2km Keravan keskustasta - huippuhinnat ja mukavat 7-8 % vuokratuotot!

Nyt myyntiin tulee muutama tehokkaan kompaktilla pohjaratkaisulla varustettu 40-41m² kaksio, 58,5-60m² kolmioita sekä yksi isompi 75 neliön huoneisto. Kerrostalon kaksioissa on oma parveke ja luhtitalon kaksioissa on kuisti/veranta. Yhtiöjärjestyksen mukaan asunnot ovat yksiöitä, kaksioita ja kolmioita, mutta nykystandardien mukaan ne ovat todellisuudessa kaksioita, kolmioita ja neliöitä.

Asunnot ovat keskimäärin siistissä peruskunnossa, jotkut asunnot on pintaremontoituja ja osassa tasoa kannattaa vuokralaisen vaihtuessa nostaa pintaremontein. Lähes kaikissa asunnoissa lattiamateriaalina on vinyylimatto ja seinät ovat pääosin maalatuilla pinnoilla.

Asuntojen keittiöt ovat pääosin täysin toimivia, siistikuntoisia ja toistensa tasoisia, joitain poikkeuksia lukuunottamatta. Kodinkoneita on uusittu aina tarpeen mukaan ja ne olivat pääosin toimivassa kunnossa. Keittiön tasoa voi tarvittaessa nostaa edullisestikin uusimalla esimerkiksi välitilan, kaapinovet, tasot tai kodinkoneita.

Suurimmassa osassa myytävistä asunnoista kylpyhuone on uusittu vuonna 2013 ja niissä lattiamateriaalina kestävä ja saumaton epoksi tai laatta, seinissä vaaleat laatat. Alkuperäisissä kylpyhuoneissa on muovimatto ja laattaseinät. Kylpyhuoneissa on liitännät pyykinpesukoneelle.

Olemme teettäneet kohteeseen muutamia yleisilmettä mukavasti raikastaneita pintaremontteja. Materiaalikansiosta löytyy esimerkkiremontti, jossa asennettiin uusi vinyylilankkulattia jalkalistoineen, seinäpinnat ja katto päivitettiin maalaamalla sekä keittiötä piristettiin uudella välitilalevyllä. Myös jääkaappipakastin uusittiin. Remontti sujui nopeasti hyvällä laadulla ja voimme suositella tekijää asuntojen remontteihin!

As Oy Keravan Ratsutila on viisikerroksinen omalle tontille vuonna 1993 valmistunut iso 66 huoneistoa käsittävä taloyhtiö, joka koostuu viisikerroksisesta kerrostalosta sekä kaksikerroksisesta luhtitalosiivestä.

Kohteessa on 54 pysäköintipaikkaa ja ne on yhtiön omistuksessa. Yhtiön hallinnassa on lisäksi kolme saunaosastoa, kuusi ulkoiluvälinevarastoa sekä jätekatos, jonka yhteydessä on koko korttelia palveleva sähkömuuntaja. Yhtiöllä on osuus Ahjo-keskukseen (tontille 1006-6) sijoitettuihin kerhotiloihin ja keskuspesulaan.

Taloyhtiötä on pidetty kunnossa lukuisin tarpeellisin remontein. Suurimpina remontteina parvekkeiden ja julkisivujen peruskorjaus (2015), kaukolämpökeskuksen uusiminen (2019), hissien peruskorjaus (2020), lämpö-vesi putkikanaalin uusiminen (2023) sekä aivan tuoreeltaan uusittu lukkosaumapeltikatto.

Kohteeseen on tehty myös reippaasti ylläpitäviä huoltoremontteja, mm. ilmanvaihdon nuohous ja tasapainotus, lämmitys- ja käyttövesijärjestelmän venttiileiden uusiminen ja tasapainotus, salaojien sekä jätevesiviemäreiden huuhtelu. Myös rappukäytävät on ”freesattu” uusimalla valaistusta ja porraskäytävien maalauksilla.

KPTS:n mukaan seuraavalle viisivuotisjaksolle on arvioitu lähinnä pienempiä huoltoremontteja eli isompia remonttihuolia ei tässä kohteessa ole.

Hoitovastiketta nostettiin 1.6.2024 alkaen 4,05 eurosta 4,23 euroon neliöltä ja talousarvioon on huomioitu kuluvalle vuodelle korjauksiinkin yli 26.000€ eli nykyisellä hoitovastiketasolla pienemmät huoltoremontit pitäisi pystyä helposti rahoittamaan hoitovastikkeella eikä talousarvion perusteella tarvetta hoitovastikkeen nostamiselle aivan heti tunnu olevan.

