Asuntosijoittaminen

”Vuokralainen laittaa rahaa mun tilille vuokran muodossa kerran kuukaudessa, siinä missä pörssiosakkeistani saan osinkoa vain kerran vuodessa. Muun muassa tuo on minun papereissani iso plussa asuntosijoittamiselle.”

– Tyytyväinen asuntosijoittaja

Olemme tehneet YouTube-kanavallemme videoita muun muassa asuntosijoittamiseen liittyvistä lyhyistä vinkeistä, huumorivideoita esimerkiksi Kummelin herrojen kanssa, pitkiä ja syväluotaavia live-tallenteita eri asuntosijoittamisen osa-alueista sekä lukuisia myymiemme sijoitusasuntokohteiden esittelyvideoita. Kaikki videomme löydät YouTube-kanavaltamme.

Miksi aloittaa asuntosijoittaminen? 📈

Asuntosijoittaminen eroaa esimerkiksi osakesijoittamisesta tarjoten etuja ja hyötyjä, joita muista sijoitusmuodoista voi olla vaikea saavuttaa:

• Konkreettinen, kouriintuntuva ja helposti ymmärrettävä sijoitusmuoto
  Asuntosijoittaja ostaa asunnon. Sijoitusasunto on selkeä ja konkreettisesti olemassa oleva huoneisto, jonka oven voi avata ja ikkunoita puhdistaa. Asuntosijoittamisessa pääsääntöisesti tuottoa tehdään joko vuokraamalla asuntoa vuokralaiselle tai myymällä asunto voitolla eteenpäin. Nämä ovat monille ihmisille hyvin selkeitä perusprinsiippejä, joiden avulla ymmärtää asuntosijoittamista ja lähteä siinä liikkeelle.
• Tasainen kassavirta
  Vuokralainen maksaa vuokransa joka kuukausi – ainakin asiansa hoitava, hyvä vuokralainen. Asuntosijoittamisessa sekä yksittäisen sijoitusasunnon että koko asuntosalkun kassavirran laskeminen ja hallinnointi on helppoa, ja sijoittamalla kassavirtapositiivisiin asuntoihin voi sijoittaja saada esimerkiksi palkkatyön oheen toisen, merkittävän tulonlähteen.
• Lainarahalla vivuttaminen
  Ihan kuten omankin kodin ostamiseen, myös sijoitusasunnon ostamiseen saa pankista lainaa. Ja kyllä, myös ne miljonäärisijoittajat ja kiinteistömogulit hakevat pankista lainaa ostaakseen sijoitusasuntoja – se nimittäin helpottaa sekä asuntosijoittamisessa alkuunpääsyä (sijoittaja tarvitsee vähemmän omaa rahaa) mutta lainaraha monesti myös tekee sijoitusasunnon tunnusluvuista kuten (oman pääoman tuotto-%) kannattavammat.
• Mahdollisuus vaikuttaa itse tuottoihin
  Asuntosijoittaja omistaa monesti sijoitusasuntonsa 100% itse tai esimerkiksi 50/50 sijoituskumppaninsa kanssa. Tällöin langat asunnon suhteen ovat käsissäsi: voit remontoida asuntoa ja tehdä siitä houkuttelevamman vuokralaisten tai asunnon ostajien silmissä, voit olla mukana taloyhtiön kokouksissa vaikuttamassa asioihin ja vaikuttaa positiivisesti sijoitustesi arvoon. Omistamalla ison pörssiyhtiön osakkeita sinulla pitäisi olla osakkeita melkoinen nivaska hallussasi, jotta voisit omalla työlläsi vaikuttaa omistuksiesi tuottoihin läheskään yhtä paljon kuin asuntosijoittaja.
• Kohteita voi ostaa alle markkinahintojen
  Asuntomarkkina ei ole tehokas, vaan se tarjoaa sinnikkäille, taitaville ja oikeaan aikaan hereillä oleville asuntosijoittajille erinomaisia mahdollisuuksia ostaa asuntoja alle markkinahintojen. Sijoitusasunnon ostaminen alle käyvän arvon parantaa mahdollisuutta myydä asunto voitolla, se parantaa kohteen vuokratuottoprosenttia ja mahdollistaa vapaiden vakuusarvojen kautta uusien sijoitusasuntojen hankinnan ilman oman rahan käyttämistä.

