Ensimmäisen sijoitusasunnon ostaminen – opas onnistumiseen

Asuntosijoittaminen on ihan tavallisten ihmisten sijoitusmuoto

Ensimmäisen sijoitusasunnon ostaminen mielessä? Olemme koonneet tälle sivulle erinomaisia vinkkejä ensimmäisen sijoitusasunnon ostamiseen ja asuntosijoittamisessa alkuun pääsemiseen. Löydät myös linkkejä osioihin, joissa voit syventyä enemmän kyseiseen asuntosijoittamisen osa-alueeseen.

Tervetuloa mukaan asuntosijoittamisen maailmaan!

Miksi asuntosijoittaminen kiinnostaa?

Asuntosijoittaminen on loistava tapa kerryttää omaa nettovarallisuutta, sekä rakentaa palkan ohelle toinen tulovirta.

Vuokralla oleva sijoitusasunto tuottaa tasaista kuukausittaista tuloa. Suomessa osakesijoittajille maksetaan osinkoa yleisesti kerran vuodessa, mutta vuokralainen maksaa vuokransa joka kuukausi. Sinä myös tiedät minkä verran vuokraa saat, sillä olet tehnyt vuokrasopimuksen, jossa vuokrataso on määritetty.

Asunto ovenkahvoineen, ikkunoineen ja seinineen on paljon konkreettisempi asia kuin älylaitteen ruudulla näkyvä arvopaperisalkku, jossa osakkeet heiluvat ylös-alas. Asunto pysyy paikoillaan, ja vuokralaisen maksama vuokra tai myymällä saatu myyntivoitto ovat selkeitä tapoja ansaita asunnolla.

Ei ihme, että asuntosijoittaminen kiinnostaa ja yhdistää ihmisiä ihmisiä erilaisilla taustoilla.

Askeleet ensimmäisen sijoitusasunnon ostamiseen:

1. Kun aloitat, tee ensimmäiseksi päätös asuntosijoittamisen aloittamisesta 🙋‍♀️

Ilman konkreettista päätöstä aloittaa asuntosijoittaminen et todennäköisesti pääse ikinä edes alkuun. Vaikka saisitkin sijoitukseen sopivan asunnon vaikkapa perintönä, jos et tee tietoista päätöstä aloittaa asuntosijoittaminen, et todennäköisesti pääse alkuun tässä sijoitusmuodossa.

Kun teet tietoisen päätöksen aloittaa asuntosijoittaminen, tee samalla samalla itsellesi sijoituskriteerit ja tavoitteet omalle sijoitustoiminnallesi. Näin helpotat huomattavasti myös itseäsi ensimmäisen sijoitusasunnon ostamisessa, kun tiedät mitä etsit ja mitä tavoittelet.

Sijoituskriteereillä määrität, millaisiin asuntoihin sijoitat – ja millaisista pidät näppisi erossa. Kriteerit voivat liittyä esimerkiksi kohteen kassavirtaan, taloyhtiön kuntoon, asunnon kokoon ja huoneiden määrään tai maantieteelliseen sijaintiin. Kirjaa kriteerisi ylös ja pysy niissä, niin vältät umpisurkeat sijoitukset jo ensimmäisen sijoitusasunnon ostamisesta alkaen.

Jokaisella sijoittajalla on jotain tavoitteita ja päämääriä, jonka takia he sijoittajat. Toiset haluavat tehdä asuntosijoittamisesta itselleen päivätyön, toiset turvata eläkepäivänsä, toiset haluavat nostaa elintasoaan, jotkut haluavat irtautua oravanpyörästä ja muuttaa vuokratulojen avustamina ulkomaille, toisille taas asunnot, asuminen ja sijoittaminen ovat uskomattoman kiinnostavia asioita, joiden kanssa pyöriminen on parasta touhua mitä he tietävät.

Jos et tiedä mitä haluat, et saa mitään. Ilman tavoitteita ajelehdit elämän aaltojen mukana, etkä itse ohjaa laivaasi aallokossa. Tämän takia sijoituskriteerit ja sijoitustavoitteet ovat ensiarvoisen tärkeitä määrittää.