Tehdyt remontit:

• 2024 Vesikatteen uusiminen (asuinrakennus, pihavarastorakennukset ja jätekatos) sekä yläpohjan lisälämmöneristys (yhtiölainarahoitus)
• 2023 Ikkunoiden ja parvekeovien kuntokartoitus
• 2023 Aluevalaistuksen uusiminen
• 2023 Alapohjan ryömintätilan siivous
• 2023 Pihavarastojen ovien huoltomaalaus
• 2023 LKV kiertopumpun uusiminen
• 2023 Lämmitys ja käyttövesijärjestelmän venttiileiden uusiminen ja tasapainotus
• 2023 Lämpö-vesi putkikanaalin uusiminen (yhtiölainarahoitus)
• 2022 Bauer vedenkäsittelylaitteen huoltotarkastus
• 2022 Porraskäytävien maalaus
• 2022 Porrashuoneiden ja kellarin valaistuksen uusiminen
• 2022 Jätekatoksen palosuojaus
• 2022 D-rapun huoneistojen KPH ikkunoiden uusiminen
• 2022 Energiatodistuksen päivitys
• 2022 Kiinteistön kuntoarvio
• 2022 Talojen välisen putkikanaalin uusimisen suunnittelu
• 2021 Pysäköintiruutujen massaus
• 2021 Viheralueiden kunnostuksia
• 2021 Ilmanvaihdon nuohous ja tasapainotus
• 2021 Jätevesiviemäreiden kuvaus ja huuhtelu
• 2020 Salaojien huuhtelu ja kuvaus
• 2020 Hissien peruskorjaus
• 2019-2020 Lämmitys- ja käyttövesiverkoston perussäädön suunnittelu
• 2019 Hissin peruskorjauksen suunnittelu
• 2019 Raitisilmasuodattimien vaihto
• 2019 Laaja kattohuolto
• 2019 Kattorakenteiden kuntokartoitus
• 2019 Kaukolämpökeskuksen uusiminen
• 2019 Paisuntasäiliön uusiminen
• 2019 Bauer vedenkäsittelylaitteen ohjausyksikön uusiminen
• 2018 Elementtisaunojen uusiminen
• 2017 A ja C saunojen peruskorjaus
• 2015 Julkisivujen ja parvekkeiden peruskorjaus
• 2015 Lukoston uusiminen
• 2015 Leikkivälineiden uusiminen
• 2013 Kiinteistön kuntoarvio
• 2011 IV nuohous ja säätö

Tulevat remontit 2024-2028:

• 2024 Korvausilmaventtiilisuodattimien vaihto
• 2024-2025 Palovaroittimet
• 2025 Kohteeseen soveltuvien energiaremonttivaihtoehtojen selvitys
• 2025 Julkisivun paikalliset maalikorjaukset ja puhdistus tarvittavilta osin, ikkunapielien kuntotutkimus
• 2025 Pihakalusteiden huoltomaalaus
• 2026 Poistoilmakoneiden uusiminen
• 2027-2028 Porraskäytävien lattiapinnoitteiden uusiminen
• 2028-2029 Ikkunoiden ja parvekeovien kuntokartoitus

Tarkemmat tiedot materiaalikansion kunnossapitotarveselvityksessä.

Yhtiölainat

Vuoden 2023 Lämpö-vesi putkikanaalin uusiminen on toteutettu yhtiölainarahoituksella. Yhtiölainatiedot: EPOP laina-aika 5v, päättyy 15.5.2028, 6kk euribor + 0,95%.

Vuonna 2024 tehty vesikattoremontti ja lisälämmöneristys (lisälämmöneristys on vielä tekeillä) on toteutettu yhtiölainalla, joka jyvittyy asunnoille remontin valmistuttua. Kattoremontin yhtiölainatiedot: EPOP laina-aika 10v, 12kk euribor + 0,95%.

Vesikattoremontista sekä lisälämmöneristyksestä asunnoille myöhemmin kohdistuva yhtiölaina on arviolta hieman yli 80€/m2 ja rahoitusvastike n. 1€/m2.

