesta, joten pyysimme vieraskynäilijäksi Airbnb-vuokrauksen ammattilaista Joonatan Volttia!

• Millaista asuntoa Airbnb:ssä kannattaa vuokrata? 
• Onko tuottomahdollisuus oikeasti parempi kuin tyhjän asunnon vuokrauksessa? 
• Paljonko se vaatii työtä?

Lue Joonatanin kirjoitus ja tiedät vastauksen näihin sekä moneen muuhun kysymykseen!

Alle on avattu sekä Joonatanin että kymmenien hänen haastattelemien majoittajien kokemusten pohjalta 5+1 kohtaa, jotka jokaisen aiheesta kiinnostuneen asuntosijoittajan tulisi tietää ennen kuin hankkii sijoitusasunnon Airbnb-vuokraus mielessään.

Perinteisessä pitkäaikaisvuokrauksessa yksiöt ovat syystä suosituimpia, mutta Airbnb:ssä toimivat hyvin myös suuremmat asunnot.

Suurin osa Airbnb-asunnoista onkin kaksioita, mutta myös sitä isommat asunnot voivat tuoda erinomaista tuottoa, kun kilpailevaa tarjontaa ei ole niin paljoa.

Isommat asunnot mahdollistavat isomman seurueen majoittumisen, mikä mahdollistaa isomman tuoton. Lyhytaikaisesti kaksioon mahtuu yöpymään mukavasti vielä 4-5 henkilöä ja kolmioon 6-7 henkilöä.

Esimerkiksi tätä tekstiä kirjoittaessani Helsingissä on aktiivisena 2228 Airbnb-asuntoa. Niiden koko on keskimäärin 2,1 huonetta ja ne majoittavat 3,6 vierasta.

Eri kokoisten asuntojen suhteelliset osuudet Helsingissä ovat:

• 23% yksiöitä
• 57% kaksioita
• 15% kolmioita
• 5% isompia asuntoja

Lisäksi tarjolla on reilut 300 vierashuonetta tai vastaavaa.*

*Lähde: Airdna

Lisämakuupaikat asunnossa voivat olla vaikka vuodesohva tai patja – kunhan niissä on mukava nukkua ja ne saa joustavasti käyttöön tarpeen mukaan.

Isommassa ryhmässä on enemmän maksupotentiaalia ja yöhinnan voi asettaa nousemaan esimerkiksi +10-20 €/yö/hlö kahden henkilön jälkeen.

Korkeimmat yöhinnat omissa kohteissani ovat olleet seitsemän henkisten seurueiden majoittumisia kolmiossa, jolloin yöhinta on kivunnut kesäaikaan reilusti yli pariin sataan.

Sijainnin tärkeys pätee Airbnb-vuokrauksessa vähintään yhtä paljon kuin perinteisessä vuokraamisessa.

Omaa kotia, mökkiä tai muuta silloin tällöin vuokrattavaa kohdetta voi toki vuokrata sijainnista riippumatta, koska kohdetta ei ole hankittu ensisijaisesti sijoitukseksi. Asuntosijoittajalle, joka miettii sijoitusasunnon jatkuvaa lyhytaikaisvuokraamista, keskeinen sijainti on kuitenkin kriittinen tekijä onnistumiselle.

Sesonkivaihtelut ovat Airbnb-vuokrauksessa erittäin suuria, joten keskeinen sijainti isommassa kaupungissa on varmin tapa saada järkevää tuottoa asunnosta läpi vuoden – myös matalan kysynnän aikaan.

Jos asunnon lähettyviltä löytyy hyvät kulkuyhteydet, nähtävyyksiä, palveluja tai isoja tapahtumia niin ne ovat iso plussa Airbnb-vuokrausta ajatellen. Myös parkkipaikalla on selkeä positiivinen vaikutus lyhytaikaisvuokraukseen, jos sijainti on niin ytimessä, ettei maksuttomia paikkoja ole alueella tarjolla.

Aikoinaan Länsisataman terminaalin läheisyydessä vuokraamaani huoneeseen majoittui paljon Tallinnaan matkaavia tai sieltä saapuvia turisteja ja työmatkalaisia, joille kävelyetäisyys terminaaliin oli tärkeä tekijä majoituksen valinnassa.

Myös luonnonrauha ja tunnelma voi olla toimiva “nähtävyys”, joten mielikuvitusta saa ja kannattaa käyttää. Yksi suosikkiesimerkeistäni on rauhallisen järven rantaan kiinnitetty supersuosittu saunalautta Kirkkonummella.

Airbnb:n avulla voi tienata erityisen hyvin korkean kysynnän aikaan eli Lapissa talvella ja muualla Suomessa kesällä. Tällöin ei ole temppu eikä mikään tehdä useamman tuhannen euron tiliä kuukaudessa.

Haaste on korkean täyttöasteen ylläpitäminen järkevällä yöhinnalla myös matalan kysynnän aikaan.

