Vuokratuottolaskuri laskee asunnon todellisen tuoton
Vuokratuoton ymmärtäminen ja oikein laskeminen on asuntosijoittamisen tärkeimpiä asioita. Itseään ei kannata pettää tekemällä liian optimistisia arvioita tai jättämällä olennaisia seikkoja huomioimatta. Saat tässä artikkelissa käytössä olevat vuokratuottolaskurit ilmaiseksi liittymällä postituslistallemme.
Päivitys! Olemme julkaisseet juuri uuden, entistä laajemman ja tarkemman version vuokratuottolaskurista. Pääset lukemaan uuden vuokratuottolaskurin ominaisuuksista ja lataamaan sen ilmaiseksi käyttöösi tästä: Lataa uudistettu vuokratuottolaskuri.
Vuokratuoton laskeminen yksinkertaisesti
Alla näkyvä laskentakaavaa kannattaa käyttää vain suuntaviivana arvioitaessa kohdetta hyvin yleisesti. Se kertoo kohteesta saatavan maksimituoton, koska siinä ei ole huomioitu remontteja tai muita kuluja. Yksinkertainen laskukaava antaa kuitenkin yleiskuvan tuotosta. Sillä voi tehdä nopeaa vertailua eri asuntojen välillä ja karsia huonot kohteet pois syventymättä niihin sen tarkemmin. Velattomaan hintaan voi myös lisätä mukaan varainsiirtoveron.
((vuokra – hoitovastike) * 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero)) * 100 % = vuokratuotto
esim. (500 – 110) * 12 / (65 000 + 1300) * 100 % = 7,06 %
Vuokratuottoon vaikuttaa todellisuudessa enemmän tekijöitä kuin mitä edellisessä laskurissa otettiin huomioon. Suurin tuottoon vaikuttava tekijä on tulevat remonttikustannukset. Tämän kirjoituksen lopussa olevasta taulukosta näkyy yleisellä tasolla eri remonttien kustannusarvioita. Hintoihin vaikuttaa kuitenkin monta tekijää ja ne ovat hyvin tapauskohtaisia.
Kuinka vuokratuottolaskuri toimii
Syötä laskuriin asunnon ensin asunnon tiedot, remonttikustannukset, omarahoitusosuus, lainan korko sekä laina-aika. Tämän jälkeen laskuri laskee erilaisia hyödyllisiä lukuja. Laskurissamme on ohjeet sen käyttöön ja alla muutama huomionarvoinen asia.
Vuokratuotto sijoitukselle: Vuokratuottoon on otettu huomioon remonttikustannus, joten se kuvaa tuottoa pitkällä aikavälillä.
Oman pääoman tuotto: Tuotto omalle pääomalle riippuu paljon pankin kanssa neuvotelluista lainaehdoista.
Kassavirta lainan maksun jälkeen: Jos kassavirta on lainan maksamisen jälkeen negatiivinen, tarkoittaa se sitä, että vuokra ei riitä kattamaan kuukausittaisia kulueriä. Tämä seikka kannattaa tiedostaa ennen asunnon ostoa.
Saat ladattua uudistetun vuokratuottolaskurimme ilmaiseksi liittymällä sähköpostilistallemme!
Remonttien hinnat
| Remontti | Hinta (EUR/m2) | Hinta 30 m2 asuntoon |
|---|---|---|
| Täydellinen linjasaneeraus (viemärit, putket, märkätilat, sähköt, sauna) | 500 – 900 | 15 000 – 27 000 |
| Putkien kunnostus (viemärin pinnoitus, uudet käyttövesiputket ja sähkölinjat) | 250 – 500 | 7500 – 15 000 |
| Katto | 40 – 80 | 1200 – 2400 |
| Julkisivu | 150 – 300 | 4500 – 6000 |
| Parveke | 50 – 200 | 1500 – 6000 |
| Ikkunat | 80 – 120 | 2400 – 3600 |
| Hissin modernisointi | – | 60 000 – 90 000 / hissi |
| Hissin rakentaminen | – | 125 000 – 200 000 / hissi |
Vastaa
Lue seuraavaksi
Ostimme ison asuntoportfolion yhteistyössä Sibvest Oy:n kanssa
Sijoitusasunnot.com Group Oy ja Sibvest Oy ostivat yhteistyössä Majakkalahden Kiinteistöt Oy:n 185 asunnon portfolion. Ostetut kohteet sijaitsevat Oulussa, Jyväskylässä, Kuopiossa ja Rovaniemelle. Kaupat petaavat vauhdikasta starttia molempien yritysten alkuvuoteen.
Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yritykselle?
Useimmiten vastaus on, että asunnot kannattaa pitää omissa nimissään, mutta ei aina. Keräsimme kaikki oleellisimmat asiat, jotka vaikuttavat päätöksentekoon.
Turhanpäiväinen ajankäyttö syö tuottosi
Asuntosijoittamisessa mahdollisia tutkittavia asioita on aivan loputtomasti ilman, että siitä olisi juuri mitään hyötyä. Se on siis joillekin aikamoinen ansa, koska heillä on tuntemus, että ostokohteen asioita pitäisi käydä mahdollisimman paljon läpi, mutta moni ei sen vuoksi saa sijoitetuksi mihinkään. Usein ne ketkä kyselevät eniten, eivät lopulta sijoita mihinkään.
Aloittelijan kysymys.
Miten on eikö verottaja vie vielä 30% vuokrasta niin miten se on huomioitu vuokratuotossa yllämainitussa missä velkavivulla otettu omarahoitus 20000e.
Moikka Nikke,
Kiitos kysymyksestä. Kaksi asiaa on varmaa Suomessa eli kuolema ja verot. Tässä laskelmassa emme ole huomioineet verojen vaikutusta, koska verotuksen määrä riippuu pääomatulojen kokonaismäärästä (mikäli sijoittaa yksityishenkilönä) tai jos sijoittaa yhtiön kauttaa niin verot menevät hieman eri tavalla. Kysymykseesi viitaten normaalisti yksityishenkilönä pääomatuloveroja maksetaan laskurin esimerkissä vuokra – hoitovastike * 0,3 = (500-110)*0,3 = 117€/kk.
Ystävällisin terveisin Ville Sijoitusasunnoilta.
[…] Vuokratuottolaskuri laskee asunnon todellisen tuoton […]
Hei!
Olen ihmetellyt, miksi vuokratuottolaskurin vuokratuottoprosentissa ei oteta huomioon lainan korkoja. Ohjelmahan antaa saman vuokratuottoprosentin riippumatta siitä onko kohde 100% velkavivulla vai 100% omalla rahalla. Ensinmainittu kuitenkin maksaa korkokuluja joka kuukausi myös, ja vaikka niillä saakin pienennettyä verotettavaa tuloa. Tämä ei kyllä ole vain tämän laskurin ”vika”, vaan ylipäätään kaikki vuokratuottolaskurit jättävät sen huomiotta, eikö totta?
Hei,
Jos lataat sivuiltamme vuokratuottolaskurin, niin kyllä siinä on otettu velkavipu huomioon, tottakai.
Kiitos laskureista. Monet kerrat on tullut käytettyä ja hyväksi havaittua! Yksi kehitysehdotus: saisiko laskuriin toiminnon, jolla voisi laskea uudiskohteen tiedot? Taloyhtiölaina ja rahoitusvastike mutkistaa kaavaa sen verran, että nykyinen laskuri ei oikein sovellu siihen.
Mukava kuulla, että laskureista on ollut hyötyä! Erittäin hyvä idea tehdä laskuri myös uudiskohteelle. Tehdään se seuraavassa päivitysvaiheessa.
Miksi korkolaskurissa ei ole korkopäiviä huomioitu? Pankissa ainakin laskevat.