Kerava on n. 38 000 asukkaan pääkaupunkiseudun kasvava ja kehittyvä kehyskunta. Pinta-alaltaan Kerava on Suomen 5. pienin ja asukasluvultaan 30. suurin kunta. Keravan asukastiheys onkin Helsingin ja Kauniaisten jälkeen 3. suurin koko maassa.

Kerava sijaitsee loistavien kulkuyhteyksien varrella, junamatka Helsingin keskustaan taittuu 20 minuutissa, autollakin puolessa tunnissa. Muihin kehyskuntiin verratessa, Keravan etuna voidaan pitää sitä, että se on kehyskunnista kaikkein lähimpänä Helsinkiä niin maantieteellisesti kuin etenkin ajallisesti, kiitos pääradan nopeiden junayhteyksien.

Keravan asukasluku on kasvanut tasaisesti vuosittain koko 2000-luvun, viimeisen 10 vuoden aikana jopa 10%. Keravan kaupunki uskoo voimakkaaseen asukasmäärän kasvuun ja kaupungissa onkin meneillään paljon isoja kaavoitusprojekteja. MDI:n väestöennusteen mukaan Keravan väkiluku kasvaa tuhansilla vuoteen 2040 mennessä jokaisessa tulevaisuuden eri skenaariossa.

Keravalla on kirkas tulevaisuus edessään ja voidaankin todeta, että Helsingin läheisyys, loistavat liikenneyhteydet, pääkaupunkiseudun vetovoima, kaupungin kehitysnäkymät ja väestönkasvu luovat erinomaisen pohjan pitkän aikavälin asuntosijoittamiselle. (Lähteet: Mdi.fi, Vuokranantajat.fi, Kaupunkianalyysi, Timo Aro, Tilastokeskus, Wikipedia.fi).

• asukasluku 38 211 (30. suurin 31.12.2023)
• 0-14v 16,3%
• 15-64v 63,8%
• yli 64v 19,9%
• suomenkielisiä 82,6%

2km Keravan Keskustan itäpuolella, Lahden moottoritien tuntumassa, sijaitseva ”Keravan Hervanta” Ahjo on moninainen ja vehreä asuinalue. Vaikka alueella on väljää 60-70 -luvun omakotitaloasumista on Ahjo aiemmin profiloitunut vuokrakerrostaloalueeksi, mutta 2000-luvun uudisrakentamisen myötä nostanut päätään ja alueella on positiivisia kehityssuunnitelmia.

Aivan kohteen vieressä sijaitsevat Ahjon alakoulu ja päiväkoti. Lähistöllä on myös kaksi muuta päiväkotia ja kilometrin päässä yläkoulu. Kävelyetäisyydellä on myös lähikaupat Alepa ja K-Market. Parin sadan metrin päästä löytyy myös loistavat ulkoilumaastot, valaistu kuntorata sekä polkurikas ulkoilualue (tämä alue tulee säilymään myös tulevaisuudessa täysin virkistyskäytössä). Päivittäiset perustarpeet löytyvät siis läheltä ja ”kaikki muut palvelut” sekä isot marketit sitten 2km päästä Keravan keskustasta.

Liikenneyhteydet ovat hyvät sillä bussipysäkit sijaitsevat aivan kohteen vieressä tien molemmin puolin ja bussi vie 7 minuutissa keskustaan 30min välein, aamun ruuhka-aikaan tiheämmin. Keravan asemalta kulkee arkisin ruuhka-aikaan jopa 15 junavuoroa tunnissa etelän suuntaan ja nopeimmillaan mm. Pasilaan pääsee 18 minuutissa ja Tikkurilaankin alle 10 minuutissa.

Myös omalla autolla liikkuminen on sujuvaa ja Ahjosta on äärimmäisen helppo liittyä vierestä kulkevalle Lahden moottoritielle ja ajoaika Kehä III:lle on alle 15min. Liikenneverkon näkökulmasta Ahjontie on yksi Keravan joukkoliikenteen pääkatuja niin nyt kuin tulevaisuudessa. Ahjontietä pitkin kulkee myös kevyenliikenteen pääreitti, joten polkupyörällä kulkeminen on tehty helpoksi.

Etuovi.comin tilastojen mukaan postinumeroalueella on n. puolet omistusasujia, 53% kerrostaloasuntoja ja 47% pientaloasuntoja. Talouksien keskikoko on 2,2 henkilöä, keski-ikä 38v ja lapsiperheitä 29%.

