Vinkkejä sijoituslainan neuvotteluun pankissa

Pankkineuvottelut voivat olla välillä melkoista kädenvääntöä pankkien kanssa

Vinkit pankin lainaneuvotteluihin

Velkavipua oikein hyödyntämällä asuntosijoittamisesta voi saada merkittävästi parempaa tuottoa sijoitetulle pääomalle kuin ilman lainaa. Se on yksi asuntosijoittamisen parhaista puolista ja siksi sijoittajan suhde pankkiin tai pankkeihin on tärkeässä roolissa.

Listasimme alle tärkeimmät seikat, joilla olet vahvoilla neuvottelupöydän ääressä. Kerromme myös mihin pankin lainaehtoihin kannattaa kiinnittää huomiota. Pidä mielessä, että lähestulkoon kaikki asiat ovat neuvoteltavissa. Ole itsevarma!

Yleistä neuvotteluista

Heti alkuun on hyvä tiedostaa muutama asia lainaneuvotteluista. Ensinnäkin pankkien välillä voi olla merkittäviä eroja. Jotkut pankit eivät välttämättä suosi sijoitusasuntojen lainoittamista, kun toiset taas tekevät sitä mielellään.

Uskomatonta kyllä, mutta hyvin iso merkitys on myös pankin työntekijällä. Meillä on tästä ihan omakohtaista kokemusta. Menimme saman pankin eri työntekijöille tismalleen saman ostettavan kohteen kanssa vieläpä samalla viikolla, ja lopputuloksena oli yksi myönteinen ja yksi kielteinen lainapäätös. Yleinen ja pankin taloudellinen tilanne vaikuttaa myös lainansaantiin ja -ehtoihin.

Oma taloutesi

Henkilökohtainen taloutesi on oltava kunnossa, jos haluat saada pankista lainaa sijoitusasuntoja varten. Pankkia kiinnostaa lainanhakijassa muun muassa tulot, menot, varallisuus ja velat. Pitkään kestäneestä pankkisuhteesta on apua, koska pankki näkee, että olet hoitanut asiasi. Luottotiedot on oltava kunnossa eikä maksuhäiriöitä saa olla.

Pankki arvostaa myös, jos hakijalla on käytössä pankin muita tuotteita kuten rahastoja tai vakuutuksia. Jos olet hoitanut omat asiasi tunnollisesti, ei lainansaannissa pitäisi olla hankaluuksia.

Omarahaosuus

Pankit vaativat yleensä 20-30% omaa rahaa ja/tai vakuuksia ostettavaan kohteeseen. Jos sijoitusasunto maksaa 60 000€, niin tarvitset siis 12 000 – 18 000€ omaa rahaa ja/tai vakuuksia kauppaan. Jos sinulla on vapaita vakuuksia, voit saada pankin rahoittamaan kohteen 100%:sti. Täysimääräisesti lainoitetuissa kohteissa riski kuitenkin kasvaa, joka kannattaa ottaa huomioon esimerkiksi, jos korot nousevat merkittävästi.

Talouden kirjanpito

Kannustamme pitämään henkilökohtaista kirjanpitoa, josta näkee varallisuuden, velat, tulot sekä menot. Jos sinulla on jo sijoitusasunto(ja), niin kirjaa ne mukaan laskelmiin (arvo, velan määrä, vuokra, vastike, lainan lyhennys). Tällöin pankki näkee, että pidät huolta taloudestasi. Tämä ei ole pelkästään pankkia, vaan myös itseäsi varten.

Kohteen esittely

Anna pankille selkeät tiedot mitä olet ostamassa. Laske valmiiksi kohteen vuokratuotto ja toivomasi lainanlyhennysohjelma. Lopputulos olisi hyvä olla sellainen, että asunnosta tuleva kassavirta kattaisi vastikkeet ja lainanlyhennykset ainakin ennen veroja.

Tee tavoitteesi pankille selväksi

Jos et ole ostamassa vain yksittäistä sijoituasuntoa, kannattaa pankin kanssa käydä alustavia neuvotteluja jo seuraavia kohteita varten. Jos haluat omistaa 10 sijoitusasuntoa, niin kerro se pankille. Ensimmäisen ja toisen sijoitusasunnon lainansaanti voi olla helpompaa kuin sitä seuraavien. Pankki voi katsoa riskiksi, jos lainamäärä kasvaa liian suureksi, vaikka vakuusasiat olisivatkin kunnossa. Sen vuoksi pankin kanssa kannattaa neuvotella avoimesti asiasta.

Monesti pankit vaativat kokonaisasiakkuutta. Tämä tarkoittaa sitä, että kaikki pankkiasiat tulisi keskittää yhteen pankkiin, jotta lainansaanti onnistuu. Kannattaa miettiä tarkoin lähteäkö ehdotukseen mukaan. Jos asiat menevät hyvin, on järjestely usein molemmille osapuolille hyvä.

