Hyviä kassavirtakohteita Keravalta houkuttelevaan hintaan!

Kohteen asunnot ovat mukavan kokoisia 40-75m2 kompakteilla pohjaratkaisuilla sekä parvekkeilla varustettuja (pl. 41m2 asunnot, joissa pieni veranta sisääntulon vieressä) huoneistoja. Yhtiöjärjestyksen mukaan asunnot ovat yksiöitä, kaksioita ja kolmioita, mutta nykystandardien mukaan ne ovat todellisuudessa kaksioita, kolmioita ja neliöitä.

Asunnot ovat keskimäärin siistissä peruskunnossa ja kunnon puolesta hyvin paljon toisiaan vastaavia. Lähes kaikissa asunnoissa lattiamateriaalina on vinyylimatto ja seinät ovat pääosin maalatuilla pinnoilla. Pisteytyksessä asuntojen seinäpinnat saivat 1,93 ja lattiapinnat 1,81 pistettä (asteikolla 1-3).

Asuntojen keittiöt ovat pääosin täysin toimivia ja siistikuntoisia, joitain poikkeuksia lukuunottamatta. Keittiöt ovat materiaaleiltaan lähes poikkeuksetta toisiaan vastaavia, vaaleat kaapinovet ja vaalea välitilan laatoitus. Keittiöt saivatkin pisteytyksessä keskiarvopisteet 1,82/3. Kodinkoneita on uusittu aina tarpeen mukaan ja ne olivat pääosin toimivassa kunnossa, keskiarvopisteet: liesi 1,89 ja jääkaappi 2,14 (asteikolla 1-3).

Keittiöt toimivat nykykuntoisina vielä siis edelleen. Keittiön tasoa voi tarvittaessa nostaa edullisestikin uusimalla esimerkiksi välitilan, kaapinovet, tasot tai kodinkoneita.

Kylpyhuoneet ovat toteutettu toisiinsa nähden lähes vastaavin materiaalein. Meidän omistuksessa olevista asunnoista kylpyhuone on uusittu vuonna 2013 suurimmassa osassa (27/33) ja niissä lattiamateriaalina kestävä ja saumaton epoksi, seinissä vaaleat laatat. Alkuperäisissä kylpyhuoneissa muovimatto ja laattaseinät. Kylpyhuoneissa on liitännät pyykinpesukoneelle. Kylpyhuoneiden keskiarvopisteet ovat verrattain hyvät, 2,05/3 pistettä.

Teetimme yhteen asuntoon (C34) kevyen yleisilmettä mukavasti raikastaneen pintaremontin, jossa asennettiin uusi vinyylilankkulattia jalkalistoineen, seinäpinnat ja katto päivitettiin maalaamalla sekä keittiötä piristettiin uudella välitilalevyllä. Myös jääkaappipakastin uusittiin. Remontti sujui nopeasti hyvällä laadulla ja voimme suositella tekijää asuntojen remontteihin! Materiaalikansiosta löytyy remontin ennen ja jälkeen kuvat.

As Oy Keravan Ratsutila on viisikerroksinen omalle tontille vuonna 1993 valmistunut iso 66 huoneistoa käsittävä taloyhtiö, joka koostuu viisikerroksisesta kerrostalosta sekä kaksikerroksisesta luhtitalosiivestä.

Kohteessa on 54 pysäköintipaikkaa ja ne on yhtiön omistuksessa. Yhtiön hallinnassa on lisäksi kolme saunaosastoa, kuusi ulkoiluvälinevarastoa sekä jätekatos, jonka yhteydessä on koko korttelia palveleva sähkömuuntaja. Yhtiöllä on osuus Ahjo-keskukseen (tontille 1006-6) sijoitettuihin kerhotiloihin ja keskuspesulaan.

Kiinteistön kuntoa on seurattu aktiivisesti kuntotutkimuksin ja ylläpidetty lukuisin tarpeellisin remontein. Suurimpina remontteina vuoden 2015 parvekkeiden ja julkisivujen peruskorjaus, kaukolämpökeskuksen uusiminen (2019) sekä hissien peruskorjaus (2020). Hiljattain on tehty myös reippaasti ylläpitäviä huoltoremontteja, mm. laaja kattohuolto, ilmanvaihdon nuohous ja tasapainotus, salaojien sekä jätevesiviemäreiden huuhtelu. Myös rappukäytävät ”raikastettiin” tänä vuonna uusimalla valaistusta ja porraskäytävien maalauksilla.

