Sijoitusasuntoja tuottotakuulla loistosijainnilta Oulusta 2000-luvun kohteesta!

Kaikki asunnot ovat toimivilla pohjaratkaisuilla sekä omilla saunoilla (pl. yksi asunto) ja parvekkeilla varustettuja hyväkuntoisia asuntoja. Asunnot ovat kunnon puolesta hyvin paljon toisiaan vastaavia. Lähes kaikissa asunnoissa lattiamateriaalina on hyväkuntoinen laminaatti ja vaaleat maaliseinät.

Pisteytyksessä asuntojen seinäpinnat saivat 2,54 ja lattiapinnat 2,65 pistettä (asteikolla 1-3) eli erinomaiset pisteet!

Asuntojen keittiöt ovat toimivia ja siistikuntoisia. Keittiöt ovat materiaaleiltaan lähes poikkeuksetta toisiaan vastaavia, vaaleat kaapinovet ja vaalea välitilan laatoitus. Keittiöt saivatkin pisteytyksessä keskiarvopisteet 2,24/3. Kodinkoneita on uusittu aina tarpeen mukaan ja ne olivat pääosin hyvässä kunnossa, keskiarvopisteet: liesi 2,19 ja jääkaappi 2,56 (asteikolla 1-3).

Keittiöt toimivat nykykuntoisina vielä siis edelleen hyvin. Keittiön tasoa voi tarvittaessa nostaa edullisestikin uusimalla esimerkiksi välitilan, kaapinovet, tasot tai kodinkoneita.

Lähes kaikki kylpyhuoneet ovat identtisillä pintamateriaaleilla toteutettuja toimivia kylpyhuoneita. Kylpyhuoneissa on liitännät pyykinpesukoneelle sekä omat saunat (pl. yksi asunto) lasiovilla. Hyvät keskiarvopisteet 2,27/3 pistettä.

Muutamiin tyhjentyneiden asuntojen kylpyhuoneisiin olemme teettäneet kevyen ja edullisen ”kasvojenkohotuksen” hankkimalla uuden allas- ja peilikaapin sekä vaihtamalla kirkkaamman valaistuksen. Kustannus on noin tonnin luokkaa ja meillä on suositella kumppania tämän pienen ehostuksen toteuttamiseen.

As Oy Oulun Lehmuskuja on siisti ja viihtyisä kuusikerroksinen omalle tontille Oulun ruutukaava-alueelle vuonna 2001 valmistunut 63 huoneistoa käsittävä kerrostaloyhtiö.

Kohteen asunnot ovat omilla saunoilla (pl. yksi asunto) sekä parvekkeilla varustettuja 46–59m2 kaksioita. Lisäksi kohteessa on yksiö sekä neljä 76,5-83,5m2 kolmioita. Kohteen alla on parkkihalli, jossa on 38 autohallipaikkaa ja josta on suora kulku rappukäytävään. Kohteen asukkaat vaikuttavat tyytyväisiltä ja asunnot on pidetty hyvässä kunnossa.

Taloyhtiön yleiset tilat ovat poikkeuksellisen siistit ja omistustaloista koostuvat viereiset taloyhtiöt muodostavat viihtyisän pihapiirin. Kohde on myös teknisesti hyvässä kunnossa ja huolia isoista taloyhtiöremonteista ei ole.

Yhtiö on velaton ja kohteen hoitovastiketaso on edullinen mikä koostuu useasta osatekijästä. Ensinnäkin taloyhtiön iso koko sekä kilpailutetut sopimukset mahdollistavat edullisen neliövastikkeen. Lisäksi taloyhtiön suurimmalla kuluerällä eli lämmityksellä on iso vaikutus ja Oulussa kaukolämmön hinta on selvästi edullisinta Suomen 13 suurimmasta kaupungista.

Tehdyt remontit:

• 2016 / rakennusautomaatiojärjestelmä uusittu
• 2020 / lämmönjakokeskus ja patteriventtiilit termostaatteineen uusittu
• 2021 / vesikaton huoltokorjaustyöt

Tulevat remontit 2022-2026:

• Pihakannen vedeneristeen paikallinen korjaaminen
• Ylimpien kerrosten parvekkeiden kattojen ja pielielementin liitosten tarkempi tutkimus
• Pysäköintihallin pysäköintimerkintöjen maalaaminen ja lattian pintakäsittelyn uusiminen (As Oy Oulun Lehmuskujan osuus n. 25%)
• IV-kanavien puhdistus ja IV-koneiden kunnostus tarkastelujakson lopulla
• Julkisivun elastisten saumojen uusiminen tarkastelujakson lopulla
• Vesikaton kuntotutkimus tarkastelujakson lopulla
• Muut kiinteistön kuntoa ylläpitävät pienemmät huolto- ja korjaustyöt tarvittaessa

Tarkemmat tiedot kunnossapitotarveselvityksessä

Oulu Pohjois-Suomen vetovoimaisin kaupunki ja maakuntakeskus. Asukasluvultaan Oulu on Suomen viidenneksi suurin kaupunki, asukkaita on noin 210 tuhatta ja asukasmäärä kasvaa koko ajan. Tilaston mukaan Oulun väestönkasvu on ollut vahvaa myös alkuvuonna 2022.