Harvalla meistä on kovinkaan hyvin mietitty omia päämääriä ja tavoitteita elämässämme. Onnistuneimpia sijoittajia yhdistää se, että heillä on selkeät päämäärät ja tavoitteet omalle toiminnalleen.

2. Selvitä ensimmäisen ostettavan sijoitusasuntosi rahoitus 💵

Joillakin meistä on tilillä rahat valmiina ensimmäisen sijoitusasunnon ostamiseen, useimmilla taas ei. Ja useimmat sijoitusasuntokaupat tehdäänkin siten, että kauppasumma ei tule ostajan tililtä. On erilaisia tapoja rahoittaa niin ensimmäisen sijoitusasunnon ostaminen kuin seuraavienkin asuntojen hankinta.

Selvästi yleisintä on neuvotella pankin kanssa lainasta, ja ostaa tällä lainarahalla se ensimmäinen sijoitusasunto. Pankkien liiketoimintaan kuuluu olennaisesti tarjota lainarahaa niin sijoittajille kuin kuluttajille, ja jos saat lainarahalle paremman tuoton kuin mitä sinun pitää lainarahasta maksaa korkoa, on tällä velkavivulla sijoittaminen erittäin kannattavaa! Olemme kirjoittaneet erillisen artikkelin lainarahan eli velkavivun käytön vaikutuksista asuntosijoituksen tunnuslukuihin, jonka voit lukea linkkiä painamalla.

Pankit antavat asunnoille vakuusarvon, joka on pankista riippuen 60 – 80% asunnon velattomasta hinnasta. Tarvitset siis rahaa tai muita vakuuksia vain lopulle 40-20% osuudelle asunnon hinnasta.

Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi 100 000 euron sijoitusasunnon ostoon tarvitaan vain 20 000 – 40 000 euroa omaa rahaa tai muita vakuuksia, 50 000 euron sijoitusasuntoon taas 10 000 – 20 000 euroa.

Käteiskaupalla yleisesti sijoitusasuntomarkkinoilla tarkoitetaan sitä, että ostajalla on rahat valmiina itsellään, ja esimerkiksi pankkilainaa ei kauppoihin käytetä. Käteiskauppa ei tarkoita sitä, että raha ovat seteleinä ja kolikoina, ja että ne tuodaan kaupantekotilaisuuteen salkussa. Käteiskauppaan ensimmäistä sijoitusasuntoa ostava voi saada rahat esimerkiksi myymällä yrityksensä, saamalla ison bonuksen työpaikaltaan, perinnön kautta, pärjäämällä ammattiurheilussa tai vaikka ihan vain säästämällä ja sijoittamalla pitkäjänteisesti muutaman vuoden kuukausipalkastaan.

Sijoitusasuntoja on myös mahdollista ostaa ilman rahaa uudelleenrahoittamalla, mutta uudelleenrahoitus harvoin on mahdollista ensimmäistä sijoitusasuntoa ostettaessa.

Käy siis pankissa neuvottelemassa ja säästä omarahoitusosuus

Kun ensimmäisen sijoitusasunnon ostaminen (tai kuinka monennen tahansa) tulee ajankohtaiseksi, hoida rahoituskuviot mahdollisimman pian kuntoon – mieluiten ennen kuin lähdet asuntonäytöille tutustumaan asuntoihin enempää.

Hyville sijoitusasunnoille on aina paljon ostajia, ja kun markkinaan tulee sopiva asunto tarjolle, ovat sijoittajat haukkana sen kimpussa. Tällöin sijoittajat, joilla on heti rahat (käteisenä tai pankkilainana) valmiina ja ovat valmiita etenemään kauppoihin, ovat etusijalla niihin nähden, joiden rahoituskuviot ovat vielä vaiheessa.