Kokonaisasiakkuudella on kuitenkin omat riskinsä. Mikäli haet esimerkiksi rahoitusta kahdeksanteen sijoitusasuntoonsi, eikä pankki myönnäkään lainaa vedoten johonkin seikkaan, saatat olla ongelmissa. Olet keskittänyt asiasi yhteen pankkiin, eivätkä muut pankit eivät välttämättä ole kiinnostuneita asiakkuudestasi. Suosittelemmekin käyttämään 2-3 pankkia, jotka eivät vaadi 100%:sta asiointia juuri heidän pankissaan.

Pankin marginaali

Jos tarkoituksesi on pitää ostettavaa kohdetta pitkään, on marginaalilla iso merkitys. Kymmenen vuoden laina 30 000 euron keskimääräisellä lainamäärällä tekee 1500 euron loven kukkaroosi, kun marginaalissa on 0,5 prosenttiyksikön ero. Kysy vaikuttaako laina-aika marginaaliin.

Viitekorko

Laina on sidottava viitekorkoon. Pitkässä juoksussa mitä lyhyempi viitekorko, sitä edullisemmaksi laina tulee. Sen vuoksi käytämme usein 3 kuukauden euriboria (1 kk ei usein mahdollinen). Lainan sitominen esimerkiksi kiinteään 5-10 vuoden korkoon ei ole huono vaihtoehto, mikäli riskit halutaan minimoida.

Lyhennysvapaat kuukaudet

Monet asuntosijoittavat, me mukaan lukien, ottavat usein lyhennysvapaita kuukausia laina-ajan alkuun – useimmiten 3-6 kuukautta. Jos ostettavaan kohteeseen on laitettu paljon varoja, saa tällä toimenpiteellä kassaan euroja takaisin melko nopeasti.

Laina-aika

Laina-aika omissa kohteissamme on yleensä 10-15 vuotta, mutta pidempiäkin lainoja on toki mahdollista saada. Pyri aina saamaan posiviitinen kassavirta sijoituskohteistasi, mikä tarkoittaa, että vuokra kattaa vähintään vastikkeen sekä lainanhoitokulut. Jos neuvottelet pankin kanssa pidempiä laina-aikoja, kassavirta riittää parhaassa tapauksessa verojen maksuun ja euroja jää senkin jälkeen yli. Jos taas jokainen asunto tuottaa sijoittajalle -50 euron negatiivisen kassavirran sekä vuosittaiset mätkyt, ei sijoitustoiminta ole kovin hyvällä pohjalla.

Nostopalkkiot

Pankit perivät lainan nostamisesta palkkion, joka on suuruudeltaan joitakin satoja euroja. Kannattaa pitää mielessä, että asia on täysin neuvoteltavissa. Hyville asiakkailleen pankki voi tarjota listahintoihin reilun alennuksen tai olla perimättä nostopalkkiota ollenkaan.

Lainan kilpailuttaminen eri pankeissa

Voit kilpailuttaa uuden kohteen lainasi eri pankkien välillä. Jos saat kaksi tai usemman tarjousta, voit valita niistä mieleisesi.

Haluatko lisää rahanarvoisia vinkkejä asuntosijoittamiseen?

Liity yli 14 000 sähköpostitilaajamme joukkoon ja saat uusimmat blogikirjoituksemme suoraan sähköpostiisi



Opettavaisia tositarinoita, kullanarvoisia vinkkejä, sijoitusasuntojen analysointia, onnistumisia ja haasteita - Seuraa Suomen kiinnostavimpia asuntosijoittajia!

10 Kommentit
  1. Toni
    Toni says:

    Olen huomannut myös että suhde pankkiin on erittäin tärkeä. Ensimmäisen sijoitusasunnon kanssa pankki oli tarkkana eri asioiden suhteen, mutta toisen kohdalla meni jo nopeammin ja sujuvammin.

    Vastaa
  2. riho
    riho says:

    Joo..olen ollut saman pankin asiakas liki 40 vuotta. Ensimmäisen sijoitusasunnon rahoituksesta sovittiin jo alustavasti puhelimessa. Asunnon 100% rahoitus järjestyi vaivattomasti ja nopeasti. Nyt olen alustavasti kysellyt rahoitusta toiseen sijoitusasuntoon ja sekin onnistui alustavasti puhelimen välityksellä.
    Äkkiä tuntuu, että pankki on tässä tapauksessa saanut hyvän markinaalin lainaansa, mutta kilpailutin lainan ja pankkini marginaali oli 0,3% edullisempi kun seuraava.
    Eli on sillä pitkällä asiakkuudella ja muutenkin hyvillä suhteilla vaikutusta asioihin.

    Vastaa
  3. TiaM
    TiaM says:

    Pankin asiakkaana viimeiset 15 vuotta ja 3 ensimmäisen sijoitusasunnon lainoitus kävi näppärästi muutaman kuukauden aikana. Jälkikäteen aloin kyseenalaistamaan nostokuluja (kertakulu 500 e ja laskutuslisä 2 e/laina joka kk), ja marginaali touko-heinäkuussa 1,2, vaikka olemme aina hoitaneet asiamme kunnolla ja nettotulot on hyvät. 3 kk euribor ei myöskään tullut kuulemma kyseeseen.