Lyhyet kysyntäpiikit kuten isot konsertit tai Slush ovat asia erikseen ja voivat nostaa yöhinnan jopa lähemmäs tuhatta euroa yöltä. Tällaisen hinnan saaminen vaatii kuitenkin tilanteen ennakoimista ja pokkaa myös majoittajalta.

Jos haluat kartoittaa tarkemmin tuottopotentiaalia niin käy läpi valitsemasi alueen tarjontaa ja hintatasoa esim. hakemalla tarjolla olevia kohteita suoraan Airbnb:n kautta. Syvällisempää tilastotietoa Airbnb-majoitusten tuotoista löytyy puolestaan Airdna:n Rentalizer-työkalulla, jonka perusominaisuuksia voi käyttää ilmaiseksi rekisteröitymisen jälkeen.

Keskimääräiset tilastot antavat hyvää suuntaa kysynnästä ja tarjonnasta alueella, mutta niihin ei kannata kuitenkaan takertua, koska ammattimaisella toiminnalla Airbnb-vuokrauksen tuottoa voi nostaa merkittävästi keskiarvon yläpuolelle.

Esimerkiksi uusimmat tilastotiedot kertovat, että Turussa Airbnb-kohteiden mediaanituotto lokakuussa 2019 oli 1058 €. Samassa kuussa 75 %:n fraktiilin kohdalla olevan asunnon tuotto oli 1787 €, kun 90 %:n fraktiilin kohdalla oleva asunto tuotti jo 2544 €.

Eroa lokakuun tuotossa näiden asuntojen välillä oli jopa +140%! Hajonta siis mediaanituoton ja hyvän tuoton välillä on merkittävää.

Hyvä asia on, että luet tätä blogia – olet todennäköisesti jo askeleen edellä isoa massaa ja lähempänä eniten tuottavaa kymmenystä, jos päätät ryhtyä Airbnb-majoittajaksi.

Pro-vinkki:
Jos pääoman puute (lue: lainan saanti) asettaa pullonkaulan uusien asuntojen ostamiselle, niin Airbnb:n ja kalustetun asunnon vuokrauksella on mahdollista päästä järkeviin tuottoihin myös vuokra-asuntoa jälleenvuokraamalla – tarvittava pääoma on tällöin asunnon kalustus ja oma työ jälleenvuokrauksen pyörittämisessä.

Edellisen kappaleen eurojen pyöriessä silmissä on hyvä palata maan pinnalle ja käydä läpi myös, mitä tuottojen saaminen vaatii asuntosijoittajalta.

Toimivan vuokrausprosessin pyörittäminen Airbnb-vuokrauksessa eroaa nimittäin erittäin paljon perinteisen pitkäaikaisvuokrauksen prosessista.

Airbnb-asunnon kalustamisen ja sisustamisen lisäksi vieraalle tulee oletuksena tarjota kaikki miellyttävään majoittumiseen tarvittavat tarvikkeet. Jokaisen vieraan kanssa tulee myös viestiä tarpeelliset asiat eri vaiheissa vuokrausprosessia ja olla valmiina vastaamaan vieraan kysymyksiin ajasta ja paikasta riippumatta. Siivous, pyykkihuolto ja asunnon valmistelu vieraiden välillä on myös pakollinen osa prosessia.

Asunnon kalustus, sisustus ja valmistelu

Kaksion kalustus ja sisustaminen hyvännäköiseksi, viihtyisäksi ja toimivaksi niin, että siellä voi asua, on maksanut omalla kohdallani 4000 – 5000 €/asunto. Hintahaarukka vaihtelee kuitenkin haastattelemieni majoittajien osalta n. 1000 – 7000 €/asunto välillä riippuen siitä, paljonko on haluttu käyttää uusia kalusteita ja minkä verran on ollut mahdollista käyttää omaa aikaa ja vaivaa etsiä sopivia käytettyjä tavaroita.

Aikaa tyhjän asunnon kalustamiseen ja sisustamiseen saa helposti menemään useamman päivän. Ensin suunnitellessa, sitten hakiessa tavaroita ja lopulta kasatessa ja asennellessa.

Ideaalitilanteessa prosessi sujuu nopeiten suunnittelemalla ja listaamalla etukäteen tarvittavat tavarat ja tilaamalla kaikki sitten kerralla paikan päälle. Tämän jälkeen sitten “rakentaa” asunnon urakkana valmiiksi.

(Esim. Ikea on mainettaan parempi tähän tarkoitukseen. Sieltä löytyy edullisesti hyvännäköiset ja kestävät kalusteet heti mukaan tai jopa kotiinkuljetettuna. Jos päädyt Ikeaan, niin osta kuitenkin jotain muuta kuin niitä 7€:n lack-pöytiä.)