Asuntosijoittaminen ja erilaiset strategiat ⚔️

Kolme tunnetuinta ja myöskin suosituinta asuntosijoitusstrategiaa ovat

• Osta, vuokraa ja pidä -strategia
• Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista -strategia
• Osta, remontoi, myy -strategia

Ennen kuin käymme näitä kolmea strategiaa tarkemmin läpi haluan muistuttaa siitä, että nämä eivät ole suinkaan ainoat strategiat, eikä yksittäisen asuntosijoittajan tarvitse keskittää koko sijoitustoimintaansa vain yhteen strategiaan: yksittäinen sijoittaja voi ostaa erilaisia asuntoja, ja toteuttaa eri asunnoilla eri strategioita. Joku sijoitusasunto sopii hyvin kyseisen sijoittajan pitosalkkuun, toinen jälleenrahoitukseen ja joku flippaamiseen.

Strategioita voi myös yhdistää keskeen tai suoraviivaistaa. Valmiiksi hyvälle vuokralaiselle vuokratun sijoitusasunnon ostaminen voi suoraviivaisimmillaan olla ihan hyvin ”osta ja pidä” -strategian toteuttamista, ja joku toinen asunto sitten menee esimerkiksi lyhytaikaiseen vuokraukseen sopivaksi, kalustetuksi vuokra-asunnoksi.

Osta, vuokraa ja pidä -strategia

Klassinen ja monelle ensimmäisenä mieleen tuleva asuntosijoittamisen strategia, jossa vuokralainen maksaa asuntosijoittajalle käyvän vuokran kerran kuussa. Tämä on niin tunnettu strategia, että tarinan mukaan Joonas Orava ja Olli Turunen muokkasivat asuntosijoittamisen klassikkoteoksensa nimen Osta, vuokraa, vaurastu tämän strategian pohjalta.

Ideana on ostaa asunto ja pitää sitä omassa omistuksessa pitkään. Asuntoon etsitään asiansa hoitava ja vuokransa maksava vuokralainen. Tuottoa asuntosijoittaja saa tästä maksetusta vuokrasta, mahdollisesti myös vuosien saatossa asunnon arvon nousemista tai jopa molemmista näistä.

Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista -strategia

Rakkaalla lapsella on monta nimeä: otsikon strategian voi lyhetää OVRJT-startegiaksi tai englannin kieliseksi BRRRR (buy, rehab, rent, refinance, repeat). Tämä BRRRR-strategia eroaa aiemmin mainitusta osta, vuokraa ja pidä -strategiasta monella tavalla: monesti tätä strategiaa varten hankintaan huonompikuntoinen sijoitusasunto, jolle voidaan pakottaa arvonkorotusta remontoimalla enemmän, kuin mitä remonttiin menee rahaa. Näin saat uutta vapaata vakuusarvoa tästä sijoitusasunnosta, jota voit jälleenrahoittamalla käyttää seuraavaan sijoitusasunnon hankintaan.

BRRRR-strategia vaatii sijoittajalta enemmän aikaa ja vaivannäköä kuin osta, vuokraa ja pidä -strategia, mutta etenkin remonttitaitoisille ja asuntosalkkunsa aggressiivista kasvatusta hakeville sijoittajille se tarjoaa verotehokkaan työkalun oman sijoitustoiminnan kasvattamiseen.

Osta, remontoi ja myy -strategia

Asuntosijoittamisen ei tarvitse olla vuokratuoton hankkimista ja vuokranantajana toimimista, vaan tuottoa voi hakea myös klassisella ”osta edullisesti, myy eteenpäin vähemmän edullisesti” tavalla!

Asuntojen ostaminen, remontointi ja myyminen voitolla kuulostaa helpolta, mutta se vaatii sijoittajalta yllättävän paljon: hyviä remonttikohteita etsii moni muukin, ja niistä joutuu taistelemaan. Remontit, mahdollinen asunnon pitäminen tyhjänä, vastikekulut ja asunnon myynnin kulut on laskettava oikein jotta myyntituottoa jää sijoittajan tuottovaatimuksen verran. Lisäksi asunto on ostettava riittävän edullisesti, jotta sen voi myydä voitolla. Muista, että asuntosijoittamisessa strategiasta riippumatta tehdään tuotto aina ostettaessa!