Syksylle on tilattu myös muutamien pienempien huoltoremonttien toteutus. Tulevien vuosien suurimpia remontteja ovat arvion mukaan LV-putkikanaalin uusiminen sekä lämmityksen perussäätö, näihin isännöitsijä pyytää tarjoukset. Tarkastelujaksolla on arvion mukaan tulossa ikkunoiden uusiminen ja lisäksi maalämpöön siirtymistä selvitetään.

Vuoden 2022 remontit on toteutettu yhtiön kassavaroilla. Yhtiöllä on kassassa reipas puskuri (8.9.2022 n. 115.000€), joilla pystytään tarjouksista riippuen toteuttamaan lähitulevaisuuden remontteja merkittävästi. Hoitovastikkeella on haluttu kerätä puskuria remontteja varten eli käypä hoitovastiketaso on todellisuudessa edullisempi. Arviomme mukaan vastike on n. 0,2-0,4€/m2 ylisuuri.

Kohteen omistus on tällä hetkellä jakaantunut suunnilleen puoliksi meidän ja Keravan kaupungin vuokrataloyhtiön Nikkarinkruunun kesken. Lisäksi taloyhtiössä on yksi ulkopuolinen omistaja. Kaupungin tavoitteena on myydä omistamiaan asuntoja yksitellen omistusasujille eli yhtiön omistuspohja tullee jatkossa muuttumaan enemmän omistusasumispainotteiseksi.

Tehdyt remontit:

• 2022 Leikkialueen huoltotoimet ja muutokset
• 2022 Jätekatoksen palosuojaus
• 2022 Porrashuoneiden ja kellareiden valaistuksen uusiminen
• 2022 Porraskäytävien maalaus
• 2022 D-rapun huoneistojen KPH ikkunoiden uusiminen
• 2021 Pysäköintiruutujen massaus
• 2021 Viheralueiden kunnostuksia
• 2021 Ilmanvaihdon nuohous ja tasapainotus
• 2021 Jätevesiviemäreiden kuvaus ja huuhtelu
• 2020 Salaojien huuhtelu ja kuvaus
• 2020 Hissien peruskorjaus
• 2019-2020 Lämmitys- ja käyttövesiverkoston perussäädön suunnittelu
• 2019 Hissin peruskorjauksen suunnittelu
• 2019 Raitisilmasuodattimien vaihto
• 2019 Laaja kattohuolto
• 2019 Kattorakenteiden kuntokartoitus
• 2019 Kaukolämpökeskuksen uusiminen
• 2019 Paisuntasäiliön uusiminen
• 2019 Bauer vedenkäsittelylaitteen ohjausyksikön uusiminen
• 2018 Elementtisaunojen uusiminen
• 2017 A ja C saunojen peruskorjaus
• 2015 Julkisivujen ja parvekkeiden peruskorjaus
• 2015 Lukoston uusiminen
• 2015 Leikkivälineiden uusiminen
• 2013 Kiinteistön kuntoarvio
• 2011 IV nuohous ja säätö

Tulevat remontit 2022-2026:

• Syksyllä 2022 tilattu keinun ja liukumäen huoltomaalaus, ulkovarastojen ovien huoltomaalaus ja aukipitolaitteiden kiinnitysten korjaukset sekä Bauer vedenkäsittelylaitteen huolto
• Päätetty toteuttaa talojen välisen LV-putkikanaalin uusiminen ja lämmityksen perussäätö yhtenä hankkeena. Isännöitsijä pyytää remonteille tarjoukset.
• Päätetty selvittää kustannukset päävesimittarin vaihtamisesta etäluettavaksi
• Myöhemmin tarkastelujaksolla ikkunoiden uusiminen sekä maalämpöön siirtymisen selvitys

Vuonna 2022 tehdyt remontit toteutettu yhtiön kassavaroilla. Yhtiöllä kassassa 8.9.2022 yhteensä n. 115.000€. Tarkemmat tiedot kunnossapitotarveselvityksessä (ei päivitetty vuonna 2022) sekä hallituksen kokouspöytäkirjassa (toimitamme pyynnöstä).

Kerava on n. 37 000 asukkaan pääkaupunkiseudun kasvava ja kehittyvä kehyskunta. Pinta-alaltaan Kerava on Suomen 5. pienin ja asukasluvultaan 30. suurin kunta. Keravan asukastiheys onkin Helsingin ja Kauniaisten jälkeen 3. suurin koko maassa.

Kerava sijaitsee loistavien kulkuyhteyksien varrella, junamatka Helsingin keskustaan taittuu 20 minuutissa, autollakin puolessa tunnissa. Muihin kehyskuntiin verratessa, Keravan etuna voidaan pitää sitä, että se on kehyskunnista kaikkein lähimpänä Helsinkiä niin maantieteellisesti kuin etenkin ajallisesti, kiitos pääradan nopeiden junayhteyksien.