Toistan: pankkien businessta on antaa lainaa ja palvella kuluttajia ja sijoittajia isojen hankintojen kohdalla. Varaa pankista tai muutamasta aika neuvotteluun, valmistaudu blogitekstimme Vinkkejä sijoituslainan neuvotteluun pankista-ohjeiden mukaisesti, käy pankin edustajan kanssa tilanteesi läpi, ja näin olet jälleen askeleen valmiimpi ensimmäisen sijoitusasunnon ostoon.

Mene pankkiin valmistautuneena, niin saat todennäköisemmin lainaa hyvillä ehdoilla kuin jos menisit sinne valmistautumatta.

3. Perehdy mikro- ja makrotasolla tiettyyn asuntomarkkinaan ja opiskele 🏙️

Kun rahoitus on tiedossa ja tiedät hintatasosi, on aika lähteä oikeasti tutkimaan markkinaa.

Makrosijainti on mikrosijaintia ylemmän tason määre. Makrosijainnilla tarkoitetaan Suomen sisällä asuntoihin sijoitettaessa kaupunkitasoa (kuten Jyväskylä, Helsinki, Kajaani, Kokkola), mikrosijainti taas tarkoittaa sijaintia kaupungin sisällä, postinumeron tai asuinalueen tasolla (esimerkiksi Lutakko, Lauttasaari, Lehtikangas, Hakalahti) tai etenkin flippaajan tapauksessa ihan taloyhtiönkin tasolla.

Sijainti on yksi tärkeimmistä sijoitusasunnon ominaisuuksista: asuntoa voi remontoida ja vuokralaisvalintaan voi vaikuttaa sen jälkeen kun olet osanut tämän , mutta sen sijaintia et voi muuttaa.

Makrotasolla opiskele kaupungin historiaa ja tulevaisuuden suuntaa: mihin suuntaan maantieteellisesti kaupunki tai kunta laajenee (jos laajenee), mihin suuntaan väkiluku liikkuu, mitkä ovat suuret työllistäjät ja mihin suuntaan heidän business on ehkä menossa, mitä toisen ja kolmannen asteen opinahjoja paikkakunnalta löytyy, mitä investointeja ja hankkeita kaupunkiin on tulossa, miltä näyttää muuttoliike kaupungin sisällä ja näin pois päin. Tutki myös kaupungin asuntomarkkinoita: miten hinnat ovat kehittyneet eri puolilla kaupunkia.

Mikrotasolla tärkeitä opiskeltavia asioita ovat alueen palvelut, etäisyys keskustasta, julkisen liikenteen toimivuus, vuokrataso, alueen ja taloyhtiön maine sekä esimerkiksi autopaikkojen saatavuuden ja kysynnän suhde.

• Tutustu nyt myynnissä oleviin asuntoihin ja näiden taloyhtiöihin
• Tutustu ”vuokralle tarjotaan” ilmoituksiin eri alueilla
• Tutustu toteutuneisiin kauppahintoihin
• Tutustu kunnan tai kaupungin kehityssuuntaan

Markkinan tutkimisen ja omaan strategiaan ja kiinnostukseen tärkeimpien lukujen ja seikkojen havainnoinnin oppii nopeasti: ensimmäisillä kerroilla markkinan opiskelu vie pari iltaa, mutta pian teet uusista markkinoista analyysiä muutamassa tunnissa. Opiskelemalla hetken aikaa onnistut nopeasti muodostamaan kuvan siitä, millä alueilla asunnot myydään nopeasti ja missä markkinointiajat ovat pidemmän, mitä asunnot suunnilleen maksavat missäkin päin, mitkä taloyhtiöt ovat hyvin pidettyjä ja minkälaista vuokraa eri tyyppisistä asunnoista voi pyytää eri alueilla.