Tästäkin strategiasta voit jättää kohteesta riippuen sanan ”remontoi” pois, tai voit lisätä sanan ”vuokraa” remontoimisen tilalle tai säästää sanan ”remontoi” ja lisätä sanan ”vuokraa” sen jälkeen ennen myymistä. Asuntoja voi ostaa ja myydä hyvin erilaisilla strategioilla, kohteesta riippuen. Jos esimerkiksi alueen postinumeron yleinen hintataso on noussut merkittävästi, voi huonokuntoisenkin sijoitusasunnon myydä hyvällä voitolla eteenpäin. Ja toisena esimerkkinä, jos myyt asuntoja sijoituskäyttöön osta ja pidä -sijoittajalle, voi valmiiksi asunnossa asuva asiansa hoitava vuokralainen nopeuttaa kaupantekoa sijoittajaostajan kanssa.

Kassavirta vai arvonnousu? 💵 vs 📈

Legendaarinen kysymys asuntosijoittajalle: suositko sijoituksissa positiivisen kassavirran solinaa vai tulevaisuuden tuomaa arvonnousua sijoituksillesi.

Positiivinen kassavirta asuntosijoittamisessa tarkoittaa sitä, että joka kuukausi kun vuokralainen maksaa vuokran, vuokrasta jää vuokranantajan tilille rahaa lainanlyhennysten, vastikkeiden ja verojen jälkeen. Asunnon markkina-arvonnousu tarkoittaa sitä, että asunnon käypä arvo on tulevaisuudessa suurempi kuin siitä maksettu hinta ostohetkellä.

Suosituin, aloittelijaystävällisin ja turvallisimpana pidetty strategia on ostaa pieniä asuntoja kasvavien kaupunkien ydinkeskustoista. Yksiöillä ja pienillä kaksioilla on esimerkiksi Mikkelin, Jyväskylän, Joensuun ja Porin kaltaisten kaupunkien keskustoissa lähes jatkuvasti suurempi kysyntä kuin tarjonta. Tämä pitää vuokrahinnat korkealla, ja asuntoon löytyy lähes satavarmasti hyvä vuokralainen mihin vuodenaikaan tahansa.

Laitakaupungilla ja pienillä paikkakunnilla asunnot ovat puolestaan selkeästi edullisempia ja tarjontaa on enemmän. On huomattava, että erityisesti pienissä asunnoissa vuokrataso ei kuitenkaan laske laitakaupungilla samassa suhteessa kuin asuntojen hinnat. Myöskään kauppa ei käy yleensä samaan tahtiin kuin keskustassa, eli tarjoutuu mahdollisuuksia ostaa asuntoja alle markkinahintojen. Tämä kaikki tarkoittaa isompaa tuottoa sijoitukselle.

Kaupunkien ja asuinalueiden välillä voi olla suuriakin eroja maineessa ja vuokrakysynnässä. On hyvin tärkeää perehtyä oman alueen markkinoihin, ja löytää positiiviseen suuntaan kehittyviä alueita, joissa on kysyntää asunnoille nyt ja tulevaisuudessa.

On makukysymys, kumman tyyppisiä kohteita haluaa painottaa omassa salkussaan ja millä suhteella. Kassavirtalaskelmat on silti jokaisen sijoittajan tehtävä, sillä yksi asuntosijoittamisen riskeistä on kassavirtariski.

Asuntosijoittaminen yksityishenkilönä vai oman yrityksen kautta? 🏭

Asuntosijoittajat käyvät aina debattia, kannattaako sijoitustoimintaan perustaa asuntosijoitusyhtiö vai ostaa asunnot omiin nimiin. Asia ei ole missään nimessä yksinkertainen, ja siihen vaikuttaa eniten kysyjän henkilökohtainen tilanne.

Asuntoihin on huomattavasti vaikeampi saada lainaa yrityksenä kuin yksityishenkilönä. Yritykselle luodaan pankin toimesta rating, jonka perusteella tehdään riskiarvio ja päätös lainan myöntämisestä ja sen ehdoista. Laina-ajat ovat yrityksille yleensä lyhyempiä ja korot korkeampia. Pelkkä lainansaanti on siis jo itsessään syy, miksi useimmiten sijoitusasunnon ostaminen yritykselle ei ole kannattavaa.