Keravan asukasluku on kasvanut tasaisesti vuosittain koko 2000-luvun ja kasvun ennustetaan jatkuvan. Keravan kaupunki uskoo voimakkaaseen asukasmäärän kasvuun ja kaupungissa onkin meneillään paljon isoja kaavoitusprojekteja. Keravalla järjestetään myös vuoden 2024 asuntomessut ja asuntomessualue sijaitseekin n. 2 kilometrin päässä kohteeltamme. MDI:n väestöennusteen mukaan Keravan väkiluku kasvaa tuhansilla vuoteen 2040 mennessä jokaisessa tulevaisuuden eri skenaariossa. Tuoreen tilaston mukaan Keravan asukasluku on kuntien sisäistä nettomuuttoa tarkasteltaessa kasvanut (viim. 12kk) 16. voimakkaimmin koko maassa.

Kerava on tuoreimman Suomen Vuokranantajien tuottaman kaupunkirankingin (2022) mukaan Suomen 10. paras asuntosijoituskaupunki 27:stä vertailussa mukana olevasta kaupungista. Kerava voittaa vertailussa muut kehyskunnat ja käytännössä edellä olevat kaupungit ovat vain kasvukolmion isot kaupungit sekä muutama yksittäinen maakuntakaupunki. Tutkimuksessa Kerava pärjää erityisen hyvin vuokrien kehityksessä (1. sija) sekä väestönkasvussa (5. sija). Arvonnousuodotuksissa Kerava on 10. sijalla, parhaana kehyskuntana jälleen.

Keravalla on kirkas tulevaisuus edessään ja voidaankin todeta, että Helsingin läheisyys, loistavat liikenneyhteydet, pääkaupunkiseudun vetovoima, kaupungin kehitysnäkymät ja väestönkasvuennusteet luovat erinomaisen pohjan pitkän aikavälin asuntosijoittamiselle. (Lähteet: Mdi.fi, Vuokranantajat.fi, Kaupunkianalyysi, Timo Aro, Tilastokeskus, Wikipedia.fi).

Lisätietoa Keravasta löytyy materiaalikansion kattavasta kaupunkianalyysistä.

• asukasluku 37 350 (30. suurin 30.6.2022)
• 0-14v 16,3%
• 15-64v 63,8%
• yli 64v 19,9%
• suomenkielisiä 86,3%
• kunnallisvero 19,25%

2km Keravan Keskustan itäpuolella, Lahden moottoritien tuntumassa, sijaitseva ”Keravan Hervanta” Ahjo on rakennuskannaltaan hyvin moninainen, vehreä asuinalue. Vaikka alueella on väljää 60-70 -luvun omakotitaloasumista on Ahjo aiemmin profiloitunut 1970-luvun vuokrakerrostaloalueeksi, mutta myöhemmän rakentamisen myötä nostanut päätään ja alueella on positiivisia kehityssuunnitelmia.

Aivan kohteen vieressä sijaitsevat Ahjon alakoulu ja päiväkoti. Lähistöllä on myös kaksi muuta päiväkotia ja kilometrin päässä yläkoulu. Kävelyetäisyydellä on myös lähikaupat Alepa ja K-Market. Parin sadan metrin päästä löytyy myös loistavat ulkoilumaastot, valaistu kuntorata sekä polkurikas ulkoilualue (tämä alue tulee säilymään myös tulevaisuudessa täysin virkistyskäytössä). Päivittäiset perustarpeet löytyvät siis läheltä ja ”kaikki muut palvelut” sekä isot marketit sitten 2km päästä Keravan keskustasta.

Liikenneyhteydet ovat hyvät sillä bussipysäkit sijaitsevat aivan kohteen vieressä tien molemmin puolin ja bussi vie 7 minuutissa keskustaan 30min välein, aamun ruuhka-aikaan tiheämmin. Keravan asemalta kulkee arkisin ruuhka-aikaan jopa 15 junavuoroa tunnissa etelän suuntaan ja nopeimmillaan mm. Pasilaan pääsee 18 minuutissa. Myös omalla autolla liikkuminen on sujuvaa ja Ahjosta on äärimmäisen helppo liittyä vierestä kulkevalle Lahden moottoritielle ja ajoaika Kehä III:lle on alle 15min. Liikenneverkon näkökulmasta Ahjontie on yksi Keravan joukkoliikenteen pääkatuja niin nyt kuin tulevaisuudessa. Ahjontietä pitkin kulkee myös kevyenliikenteen pääreitti, joten polkupyörällä kulkeminen on tehty helpoksi.