Oulussa on ollut kuntaliitoksia mitkä pikkaisen hämäävät kasvutilastoissa. Oulun keskusta-alueen väkiluvun kasvu ja asuntojen hintakehitys on ollut selkeästi Oulun keskiarvolukemia vahvempaa.

Oululla on vakaa asema pohjoisen Suomen kärkikaupunkina, jonka elinvoimaa pitää yllä voimakas koulutustarjonta sekä vahva elinkeinorakenne. Oululla on status teknologia-alaan satsaavana ”Pohjolan piilaaksona”. Oulun yliopisto on maamme suurimpia noin 14.000 opiskelijan vahvuudellaan. Lisäksi korkeakoulu OAMK:ssa ja toisen asteen oppilaitoksissa opiskelee kaikkiaan noin 20.000 opiskelijaa. Oulussa on Suomen 2. vilkkain lentokenttä.

Oulu on ollut useissa tutkimuksissa yksi Suomen parhaista asuntosijoituskaupungeista. Vuokranantajien tuoreessa vertailussa Oulu sijoittui sijalle 6. ja sai hyvät arviot väestönkasvusta ja kehitysnäkymistään. Vuokratuotto on Oulussa parempaa kuin muissa isoissa kaupungeissa. (Lähteet: Wikipedia, Vuokrantanajat.fi, Timo Aro, Kaupunkianalyysi, Vuokraovi, Oikotie)

• asukasluku 209 842 (5. suurin 30.4.2022)
• 0-14v 17,4%
• 15-64v 66,0%
• yli 64v 166,6%
• suomenkielisiä 95,2%
• kunnallisvero 20,5%

Kohde sijaitsee alle kilometrin kävelymatkan päässä Oulun ydinkeskustasta Etu-Lyötyn alueella. Ollaan ruutukaava-alueella, joten käytännössä kaikki tarvittavat palvelut ovat kävelyetäisyydellä eli kaiken kaikkiaan erittäin mahtava paikka asustella.

Kilometrin päässä alueen eteläpuolella sijaitsee Limingantullin erikoiskauppojen keskittymä. Lisäksi liikuntapaikkakeskittymä sijaitsee muutaman sadan metrin päässä, joten kohteen sijainti keskustan, Limingantullin ja liikuntapaikkojen välissä on mitä mainioin.

Yliopistolliseen keskussairaalaan, joka on Oulun suurimpia työpaikkakeskittymiä, on 2,5km pyöräilymatka. Tulevaisuudessa vahvasti kehittyvälle asemanseudulle on matkaa noin kilometrin verran.

Vuokrattavuus on tällä sijainnilla erittäin hyvä ja tilastojen mukaan myös omistusasujakauppa on Etu-Lyötyssä käynyt mukavasti ja lyhyillä myyntiajoilla.

Tarkempaa lisätietoa alueesta löytyy materiaalikansion erittäin kattavasta alueanalyysistä.

• Tuottolaskelmat eivät huomioi varainsiirto- ja pääomatuloveron vaikutusta
• Vanhoissa vuokrasopimuksissa vesi kuuluu vuokraan, uusissa asukas maksaa vuokran päälle. Hinnastossa ja tuottolaskelmissa tämä on huomioitu, ilmoitetusta vuokrasta on jo vähennetty osakkaan maksettavaksi tuleva vesimaksu niissä asunnoissa, joissa vesi sisältyy vuokraan.
• Oman pääoman tuotto on laskettu 70% velkavivulla ja 2% lainakorolla
• Asunnot on pisteytetty keittiöiden, kylpyhuoneiden sekä asuinpintojen mukaan. Kuntopisteet eivät perustu erillisiin kuntotutkimuksiin vaan asuntokierroksella silmämääräisesti tehtyihin arvioihin
• Hinnoittelu on tehty asunnon vuokran sekä kunnon mukaan, painottaen keittiön ja kylpyhuoneen kuntoa. Kuntopisteiden painotuskertoimet kokonaispisteissä (keittiö x 3, jääkaappi x 0,5, liesi x 0,5, kylpyhuone x 5, lattia x 2 ja seinät x 2)
• Kuntopisteiden arviointikriteerit:
  • Keittiö: 3=remontoitu siisti, 2=remontoitu epäsiisti / siisti ei remontoitu, 1=ei remontoitu epäsiisti
  • Jääkaappi&liesi: 3=uusittu siisti, 2=ei ihan uusi / uusi epäsiisti, 1=vanha / huonokuntoinen
  • Kylpyhuone: 3=remontoitu siisti, 2=käytetty hyväkuntoinen / remontoitu huonokuntoinen, 1=huonokuntoinen
  • Lattiat: 3=hyväkuntoinen laminaatti/parketti/vinyyli, 2=hyväkuntoinen muovimatto tai epäsiisti laminaatti/parketti/vinyyli, 1=huonokuntoinen
  • Kuivien tilojen seinäpinnat: 3=hyväkuntoiset seinäpinnat, 2=pääosin hyväkuntoiset seinäpinnat, 1=huonokuntoiset seinäpinnat