4. Etsi ja löydä hyvä sijoitusasunto, joka sopii kriteereihisi 🔍

Yksi huomio heti tähän kärkeen: painotan sanaa hyvä kun puhutaan ostettavasta sijoitusasunnosta. Täydellistä kohdetta ei kannata jäädä odottamaan – semmoista ei välttämättä koskaan tule sijoittajan kohdalle, ja jos tuleekin, niin siitä ovat kaikki muutkin kiinnostuneita. Hyviä sijoitusasuntoja on helpompi löytää kuin täydellisiä, ja hyvällä sijoitusasunnolla pääsee mainiosti kiinni asuntosijoittamisen maailmaan ja kasvattamaan omaa varallisuutta.

Mistä niitä sijoitusasuntoja löytää ja miten?

• Julkista markkinaa aktiivisesti seuraamalla on vieläkin mahdollista löytää hyviä sijoituskohteita. Valitettavan usein tilanne on kuitenkin se, että jos hakuvahtiisi ilmestyy hyvätuottoinen yksiö hyvältä sijainnilta, menee se kaupaksi jo ensimmäisen tunnin aikana. Näissä tilanteissa on hyvä, että sinulla on jo valmis lainalupaus pankista ja olet valmis tekemään nopeita päätöksiä.
• Välittäjiin verkostoituminen kantaa usein hedelmää, tee välittäjille selväksi mitä olet etsimässä. Kannattaa myös painottaa, että olet valmis nopeisiin kauppoihin. Välittäjien provisiot riippuvat usein kuukausittaisesta kauppamäärästä, joten heillä saattaa olla kova tarve saada kaupat päätökseen vielä saman kuun aikana.
• Verkostoitumalla asuntosijoittajiin voit myös päästä käsiksi hyviin kauppoihin. Tutulle asuntoa myytäessä vaakakupissa painaan asioinnin nopeus, helppous ja myös välittäjäpalkkion puuttuminen vähentää kaupasta syntyviä kustannuksia myyjälle, mikä usein näkyy myös ostajan hinnassa.
• Seuraa asuntojen tukkumyyjien tarjontaa. Esimerkiksi Sijoitusasunnot.com hankkii kokonaisia kerrostaloja tai muita isompia asuntokokonaisuuksia itselleen, ja myy näistä kohteista yksittäisiä asuntoja asuntosijoittajille. Kun tukkumyyjä ostaa itse kerralla isomman määrän asuntoja, he pystyvät myös tarjoamaan sijoittajille hyviä diilejä. Näidenkin asuntojen tietoja pystyy aina tarkastelemaan ja analysoimaan samoin kuin julkisen markkinan kohteita.

Etuovesta, Oikotiesta ja kaikista muista julkisen markkinan alustoista parhaat kohteet myydään pois todella nopeasti. Tämä johtuu yksinkertaisesti siitä, että käytännössä kaikilla aktiivisilla asuntosijoittajilla on samat hakuvahdit päällä. Kun kokeneelle asuntosijoittajalle kilahtaa sähköpostiin ilmoitus, että nyt tuli itselle tutusta taloyhtiöstä strategiaan sopiva kohde myyntiin, saattaa hän tehdä asunnosta kaupat kymmenessä minuutissa siitä kun asunto on portaaliin tullut. Etenkin, jos lainalupaus on jo pankin kanssa katsottuna tai pankkitilillä on suoraan myyntihinnan verran euroja valmiina.

Jotta voisit kilpailla näitä nopeita haukkoja vastaan, sinun tulee tuntea tietyn alueen markkina hyvin ja olla valmiina toimimaan, kun tunnistat hyvän kohteen.

Toinen hyvä tapa löytää kunnollinen sijoitusasunto julkisesta markkinasta on tutkia ja analysoida pidempään roikkuneita ilmoituksia, jotka eivät ole menneet kaupaksi. Monesti niissä on jotain, mikä karkottaa ostajat kauas: hinta voi olla liian korkea, asunnossa on siivoton vuokralainen, asunto kaipaa pintaremontointia tai asunnossa haisee – tai sitten se voi olla ihan rehdisti hirveä läävä, joka tarvitsee isompaa remppaa.