Jos sinulla on olemassa oleva vakavarainen yritys, tilanne saattaa muuttua merkittävästi. On helpompi käyttää yrityksessä sisällä olevia varoja asuntojen ostamiseen, kuin nostaa ne ensin ulos henkilökohtaisena tulona palkkana tai osinkoina. Lisäksi vanhalla yhtiöllä on jo tilinpäätöksiä takana, ja yritys on pankin silmissä jo selkeästi helpommin lainoitettavissa kuin tuore uusi osakeyhtiö.

Asuntosijoittaminen voi kannattaa osakeyhtiön kautta myös silloin, kun on tarkoitus harjoittaa flippaus- ja jalostustoiminta. Jos strategiana on ostaa ja myydä asuntoja eteenpäin suuremmissa määrin, henkilöverotuksesta tästä voi tulla seuraamuksia. Verottaja voi katsoa toiminnan yritystoiminnaksi, ja päättää verottaa voitot ansiotuloverotuksen mukaan – ja se tulee kalliiksi. Yrityksen kautta myyntivoitoista maksetaan vain 20% yhteisöveroa, oli toiminta kuinka laajaa tahansa.

Ellei sijoitettavaa pääomaa ole poikkeuksellisen paljon, mielestämme asuntosijoittamisen aloittaminen on järkevämpää ostamalla asunnot henkilökohtaisiin nimiin. Tästä voit lukea lisää blogitekstistämme Sijoitusasunnot henkilökohtaisesti vai yritykselle.

Yhteenveto – ja mitä seuraavaksi? 👩‍💻

Asuntosijoittaminen tarjoaa huikeita kokemuksia ja on parhaimmillaan suorastaan ylivertainen sijoitusmuoto mihin tahansa verrattuna. Meitä asunnoissa kiehtoo monet mahdollisuudet, kuten velkavivun käyttö tuottojen vauhdittajana, mahdollisuus päästä alle markkinahintaisiin huippudiileihin, ja toimia vuokranantajana tarjoten laadukkaita koteja ihmisille!

Asuntosijoittamisessa kukaan ei ole koskaan valmis tai täydellinen sijoittaja. Markkinat muuttuvat, asuminen muuttuu, kaupungit muuttuvat ja asuntosijoittajan työkalut muuttuvat. Mitä paremmaksi asuntosijoittajaksi opit, sitä paremmin osaat välttää asuntosijoittamisen riskejä ja sitä enemmän saat toiminnasta irti. Satsaaminen omaan osaamiseen ja tietotaitoon ovat avain pitkän tähtäimen menestymiselle asuntosijoittamisen maailmassa.

Pyöritämme Sijoitusasunnot.comia tarjotaksemme

• kattavasti tietoa asuntosijoittamisen eri osa-alueista
• rahanarvoisia vinkkejä ja auttaaksemme uusia asuntosijoittajia alkuun
• tuottavia sijoitusasuntoja ympäri Suomen erinomaisilla diileillä

Ostamme suuria asuntokokonaisuuksia ja kokonaisia kerrostaloja kerralla. Neuvottelemme asunnot itsellemme tukkuhinnoilla, hoidamme itse kohteen hallinnoinnin, vuokraustoiminnan ja myynnin. Toimimalla näin pystymme minimoimaan välikädet ja myymään asuntoja sijoittajille eteenpäin selkeästi alle markkinahintojen.

Ostamme myymämme kohteet ensin itsellemme ennen kuin laitamme ne myyntiin. Se tarkoittaa, että uskomme niihin itse. Mikä olisi parempi uskottavuustekijä kuin se, että meillä on omat rahat kiinni myymissämme kohteissa? Jos aihe kiinnostaa sinua enemmän, lue kirjoituksemme 5+1 syytä miksi ostaa sijoitusasunto Sijoitusasunnot.comilta ja tutustu myynnissä oleviin kohteisiimme! 

Jos kiinnostuit alle markkinahintaisista sijoitusasunnoista, liity alta postituslistallemme, jonka kautta saat tiedon ensimmäisenä uusista kohteista heti kun ne saapuvat myyntiin.