Tarkoitatko korkopäivillä sitä minä kuukauden päivänä laina erääntyy maksettavaksi? Onhan sillä tietysti merkitystä lainan kustannuksissa, mutta se on kuitenkin melko vähäinen. Se on myös hieman monimutkaisempi tehdä exceliin. Niistä syistä se on jätetty pois.
Huomaa, että ammattimaisen vuokratuottolaskurin esimerkissä on käytetty tasaerälainaa, jossa lyhennys+korko pysyy vakiona. Koron noustessa laina-aika joustaa. Korkojen ollessa nyt ennätysalhaalla, esimerkissä käytetty 15 vuoden laina-aika ei toteudu vaan venyy. Maksujakson alussa korkojen osuus on suurempi ja lopussa kuukausimaksu on suurimmalta osin vuokratulosta vähennyskelvotonta lyhennystä. Tämä laina tulee kalliimmaksi, kasvattaa hitaammin omaa pääomaa (equity) ja lainan viimeisen maksuerän ajankohta ei ole tiedossa. Toisaalta lainan kuukausierä on vakio.
Jos käytettäisiin tasalyhenteistä lainaa, laina-aika ei jousta ja lyhennys on joka kuukausi sama. Kokonaiskuukausierä joustaa koron muutoksen mukana. Tämä on edullisin lainavaihtoehto mutta rasitus alkupäässä on suurin. Korkojen muutokset näkyvät kuukausierässä, mikä on ollut mukavaa viime vuosina mutta tätä mallia käytettäessä pitää varautua korkojen nousuun.
Hei Harri! Kiitos palautteestasi.
Olemme käyttäneet laskurissamme tasaerä- eli annuiteettilainaa, kuten mainitsit. Tasaerälainassa lyhennys+korko ei kuitenkaan pysy vakiona, vaan laina-aika. Jos korot nousevat, kuukausimaksu kasvaa – ja päinvastoin. Vuokratuottolaskurissamme ei vielä näy lyhennysaikataulua, mutta voit todeta saman käyttämällä lainalaskuri.fi laskuria osoitteessa http://lainalaskuri.fi/calc-monthlypayment.php. Vuokratuottolaskuristamme käy kuitenkin ilmi, että sekä korko että lyhennyssumma muuttuuvat, kun korkoa vaihtaa laskurissa. Pankki ei välttämättä edes suostu myöntämään lainaa sijoitusasuntoihin, jos laina-aika ei ole etukäteen tiedossa.
15 vuoden maksuaikatalu pysyy siis samana, mutta sijoittajan on varauduttava suurempiin maksueriin, jos korot nousevat. Riski on suurempi alkuvaiheessa, kun lainamäärä on korkeimmillaan.
Vertailtaessa tasalyhenteistä- ja tasaerälainaa ollaankin asuntosijoittamisen ytimessä. Lähtökohtana jokaisessa sijoituskohteessamme on positiivinen kassavirta. Jos käytetään tasalyhenteistä lainaa, jossa kuukausierät ovat alkuvaiheessa suuria, on kassavirta usein negatiivinen. Jos jokainen ostettava asunto tuottaa negatiivista kuukausittaista kassavirtaa + mätkyt kerran vuodessa päälle, niin asuntokannan kasvattaminen on miltei mahdotonta ilman, että samalla myy asuntoja eteenpäin.
Näen itse asunnolle otetun lainan, että se on hyöty eikä rasite. Jos maksat lainalle korkoa esim. 3 % ja saat sille 8 % tuoton, niin miksi maksaa lainaa pois? Jos pankit myöntäisivät lainaa, josta maksettaisiin vain korkoja, ottaisimme niitä ilomielin vastaan. Kassavirta on mielestämme prioriteettinumero yksi. Joku näkee tässä ajattelutavassa valtavat riskit, minä taas valtavan potentiaalin, joka on riippuvainen hankituiden sijoituskohteiden tuotosta. Jokaisen lainannoston yhteydessä neuvottelemme lyhennysvapaan 3-6 kuukauden jakson, jotta saamme kassaa kerrytettyä taas seuraavaan ostoon.
Toivottavasti Harri vastasin ajatuksiisi.