Tällöin ota välittäjään yhteyttä ja mene hänen kanssaan yhdessä katsomaan asuntoa. Pienen kierrokseen voit monesti yhdessä välittäjän kanssa todeta, että tämä asunto ei tällä pyyntihinnalla ole kummankaan mielestä menossa kaupaksi. Tällöin on sinun hetkesi tehdä rohkea ostotarjous kohteesta. Tarjous voi olla reilustikin alle pyyntihinnan jos asunto on roikkunut tarjolla pitkään. Vaikka myyjä ei sitä hyväksyisikään, hän todennäköisesti palaa vastatarjouksen kanssa – ja näin neuvottelut on avattu.

5. Hyvän sijoitusasunnon löydyttyä, tee siitä kirjallinen ostotarjous 📋

Sijoitusasunto ostetaan julkisesta markkinasta käytännössä aivan samoilla menetelmillä kuin asunto omaksi kodiksi: itselle sopivan asunnon tullessa vastaan, siitä tehdään ostotarjous joko kiinteistönvälittäjälle tai jos kaupassa ei välittäjää ole mukana, niin suoraan asunnon myyjälle. Myyjä joko hyväksyy tai hylkää tarjouksen, tai antaa oman vastatarjouksensa.

Ostotarjoukseen saat välittäjältä pohjan, jonka täyttämällä pääset eteenpäin. Jos haluamallasi kohteella ei ole välittäjää, kirjaa ostotarjoukseen ainakin nämä asiat:

• Kaupan kohde (y-tunnus ja osakkeet, mikäli kauppaa tehdään asunto-osakeyhtiön osakkeista)
• Kauppahinta (hyvä idea on myös laittaa velaton hinta ja yhtiölainan määrä)
• Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen
• Milloin kaupat voidaan tehdä
• Ostajan henkilötiedot
• Mihin asti ostotarjous on voimassa (pvm ja kellonaika)
• Kaupan ehdot (jos tarjoukseen niitä haluat sisällyttää)

Asuntokaupoista huomattava enemmistö tehdään ehdottomilla tarjouksilla, eli ostotarjouksissa, jotka ovat suoria eivätkä sisällä ehtoja kaupan syntymiselle. Ehto voi olla esimerkiksi rahoitusehto (ostajalla ei vielä ole rahoitusta valmiina, ja kaupat viedään maaliin vain jos pankkilaina kaupalle pankista lupautuu), oman asunnon myyntiehto tai kohteen kunto.

Nopeus on valttia, sillä ymmärrettävästi asunnon myyjät hyväksyvät mieluummin ehdottoman kuin ehdollisen tarjouksen. Siksi suosittelemme järjestemään sijoitusasuntoa varten rahoituksen kuntoon mahdollisimman nopeasti.

Ostaessasi sijoitusasuntoa Sijoitusasunnot.comilta, ei sinun lähtökohtaisesti tarvitse tehdä varsinaista kirjallista ostotarjousta, vaan varattuasi haluamasi sijoitusasunnon nettisivuiltamme ja tutustuttuasi asunnon ja taloyhtiön papereihin, voit vahvistaa varauksen sähköpostitse ja tällöin edetä kauppakirjojen laatimiseen ja kaupantekoon.

6. Onnittelut, olet ostanut ensimmäisen sijoitusasuntosi! 🥳

Kun kaupat on tehty, olet ostanut itsellesi ensimmäisen sijoitusasuntosi! Onnittele itseäsi, mutta muista, että työtä on vielä jäljellä – enemmän tai vähemmän, riippuen ostamastasi asunnosta ja sijoitusstrategiastasi.

Seuraavat askeleet riippuvatkin näistä kahdesta seikasta:

• Tarvitseeko asunto vuokrata?
• Tarvitseeko asunto remontoida?
• Tarvitseeko nykyisen vuokralaisen kanssa tehdä vuokran tasokorotus?
• Ja niin poispäin

Jos käytit ensimmäisen sijoitusasuntosi ostoon pankkilainaa, voit käyttää asunnostasi vapautuvaa vakuutta uuden sijoitusasunnon ostoon lyhennettyäsi lainaa tarpeeksi.