Ahjon alue onkin optimaalinen asuinalue luonnon läheisyyttä arvostavalle autoilevalle työssäkäyvälle ihmiselle sekä toimiva myös lapsiperheille.

Alueen tulevaisuus

Ahjoon on on rakennettu uudempia kerrostaloja ja alueelle on kaavailtu paljon uutta täydennysrakentamista pitkälle 2020-30 -luvuille asti. Ahjossa etenkin radanvarteen viimeisten 2000- ja 2010-luvuilla rakennetut uudiskerrostalot ovat tuoneet Ahjoa modernimpaan suuntaan ja tulevien vuosien suunnitelmissa Ahjo uudistuu yhä lisää. Alueelle on kaavoitettu tontteja uudisrakentamiselle, uusia asuntoja on kohteen läheisyyteen rakentuu tulevaisuudessa n. 400kpl, sekä kerros- että rivitaloja.

Ahjon alueen merkittävin liikenteeseen vaikuttava tekijä on 2030-luvulla mahdollisesti käynnistyvä Kerava-Nikkilä radan henkilöliikenne, mikä toisi lähijunapysäkin Ahjoon vain 200m päähän kohteesta. Toteutuessaan se nostaisi hetkessä Ahjon haluttavuutta ja saavutettavuutta asuinalueena.

”Ahjoa ja Keravaa voi pitää siinä mielessä hyvin turvallisena asuntosijoituskohteena, että asunnot tulevat suurella varmuudella vähintäänkin säilyttämään arvonsa pitkällä tähtäimellä ja todennäköisimmin jopa hieman nousemaan. Kerava ja Ahjon alue tarjoavat kuitenkin tähän ”turvalliseen” taustaan vasten verrattain hyvää vuokratuottoprosenttia, mikä on alueen vahvuus. Ahjontie 9:ään sijoittavan tulee tiedostaa se, että jos taloyhtiötä ja asuntoja pidetään hyvässä kunnossa, asuntojen markkina-arvo pitkällä (10-20v) aikavälillä tulee säilymään / mahdollisesti hieman nousemaan, mutta pääosa tuotosta tulee koostumaan vuokratuottokomponentin kautta.” (Lainaus: Alueanalyysi)

Tarkempaa lisätietoa alueesta löytyy materiaalikansion erittäin kattavasta alueanalyysistä (syksy 2022).

• Tuottolaskelmat eivät huomioi varainsiirto- ja pääomatuloveron vaikutusta
• Vanhoissa vuokrasopimuksissa vesi kuuluu vuokraan, uusissa asukas maksaa vuokran päälle. Hinnastossa ja tuottolaskelmissa tämä on huomioitu, ilmoitetusta vuokrasta on jo vähennetty osakkaan maksettavaksi tuleva vesimaksu niissä asunnoissa, joissa vesi sisältyy vuokraan.
• Asunnot on pisteytetty keittiöiden, kylpyhuoneiden sekä asuinpintojen mukaan. Kuntopisteet eivät perustu erillisiin kuntotutkimuksiin vaan asuntokierroksella silmämääräisesti tehtyihin arvioihin
• Hinnoittelu on tehty asuinkerroksen, asunnon vuokran sekä kunnon mukaan, painottaen keittiön ja kylpyhuoneen kuntoa. Kuntopisteiden painotuskertoimet kokonaispisteissä (keittiö x 3, jääkaappi x 0,5, liesi x 0,5, kylpyhuone x 5, lattia x 2 ja seinät x 1)
• Kuntopisteiden arviointikriteerit:
  • Keittiö: 3=remontoitu siisti, 2=remontoitu epäsiisti / siisti ei remontoitu, 1=ei remontoitu epäsiisti
  • Jääkaappi&liesi: 3=uusittu siisti, 2=ei ihan uusi / uusi epäsiisti, 1=vanha / huonokuntoinen
  • Kylpyhuone: 3=remontoitu siisti, 2=käytetty hyväkuntoinen / remontoitu huonokuntoinen, 1=huonokuntoinen
  • Lattiat: 3=hyväkuntoinen laminaatti/parketti/vinyyli, 2=hyväkuntoinen muovimatto tai epäsiisti laminaatti/parketti/vinyyli, 1=huonokuntoinen
  • Kuivien tilojen seinäpinnat: 3=hyväkuntoiset seinäpinnat, 2=pääosin hyväkuntoiset seinäpinnat, 1=huonokuntoiset seinäpinnat