Etuovi.comin tilastojen mukaan postinumeroalueella on n. puolet omistusasujia, 53% kerrostaloasuntoja ja 47% pientaloasuntoja. Talouksien keskikoko on 2,2 henkilöä, keski-ikä 36v ja lapsiperheitä 31%.

Ahjon alue onkin optimaalinen asuinalue luonnon läheisyyttä arvostavalle autoilevalle työssäkäyvälle ihmiselle sekä toimiva myös lapsiperheille.

Alueen tulevaisuus

Ahjoon on on rakennettu uudempia kerrostaloja ja alueelle on kaavailtu paljon uutta täydennysrakentamista pitkälle 2020-30 -luvuille asti. Ahjossa etenkin radanvarteen viimeisten 2000- ja 2010-luvuilla rakennetut uudiskerrostalot ovat tuoneet Ahjoa modernimpaan suuntaan ja tulevien vuosien suunnitelmissa Ahjo uudistuu yhä lisää. Alueelle on kaavoitettu tontteja uudisrakentamiselle, uusia asuntoja on kohteen läheisyyteen rakentuu tulevaisuudessa n. 400kpl, sekä kerros- että rivitaloja.

Ahjon alueen merkittävin liikenteeseen vaikuttava tekijä on 2030-luvulla mahdollisesti käynnistyvä Kerava-Nikkilä radan henkilöliikenne, mikä toisi lähijunapysäkin Ahjoon vain 200m päähän kohteesta. Toteutuessaan se nostaisi hetkessä Ahjon haluttavuutta ja saavutettavuutta asuinalueena.

”Ahjoa ja Keravaa voi pitää siinä mielessä hyvin turvallisena asuntosijoituskohteena, että asunnot tulevat suurella varmuudella vähintäänkin säilyttämään arvonsa pitkällä tähtäimellä ja todennäköisimmin jopa hieman nousemaan. Kerava ja Ahjon alue tarjoavat kuitenkin tähän ”turvalliseen” taustaan vasten verrattain hyvää vuokratuottoprosenttia, mikä on alueen vahvuus. Ahjontie 9:ään sijoittavan tulee tiedostaa se, että jos taloyhtiötä ja asuntoja pidetään hyvässä kunnossa, asuntojen markkina-arvo pitkällä (10-20v) aikavälillä tulee säilymään / mahdollisesti hieman nousemaan, mutta pääosa tuotosta tulee koostumaan vuokratuottokomponentin kautta.” (Lainaus: Alueanalyysi)

Tarkempaa lisätietoa alueesta löytyy materiaalikansion erittäin kattavasta alueanalyysistä.

• Tuottolaskelmat eivät huomioi varainsiirto- ja pääomatuloveron vaikutusta
• Vanhoissa vuokrasopimuksissa vesi kuuluu vuokraan, uusissa asukas maksaa vuokran päälle. Hinnastossa ja tuottolaskelmissa tämä on huomioitu, ilmoitetusta vuokrasta on jo vähennetty osakkaan maksettavaksi tuleva vesimaksu niissä asunnoissa, joissa vesi sisältyy vuokraan.
• Oman pääoman tuotto on laskettu 70% velkavivulla ja 3,5% kokonaiskorolla
• Asunnot on pisteytetty keittiöiden, kylpyhuoneiden sekä asuinpintojen mukaan. Kuntopisteet eivät perustu erillisiin kuntotutkimuksiin vaan asuntokierroksella silmämääräisesti tehtyihin arvioihin
• Hinnoittelu on tehty asuinkerroksen, asunnon vuokran sekä kunnon mukaan, painottaen keittiön ja kylpyhuoneen kuntoa. Kuntopisteiden painotuskertoimet kokonaispisteissä (keittiö x 3, jääkaappi x 0,5, liesi x 0,5, kylpyhuone x 5, lattia x 2 ja seinät x 1)
• Kuntopisteiden arviointikriteerit:
  • Keittiö: 3=remontoitu siisti, 2=remontoitu epäsiisti / siisti ei remontoitu, 1=ei remontoitu epäsiisti
  • Jääkaappi&liesi: 3=uusittu siisti, 2=ei ihan uusi / uusi epäsiisti, 1=vanha / huonokuntoinen
  • Kylpyhuone: 3=remontoitu siisti, 2=käytetty hyväkuntoinen / remontoitu huonokuntoinen, 1=huonokuntoinen
  • Lattiat: 3=hyväkuntoinen laminaatti/parketti/vinyyli, 2=hyväkuntoinen muovimatto tai epäsiisti laminaatti/parketti/vinyyli, 1=huonokuntoinen
  • Kuivien tilojen seinäpinnat: 3=hyväkuntoiset seinäpinnat, 2=pääosin hyväkuntoiset seinäpinnat, 1=huonokuntoiset seinäpinnat