Visuaalisen ystävän tai sisustussuunnittelijan hyödyntäminen kalusteiden valinnassa ja sisustuksessa on myös erinomainen idea, koska hyvistä kuvista välittyvä fiilis asunnosta on Airbnb-ilmoituksen tärkein myyntitekijä. Itselläni kävi tuuri, kun vaimo on sisustussuunnittelija, mutta ammattikuvaajalle pitää edelleen maksaa reilut sata euroa per asunto.

Airbnb-vuokrausprosessin pyörittäminen

Jos sijoitusasunnon valmistelu Airbnb-kuntoon alkoi hirvittää, niin nyt on pakko kertoa, että se on todellisuudessa vielä hyvin pieni työ jatkuvaan Airbnb-vuokraukseen verrattuna.

Airbnb-vuokrauksessa vieraat vaihtuvat yleensä useammin kuin kerran viikossa ja jokainen vieras vaatii käytännössä saman monivaiheisen prosessin läpikäymisen alusta loppuun. Vertailun vuoksi pitkäaikaisvuokrauksessa hoidat vuokrausprosessin yleensä harvemmin kuin kerran vuodessa.

Automatisointi, ulkoistaminen ja prosessien hiominen ovat paras tapa pienentää majoittamiseen liittyvää työmäärää, mutta ilmaista lounasta Airbnb ei tarjoa, jos laskee arvon omalle työajalle.

Ohituskaista helppoutta hakeville:

Ulkoista koko prosessi osaavalle majoitusyritykselle (esimerkiksi Forenom, WeHost tai Roost). Yleensä ulkoistamisella saa majoitusyrityksen palkkion jälkeen hieman tyhjän asunnon vuokrausta parempaa tuottoa, mutta välttyy kaikelta työltä ja vaivalta. Osa yrityksistä tarjoaa myös mahdollisuutta käyttää itse asuntoa valitseminaan päivinä.

Oheinen video havainnollistaa todellisen asunnon avulla Airbnb-vuokrauksen työmäärää ja vuokratuottoa esimerkkikuukauden ajalta.

Olen haastatellut useaa kymmentä eri majoittajaa tulevaa Airbnb-kirjaani varten ja sain haastatteluista vahvistusta, että monella Airbnb-majoittajalla myös muut syyt kuin raha painoivat vaakakupissa.

Yhdelle majoittajalle maailma ja kulttuurit tulivat kylään piharakennukseen, kun itse ei pienten lasten kanssa päässyt maailmalle; toiselle Airbnb mahdollisti kakkosasunnon pitämisen ulkomailla; kolmas halusi jakaa aitoa suomalaista kulttuuria ja elämyksiä eteenpäin kesäasuntoaan vuokraamalla.

Nämä syyt siis sen lisäksi, että toki vuokratulot lämmittivät jokaisen mieltä ja olivat yleensä tärkein syy Airbnb-vuokraukseen.

Pelkkiä lukuja miettivälle asuntosijoittajalle suosittelisin Airbnb-majoittamista vain, jos jokainen seuraavista kohdista täyttyy:

• Olet valmis näkemään vaivaa ja laittamaan kädet saveen, kunnes saat vuokrausprosessin eri vaiheet automatisoitua (ja mieluusti ulkoistettua) mahdollisimman pitkälle.
• Olet ok olemaan jatkuvasti valmiudessa auttamaan mahdollisessa ongelmatilanteessa.
• Olet vähintään hieman kiinnostunut Airbnb:stä ilmiönä ja erilaisista taustoista tulevien ihmisten majoittamisesta – jos homma maistuu “myrkyn nielemiseltä”, niin se välittyy kaikkeen tekemiseen, mikä välittyy pienentävästi myös vuokratuottoon.
• Olet halukas pyörittämään vähintään 5 asunnon volyymiä, jotta saat mittakaavaetua toiminnasta.

Valmiiksi olemassa olevan kodin, kakkosasunnon, mökin, piharakennuksen tai muun tilan vuokraaminen tyhjäkäytön ajaksi on toki asia erikseen ja blogi-teksti ei keskittynyt niihin, vaan sijoitusasunnon hankkimiseen Airbnb-vuokrausta varten.

Jos sinulla on jo olemassa tila, jota voisit harkita vuokraavasi Airbnb:n kautta, niin suosittelen rohkeasti kokeilemaan, miltä Airbnb-majoittaminen sinusta tuntuu!

Sen pohjalta olet paljon viisaampi miettimään, haluaisitko tehdä Airbnb-vuokrausta jatkuvammin ja myös sijoitusasuntoja hyödyntäen.

Haluatko oppia lisää Airbnb-majoittamisesta?

Tilaa Airbnb-majoittajan pikaopas ilmaiseksi klikkaamalla tästä (sisältää mm. 8-vaiheisen Airbnb-vuokrausprosessin pääkohdat ja 3 erilaista majoittajan kokemusta).