    Saimme päätöksen uudesta lainasta, mutta ehtona oli, että ei saa ostaa enää samasta yhtiöstä, josta aiemmat asunnot olivat (uusi taloyhtiö). Ko. alueen konttorin pankinjohtaja oli kuulemma käynyt ajelemassa ja katsomassa talon ja todennut sijainnin ”syrjäiseksi” ja kauppaan on matkaa 1,5 km.

    Tähän mennessä asunnot ovat menneet vuokralle erinomaisesti, koska hinta/laatusuhde on hyvä ja myös vuokralaispotentiaali on ollut hyvää. Yksiön hinta jää reippaasti alle 700 e pääkaupunkiseudulla.

    Pankki ei kuitenkaan laske vuokratuloja tuloiksi, mutta sijoitusasuntolainat ovat menoja. Tulopuolella ei sitten olekaan asunnosta saatavia tuloja.

    Sen verran kismittää, kun tiedän, että pääsisimme asunnon myyjän kanssa todennäköisesti hyvään diiliin parista kohteesta, kun olemme jo vanhoja kauppakumppaneita, että nyt lähden kyselemään tarjouksia muualta.

    Kovasti tuntuu kokemus ja osaaminen sijoitusasuntojen suhteen vaihtelevan pankkikonttoreittain ja pankkitoimihenkilöittäin. Onko kenelläkään suositella yksittäistä konttoria/toimihenkilöä sijoitusasuntoasioihin?

    Vastaa
  4. Juhani Tontti
    Juhani Tontti says:

    Pankeissa on eroja niinkuin viineissä! Lähetin lainahakemuksen täsmälleen samoilla tiedoilla lainalupausta varten 6 pankille. Kaksi oli nopeinta ja aktiivisinta, toinen näistä vanha oma pankkini. Kuvaan astui lähes ”väkisin” kiinteistönvälitysfirman omistava pankki, josta sain halvimman tarjouksen. Muuten, ero halvimman ja kalleimman välillä oli 0,6 % vs. 1,3 %, joten kyllä tarjouspyynnöt kannatti ottaa.

    Vastaa
  5. Pia P
    Pia P says:

    Olisi kiva kuulla kokeneempien sijoittajien mielipiteitä sijoitusasunnon hankkimisesta seuraavanlaisesta uudiskohteesta: Asunnossa on 10% myyntihinta ja loput yhtiölainaa. Tarkoittaa, että kassavirta on kuukausitasolla negatiivinen, mutta verrattuna pankkilainaan koko rahoitusvastikkeen lyhennyksineenhän vähentää verotuksessa.

    Onko missään artikkelia, joka käsittelisi tällaista aihetta?

    Vastaa
    • Henri Neuvonen
      Henri Neuvonen says:

      Hei,

      Yhtälössä on monta asiaa, jotka on otettava huomioon. Ensimmäisenä itselläni tulee mieleen mm.

      – 90%:in velkavipu mahdollistaa erittäin hyvän oman pääoman tuoton, joka houkuttelisi ainakin itseäni
      – Kun pelataan noin kovalla velkavivulla, se on kuitenkin riskialtista. Sijoittajan on varauduttava vähintäänkin korkojen nousuun
      – Joutuuko asunnosta maksamaan ylihinnan johtuen noin kovasta velka-asteesta? En usko, että rs-pankki myöntää noin kovaa velkavipua, joten jokuhan tuota yhtälöä on todennäköisesti rahoittamassa ja ottamassa omaa siivuaan välistä.
      – Rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuudesta on kirjoitettu paljonkin artikkeleita eri sivustoilla. Ilman sitä negatiivinen kassavirta olisi todennäköisesti paljon suurempi ja yhtälöä tuskin enää siinä tapauksessa kovin houkutteleva.

      Vastaa
  6. Joona S
    Joona S says:

    Erinomainen artikkeli! Ja yhdyn samalla hengenvedolla yllä kommentoiviin: suhde pankkiin on (tai siihen päätöksiä tekevään virkailijaan) on yhä jollain tasolla merkittävä, vaikka säännökset ovat tarkentuneet vuosi vuodelta.

    Vastaa
  7. Stina H
    Stina H says:

    Hei,
    Itsellä kaksi asuntoa vuokralla. Molemmat ostettu 100% velkavivulla aikanaan. Toista on lainaa on lyhennetty 7vuotta, toista lainaa n.2 vuotta. Tällä hetkellä työskentelen Ruotsissa ja verotettavat tulot tulevat ruotsiin. Olisin kiinnostunut ostamaan kolmannen sijoitusasunnon. Onko kenelläkään kokemusta, että antaako suomalainen pankki lainaa, jos tulot eivät tule suomeen?

    Vastaa
  8. Heikki
    Heikki says:

    Hyviä vinkkejä ja mahtava artikkeli. Mulla on asunto vuokralla ja olen kiinnostunut sijoituslainasta koska olen ajatellut hommata myös toisen sijoitus asunnon.

    Vastaa

Jätä kommentti

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *